ARRÊT n°2025-

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 29 AVRIL 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 22/05397 – N° Portalis DBVK-V-B7G-PSZT

Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 SEPTEMBRE 2022

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PERPIGNAN

N° RG 21/01399

APPELANT :

Monsieur [E] [G]

né le 06 Avril 1977 à [Localité 5]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représenté par M^e Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assisté de M^e Jean CODOGNES, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat plaidant

INTIME :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SAS SOCIETE CATALANE DE GESTION inscrite au RCS de PERPIGNAN sous le n°780 158 283 73 B, ayant son siège social [Adresse 3], lui-même pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e Valérie BOSC-BERTOU de la SCP DE TORRES – PY – MOLINA – BOSC BERTOU, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant

assisté de M^e Fernand MOLINA, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 03 Février 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 Février 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON

Greffier lors du prononcé : Madame Estelle DOUBEY

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par M^me Estelle DOUBEY, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant un acte notarié du 31 octobre 2006, M. [E] [G] a fait l’acquisition de trois lots au sein de la [Adresse 4], située à [Localité 2] (66), consistant en un appartement de type T4, au rez-de-chaussée, et deux emplacements de stationnement.

Par acte d’huissier du 3 août 2021, au motif d’une appropriation des parties communes, le syndicat des copropriétaires a fait assigner M. [E] [G] afin de le voir notamment condamner à lui payer la somme de 5 903,50 euros.

Le jugement rendu le 30 septembre 2022 par le tribunal judiciaire de Perpignan :

Condamne M. [E] [G] à payer au syndicat des co-propriétaires de la [Adresse 4] à [Localité 2] la somme de 5 000 euros outre intérêts au taux légal depuis le 1er février 2021, capitalisés annuellement à compter du 3 août 2021 ;

Condamne le défendeur à payer au demandeur la somme de 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne le défendeur aux dépens de l’instance.

En lecture de la décision de l’assemblée générale des copropriétaires du 28 juillet 2020, le premier juge a retenu qu’à défaut de conclusion amiable d’un bail avec l’occupant des parties communes, le syndic était autorisé à recouvrer à son encontre une indemnité d’occupation équivalente au loyer fixé par l’assemblée, soit 41 euros par mètre carré.

Toutefois, au motif que le syndicat ne justifiait pas sa créance, le premier juge a considéré que M. [E] [G] était fondé à diminuer le montant de la somme réclamée à 5 000 euros.

M. [E] [G] a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 24 octobre 2022.

Dans ses dernières conclusions du 19 juin 2024, M. [E] [G] demande à la cour de :

Dire que le jugement du 30 septembre 2022 no RG 21/01399 du tribunal judiciaire de Perpignan contrevient aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile ;

Annuler le jugement du 30 septembre 2022 n o RG 21/01399 du tribunal judiciaire de Perpignan en ce qu’il a :

Condamné M. [E] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] à [Localité 2] la somme de 5 000 euros outre intérêts au taux légal depuis le 1er février 2021, capitalisés annuellement à compter du 3 août 2021,

Condamné le défendeur à payer au demandeur la somme de 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamné le défendeur aux dépens de l’instance ;

Réformer ledit jugement en toutes ses dispositions ;

Déclarer irrecevable la demande en justice de la copropriété ;

Rejeter le Procès-verbal n°2 de l’assemblée générale du 13 juillet 2017, visé dans l’assignation du 3 août 2021 comme n’ayant jamais été communiqué ;

Constater que l’occupation de la petite coursive depuis plus de 10 ans (2007) et dont la légitimité d’occupation est constatée dans l’assemblée générale du 28 juillet 2016 entraîne les prescriptions des actions engagées par la copropriété ;

Subsidiairement,

Juger que fait défaut l’élément contractuel pourtant exigé par l’assemblée générale des copropriétés précités ;

Dire que le syndic agit en dehors du mandat qui lui a été donné ;

Débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] de ses éventuelles demandes et conclusions comme irrecevables, injustes et infondées ;

Dire que le concluant est exonéré des charges, honoraires, frais de justice engagés par la copropriété dans la présente procédure ;

La condamner au paiement d’une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [E] [G] fait grief au jugement dont appel de ne pas avoir tenu compte de ses conclusions régulièrement communiquées, violant selon lui les dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Il conclut à la prescription de l’action, affirmant ne pas avoir annexé une quelconque partie commune dès lors qu’il occupait les locaux tels qu’il les a achetés, selon acte authentique du 31 octobre 2006, et tels qu’ils étaient déjà utilisés par l’ancien propriétaire. En ce sens, il se prévaut d’une usucapion abrégée à dix ans pour soutenir qu’une action éventuelle en restitution de partie commune ne peut être invoquée après plus de dix ans de possession non équivoque.

M. [E] [G] soutient que le syndicat des copropriétaires n’était pas fondé à ester en justice aux fins de recouvrement d’une créance ne revêtant pas un caractère exigible, affirmant que l’élément contractuel rendu nécessaire dans la délibération du 28 juillet 2016 fait défaut et que, selon lui, aucun loyer n’était donc dû.

Il conteste les appels de fonds reçus et évalués en millièmes, en ce que cette évaluation ne serait pas prévue dans le règlement de copropriété et ne pourrait donner lieu à facturation.

Dans ses dernières conclusions du 18 novembre 2024, le syndicat de copropriétaires de la [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice, demande à la cour de :

Rejeter toutes conclusions contraires comme injustes ou mal fondées ;

Confirmer le jugement querellé en ce qu’il a fait droit au principe de la condamnation de M. [E] [G] à payer la contrepartie financière de son occupation des parties communes de la copropriété [Adresse 4] intérêts au taux légal à compter du 3 août 2021 et capitalisation desdits intérêts et en ce qu’il l’a condamné à une somme au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

Le réformer sur le quantum des condamnations ;

Condamner l’appelant à payer au syndicat concluant la somme de 12 669,08 euros avec intérêts au taux légal à compter du 3 août 2021 ;

Le condamner en application des dispositions de l’article 1153 du Code civil à la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;

Le condamner à payer au syndicat concluant la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais de première instance et à celle de 2 500 euros pour les frais exposés en appel ;

Le condamner aux entiers dépens tant ceux de première instance que ceux d’appel ;

Le condamner à la prise en charge de tous frais liés au recouvrement desdites charges exposées par le syndicat requérant en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat conclut à la validité du jugement dont appel, en ce que l’appelant a déposé un unique jeu de conclusions en première instance et que le tribunal y fait référence. Il rappelle en outre que la cour dispose d’une capacité d’évocation lui permettant de statuer sur le fond de l’affaire en cas d’appel portant sur la nullité du jugement.

L’intimé conteste la prescription de l’action en paiement. Il affirme que la prescription liée à la possession ne s’applique pas dans la mesure où il n’est aucunement question d’une action en restitution. Il ajoute qu’elle ne pourrait pas davantage être abrégée dès lors que le titre de propriété dont dispose l’appelant ne lui octroie que le droit habituel lié à son tantième de propriété sur les parties privatives, surface identique au total de celles des autres lots, et que l’occupation a toujours été contestée.

Il soutient qu’il pouvait ester en justice. Il affirme que dans la mesure où l’assemblée générale a voté en ce sens sans contestation et quand bien même la résolution votée serait illégale, elle doit s’appliquer et donc fonde pleinement l’action du syndicat concluant. Il rappelle que les sommes sollicitées à M. [E] [G] correspondent bien à la décision de l’assemblée générale, à savoir la multiplication d’une surface par un prix au mètre carré.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 3 février 2025.

MOTIFS

1. Sur la violation des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile

L’article 455 du code de procédure civile dispose que le jugement doit notamment exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé.

Sur ce fondement, M. [E] [G] estime que le tribunal s’est limité à un bref résumé de ses conclusions au lieu d’en reprendre littéralement les prétentions, les moyens et le dispositif qui y figuraient.

Or, la cour constate que le premier juge a bien exposé, certes succinctement, les prétentions de M. [E] [G], en renvoyant pour le surplus à ses dernières écritures, et motivé sa décision en statuant en considération des moyens qui lui étaient soumis, de sorte qu’il a satisfait aux exigences de l’article susvisé, qu’ainsi, il n’y a pas lieu à infirmer le jugement déféré de ce chef.

2. Sur la prescription de l’action en paiement

Il est constant qu’un droit de jouissance privatif des parties communes est un droit réel et perpétuel qui peut s’acquérir par usucapion, autrement appelée prescription acquisitive.

L’article 2272 du code civil prévoit que le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans. Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans.

En l’espèce, M. [E] [G] se prévaut de la prescription dite abrégée, de dix ans, en revendiquant une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire, soit les conditions prévues à l’article 2261 du code civil, du balcon en litige, depuis qu’il a fait l’acquisition de son lot privatif y permettant l’accès, suivant acte authentique du 31 octobre 2006, et, pour le surplus, en application des dispositions de l’article 2265 du même code, pour compléter la prescription, de la possession de ce balcon par ses auteurs, soit des précédents propriétaires de ce lot.

Or, l’acquéreur d’un lot de copropriété ne peut pas se prévaloir de la possession de son auteur sur une partie commune annexée si cette possession n’est pas comprise dans l’acte de vente. En effet, s’il est constant que l’article 2265 du code civil autorise à joindre sa possession à celle de son auteur, pour compléter la prescription, encore faut-il, dans le cas où la prescription acquisitive est revendiquée par l’acquéreur d’un bien, que le bien en cause ait fait partie du périmètre de la vente.

A ce titre, la jurisprudence est constante (notamment Civ. 3e, 15 fév. 2023, n° 21-21.446), en ce sens qu’un acquéreur ne peut pas joindre à sa possession celle de son vendeur pour prescrire un bien resté en dehors de la vente.

Il en résulte que dans la mesure où le balcon litigieux n’était pas mentionné dans son acte de vente, M. [E] [G] ne peut pas se prévaloir de la possession du précédent propriétaire sur un bien qui ne lui a pas été vendu.

Ainsi, M. [E] [G] ne peut se prévaloir d’une possession qu’à compter du 31 octobre 2006.

Si l’occupation de ce balcon moyennant une contrepartie financière a pu être abordée lors d’une dizaine d’assemblées générales depuis 1974 mais sans toutefois exécution, comme l’avance et le reconnait le syndicat des copropriétaires, c’est lors d’une assemblée générale du 28 juillet 2016, suivant une résolution n° 16 concernant la « décision à prendre concernant l’occupation de partie commune sans accord d’une assemblée générale – attribution d’un droit de jouissance exclusive sur une partie commune – vote des modalités financières (art. 26) », qu’il a été décidé non pas que soit engagée une action aux fins de voir faire cesser l’empiètement qualifié d’illégal mais de régulariser la prise de possession par le règlement d’une contrepartie financière, qu’ainsi, M. [E] [G] ne peut justifier d’une possession du balcon en litige de plus de dix ans, sans opposition ou contestation de la part des autres copropriétaires, de sorte qu’il ne peut se prévaloir de la prescription acquisitive sur cette partie commune.

L’action en paiement poursuivie par le syndicat des copropriétaires, de la contrepartie financière, qu’elle soit qualifiée d’indemnité d’occupation ou de loyer pour l’empiètement sur les parties communes, décidée lors de l’assemblée générale du 28 juillet 2016, notifiée le 23 septembre 2016, devenue définitive deux mois après, a été introduite le 3 août 2021, de sorte qu’aucune prescription ne peut être retenue sur le fondement des dispositions de l’article 2224 du code civil, étant au surplus relevé que les premières contreparties financières n’ont été réclamées aux copropriétaires concernés qu’à compter du 30 avril 2017.

3. Sur les sommes à devoir au titre de l’occupation du balcon

En cause d’appel, M. [E] [G] n’apporte pas de critique utile au principe de la contrepartie financière à devoir au syndicat des copropriétaires, pour l’occupation du balcon en litige, qui n’est pas contestée, de même que l’assemblée générale des co-propriétaires du 28 juillet 2020, qui a retenu le principe qu’à défaut de conclusion amiable d’un bail avec l’occupant des parties communes, le syndic était autorisé à recouvrer à l’encontre de celui-ci une indemnité d’occupation équivalente au loyer fixé par l’assemblée, soit 41 euros par mètre carré, indexé en fonction de la variation de l’indice des loyers, qu’ainsi, le jugement entrepris sera confirmé sur ce principe.

Sur le montant des sommes à devoir, le syndicat des copropriétaires verse aux débats de nombreuses pièces à l’appui de sa demande en paiement, notamment un décompte précis en considération de la surface des parties communes occupées M. [E] [G], qui représentent 21,93 m² ainsi qu’il ressort d’un plan également produit, duquel il ressort qu’il est redevable de la somme totale de 12 669,08 euros, qui n’est pas contestée dans son montant, à laquelle il sera condamnée au paiement, avec intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts dès lors qu’ils sont dus pour une année, ainsi que l’avait retenu le premier juge.

4. Sur les dépens et les frais non remboursables

Le jugement sera confirmé en ce qui concerne les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [E] [G] sera condamné aux dépens de l’appel.

M. [E] [G], qui échoue en son appel, sera en outre condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;

CONFIRME le jugement rendu le 30 septembre 2022 par le tribunal judiciaire de Perpignan, en toutes ses dispositions ;

ACTUALISE la condamnation au paiement de M. [E] [G], au bénéfice du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], à la somme de 12 669,08 euros ;

CONDAMNE M. [E] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables d’appel ;

CONDAMNE M. [E] [G] aux dépens de l’appel.

Le greffier, Le président,