République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 1

ARRÊT DU 30/04/2026

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Minute électronique

N° RG 23/00665 – N° Portalis DBVT-V-B7H-UX7A

Jugement (N° 21/00721)

rendu le 15 décembre 2022 par le tribunal judiciaire de Douai.

APPELANTE

La S.A.R.L. Le Chantilly

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Laurent Calonne, avocat au barreau de Lille, avocat constitué.

INTIMÉE

L’association [S] [F]

prise en la personne de ses représentants légaux

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Mélanie Tondellier, avocat au barreau de Douai, avocat constitué.

DÉBATS à l’audience publique du 1er décembre 2025 tenue par Hélène Billières, magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Delphine Verhaeghe

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Samuel Vitse, président de chambre

Hélène Billières, conseiller

Céline Miller, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 30 avril 2026 après prorogation du délibéré en date du 19 mars 2026 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Samuel Vitse, président, et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 3 novembre 2025

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FAITS ET PROCÉDURE

La société à responsabilité limitée Le Chantilly est propriétaire d’un appartement au premier étage d’un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 3] (Nord).

Afin d’obtenir une subvention de l’Agence nationale de l’amélioration de l’habitat (l’ANAH) pour y réaliser des travaux d’amélioration, elle a conclu le 19 décembre 2011, pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction, un mandat de gestion immobilière avec l’association [Localité 4] du [F], laquelle a pour objectif de favoriser l’accès et le maintien dans l’habitat des personnes défavorisées, fragiles et vulnérables.

Le même jour, représentée par cette association, aux droits de laquelle vient désormais l’association [S] [F], elle a conclu un contrat de location à loyer très social au profit de M. [K] [Q] et Mme [W] [B], couple avec six enfants, moyennant un loyer mensuel de 630 euros.

Ces derniers ayant quitté les lieux sans en informer ni l’association [S] [F] ni la société bailleresse, cette dernière leur a fait sommation d’avoir à justifier de l’occupation du logement dans le délai d’un mois par actes délivrés dans les conditions de l’article 659 du code de procédure civile le 21 octobre 2017.

Ayant constaté qu’après le départ de M. [Q] et Mme [B], les lieux avaient subi d’importantes dégradations, la société Le Chantilly a fait établir, le 1er décembre 2017, un constat des lieux par un huissier de justice puis un devis des travaux de remise en état.

Arguant que l’association [S] [F], par son inaction pour faire cesser ces dégradations, n’avait pas satisfait à ses obligations, elle a, par acte du 18 mai 2021, assigné cette dernière devant le tribunal judiciaire de Douai en responsabilité et indemnisation de son préjudice matériel.

Par jugement contradictoire du 15 décembre 2022, le tribunal judiciaire de Douai l’a déboutée de ses demandes et condamnée aux dépens ainsi qu’à payer à l’association [S] [F] la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Le Chantilly a interjeté appel de ce jugement le 9 février 2023 et, aux termes de ses dernières conclusions remises le 31 juillet 2024, elle demande à la cour, au visa des articles 1103 et suivants du code civil, de réformer le jugement entrepris et, statuant à nouveau, de :

— condamner l’association [S] [F] au paiement de la somme de 38 030,28 euros se décomposant comme-suit :

—  34 530,28 euros au titre des travaux de réparations ;

—  3 500 euros au titre de la fourniture d’une chaudière ;

— débouter l’association [S] [F] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— dire n’y avoir lieu à aucune déduction pour cause de vétusté ;

— condamner l’association [S] [F] aux dépens de première instance et d’appel ainsi qu’au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de ses frais irrépétibles.

Dans ses écritures remises le 5 août 2023, l’association [S] [F], se fondant sur les articles 1989 et suivants du code civil, conclut de son côté à la confirmation en toutes ses dispositions du jugement entrepris ainsi qu’à l’allocation, à la charge de la société Le Chantilly, d’une somme de 2 500 euros au titre de ses frais irrépétibles d’appel.

Elle demande, à titre subsidiaire, à la cour de diminuer les demandes de la société Le Chantilly et de laisser à chaque partie la charge de ses propres dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions précitées des parties pour le détail de leurs prétentions et moyens.

En vertu de l’article 445 du même code, les parties ont été invitées à présenter leurs observations sur le moyen relevé d’office par la cour, tiré de ce que le préjudice invoqué par la société Le Chantilly au soutien de sa demande de dommages et intérêts était susceptible de s’analyser en une perte de chance.

Les parties ont, en réponse, produit, chacune, une note en délibéré.

MOTIFS

Sur la responsabilité de l’association [S] [F]

Aux termes de l’article 1984, alinéa 1er, du code civil, le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom.

Selon l’article 1991, alinéa 1er, de ce code, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

Quant à l’article 1992 du même code, il prévoit que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion ; que néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire.

Il est à cet égard constant que si le mandataire est, sauf cas fortuit, présumé en faute du seul fait de l’inexécution de son mandat, cette présomption ne saurait être étendue à l’hypothèse d’une mauvaise exécution de ce dernier, auquel cas il appartient au mandant d’établir les fautes de gestion par lui alléguées à l’encontre de son mandataire (1re Civ., 18 janvier 1989, pourvoi n° 87-16.530, publié ; 1re Civ., 16 mai 2006, pourvoi n° 03-19.936, publié).

L’article 1993 dispose enfin que tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu’il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu’il aurait reçu n’eût point été dû au mandant.

En l’espèce, la société Le Chantilly reproche à l’association [S] [F] à laquelle il incombait, selon elle, de s’informer de l’état de l’immeuble, de mettre en demeure les locataires de ne pas le dégrader et de leur facturer, le cas échéant, les travaux locatifs, d’avoir manqué à ses obligations contractuelles dans sa gestion du bail conclu avec M. [Q] et Mme [B] en s’abstenant, alors qu’elle ne pouvait ignorer l’état du bien et en avait, à tout le moins, une connaissance certaine depuis le mois d’avril 2017, d’engager les poursuites utiles contre les locataires dès les premiers dégâts constatés sur le bien afin d’en prévenir la dégradation totale. Elle lui reproche en outre de ne pas s’être assurée de la souscription par les locataires d’une assurance locative, lui interdisant par voie de conséquence tout recours et toute indemnisation.

Il sera à cet égard relevé que le contrat de mandat conclu le 19 décembre 2011 entre la société Le Chantilly et l’association [Localité 4] du [F], après avoir rappelé que « le mandataire assure ici une mission d’intermédiation locative sociale au moyen d’une location au profit de personnes s’inscrivant dans un processus de réinsertion par le logement », stipule, en son préambule, que le mandant confère au mandataire « mandat d’administrer des biens immobiliers tant activement que passivement » selon des conditions qu’il précise.

Ainsi, en sus d’une mission spécifique d’accompagnement social des locataires confiée au mandataire ayant, aux termes de l’article 5, « pour objet de permettre aux ménages visés dans la loi [Localité 5], de retrouver une autonomie par rapport au logement » et incluant « toutes les tâches de suivi et de conseils à ces derniers », l’article 4 du contrat de mandat intitulé « Mission du mandataire » prévoit que « le mandant autorise expressément le mandataire à accomplir, pour son compte et en son nom, tous les actes de l’administration des locaux ('). »

Il précise, en son article 4.1 relatif à l’occupation des locaux, que « le mandataire s’oblige, dans le respect des dispositions réglementaires et contractuelles convenues, à (') à dresser ou faire dresser tous constats d’état des lieux », étant expressément convenu à cet égard que celui établi entre le mandant et le mandataire avant la conclusion du mandat en question est réputé l’avoir été dans le cadre de ce dernier.

Il stipule en outre, en son paragraphe 4.2 consacré à la gestion locative, que « le mandataire réalise toutes opérations de gestion locative pour le compte du mandant et notamment pour :

— Encaisser, percevoir tous loyers, dépôts de garantie, indemnités d’occupation et d’assurances, provisions et plus généralement toute somme ou valeur relative aux biens gérés ;

— Réviser les loyers selon les modalités incombant au mandant ;

— Donner quittance, reçu et décharge, et corrélativement donner mainlevée de toute saisie, opposition et cautionnement ;

— Effectuer tous règlements dans le cadre de la même administration et notamment payer les charges de copropriété, acquitter sur demande expresse du mandant les sommes dues au titre des impositions et taxes, les récupérer éventuellement auprès des locataires ;

— Souscrire, signer ou résilier, tout contrat notamment d’assurance ;

— Représenter le mandant ou le faire représenter aux assemblées générales des copropriétaires dans la mesure où le mandataire n’assume pas les fonctions de syndic de la copropriété dont dépendent les biens gérés ; le représenter auprès des associations de locataires ;

— Donner, sur demande du mandant, tous les éléments pour la déclaration annuelle de ses revenus fonciers, des déclarations de droit de bail et taxe additionnelle ;

— Représenter le mandant devant tous organismes publics ou privés, déposer et signer toutes pièces, engagements, solliciter la délivrance de tous certificats ou autres, le tout relativement aux biens gérés ;

— De même, en cas de difficulté ou à défaut de paiement, le mandant donne mandat exprès au mandataire qui l’accepte, de diligenter tant en demande qu’en défense toutes actions judiciaires, tous commandements, sommations, assignations et citations devant tous tribunaux et toutes commissions administratives, se concilier ou requérir jugements, les faire signifier et exécuter, se faire remettre tous titres ou pièces, le tout dans le respect du nouveau code de procédure civile et notamment dans son article 828 et, sous réserve d’obtenir au préalable un mandat spécial, faire toute déclaration de créance.

Par ailleurs, le mandant autorise expressément le mandataire à passer et signer tous actes et procès-verbaux, élire domicile et généralement faire tout ce qu’il jugera convenable aux intérêts du mandant.

Il est précisé que le présent mandat confère au mandataire une obligation de moyen et non de résultat. »

Le contrat de mandat prévoit encore, en ses articles 4.3, 4.4 et 4.5 que le mandataire « effectuera conformément à la législation en vigueur, l’état des lieux à l’entrée du locataire et la sortie » et « peut sur demande du mandant réaliser tous travaux ou toutes réparations d’entretien pour le compte du mandant », l’exécution desdits travaux étant subordonnée, sauf cas d’urgence, à l’accord du mandant et « les travaux locatifs [étant] facturés aux locataires selon les méthodes et barèmes en vigueur chez le gestionnaire » et que « le mandant délègue au mandataire la gestion de l’APL [aide personnalisée au logement] ou de l’AL [allocation de logement] ».

L’article 6 stipule quant à lui que « pour les prestations confiées dans le cadre du (') mandat, le mandataire facturera ses honoraires [à concurrence de] 8 % H.T. du montant des sommes, effets ou valeurs appelés pour le compte du mandant ».

Aux termes, enfin, de l’article 7.1 du contrat de mandat en question, il est convenu que « le mandataire rendra compte de sa gestion chaque année et remettra un état détaillé de tout ce qu’il aura reçu et dépensé ».

Il suit de l’ensemble de ce qui précède que le mandat de gestion consenti le 19 décembre 2011 par la société Le Chantilly constituait un mandat onéreux d’administration du bien loué, de sorte qu’il appartenait, à ce titre, à l’association [S] [F], venant aux droits de l’association [Localité 4] du [F], de vérifier l’accomplissement des obligations imposées aux locataires comme aurait dû le faire la société bailleresse elle-même et qu’elle disposait, pour ce faire, de larges pouvoirs et notamment de celui d’agir « en cas de difficulté ou à défaut de paiement » en diligentant, au besoin, « toutes actions judiciaires, tous commandements, sommations, assignations et citations devant tous tribunaux et toutes commissions administratives, se concilier ou requérir jugements, les faire signifier et exécuter ».

La généralité de ces derniers termes et plus spécialement celle du mot « difficulté » traduisant la volonté des parties de mettre à la charge du mandataire la mission d’exercer à l’encontre de locataires défaillants toutes poursuites judiciaires et ainsi d’agir pour tous les litiges éventuels découlant du contrat sans s’arrêter au seul défaut de paiement, visé au demeurant seulement comme une alternative, c’est à tort que le premier juge, pour rejeter la demande en paiement de la société Le Chantilly, a considéré que l’article 4.2 du mandat de gestion s’appliquait au seul défaut de paiement, partiel ou total, du loyer.

S’agissant précisément et, en premier lieu, du manquement de l’association [S] [F] à son obligation de vérifier que les locataires disposaient d’une assurance locative, il ressort de l’examen du contrat de bail souscrit par M. [Q] et Mme [B] que ces derniers s’y engageaient à s’assurer contre les risques locatifs et « à en justifier au bailleur à la remise des clés, en lui transmettant l’attestation émise par son assureur ou son représentant » ainsi que « chaque année, à la demande du bailleur » (page 6 du contrat de bail), cette obligation étant le simple rappel de celle pesant sur tout locataire aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Dès lors que l’association [Localité 4] du [F], aux droits de laquelle vient l’association [S] [F], s’était vu confier la gestion du bien loué, il lui appartenait en ces conditions de vérifier que les locataires auxquels elle avait consenti le bail au nom de sa mandante, étaient assurés pour les locaux loués.

Il est à cet égard établi au dossier que M. [Q] et Mme [B] ont remis, lors de la signature du bail, une copie du contrat d’assurance « multirisque habitation » qu’ils avaient souscrit auprès de la société Assu 2000 concernant l’immeuble litigieux, lequel contrat prenait effet le 20 décembre 2011 à zéro heure (pièce intimée n° 12) et que, par la suite, l’association [S] [F] leur a adressé, les 28 juillet 2016 et 26 septembre 2017, des courriers de relance afin qu’ils communiquent leur attestation d’assurance pour le bien loué (pièces intimée n° 4, 7, 14 et 15). Cette dernière verse en outre aux débats une attestation d’assurance responsabilité locative établie au nom de Mme [B] concernant l’immeuble litigieux pour la période du 6 juin 2016 au 5 juin 2017 (pièce intimée n° 13) ainsi qu’un courrier en date du 30 août 2023 émanant de M. [A] [L], agent général Abeille assurances à [Localité 3], attestant que cette dernière a été titulaire d’un contrat couvrant le bien loué du 6 juin 2013 au 26 juillet 2017, date à laquelle il apparaît que Mme [B] a quitté les lieux et bénéficié d’un nouveau contrat de location auprès de Norévie, bailleur social (pièces intimée n° 16 et 9).

Si l’association [S] [F] ne justifie pas avoir, en cours de bail, réclamé aux locataires l’attestation d’assurance exigée tant par le bail que par l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 pour la période du 20 décembre 2012 au 5 juin 2016, il ressort du dossier que les intéressés, ainsi qu’ils y étaient tenus par le bail, avaient toutefois bel et bien contracté une assurance garantissant les risques locatifs pour la période considérée, de sorte que la société Le Chantilly n’est pas fondée à soutenir qu’elle aurait été, par la faute de sa mandataire, privée de « tout recours et toute indemnisation » à ce titre.

S’agissant en deuxième lieu du grief tenant à l’absence de mise en 'uvre par l’association [S] [F] de toute procédure contentieuse permettant d’éviter la dégradation totale du bien, il sera rappelé qu’aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1729 de ce code précise que si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

L’article 1730 du même code prévoit de son côté que, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Quant à l’article 1732, il prévoit que le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Il en résulte que si, aux termes de l’article 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparation de toute espèce et doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives, il incombe au preneur, en contrepartie de cette obligation d’entretien général du bailleur, non seulement de procéder aux réparations rendues nécessaires par l’usage de la chose louée, mais également de ne pas dégrader la chose et de la rendre après usage en l’état où il l’a reçue.

S’il est constant, ainsi que le souligne à juste titre l’association [S] [F], que l’obligation du preneur aux réparations locatives ne peut, en principe, être exigée qu’en fin de bail par le propriétaire ou son mandataire (3e Civ., 30 juin 2004, pourvoi n° 02-20.721, publié), il est tout aussi constant que c’est sous réserve de la possibilité pour ces derniers d’en demander la résiliation (3e Civ., 12 juin 2003, pourvoi n° 00-10.601), étant observé que bailleur et preneur peuvent toujours convenir, dans le contrat de bail, que l’exécution de l’obligation pesant sur le second d’entretenir le bien loué et de procéder aux réparations locatives aura lieu en cours de bail et donner ainsi à cette obligation un caractère continu, permettant ainsi au premier de contraindre le second, en cas de manquement en cours de bail, à exécuter les obligations qui lui incombent et, à défaut, de solliciter la résiliation du contrat de bail (3e Civ., 30 juin 2004, précité).

Il apparaît ainsi que cette restriction de principe ne prive en tout état de cause pas le bailleur ou son mandataire du droit de poursuivre la résiliation judiciaire du bail sur le fondement de l’article 1184, devenu 1224 du code civil en cas de manquement grave du locataire à ses obligations contractuelles et, plus spécialement, à son obligation de bon entretien des lieux loués telle qu’elle est définie par les articles 1728 et 1729 précités du code civil.

Il est à cet égard prévu, aux termes des conditions générales du contrat de bail consenti à M. [Q] et Mme [B] le 19 décembre 2011 qui reproduit pour l’essentiel les dispositions de l’article 7 de la loi précitée du 6 juillet 1989, que le locataire a notamment pour obligations principales, outre de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, de :

— « répondre des dégradations et pertes survenant pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’ils n’ont pas introduit dans le logement ;

— prendre à sa charge l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations et l’ensemble des réparations locatives définies par décret en conseil d’état (décret n° 87-712 du 26.8.87), sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ;

— souscrire un contrat d’entretien auprès d’une entreprise spécialisée (ou en rembourser le coût au bailleur si ce dernier en assure le paiement) pour faire entretenir au moins une fois par an les équipements individuels (chauffage gaz, brûleurs gaz…) et en justifier à première demande du bailleur ;

— sans que cette information engage sa responsabilité lorsque les dégâts ne sont pas de son fait personnel, informer immédiatement le bailleur de tout sinistre et dégradation se produisant dans les lieux loués, même s’il n’en résulte aucun dommage apparent ;

— (') ;

— ne pas transformer sans l’accord écrit du bailleur les locaux loués et leurs équipements ; le bailleur pourra, si le locataire a méconnu cette obligation, exiger la remise en l’état des locaux et des équipements au départ du locataire ou conserver les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnité pour les frais engagés; le bailleur aura toutefois la faculté d’exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l’état si les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local.

Les aménagements ne constituant pas une transformation des locaux loués, c’est-à-dire les changements peu importants non susceptibles de nuire à l’immeuble et qui n’ont rien d’irréversibles, ne nécessitent pas l’accord du bailleur ;

— (')

— le locataire devra laisser visiter les locaux loués afin de vérifier la bonne tenue du logement et de son entretien une fois par an », cette dernière précision suffisant à démontrer l’intention des parties au contrat d’exclure une exécution de l’obligation pour le preneur de procéder aux réparations locatives circonscrite à la fin du bail.

Il appartenait en conséquence à l’association [S] [F], dès lors qu’elle s’était vu confier la gestion du bien loué, de s’assurer en cours de bail de la bonne exécution, par les locataires, de leur obligation de bon entretien et d’usage raisonnable du bien loué et, à défaut, d’en tirer les conséquences en prenant les mesures utiles pour y remédier.

Précisément, l’état des lieux d’entrée établi le 19 décembre 2011, au contradictoire du bailleur représenté par son mandataire et des locataires, et auquel ont été annexées des photographies des différentes pièces, décrit un logement en bon état s’agissant de la porte palière et en état neuf pour l’intérieur même de l’appartement (pièces appelante n° 1 et 2/1 à 2/6), ce que corroborent les diverses factures des travaux réalisés au sein du logement en question dressées au nom de la société Le Chantilly entre le 10 janvier 2011 et le 24 mai 2011 pour un montant total de 101 633,34 euros (pièces appelante n° 3/1 à 3/4 et 4).

Aux termes du procès-verbal de constat dressé le 1er décembre 2017 par M. [O] [R], huissier de justice, au contradictoire de la société Le Chantilly représentée par l’association [S] [F], d’une part, et de Mme [B], locataire sortante, d’autre part, et auquel ont également été jointes de nombreuses photographies illustrant les constatations effectuées, il apparaît que :

— s’agissant du hall, les murs sont recouverts de tapisserie en fibre de verre tachée, la porte est tachée et le parquet flottant est encrassé ;

— s’agissant de la « petite pièce », la tapisserie est peinte, tachée, le parquet flottant est encrassé, l’enrouleur de volet est cassé, il n’y a pas de poignée à la fenêtre et la porte est sale et sans poignée ;

— dans le salon, il n’y a pas de miroir au-dessus de la cheminée, la tapisserie murale est tachée, les boiseries sont écaillées, les poignées des deux fenêtres ainsi que la sangle des deux volets roulants sont manquantes et l’un des volets est bloqué, le radiateur est écaillé et la porte deux ouvrants côté séjour cassée, l’huissier relevant par ailleurs la présence de détritus ;

— dans le séjour, le plafond et les murs sont tachés, le radiateur est écaillé, il manque les poignées aux deux fenêtres, les enrouleurs des volets sont cassés, le parquet flottant est encrassé et les boiseries sont écaillées ;

— dans la cuisine, la tapisserie murale et le radiateur sont encrassés, il manque une poignée au radiateur, le revêtement de sol est encrassé, l’évier est entartré, le meuble sous évier est détruit, la vitre de l’un des deux ouvrants de la porte côté véranda est cassée et la chaudière murale est en mauvais état, l’huissier de justice notant que Mme [W] [B] déclare abandonner la cuisinière et le congélateur dans les lieux ;

— dans la salle de bains, le plafond et les murs sont encrassés, le parquet est détruit, la baignoire est entartrée, l’habillage de la baignoire est cassé, le lavabo est brûlé, le meuble sous lavabo est détruit, il manque la poignée au radiateur et la porte n’a pas de poignée et comporte des coups ;

— dans le WC, le plafond et les murs sont tachés, la porte est percée et sans poignée, le plancher est hors d’usage et la cuvette est entartrée ;

— dans la véranda, le sol est fortement taché, y sont abandonnés par Mme [W] [B] un lave-vaisselle et un sèche-linge, la porte est encrassée et sans poignée ;

— dans le dégagement, les murs sont tachés et le parquet est encrassé ;

— dans la grande pièce, le plafond et les murs sont tachés, de même que le parquet, la porte a subi des coups, trois fenêtres sont sans poignée, une vitre est cassée, de même que deux interrupteurs et une prise de courant ;

— dans l’escalier, les marches sont tachées de peinture ;

— dans la chambre n°1, la porte est détruite, les peintures sont tachées au plafond et sur les murs, il manque les poignées des deux fenêtres et le parquet est sale ;

— dans la chambre n° 2, le plafond et les murs sont tachés, de même que la porte laquelle n’a ni poignée ni serrure et comporte des coups, son bâti étant par ailleurs cassé et le parquet est sale.

Force est de constater que ce procès-verbal de constat fait état de dégradations, nombreuses et importantes, qui concernent l’ensemble des pièces du logement et dont la cause, contrairement à ce que soutient l’association [S] [F], ne saurait résider dans les effets normaux de la vétusté et de l’usure quand même la mise à disposition des locataires du logement aurait duré plus de six années, ces dégradations étant au contraire à l’évidence le résultat d’une négligence et d’un défaut d’entretien du bien loué imputables aux locataires, voire d’une jouissance abusive de leur part pour les dégâts les plus graves, manquements qui, au regard de la nature même des éléments relevés, perduraient manifestement depuis plusieurs années.

Or, il ressort des propres écritures de l’association [S] [F] comme du courrier en date du 5 mars 2019 qu’elle a adressé à la société Le Chantilly en réponse aux plaintes exprimées par cette dernière au sujet de l’état dans lequel elle avait retrouvé le bien loué, qu’elle s’est rendue « à de nombreuses reprises » au domicile des locataires dans le cadre de l’accompagnement social dont ils bénéficiaient, d’abord assuré par le Fonds de solidarité pour le logement, puis par elle-même à compter du 1er février 2013. Si elle prétend avoir, à ces occasions, « mis en garde la famille sur la nécessité d’entretenir correctement le logement mis à sa disposition », elle n’en justifie pas (page 7 des conclusions d’intimée, pièces appelante n° 12 et 14).

S’il est exact, comme le soutient l’association [S] [F], que l’agent social chargé de l’accompagnement de M. [Q] et de Mme [B] ne pouvait se substituer à ces derniers s’agissant de l’entretien courant du logement et qu’elle était seulement tenue d’une obligation de moyens et non de résultat, il n’en demeure pas moins qu’il lui appartenait, dès lors que cet agent ne pouvait que constater le défaut d’entretien patent du bien loué, voire les détériorations d’ores et déjà commises, non seulement d’en informer la société propriétaire, ce qu’elle n’établit pas ni même ne prétend avoir fait, privant ainsi sa mandante des informations qui l’auraient alertée sur les mesures qui s’imposaient pour éviter la dégradation totale de leur bien, mais également de prendre elle-même toutes les dispositions nécessaires pour obtenir des locataires qu’ils y remédient et prévenir, ainsi, toute aggravation et, constatant l’échec de la mesure d’accompagnement social mise en place à cet égard, d’en tirer les conséquences en mettant en demeure les intéressés d’exécuter les travaux d’entretien et de réfection qui s’imposaient en cours de bail, voire, à défaut d’y avoir obtempéré en entreprenant lesdits travaux, de solliciter la résiliation du bail.

Or il ressort du dossier que ce n’est qu’à la suite de l’intervention de la société Le Chantilly, inquiète de l’état dégradé des parties communes de l’immeuble, que, par un courrier du 7 avril 2017 et alors même que l’appartement loué était déjà manifestement dévasté, l’association [S] [F], après avoir évoqué « les différents désordres et le défaut d’entretien » constatés dans le logement, a rappelé à Mme [B] son « obligation de maintenir en bon état d’entretien et de propreté le logement, les abords et les équipements », et la nécessité pour elle de prendre toutes ses dispositions « pour que cela n’entraîne plus de désordres dans le logement et dans les parties communes », lui demandant « de remettre en état les dégradations qu’il y a eu dans [son] logement » sous peine d’être contrainte « de saisir la juridiction compétente » en l’absence d’amélioration « dans les mois à venir ».

Si l’association justifie avoir, à la suite de ce courrier, entamé des démarches pour tenter d’organiser une rencontre avec un travailleur social « dans le cadre de l’APPEN », dispositif d’accompagnement personnalisé des preneurs rencontrant des difficultés, « notamment pour voir les solutions quant à l’entretien du logement », il reste qu’elle a agi tardivement, l’appartement étant manifestement d’ores et déjà dévasté à cette date.

S’agissant, enfin, en troisième lieu, du grief tenant à l’absence de facturation aux locataires des travaux locatifs en violation de l’article 4.3 in fine du contrat de mandat, alors que le procès-verbal de constat dressé contradictoirement le 1er décembre 2017 par M. [O] [R], huissier de justice, en présence de l’association [S] [F], a, ainsi qu’il a été précédemment exposé, révélé l’existence de nombreux dégâts causés à l’appartement, objet du contrat de location, cette dernière ne justifie pas ni même ne prétend avoir facturé aux locataires indélicats, le coût de leur réfection.

Il suit de l’ensemble de ce qui précède qu’en s’abstenant de tirer en temps utile les conséquences du manquement persistant des locataires à leur obligation d’entretien et a minima d’informer sa mandante de leur défaillance de ce chef, et de facturer à ces derniers le coût des travaux nécessaires à la réfection de l’appartement qu’ils avaient dégradé, l’association [S] [F] a manqué à son obligation de diligence dans l’exécution du mandat de gestion que la société Le Chantilly lui avait confié, ce manquement étant constitutif d’une faute au sens de l’article 1992 précité du code civil dont elle ne saurait s’exonérer en soutenant qu’en faisant le choix de louer son logement dans le cadre d’un conventionnement ANAH très social lui ayant permis de défiscaliser son investissement locatif et de percevoir une subvention d’un montant de 49 755 euros mais qui impliquait une mise à disposition du logement à des personnes en très grande précarité, l’appelante, au regard de la superficie du logement en question, s’exposait au risque d’accueillir une famille nombreuse avec plusieurs enfants quand elle avait la possibilité d’opter pour un conventionnement intermédiaire (moins social), ces circonstances n’étant pas de nature à dispenser cette association de son obligation de s’assurer en cours de bail de la bonne exécution, par les locataires, de leur obligation d’user raisonnablement des lieux alors que la société mandante a pu au contraire être mise en confiance par la mission d’accompagnement social des locataires exercée par ailleurs par cette association.

Sur l’indemnisation du préjudice en découlant, il résulte de l’article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 que la réparation doit être intégrale seulement lorsque la faute a causé le préjudice en son entier et non une simple perte de chance et que seule constitue une perte de chance réparable la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable, le préjudice causé par une telle perte étant distinct de l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée (1re Civ., 11 mars 2020, pourvoi n° 18-26.577 ; 1re Civ., 14 juin 2023, pourvoi n° 22-17.728).

Il résulte par ailleurs des articles 4 et 1147 du code civil, ce dernier dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, et des articles 4 et 5 du code de procédure civile que le juge ne peut refuser d’indemniser une perte de chance de ne pas subir un dommage, dont il constate l’existence, en se fondant sur le fait que seule une réparation intégrale de ce dommage lui a été demandée (Cass., Ass. plén., 27 juin 2025, pourvoi n° 22-21.812, publié).

La société Le Chantilly réclame, en réparation du préjudice que les fautes de l’association [S] [F] lui ont occasionné, la condamnation de cette dernière à lui payer la somme de 38 030,28 euros représentant le coût total des travaux de réfection nécessaires pour remédier aux dégradations constatées, ainsi qu’il résulte du devis d’un montant de 34 530,28 euros dressé le 17 mai 2018 par la société Humery qui avait déjà procédé à la rénovation totale du logement avant sa mise en location et de la facture d’un montant de 3 500 euros établie le 1er septembre 2019 par un dénommé [U] [H] au titre du remplacement de la chaudière défectueuse.

Les fautes commises par l’association [S] [F] pour avoir tardé à agir contre les locataires et n’avoir ni informé la société bailleresse ni facturé aux locataires les travaux locatifs ne sauraient toutefois avoir été à l’origine même des dégradations commises par ces derniers, de sorte que le préjudice occasionné par ces fautes n’est pas constitué par le coût exact des travaux de réfection nécessaires.

Ces fautes ont en revanche généré une perte de chance d’éviter une aggravation des dégradations commises et d’obtenir des locataires le remboursement du coût des travaux de leur réfection qui, au vu des éléments qui précèdent et des circonstances de l’espèce, et en particulier de la particulière précarité financière desdits locataires, peut être évaluée à 25 %, ce préjudice étant justement réparé par l’allocation d’une somme de 9 500 euros au paiement de laquelle l’association [S] [F] sera, par infirmation du jugement entrepris, condamnée.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

L’ issue du litige justifie que soient infirmés les chefs du jugement relatifs aux dépens et frais irrépétibles et que l’association [S] [F] soit condamnée aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’au paiement de la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel exposés par la société Le Chantilly, sa propre demande formée au même titre étant rejetée.

PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne l’association [S] [F] venant aux droits de l’association [Localité 4] du [F], à payer à la société Le Chantilly la somme de 9 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

La condamne aux dépens de première instance et d’appel ;

La condamne à payer à la société Le Chantilly la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

La déboute de sa demande formée au même titre.

Le greffier

Le président

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la [Localité 6] Publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le président et le greffier.