COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 11 DECEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 22/03764 – N° Portalis DBVK-V-B7G-PPTG

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 16 JUIN 2022

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE MONTPELLIER

N° RG 19/05187

APPELANTE :

S.A.S. CLE EXPERTISES prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 8]

[Localité 12]

Représentée par M^e Thierry BERGER, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué sur l’audience par M^e Gaëlle CABARET, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMES :

Monsieur [J] [L]

(ordonnance du 28/07/22 de désistement partiel)

né le 04 Août 1984 à [Localité 23]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 11]

Madame [M] [L]

(ordonnance du 28/07/22 de désistement partiel)

née le 10 Avril 1972 à [Localité 22]

de nationalité Française

[Adresse 18]

[Localité 1] POLOGNE

Monsieur [H] [L]

(ordonnance du 28/07/22 de désistement partiel)

né le 03 Octobre 1973 à [Localité 22]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 9]

Madame [V] [B] épouse [L]

née le 08 Juillet 1953 à [Localité 19]

de nationalité Française

[Adresse 16]

[Adresse 16]

[Localité 10]

Représentée par M^e Philippe SENMARTIN de la SELARL CSA, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué sur l’audience par M^e Célia VILANOVA, avocat au barreau de MONTPELLIER

SMABTP Société mutuelle d’Assurance du Bâtiment et des Travaux Publics, Assureur DO Police N°392644J1405000

[Adresse 14]

[Adresse 14]

[Localité 13]

Représentée par M^e Jacques Henri AUCHE de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE – AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER et sur l’audience par M^e Florence GASQ, avocat au barreau de MONTPELLIER

S.A AXA FRANCE IARD, assureur de la SAS ETI représentée par son représentant légal en exercice

[Adresse 5]

[Localité 17]

Représentée par M^e Emily APOLLIS de la SELARL SAFRAN AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER et sur l’audience par M^e Guillaume DANET, avocat au barreau de MONTPELLIER

Syndicat des copropriétaires de la résidence [21], pris en la personne de son Syndic en exercice, la SARL SOLGIM AGRET, sis [Adresse 20]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentée par M^e Yvan MONELLI de la SELARL MBA & ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué sur l’audience par M^e Denis RIEU, avocat au barreau de MONTPELLIER

S.A.S. ETI TECHNIQUE D’ETANCHEITE ISOLATION INGENIERIE, représentée par son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social

[Adresse 15]

[Adresse 15]

[Localité 7]

Représentée par M^e Emily APOLLIS de la SELARL SAFRAN AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 24 Octobre 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 novembre 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Emmanuelle WATTRAINT, conseillère, chargée du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

M^me Emmanuelle WATTRAINT, conseillère

Greffier lors des débats : M^me Sabine MICHEL

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par M^me Sabine MICHEL, Greffière.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

En 1997, monsieur [G] [L] et madame [V] [B] épouse [L] ont fait l’acquisition en l’état de futur achèvement (VEFA) d’un appartement (n°21) au sein de la résidence [21] sise [Adresse 3] à [Localité 22].

Une assurance dommages-ouvrage a été souscrite auprès de la SMABTP.

Après plusieurs déclarations de sinistres suite à des infiltrations, le 12 février 2010, le Syndicat des copropriétaires assignait la SMABTP, ès qualités d’assureur dommages-ouvrage, devant le président du tribunal de grande instance de Montpellier. Par ordonnance du 11 mars 2010, le président du tribunal de grande instance de Montpellier ordonnait une mesure d’expertise et désignait monsieur [O] en qualité d’expert judiciaire.

L’expert a déposé son rapport le 25 mai 2011.

Par arrêt en date du 14 septembre 2011, la cour d’appel de Montpellier condamnait le syndicat des copropriétaires à faire exécuter des travaux afin de remédier définitivement aux désordres causés par les infiltrations d’eau, travaux qui étaient réalisés.

Suite à de nouvelles infiltrations, par exploit d’huissier en date du 5 décembre 2014, les époux [L] ont fait assigner en référé le Syndicat des copropriétaires lequel, par exploit d’huissier en date du 29 décembre 2014, a fait assigner la Compagnie AREAS, assureur dommages-ouvrage, laquelle a fait à son tour assigner monsieur [S] et son assureur, la SMABTP, la SAS ETI et son assureur Axa France IARD devant le Président du tribunal de grande instance de Montpellier. Par ordonnance en date du 19 mars 2015, le président du tribunal de grande instance a ordonné une mesure d’expertise et désigné monsieur [U] pour y procéder.

L’expert a déposé son rapport le 13 septembre 2018.

Par exploit d’huissier des 17, 19 et 20 septembre 2019, madame [V] [B] épouse [L] a fait assigner la SMABTP, la SAS ETI, son assureur Axa, la SAS CLE Expertises, le syndicat des copropriétaires de la résidence [21] afin de les voir condamner à financer et faire effectuer les travaux préconisés par l’expert [U] et à lui verser des indemnités au titre des préjudices immatériels, préjudice moral et frais irrépétibles.

Le 29 mars 2019, monsieur [G] [L] est décédé, laissant pour lui succéder son épouse et ses trois enfants, lesquels sont intervenus à la procédure devant le tribunal judiciaire de Montpellier. Postérieurement à l’assignation, dans le cadre du règlement de la succession, l’immeuble litigieux était attribué en intégralité à sa veuve, madame [V] [B], laquelle poursuivait seule la procédure. Par ordonnance en date du 28 juillet 2022, le conseiller de la mise en état de la Cour d’appel de Montpellier constatait le désistement d’appel partiel au bénéfice de madame [M] [L], monsieur [H] [L] et monsieur [J] [L].

Par jugement réputé contradictoire du 16 juin 2022, le tribunal judiciaire de Montpellier a notamment :

— condamné la SMABTP, la compagnie Axa France IARD, assureur de la société ETI, et la SAS CLE aux entiers dépens comprenant les frais de l’expertise de Monsieur [U] et à payer in solidum avec intérêts au taux légal à compter du jugement :

«  à madame [V] [B] veuve [L] la somme principale de 100 252,80 euros et la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

«  au syndicat des copropriétaires de la résidence [24] la somme principale de 19 375,25 euros et la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté les recours contre la SA ETI, la SA Axa et la SAS CLE de la SMABTP qui dans les rapports entre codébiteurs in solidum devra supporter seule et sans recours l’intégralité des condamnations prononcées.

Par déclaration d’appel enregistrée par le greffe le 11 juillet 2022, la SAS CLE Expertises a régulièrement relevé appel de ce jugement.

Par ses conclusions enregistrées au greffe le 15 novembre 2022, la SAS CLE Expertises sollicite l’infirmation du jugement déféré et demande à la cour de :

A titre liminaire et principal,

— dire et juger irrecevables pour cause de prescription l’ensemble des demandes formulées à son encontre,

— débouter la SMABTP de l’ensemble de ses demandes formées à titre d’appel incident,

A titre subsidiaire, débouter les parties de leurs demandes à son encontre,

A titre très subsidiaire, condamner les société ETI, Axa et SMABTP ou toute autre partie succombante à la relever et garantir de toute éventuelle condamnation,

En tout état de cause, condamner toute partie succombante aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, et à lui régler la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ses conclusions enregistrées au greffe le 25 novembre 2022, la compagnie d’assurance Axa, assureur de la SAS ETI sollicite la confirmation du jugement en ce qu’il a retenu une responsabilité pleine et entière de la SMABTP et que celle-ci ne puisse former aucun recours à son encontre. Subsidiairement, elle sollicite de voir condamner la SMABTP ou toute autre partie succombante à relever et garantir la SAS ETI et la compagnie Axa des éventuelles sommes mises à leur charge. En toute hypothèse, elle demande à la cour de :

— juger que la SAS ETI lui remboursera sa franchise décennale,

— la juger fondée à opposer à toutes les parties sa franchise contractuelle opposable et ses plafonds au titre des dommages immatériels,

— condamner toute partie succombante aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, et à lui régler la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ses conclusions enregistrées au greffe le 23 février 2023, la SMABTP sollicite l’infirmation partielle du jugement et demande à la cour de :

— rejeter toutes demandes formulées à son encontre,

— juger que le préjudice locatif de madame [B] ne saurait excéder la somme de 30 877,86 euros,

— débouter madame [B] de sa demande de son préjudice moral,

— rejeter toute demande à son encontre sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SAS CLE à la relever et garantir des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre,

— condamner tout succombant aux dépens et à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Par ses conclusions enregistrées au greffe le 20 octobre 2025, madame [V] [B] sollicite la confirmation du jugement et demande en outre à la cour de :

— débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [21], les sociétés ETI, CLE Expertises et SMABTP de leurs demandes à son encontre,

— débouter toute demande ayant pour but de faire échec à l’indemnisation de son préjudice moral,

— condamner les sociétés ETI, AXA, Cle expertises et SMABTP, in solidum, aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, et à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en sus des 8 000 euros du jugement dont appel.

Par ses conclusions enregistrées au greffe le 23 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence [21] sollicite l’infirmation du jugement en ce qu’il a condamné la SMABTP à lui payer une somme principale de 19 375,25 euros outre celle de 2 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et demande à la cour de :

— condamner la SMABTP à lui payer la somme de 19 537,25 euros avec l’intérêt au taux légal à compter du 3 février 2020,

— condamner la SMABTP à lui payer les sommes de 6 844 euros et 3 500 euros en remboursement de ses frais et irrépétibles de première instance et d’appel par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SAS ETI n’a pas déposé de conclusions.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance en date du 24 octobre 2025.

Pour un plus ample exposé des faits et des prétentions des parties, il est expressément renvoyé au jugement déféré et aux conclusions des parties.

MOTIFS :

Sur la condamnation de la SMABTP en qualité d’assureur dommages ouvrage

Le principe de cette condamnation n’est pas contesté. L’appel porte sur les montants des sommes dues au titre des préjudices subis.

Sur le préjudice du syndicat de copropriétaires

Ainsi que le démontre le syndicat des copropriétaires aux termes de ses écritures en appel, la somme due s’élève à 19 537,25 euros alors que le tribunal a accordé la somme de 19 375,25 euros.

Eu égard à ce que cette demande a été notifiée par voie de conclusions à la SMABTP le 3 février 2020, il sera dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de cette date.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

Sur les préjudices de madame [V] [B]

Sur le préjudice locatif

Le tribunal a estimé qu’une perte locative avait été subie pendant 64 mois, d’où une indemnisation, sur la base d’un loyer mensuel moyen de 1 410,20 euros, d’un montant de 90 252,80 euros.

La SMABTP soutient que ce montant devrait être revu à la baisse, certaines dépenses n’étant pas exposées du fait de la vacance des lieux : les dépenses d’entretien, l’assurance pour risques locatifs, le contrat de prestations de gestion, l’impact sur la fiscalité, et l’appartement devant nécessairement subir des périodes de latence.

Madame [B] précise que l’appartement n’a pu être reloué qu’à partir du 16 mars 2020.

S’agissant des périodes de latence, aucun élément du dossier ne les objective (aucun document relatif aux périodes de latence des appartements similaires aux alentour n’étant produit).

S’agissant des dépenses d’entretien, un appartement, même inhabité, se dégrade au fil du temps.

S’agissant de l’assurance pour risques locatifs et du contrat de prestation de gestion, aucun élément du dossier ne vient objectiver leur existence laquelle, en tout état de cause, n’est pas de nature à diminuer le préjudice subi (le prestataire pouvant se trouver subrogé dans les droits de la personne lésée).

S’agissant enfin de l’impact sur la fiscalité, les dispositions fiscales sont sans incidence sur les obligations des personnes responsables du dommage et le calcul de l’indemnisation des victimes.

Dans ces conditions, le jugement déféré sera confirmé.

Sur le préjudice moral

Compte tenu de la persistance des désordres pendant 23 années, ledit préjudice a justement été évalué par le tribunal à la somme de 10 000 euros.

Le jugement déféré sera confirmé.

Sur la responsabilité décennale de la société ETI et de la SAS CLE expertises

L’intervention de la société ETI sur l’ouvrage n’est pas contestée, pas plus que la nature des désordres, lesquels rendent l’ouvrage impropre à sa destination.

Concernant la SAS CLE expertises, elle n’est pas constructeur au sens de l’article 1792 du code civil, étant intervenue pour préconiser des travaux suite aux désordres, de sorte que sa responsabilité décennale ne peut être engagée.

Dans ces conditions, le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné la société ETI et son assureur AXA in solidum avec la SMABTP à la réparation des désordres et infirmé en ce qu’il a condamné à ce même titre la SAS CLE expertises.

Sur les recours exercés par la SMABTP à l’égard des constructeurs

Sur le recours à l’encontre de la SAS CLE expertises

Le tribunal a jugé que les demandes à l’encontre de la SAS CLE étaient irrecevables car prescrites, retenant que la SAS CLE, qui avait reçu pour seule mission d’émettre des préconisations de nature à mettre fin au sinistre, avait déposé son rapport le 09 janvier 2006, n’avait pas été attraite aux opérations d’expertises judiciaires, et n’avait été assignée que le 07 octobre 2019, soit au-delà du délai de prescription quinquennal.

La SAS CLE manifeste son accord avec cette analyse, soulignant que les travaux qu’elle avait prescrits n’ont été réalisés par la SAS ETI qu’en décembre 2010, que le rapport d’expertise judiciaire déposé par monsieur [O] le 25 mai 2011 laisse clairement apparaître que les travaux effectués par ETI en octobre 2010 selon les prescriptions de la SAS CLE expertises ne donnaient pas satisfaction et que madame [B] avait parfaitement connaissance, dès 2011, que les désordres persistaient. Pour elle, le point de départ de la prescription se situe donc, pour toutes les parties, a minima, en mai 2011, étant précisé qu’elle avait nécessairement connaissance des faits lui permettant d’exercer une action à l’encontre de la SAS CLE puisqu’elle effectuait, dès 2013, une nouvelle déclaration de sinistre relative aux précédents désordres. Elle précise que les assignations de 2010 et 2014 ont concerné exclusivement le Syndicat des copropriétaires et la SMABTP, de sorte qu’aucune action n’est venue interrompre le cours de la prescription. Elle conteste toutefois le jugement déféré en ce qu’il l’a, nonobstant la prescription retenue, condamnée à indemniser madame [B] et le Syndicat des copropriétaires.

La SMABTP et madame [B] soutiennent quant à elles que les faits permettant d’agir à l’encontre de la SAS CLE au titre de la faute contractuelle sont apparus lors du rapport d’expertise judiciaire de monsieur [U], lequel a mis en exergue le défaut de conseil de la SAS CLE. Le rapport de monsieur [U] ayant été déposé le 13 septembre 2018, le délai de prescription courait de leur point de vue jusqu’au 13 septembre 2023.

Le syndicat des copropriétaires fait pour sa part remarquer qu’il n’avait formulé en première instance aucune demande à l’encontre de la SAS CLE.

Si le rapport de l’expert [U] du 13 septembre 2018 (pièce 2 de la SMABTP) souligne clairement les insuffisances de la SAS CLE, proposant de lui imputer une part de responsabilité dans les désordres survenus, pour autant, le rapport d’expertise judiciaire de monsieur [O], déposé le 25 mai 2011, intervenu alors que la société ETI avait effectué les travaux préconisés par la SAS CLE, évoquait déjà les insuffisances de l’expertise dommages ouvrage (par exemple, page 15 : '(')les préconisations minimalistes des experts DO n’étaient pas de nature à régler le problème (')', pièce 1 de la SMABTP).

Dans ces conditions, tant la SMABTP que madame [B] ont eu connaissance de ce que la responsabilité de la SAS CLE expertises était susceptible d’être engagée dès le 25 mai 2011. L’action pouvait ainsi être engagée jusqu’au 25 mai 2016.

Or, elle ne l’a été que bien postérieurement et se trouve de ce fait prescrite non seulement à l’égard de la SMABTP, comme jugé en première instance, mais également à l’égard de madame [B] et du syndicat des copropriétaires, lequel ne formulait d’ailleurs aucune demande de condamnation à l’égard de la SAS CLE expertises, de sorte que le tribunal a au surplus statué ultra petita.

Par conséquent, l’ensemble des demandes formulées à l’encontre de la SAS CLE seront déclarées irrecevables pour cause de prescription et le jugement déféré sera infirmé en ce qu’il a prononcé des condamnations à l’égard de la SAS CLE.

Sur le recours à l’encontre de la société ETI et de son assureur AXA

Le premier juge a considéré qu’aucune faute n’était caractérisée à l’encontre de la société ETI, assurée auprès de la SA AXA, et le jugement n’est pas contesté sur ce point, la SMABTP ne demandant aux termes de ses écritures en appel que la garantie de la SAS CLE Expertises.

Le jugement déféré sera par conséquent confirmé en ce qu’il a rejeté les recours de la SMABTP contre la SA ETI et la SA AXA.

La responsabilité de la société ETI n’étant pas engagée sur le terrain contractuel, il n’y a pas lieu de statuer sur la franchise éventuelle que pourrait opposer la SA AXA aux tiers.

Sur les frais irrépétibles non compris dans les dépens et les dépens

Eu égard à l’issue du litige, la SMABTP étant, du fait de l’échec de ses recours, seule à devoir une indemnisation, le jugement déféré sera infirmé.

La SMABTP, qui succombe en ses prétentions, et la SA AXA, qui doit sa garantie au titre de la responsabilité décennale de son assurée, seront déboutées de leurs demandes en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SMABTP sera condamnée à payer à madame [B] la somme de 8 000 euros, au syndicat des copropriétaires de la résidence [21] la somme de 4 000 euros et à la SAS CLE Expertises la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SMABTP sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement rendu le 16 juin 2022 par le tribunal judiciaire de Montpellier sauf en ce qu’il a prononcé des condamnations à l’égard de la SAS CLE Expertises, sur le montant des sommes allouées au syndicat des copropriétaires de la résidence [24] et concernant les frais irrépétibles non compris dans les dépens et les dépens ;

Statuant des chefs infirmés et y ajoutant,

Déclare irrecevables les demandes formulées à l’encontre de la SAS CLE Expertises ;

Dit que la somme due au syndicat des copropriétaires de la résidence [24] s’élève à 19 537,25 euros et non à 19 375,25 euros, et qu’elle portera intérêts au taux légal à compter du 3 février 2020 ;

Déboute la SMABTP et la SA AXA de leurs demandes en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SMABTP à payer à madame [V] [B] la somme de 8 000 euros, au syndicat des copropriétaires de la résidence [21] la somme de 4 000 euros et à la SAS CLE Expertises la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SMABTP aux dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Le greffier, Le président,