COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 05 JUIN 2025

N° 2025/337

Rôle N° RG 24/08874 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BNMMX

S.A.S. BARNEOUD DEVELOPPEMENT

C/

S.A.R.L. MENNELLA

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Stéphanie LEANDRI-CAMPANA

M^e Rémy CRUDO de la SELEURL REMY CRUDO

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence en date du 02 Juillet 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/01129.

APPELANTE

S.A.S. BARNEOUD DEVELOPPEMENT

représentée par son représentant légal en exercice

dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par M^e Stéphanie LEANDRI-CAMPANA, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMEE

S.A.R.L. MENNELLA

représentée par son représentant légal en exercice

dont le siège social est situé [Adresse 4]

représentée par M^e Rémy CRUDO de la SELEURL REMY CRUDO, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 29 avril 2025 en audience publique devant la cour composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère

M. Laurent DESGOUIS, Conseiller rapporteur

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 juin 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 juin 2025,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et M^me Julie DESHAYE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 23 septembre 2004, la société par actions simplifiées (SAS) Barneoud Développement a donné à bail commercial à la société à responsabilité limitée (SARL) Mennella, des locaux commerciaux situés [Adresse 1], [Adresse 3] aux [Localité 2].

Le bail consenti a fait l’objet d’un avenant, signé par les parties le 27 décembre 2008.

Par jugement rendu le 20 décembre 2018, la SARL Mennella a été placée en redressement judiciaire. Le 4 février 2019, la SAS Barneoud Développement a déclaré sa créance locative pour un montant de 62 481, 39 € auprès de Me [N] [W], en sa qualité de mandataire judiciaire désigné.

Se plaignant du non-paiement par sa locataire de ses échéances locatives comprises entre les mois de décembre 2019 et avril 2023 inclus pour un montant de 108 316, 90 €, la SAS Barneoud Développement a fait procéder à une saisie-conservatoire sur les comptes bancaires de la SARL Mennella, ouverts auprès de la société Banque populaire Méditerranée à hauteur des fonds disponibles, soit 58 789, 93 €. Suivant exploits des 12 et 16 juin 2023, l’acte de saisie a été régulièrement signifié à l’organisme bancaire et dénoncé à la SARL Mennella.

Suivant exploit délivré le 10 juillet 2023, la SARL Mennella a fait assigner la SAS Barneoud Développement devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence aux fins de contester cette saisie-conservatoire et le montant de la créance locative revendiquée.

Suivant exploit délivré le 12 juillet 2023, dénoncé à la Banque populaire Méditerranée par acte de commissaire de justice du 17 juillet 2023, la SAS Barneoud Développement a fait assigner la SARL Mennella devant le président du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence, statuant en référé, aux fins de la voir condamner, au principal, à lui verser provision de 108 316, 90 € au titre de la dette locative échue et impayée, arrêtée au 23 avril 2023, outre 10 831 € au titre de la clause pénale.

Suivant ordonnance contradictoire rendue le 2 juillet 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence a :

dit n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes formées par la SAS Barneoud Développement ;

débouté les parties du surplus de leurs demandes respectives ;

condamné chacune des parties à supporter la charge de ses propres dépens ;

enjoint les parties à rencontrer un médiateur désigné par l’UMEDCAAP.

Ce magistrat a ainsi retenu que :

la SARL Mennella rapportait la preuve de la réalité des désordres allégués, affectant la galerie marchande Barneoud dans laquelle se situait les locaux loués, sans pour autant permettre de caractériser, avec l’évidence requise en référé, les manquements éventuels de la bailleresse à ses obligations, rendant le local impropre à l’usage auquel il était destiné ;

la locataire ne rapportait pas la preuve de ce qu’elle s’était effectivement acquittée des sommes réclamées par la bailleresse ;

il n’appartenait donc pas au juge des référé d’apprécier le bien-fondé de l’exception d’inexécution de son obligation de paiement des loyers, invoquée par la locataire, ainsi que des manquements de la bailleresse à ses obligations contractuelles.

Suivant déclaration transmise au greffe le 8 juillet 2024 et enregistrée sous le n° RG 24/8736, la SAS Barneoud Développement a interjeté appel de l’ordonnance en toutes ses dispositions dument reprises.

Suivant déclaration transmise au greffe le 11 juillet 2024 et enregistrée sous le n° RG 24/8874, la SAS Barneoud Développement a interjeté appel de l’ordonnance en toutes ses dispositions dument reprises.

Par ordonnance du 19 juillet 2024, les deux affaires ont été jointes pour se poursuivre sous le n° RG 24/8874.

Par dernières conclusions transmises par voie électronique le 31 mars 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample expose’ des prétentions et moyens, elle sollicite de la cour qu’elle infirme l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions et statuant à nouveau :

condamne la SARL Mennella à lui payer la somme provisionnelle de 309 653, 40 € TTC correspondant à l’arriéré de loyers et accessoires au 27 mars 2025 avec intérêts de droit à compter de l’exploit introductif d’instance ;

condamne la SARL Mennella à lui payer la somme provisionnelle de 30 965 € à titre de pénalité contractuelle ;

ordonne la capitalisation des intérêts ;

condamne la SARL Mennella au paiement des dépens de première instance et à lui payer la somme de 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

y ajoutant, condamne la SARL Mennella à lui payer la somme de 4 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre dépens d’appel distraits au bénéfice de M^e Stéphanie Léandri Campana, avocat.

Par dernières conclusions transmises par voie électronique le 1er avril 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample expose’ des prétentions et moyens, la SARL Mennella sollicite de la cour qu’elle :

confirme l’ordonnance déférée en ce qu’elle a constaté l’existence de contestations sérieuses et débouté la SAS Barneoud Développement de l’ensemble de ses fins et conclusions ;

la réforme pour le surplus ;

ordonne la suspension de l’obligation de paiement des loyers contractuellement mis à sa charge ;

condamne la SAS Barneoud Développement à lui payer la somme de 3 600 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre entiers dépens de première instance et d’appel.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance au 1er avril 2025.

Par conclusions récapitulatives transmises le 8 avril 2025, la SARL Mennela demande à la cour de rabattre de l’ordonnance de clôture, reprenant en outre l’intégralité de ses prétentions précédentes.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes de « constater », « donner acte », « dire et/ou juger » ou encore « déclarer » qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d’appel.

Sur la révocation de l’ordonnance de clôture :

L’article 802 du code de procédure civile dispose qu’ « après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office : sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et accessoires échus, aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes en révocation de l’ordonnance de clôture ».

L’article 803 du même code dispose que « l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue … (elle) peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal ».

Interrogés sur ce point à l’audience, lors de l’appel des causes, l’ensemble des avocats des parties, présents ou représentés, ont indiqué qu’ils ne s’opposaient au rabat de l’ordonnance de clôture aux fins d’admission aux débats des conclusions transmises par la SAS Barneoud Développement le 31 mars 2025 et par l’intimée le 8 avril suivant.

La cour a donc, avant l’ouverture des débats et de l’accord général, révoqué ladite ordonnance puis clôturé à nouveau l’instruction de l’affaire, celle-ci étant en état d’être jugée.

Sur la demande de suspension des loyers :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

L’urgence est caractérisée chaque fois qu’un retard dans la prescription de la mesure sollicitée serait préjudiciable aux intérêts du demandeur. Une contestation sérieuse, visée par ce texte, survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Le premier alinéa de l’article 835 du même code dispose que « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

Le dommage imminent s’entend de celui qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Pour que la mesure sollicitée soit prononcée, ils doivent être constatés, à la date où le juge de première instance a statué et avec l’évidence requise en référé.

L’article 1719 du code civil dispose que « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations ».

Aux termes de ces dispositions, le manquement du bailleur à son obligation de délivrance doit être matérialisé par une impossibilité absolue pour le preneur d’utiliser les lieux loués ou d’user des lieux conformément à la destination du bail.

En l’espèce, la SARL Mennella, qui sollicite la suspension du règlement des loyers, invoque l’existence d’une contestation sérieuse à son obligation de paiement. Elle soutient ainsi que la bailleresse a manqué à son obligation de délivrance d’un local permettant l’exercice serein de son activité commerciale. Elle explique à ce titre que la galerie commerciale n’est pas entretenue et qu’elle est désertée par de nombreux commerces.

Pour s’opposer à cette demande, l’appelante soutient ne pas avoir manqué à son obligation d’entretien, ayant fait réaliser tous travaux utiles aux fins de rénovation de la galerie commerciale. Elle prétend également qu’aucune clause du bail ne vise l’engagement du bailleur à commercialiser la totalité des locaux commerciaux et à assurer leur occupation effective et permanente. Elle expose enfin que l’intimée ne justifie pas être dans l’incapacité d’exploiter son local de sorte qu’elle ne saurait s’abstenir de régler son loyer et ses charges.

Partant, il ressort du procès-verbal de constat, dressé par commissaire de justice, à la demande de l’intimée, le 16 mai 2023, que :

sur 56 emplacements, 25 cellules commerciales sont vides et fermées ;

certaines photographies laissent apparaître une absence de faux-plafonds et des câbles électriques, situés en hauteur, apparents et pendants ;

une grille de l’hypermarché Casino est fermée ;

les toilettes réservées au public sont en mauvais état d’entretien ;

le sol intérieur de la galerie marchande présente de nombreux carreaux fissurés et endommagés ;

l’absence de salariés d’entreprise qui travaille sur le chantier situé en partie sud.

Il doit ainsi être observé que les constats réalisés le 16 mai 2023 ne portent pas sur le local, objet du bail, mais uniquement sur son environnement au sein de la galerie.

Il doit également être relevé qu’aucune stipulation contractuelle ne vise l’engagement du bailleur de commercialiser l’intégralité des commerciaux et de s’assurer de leur occupation effective et permanente, étant rappelé que la SAS Barneoud Développement n’est pas l’unique propriétaire de la galerie commerciale.

En revanche, le premier alinéa de l’article 13 du bail liant les parties stipule expressément que « par dérogation à l’article 1723 du code civil, le Preneur devra souffrir, sans indemnité ni réduction de loyer, toutes réparations, tous travaux d’amélioration ou même de construction nouvelle ou d’extension horizontale ou verticale du centre commercial que le Bailleur se réserve de faire exécuter, quels qu’en soient les inconvénients et la durée, cette dernière excédât-elle quarante jours (') ».

A ce titre, il ressort de la note adressée aux commerçants de la galerie commerciale, par la SAS Barneoud Développement le 1er juin 2022, que des travaux de rénovation de celle-ci étaient prévus et étalés sur la période courant du mois de juin 2022 à mai 2025.

Contestant l’affirmation selon laquelle les travaux affectant la galerie seraient aujourd’hui réalisés, l’intimée ne produit toutefois aucun élément plus récent que le constat établi le 16 mai 2023. Il doit être observé sur ce point que les deux autres procès-verbaux de constat des 15 et 23 décembre 2023 ont été réalisés à la demande de sociétés tierces, occupant des locaux différents au sien du centre commercial. Ils ne peuvent ainsi utilement servir à étayer les moyens développés par la SARL Mennella.

A la lumière de l’ensemble de ces éléments, il n’est pas établi, avec l’évidence requise en référé, que le preneur a été, en raison d’un manquement imputable au bailleur, dans l’impossibilité absolue d’utiliser les lieux loués ou d’en user conformément à la destination du bail.

L’ordonnance déférée sera donc confirmée en ce qu’elle a débouté la SARL Mennella de sa demande tendant voir ordonner la suspension des loyers.

Sur les demandes de provisions :

Le second alinéa de l’article 835 du code de procédure civile dispose que « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, (le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence) peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Il résulte de ces dispositions qu’il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision, tant en son principe qu’en son montant. En ce sens, une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposés à ses prétentions laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait intervenir par la suite sur ce point.

A l’inverse, sera écartée une contestation qui serait à l’évidence superficielle ou artificielle, le montant de la provision n’ayant alors d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

C’est enfin au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

Sur la dette locative :

L’article 1728 du code civil dispose que « Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus ».

L’article 1353 du même code dispose que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

En l’espèce, l’appelante sollicite la condamnation de sa locataire à lui payer la somme provisionnelle de 309 653, 40 € TTC à valoir sur la créance locative, arrêtée au 27 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse. Elle précise, à ce titre, ne pas être tenu d’opérer une nouvelle réduction de loyer couvrant la période de février à mai 2021, alors que la galerie était fermée en raison des mesures sanitaires en vigueur.

En réplique, la SARL Mennella expose avoir réglé la somme mensuelle de 3 400 € depuis le 15 février 2022, dont l’appelante ne tient pas compte au titre de la créance qu’elle invoque. Elle soutient également que la bailleresse n’était pas légitime à appeler les loyers et charges entre les mois de février et avril 2021, alors que, d’une part, la galerie était fermée en raison des mesures sanitaires en vigueur, et que, d’autre part, elle avait pu le faire à l’occasion d’autres périodes de fermeture, imposée par la crise du Covid-19. Elle fait enfin valoir ne pas être redevable d’une somme supérieure à 44 468, 14 €.

Partant, l’appelante produit, en pièce n°12, un décompte de créance locative arrêté au 5 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse.

Sa lecture révèle son caractère incomplet : alors que la période débute au 5 décembre 2019, échéance de décembre 2019 incluse, n’y figure pas les échéances et les règlements opérés :

entre le 1er janvier et 31 décembre 2020 ;

au mois de janvier 2021 ;

aux mois de juin, juillet, août et septembre 2021 ;

aux mois de novembre et décembre 2021 ;

au mois de janvier 2022 ;

au mois de mai 2023.

En définitive, le décompte produit ne vise, de manière ininterrompue, que les échéances et règlements intervenues entre le 5 février 2022, échéance de février 2022 incluse, et le 5 mars 2025, à l’exception toutefois des échéances et règlements du mois de mai 2023.

Le moyen tiré du caractère, réellement ou supposément, légitime la réduction de loyer accordée en 2021 apparaît de ce fait, inopérant.

Par ailleurs, le montant non contestable de la créance de loyer doit être calculé en retranchant du les trois factures dont les règlements ont été appelés en juin 2024 pour des montants respectifs de 1 209, 26 €, 667, 47 € et 1 440 €, soit un total de 3 316, 73 € TTC, correspondant à des frais de procédure.

Sur la période couvrant les mois de février 2022 à mars 2025, et toujours à l’exception du mois de mai 2023, le décompte produit par l’appelante permet donc d’arrêter le montant des loyers et des charges régulièrement appelés à la somme totale de 319 875, 64 €.

L’intimée produit quant à elle des relevés de compte sur la période courant du mois de février 2022 au mois de juin 2023, à l’exception de ceux des mois d’avril et mai 2022. En comparaison des données figurants sur le décompte locatif de l’appelante sur la même période, la SARL Mennella justifie avoir réglé la somme totale de 56 974, 73 € au titre des loyers et charges. Il doit être, à ce titre observé que le versement des sommes de 3 360 € et 3 400 €, respectivement réglées par virement les 17 octobre 2022 et 15 mai 23 et ne figurant pas sur le décompte produit par la bailleresse, sont intégrées à ce montant dès lors qu’elles sont justifiées.

Eu égard à l’ensemble de ces éléments, le montant non contestable de la créance locative s’établit sur la période courant du le 5 février 2022, échéance de février 2022 incluse, au 5 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse, à la somme de 262 900, 91 €.

L’ordonnance déférée sera en conséquence infirmée en ce qu’elle a débouté la SAS Barneoud Développement de sa demande de condamnation à une provision à valoir sur sa créance locative et la SARL Mennella sera condamnée au paiement de cette somme, à titre provisionnel, avec intérêt au taux légal à compter du présent arrêt, et anatocisme.

Sur la pénalité contractuelle :

L’article 25.2.2 du bail, conclu entre les parties le 23 septembre 2004, stipule que « dans le cas où les poursuites ou mesures conservatoires exercées par le Bailleur contre le Preneur ne serait pas suivies de résiliation, le Preneur devra verser au Bailleur une indemnité égale à 10% des sommes pour lesquelles les poursuites ou mesures conservatoires auraient été engagées, ceci à titre de clause pénale forfaitaire. De même, si le loyer ou les charges ne sont pas payés à leur échéance exacte, le Preneur devra automatiquement au Bailleur, et sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure préalable, une indemnité forfaitaire égale à 10% des sommes dues ».

Il convient de rappeler que si le juge des référés peut, au fondement des dispositions de l’article 835, alinéa 2, précitées, accorder une provision sur le montant non contestable d’une clause pénale, il n’entre pas dans ses pouvoirs de la diminuer à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle de l’obligation a procuré au créancier ni de supprimer ladite clause si elle n’apparait pas sérieusement contestable.

En l’espèce, le montant non sérieusement contestable de la dette locative a été, plus haut, fixé à la somme de 262 900, 91 €, couvrant la période du 5 février 2022, échéance de février 2022 incluse, au 5 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse.

Par application des stipulations contractuelles, le montant non contestable de la provision due au titre de la clause pénale s’élève en conséquence à la somme de 26 290, 09 € sur cette période. L’ordonnance déférée sera donc infirmée de ce chef, et la SARL Mennella sera condamnée au paiement de cette somme, avec intérêt au taux légal à compter du présent arrêt et anatocisme.

Sur la mesure de médiation :

L’ordonnance déférée sera confirmée en ce qu’elle a enjoint les parties à rencontrer un médiateur, étant observé qu’aucun moyen dédié n’est consacré, par lui ou l’autre des parties, au soutien de leur demande d’infirmation respective.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Dès lors que la SARL Mennella succombe en ses prétentions aux termes du présent arrêt, l’ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu’elle a :

débouté les parties de leurs demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

laissé à chacune des parties la charge de ses propres dépens.

Pour les mêmes raisons, la SARL Mennella sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel, ces derniers étant distraits au bénéfice de M^e Stéphanie Leandri Campana, avocat.

Elle sera également déboutée de sa demande, formée en appel, et fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il serait toutefois inéquitable de laisser à la charge de l’appelante les frais qu’elle a dû engager en première instance et en appel. Il lui sera ainsi allouée une somme totale de 3 500 €.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Rappelle qu’à l’audience, avant l’ouverture des débats, elle a révoqué l’ordonnance de clôture puis clôturé à nouveau l’instruction de l’affaire, celle-ci étant en état d’être jugée ;

Confirme l’ordonnance déférée en ce qu’elle a :

débouté la SARL Mennella de sa demande tendant à la suspension des loyers ;

enjoint les parties à rencontrer un médiateur désigné par l’UMEDCAAP ;

L’infirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Condamne la SARL Mennella à verser à la SAS Barneoud Développement la somme provisionnelle de 262 900, 91 €, à valoir sur sa dette locative couvrant la période du 5 février 2022, échéance de février 2022 incluse, au 5 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse, avec intérêt légal à compter du présent arrêt ;

Ordonne la capitalisation par année entière des intérêts sur la somme de 262 900, 91 € ;

Condamne la SARL Mennella à verser à la SAS Barneoud Développement la somme provisionnelle de 26 290, 09 €, couvrant la période du 5 février 2022, échéance de février 2022 incluse, au 5 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse, à valoir sur la clause pénale contractuelle, avec intérêt légal à compter du présent arrêt ;

Ordonne la capitalisation par année entière des intérêts sur la somme de 26 290, 09 € ;

Déboute la SARL Mennella de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SARL Mennella à payer à la SAS Barneoud Développement la somme de 3 500 € au titre des frais irrépétibles, non compris dans les dépens, engagés par elle en première instance et en appel ;

Condamne la SARL Mennella aux dépens de première instance et d’appel, ces derniers distraits au profit de M^e Stéphanie Leandri Campana, avocat.

La greffière Le président