N° RG 24/00055 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QKHG

Minute N° :

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

Chambre de l’expropriation

ARRET DU 19 DECEMBRE 2025

Débats du 17 Octobre 2025

APPELANTE :

d’un jugement du juge de l’expropriation du département de l’Hérault en date du 29 Mai 2024

S.C.I. A9 CITY, immatriculée au RCS de Béziers, sous le n° 751 381 633, dont le siège social est sis [Adresse 24] – [Localité 16], pris en la personne de son représentant en exercice

[Adresse 24]

[Localité 16]

Représentée par M^e Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL ET ASSOCIES, avocats au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

Représentée par M^e Gérald ENSENAT, avocat au barreau de BEZIERS, avocat plaidant, non présent sur l’audience

INTIMEE

S.A. SNCF RESEAU est prise en son établissement sis à [Localité 28], [Adresse 1], dont le numéro SIRET est le 412 280 737 20615.

[Adresse 9]

[Localité 25]

Représentée par M^e Olivier CHARLES-GERVAIS de la SCP TEISSEDRE, SARRAZIN, CHARLES GERVAIS, avocats au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

Représentée par M^e France CHARBONNEL, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante

EN PRESENCE DE :

Monsieur LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT DE L’HERAULT

DDFIP de L’hérault

[Adresse 15]

[Localité 28]

Représenté par Monsieur [Z] [D], inspecteur, déléguée par Monsieur le directeur département des finances publiques de l’Hérault, aux fonctions de commissaire du gouvernement,

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS :

Madame FERRANET, conseillère, faisant fonction de présidente, a entendu les plaidoiries, les parties ne s’y étant pas opposées ; en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Madame FERRANET, conseillère, faisant fonction de présidente de chambre,

Monsieur GRAFFIN, conseiller,

Monsieur VETU, conseiller,

GREFFIER :

M^me Elodie CATOIRE, greffier, lors des débats et du prononcé.

DEBATS :

A l’audience publique du 17 Octobre 2025 où l’affaire a été mise en délibéré à l’audience publique du 19 Décembre 2025.

ARRET :

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, et signé par Florence FERRANET, conseillère, faisant fonction de présidente de chambre et Elodie CATOIRE, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

*******

Les parties ont été régulièrement convoquées par lettres recommandées avec accusés de réception.

La présidente entendu en son rapport, les avocats des parties et le commissaire du gouvernement entendus en leurs observations,

EXPOSE DU LITIGE :

La SCI A9 City est propriétaire des parcelles cadastrées section AR [Cadastre 4] et AR [Cadastre 12] situées [Adresse 29] à [Localité 31]. Ces parcelles font l’objet d’un emplacement réservé au Plan Local d’Urbanisme de la commune dont le bénéficiaire est le Réseau Ferré de France (RFF) devenu SNCF Réseau.

Le 06 mai 2022, elle a mis en demeure SNCF Réseau de procéder à l’acquisition de son bien. Ce courrier a fait l’objet d’une réponse de la SNCF Réseau par lettre recommandée avec accusé de réception du 19 octobre 2023. Faute d’accord, la société A9 City a saisi le juge de l’expropriation aux 'ns de délaissement des parcelles.

Par ordonnance du 18 octobre 2023, le transport sur les lieux a été fixé au 27 novembre.

Par décision rendue le 29 mai 2024 (RG 23/000182 (sic)), le juge de l’expropriation du département de l’Hérault a :

— Prononcé le transfert de l’entière propriété des parcelles AR [Cadastre 4] et AR [Cadastre 12] situées [Adresse 29] à [Localité 31] au profit de la société SNCF

Réseau

— Fixé au 10 février 2020 la date de référence ;

— Fixé à 578 460 euros le prix du dit immeuble comprenant l’indemnité de

remploi conformément à l’article L 230-3 du code de l’expropriation (sic) ;

— Condamné la société SNCF Réseau à payer à la société A9 Cityla somme

de 2 000 euros en aplication de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rejeté toute autre demande ;

— Laissé les dépens à la charge de SNCF Réseau.

**

La société A9 City a interjeté appel de ce jugement le 18 juillet 2024. Dans son premier mémoire déposé au greffe le 18 octobre 2024 elle demande à la cour de :

— Confirmer le transfert de l’entière propriété de l’ensemble immobilier lui

appartenant;

— Confirmer la date de référence 10 février 2020 ;

— Infirmer le jugement en ce qu’il a fixé le prix de l’immeuble la somme de

578 460 euros ;

— Fixer le prix de cession du bien à la somme de 966 000 euros ;

— Fixer l’indemnité de remploi à la somme de 97 600 euros ;

— Condamner la société SNCF Réseau à lui verser la somme de 3 000 euros

sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans le second mémoire déposé au greffe le 16 avril 2025 elle maintient ses demandes et produits trois pièces complémentaires (n° 2 à 4).

Dans le troisième mémoire déposé au greffe le 16 octobre 2025 elle modifie ses demandes ne sollicitant plus que la fixation du prix à 924 000 euros outre une indemnité de remploi de 93 400 euros et produits deux nouvelles pièces n°5 et 6.

**

Dans son premier mémoire déposé au greffe le 20 janvier 2025, la société SNCF Réseau demande à la cour de :

— Confirmer le jugement en ce qu’il a prononcé le transfert de l’entière propriété, au profit de la société SNCF Réseau, des parcelles AR [Cadastre 4] et [Cadastre 12] appartenant à la société A9 City;

— Confirmer le jugement en ce qu’il a fixé la date de référence 10 février 2020;

— Confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté l’ensemble des demandes de la

société A9 City;

— Infirmer le jugement en ce qu’il a fixé le prix des parcelles à la somme de 578 460 euros et statuant à nouveau fixer l’indemnité à la somme de 386 400 euros outre l’indemnité de remploi de 39 640 euros soit une indemnité totale de 426 040 euros ;

— Condamner la société A9 City aux dépens de l’instance et à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans son second mémoire déposé au greffe le 20 juin 2025 la société SNCF Réseau, demande à la cour de déclarer irrecevables les pièces n° 2, 3 et 4 produites par la société appelante en annexe de son mémoire n°2 du 16 avril 2025 et maintient ses demandes.

Dans son troisième mémoire déposé au greffe le 17 octobre 2025 elle maintient ses précédentes demandes y ajoutant le rejet du mémoire n°3 et des pièces qui y sont annexées, notifiés le 16 octobre 2025.

**

Dans son mémoire déposé au greffe le 27 janvier 2025 le commissaire du gouvernement demande à la cour de d’infirmer le jugement rendu le 29 mai 2024 (RG 23/00082) en ce qu’il a fixé le prix d’acquisition à la somme de 578 460 euros et statuant à nouveau de fixer le prix à 319 780 euros (289 800 euros d’indemnité principale et 29 980 euros d’indemnité de remploi) pour les parcelles section AR [Cadastre 4] (4553 m²) et AR [Cadastre 12] (5107 m²).

**

Pour l’exposé des moyens il est renvoyé aux conclusions précitées en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Sur la recevabilité des pièces n°2, 3 et 4 annexées au mémoire n°2 de la société appelante :

La société SNCF Réseau soutient au visa de l’article R.311-26 du code de l’expropriation que les pièce n°2, 3 et 4 sont irrecevables car elles ont été communiquée le 16 avril 2025, soit 9 mois après la déclaration d’appel, alors que la pièce n°3 est un dossier de permis de construire déposé le 15 mai 2012, que la pièce n°4 correspond au permis de construire modificatif du 27 novembre 2014 et qu’en ce qui concerne la pièce n°2, il s’agit de l’acte de vente du 3 novembre 2021, qui correspond à sa pièce n°4.

La partie appelante ne développe pas dans ses mémoires de réponse à cette demande d’irrecevabilité.

La pièce n°2 de la société A9 City correspond à la pièce n°4 de la société SNCF Réseau, cette pièce est dans les débats il n’y a pas lieu de la déclarer irrecevable.

En ce qui concerne les pièces n°3 et 4 de la société A9 City, il n’est pas justifié que la société A9 City n’a pas pu en avoir communication avant le 18 octobre 2024, et il n’est pas expliqué en quoi elles sont utiles aux débats, en outre ces deux pièces ne sont pas visées dans les motifs du mémoire de la société A9 City. Elles seront donc déclarées irrecevables.

Sur la recevabilité du mémoire n°3 et des 2 pièces déposées par la société appelante le 16 octobre 2025 :

L’article 16 du code de procédure civile dispose que : « Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties, que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement. ».

En l’espèce la cour, saisie le 18 juillet 2024 par la société appelante a, après dépôt des mémoires par l’appelante les 18 octobre 2024 et 16 avril 2025, des mémoires de la société SNCF Réseau les 20 janvier 2025 et 20 juin 2025, et du mémoire du commissaire du gouvernement le 27 janvier 2025, convoqué le 27 mai 2025 les parties pour l’audience du 17 octobre 2025.

La société appelante avait donc plus de trois mois (20 juin -17 octobre) pour éventuellement répondre au second mémoire de la société SNCF Réseau. Elle a déposé la veille de l’audience deux pièces, savoir un rapport de 10 pages réalisé par M. [C], entrepreneur individuel, expert auprès de la cour d’appel de Montpellier et une pièce n°6 correspondant à des « justificatifs de paiement de PVR ». Elle n’a pas sollicité dans son dernier mémoire un renvoi de l’examen de l’affaire, renvoi qui aurait permis un débat contradictoire.

Toutefois eu égard au fait que le commissaire du gouvernement dans son mémoire déposé le 27 janvier 2025 a communiqué de nouveaux termes de comparaison, non produits en première instance, et qu’il ne ressort pas du dossier de la cour que le mémoire du commissaire du gouvernement adressé par courrier recommandé par le greffe à la société A9 City le 27 janvier 2025 est parvenu à celle-ci, le mémoire n°3 et les deux pièces annexées n°5 et 6 seront déclarés recevables.

Sur la qualification de terrain à bâtir :

Le commissaire du gouvernement considère qu’à la date de référence, les parcelles qui sont en état de friches non équipées ne peuvent être considérées comme des terrains à bâtir car les conditions d’équipement ne permettent pas d’accueillir immédiatement des constructions, les réseaux existants étant insuffisants eu égard à la destination de la zone destinée à implanter des bâtiments d’activité.

La société SNCF Réseau dans ses conclusions ne répond pas spécifiquement sur la qualification de terrain à bâtir.

La société A9 City fait valoir que les deux parcelles doivent être qualifiées de terrains à bâtir tout comme les parcelles AR [Cadastre 3] et [Cadastre 11] qu’elle a cédées le 3 novembre 2021 à la société Les Jardins d’Ela.

L’article L 322-3 du code de l’expropriation prévoit que la qualification de terrains à bâtir, est réservée aux terrains qui, à la date de référence, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :

« 1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d’une commune ;

2° Effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone.

Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l’article L. 322-2.»

En l’espèce il n’est pas contesté que les terrains sont situés en zone constructible. En ce qui concerne les réseaux la société SNCF Réseau ne conteste pas le fait qu’ils sont suffisants et si le commissaire du gouvernement soutient qu’il parait difficile d’admettre que les réseaux sont suffisants pour la destination de la zone, il ne produit aucune pièce à l’appui de son allégation, il sera donc considéré que les deux parcelles sont des terrains à bâtir.

Sur la valeur du bien :

La société A9 City soutient qu’il convient de se référer à la cession intervenue le 3 novembre 2021 des parcelles A[Cadastre 3] et A[Cadastre 11] au profit de la société Les Jardins d’Ela pour un prix de 103 euros/m² et au rapport de M. [C] qui fait référence à six cessions (dont celle précitée) intervenues entre le 3 novembre 2021 et le 16 décembre 2022, qui font ressortir un prix moyen de 103,62 euros/m², que ses termes de comparaison n°5 (parcelle AW [Cadastre 21]) et le terme n°6 (parcelle AR [Cadastre 5]-[Cadastre 6] et [Cadastre 7]) correspondent au bien objet du litige, que la parcelle AW [Cadastre 17] acquise le 16 octobre 2020 (terme n°2 du commissaire du gouvernement) a été revendue le 19 avril 2022 à 147 euros/m², que les transaction n°1, 3, 8 à 12 produites par le commissaire du gouvernement doivent être écartées, que la valeur de 96,85 euros/m² est à retenir.

La société SNCF Réseau soutient que l’acte de cession du 3 novembre 2021 ne peut être retenu car il s’agit d’une opération immobilière autorisée par un permis de construire purgé de tout recours après division cadastrale et qu’en outre les parcelles AR[Cadastre 3] et [Cadastre 11] ne sont pas dans le même zonage, qu’il y a lieu de tenir compte de la servitude de passage sur la parcelle AR [Cadastre 4], du caractère encombré de cette parcelle et de l’absence de viabilisation des deux parcelles, que si l’on se réfère aux cessions du 29 juin 2021 (AR [Cadastre 2] [Adresse 30] au prix de 50 euros/m²) du 8 avril 2022 (AR [Cadastre 10] [Adresse 27] au prix de 40 euros/m² ) et 19 décembre 2023 (AR [Cadastre 10] [Adresse 27] au prix de 30 euros/m²), le prix de 40 euros/m² est pertinent.

Le commissaire du gouvernement produit douze termes de comparaison correspondant à des cessions intervenues entre le 29 septembre 2020 et le 12 décembre 2023 de terrains à bâtir viabilisés ou non de surfaces de plus de 1000 m² sur la commune de [Localité 31] qui font ressortir un prix minimum de 20 euros pour les terrains non viabilisés et 147 euros pour les terrains viabilisés et considérant que le terme le plus pertinent est celui de la cession intervenue le 19 décembre 2023 de la parcelle AW [Cadastre 10] [Adresse 27] au prix de 30 euros/m², propose cette valeur.

Les parcelles objet du litige sont des en nature de friche, desservies par les réseaux mais non viabilisées. Elles sont en zone AUE1 dans un secteur concerné par la zone Bp du PPRI. La parcelle AR [Cadastre 4] bénéficie d’une servitude de passage réelle et perpétuelle permettant son accès à la voie publique sur la parcelle AR [Cadastre 3].

Les actes de vente des deux termes de comparaison évoqués par M. [C] dans son rapport correspondant aux cessions des 6 octobre 2022 (AW [Cadastre 21] -[Cadastre 7]) et 16 décembre 2022 (AW [Cadastre 21]) ne sont pas produits aux débats en cause d’appel. La cour ne peut en l’état des informations produites vérifier que ces cessions sont comparables avec les deux parcelles objet du litige.

En ce qui concerne la cession intervenue le 3 novembre 2021 des deux parcelles AR [Cadastre 3] et [Cadastre 11], celles-ci avaient été acquises par la société A9 City le 30 avril 2014 au prix de 20 euros/m², et après modifications et obtention d’un permis de construire purgé, ont été recédées à un promoteur immobilier au prix de 103 euros/m², elles ne peuvent être comparées à nos deux parcelles en état de friche.

Le terme de référence n°1 de M. le commissaire du gouvernement concerne les parcelles AR [Cadastre 13] à [Cadastre 14] de 18331 m² sises dans le [Adresse 29] cédées le 29 septembre 2020 au prix de 20 euros/m². Il n’est pas contesté qu’en l’état de sa forme quasi-trapézoïdale et de sa grand superficie, ces parcelles ne peuvent être comparées aux biens objet du litige. Il en sera de même du terme de comparaison n°11 qui concerne une autre parcelle située au [Adresse 29] acquise par la société SNCF Réseau dans le cadre d’une mesure d’expropriation à 4 euros/m².

Par contre rien ne permet d’écarter la cession intervenue le 29 juin 2021 de la parcelle AR [Cadastre 2], sise [Adresse 30], correspondant à une vigne non bâtie, cédée par un particulier à la SCI les Jardin d’Ela, au prix de 50 euros/m².

En ce qui concerne les deux cessions du 13 juillet 2022 des parcelles AX [Cadastre 19] et AX [Cadastre 20] à [Cadastre 22], situées en zone U3, [Adresse 26], au prix de 53 euros/m², ces parcelles qui sont des terrains à bâtir non viabilisés, sont tout à fait comparables aux deux parcelles objet du litige dont elles sont proches, et le seul fait que le vendeur soit la commune ne permet pas d’affirmer qu’elles ont été cédées à bas prix.

En ce qui concerne la cession intervenue le 7 mars 2023 de la parcelle AN [Cadastre 8] sise [Adresse 23] entre deux particuliers au prix de 39 euros/m², parcelle de 1267 m² sur laquelle est édifié un cabanon, qui est à usage rural de jardin, selon l’acte produit aux débats, il n’est pas justifié de son inconstructibilité, elle sera retenue comme terme de comparaison.

Les termes de comparaison du commissaire du gouvernement qui concernent des terrains viabilisés en zone AUE1 : cession du 16 septembre 2021 de la parcelle cadastrée AW302 de 1172 m² au prix de 102 euros/m² et cession du 6 mai 2022 de la parcelle AW [Cadastre 18] de 1000 m² au prix de 121 euros/m² ne peuvent être retenus dès lors que les deux parcelles objet du litige sont en état de friche et ne peuvent donc être comparées à des terrains viabilisés.

De même les actes de cession de la parcelle AW [Cadastre 17] de 1000 m² du 16 octobre 2020 au prix de 90 euros/m² puis du 19 avril 2022 au prix de 147 euros/m² ne peuvent être retenus dès lors qu’il s’agit aussi d’un terrain viabilisé.

La société A9 City conteste le terme de référence correspondant à la cession du 8 avril 2022 (parcelle AW [Cadastre 10] [Adresse 27]) au prix de 40 euros /m² au motif que cette parcelle est éloignée de 750 mètres et se situe au milieu d’une zone d’aménagement d’ensemble d’une superficie de 9 hectares. Toutefois l’éloignement très relatif de ce terme de comparaison et le fait qu’il soit situé au milieu d’une opération d’ensemble ne suffit à le rejeter dès lors que les deux parcelles objet du litige sont situées en limite de zones aménagées. Il sera de même tenu compte de la seconde cession intervenue le 19 décembre 2023 de la même parcelle au prix de 30 euros/m² par l’aménageur qui l’avait acquis à 40 euros et l’a cédé à l’Etablissement Foncier d’Occitanie.

Aucune des parties ne sollicite en cause d’appel que soit appliquée sur la parcelle AR[Cadastre 4] une décote en l’état de la servitude de passage, en l’état des termes de comparaison retenus la valeur de 45 euros/m² qui correspond à la fois à la moyenne et à la médiane des ventes, est pertinente pour les deux parcelles. Le prix d’acquisition hors indemnité de remploi sera donc fixé à la somme de (5107 + 4553) x 45 = 434 700 euros.

L’indemnité de remploi calculée conformément à la jurisprudence habituelle est égale à :

—  0 à 5000 euros x 20 % = 1 000 euros

—  5001 à 15 000 euros x 15 % = 1 500 euros

—  15 001 à 419 700 x 10 % = 41 970 euros

— Total = 44 470 euros.

La valeur des deux parcelles est donc égale à la somme de 479 170 euros.

Sur les autres demandes :

La société A9 City qui succombe en son appel sera tenue aux dépens d’appel et condamnée en équité à verser à la société SNCF Réseau la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour ;

Déclare irrecevables les pièces n°3 et n°4 de la société appelante ;

Déclare recevable le mémoire n°3 et les deux pièces n°5 et n°6 de la société appelante ;

Confirme le jugement rendu le 29 mai 2024 (minute 24/70 RG 23/000082) sauf en ce qu’il a fixé le prix des parcelles AR[Cadastre 4] et [Cadastre 12] sises [Adresse 29] à [Localité 31] (34) à la somme de 578 460 euros ;

Statuant à nouveau :

Fixé le prix des parcelles AR[Cadastre 4] et [Cadastre 12] sises [Adresse 29] à [Localité 31] (34) à la somme de 479 170 euros ;

Y ajoutant ;

Condamne la société A9 City à verser à la société SNCF Réseau la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société A9 City aux dépens d’appel.

Le greffier La présidente