Société QBE EUROPE SA/NV

C/

Syndicat de copropriété représentant la copropriété DE LA RÉSIDENCE «[12]», [Adresse 7] À [Localité 11]

E.U.R.L. KAZA YLLI

S.A.S. SMAC

expédition et copie exécutoire

délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

1re chambre civile

ARRÊT DU 1er JUILLET 2025

N° RG 22/01240 – N° Portalis DBVF-V-B7G-GBLZ

MINUTE N°

Décision déférée à la Cour : jugment du 20 septembre 2022,

rendu par le tribunal judiciaire de Dijon – RG : 21/01852

APPELANTE :

Société QBE EUROPE SA/NV société de droit étranger en qualité d’assureur de la société Kaza Ylli venant aux droits de la société QBE INSURANCE EUROPE LIMITED prise en sa succursale française (RCS Nanterre 842689556) sise [Adresse 10] prise en la personne de ses représentants en exercice domiciliés au siège :

[Adresse 9]

[Localité 1] – BELGIQUE

représentée par M^e Véronique PARENTY-BAUT membre de la SELAS ADIDA ET ASSOCIES, avocat au barreau de DIJON, postulant, vestiaire : 38

assistée de M^e H. DUCROT, membre de la SCP DUCROT ASSOCIES 'DPA', avocat au barreau de LYON, plaidant

INTIMÉS :

SYNDICAT des COPROPRIETAIRES représentant LA COPROPRIÉTÉ DE LA RÉSIDENCE «[12]», [Adresse 7] à [Localité 11] (Côte d’Or), représenté par son syndic en exercice la société NEXITY LAMY, société par actions simplifiée, dont le siège social est [Adresse 4] à [Localité 13], inscrite au RCS de Paris sous les références B 487 530 099, ayant un établissement secondaire à [Localité 11], [Adresse 2], agissant par son représentant légal en exercice domicilié audit siège

représenté par M^e Stéphane MAUSSION membre de la SCP MAUSSION, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 80

E.U.R.L. KAZA YLLI prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié de droit au siège :

[Adresse 6]

[Localité 5]

représentée par M^e Sylvain CHAMPLOIX, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 92

S.A.S. SMAC prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège :

[Adresse 3]

[Localité 8]

représentée par M^e Stéphane CREUSVAUX membre de la SELAS BCC AVOCATS, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 17

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 janvier 2025 en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre, et Leslie CHARBONNIER, Conseiller. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries lors du délibéré, la cour étant alors composée de :

Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre,

Michèle BRUGERE, Conseiller,

Leslie CHARBONNIER, Conseiller,

qui en ont délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 25 mars 2025 pour être prorogée au 27 mai 2025 puis au 01 juillet 2025,

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

La résidence '[12]' sise [Adresse 7] à [Localité 11] est un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété.

Elle dispose d’un parking aménagé sur deux niveaux : un niveau semi-enterré et un niveau aérien, la structure du parking étant en béton armé avec une dalle étanche supportant un enrobé bitumineux en surface.

Suite au constat de pénétrations d’eau dans le niveau semi-enterré avec efflorescences et stalactites en sous-face de la dalle, le syndicat des copropriétaires a envisagé des travaux de réfection de l’étanchéité de la dalle.

Le syndicat des copropriétaires a sollicité :

— l’entreprise Service Etanche qui a établi un devis le 3 octobre 2015,

— le bureau Synapse qui dans un rapport du 2 février 2017 a indiqué que les travaux devisés par cette entreprise allait générer sur la dalle une augmentation des charges permanentes de l’ordre de 15 %, nécessitant un renforcement du plancher,

— le cabinet Alpes Contrôles qui dans un rapport du 11 décembre 2017 a conclu de la manière suivante : la dalle remplit toujours son rôle de stabilité de la structure ainsi que de support ; elle peut être conservée lors des travaux d’étanchéité à condition que :

. le poids au m² de la nouvelle étanchétité soit inférieur ou identique au poids de l’ancienne,

. les travaux se fassent à l’aide de petits matériels et petites machines,

. le poids des véhicules stationnant sur le parking soit limité à 3,5 tonnes.

Plusieurs entreprises ont été contactées afin d’établir un devis des travaux d’étanchéité à réaliser sur la dalle du parking aérien en respectant les contraintes de poids prescrites par le cabinet Alpes Contrôles.

Lors de l’assemblée générale du 23 mai 2018, les copropriétaires ont accepté le devis de la société SMAC d’un montant TTC de 84 332,82 euros

Les travaux ont débuté le 20 mars 2019 avec la dépose du complexe existant (asphalte et étanchéité).

Le 25 mars 2019, la société SMAC a alerté le syndicat des copropriétaires sur la nécessité de reprendre, avant poursuite de son intervention, la chape béton, en raison de la forte dégradation de la dalle, du décollement d’un ancien ragréage et de l’émergence de fers d’ossature.

Les travaux complémentaires ont été devisés par la société SMAC à la somme TTC de 46 525,60 euros et par la SARL Kaza Ylli à la somme TTC de 29 436 euros.

Le 23 mai 2019, l’assemblée générale des copropriétaires a décidé de les confier à la société Kaza Ylli.

Ils ont été achevés le 12 septembre 2019, date à laquelle la société SMAC a procédé à la réception du support avec des réserves, et intégralement réglés par le syndicat des copropriétaires.

Le revêtement Baryphalte à poser par la société SMAC comprenait :

— une couche d’imprégnation,

— une membrane d’étanchéité en bitume modifié préfabriquée Baryprene 25 TI, semi-adhérente,

— une couche d’asphalte gravillonnée de 25 mm d’épaisseur.

Lors du coulage de l’asphalte le 22 octobre 2019, la société SMAC a constaté que la recharge béton réalisée par la société Kaza Ylli se soulevait, ce qui l’a contrainte à arrêter le chantier.

Dès le lendemain, elle avisait le syndic de la copropriété en évoquant :

— d’une part la nécessité de travaux de reprise et de frais conservatoires dans l’attente de leur réalisation, le cas échéant après une expertise,

— d’autre part, l’existence d’un préjudice financier causé par cette nouvelle interruption du chantier.

Une réunion sur site a été organisée le 31 octobre 2019 en présence de la société SMAC, de la société Kaza Ylli, des membres du conseil syndical et du syndic.

Par courrier recommandé du 6 novembre 2019, le syndicat des copropriétaires a rappelé à la société Kaza Ylli ses engagements de procéder avec la société SMAC aux repérages des zones qui sonnent creux. Il lui a également été demandé par courrier du 13 novembre 2019 d’effectuer une déclaration de sinistre entre les mains de son assureur, au regard des réclamations complémentaires de la société SMAC du fait de l’arrêt des travaux.

Le 9 décembre 2019, le syndicat des copropriétaires faisait dresser un constat des désordres affectant tant le parking aérien que le parking couvert.

En l’absence de solution amiable, le syndicat des copropriétaires a fait attraire devant le juge des référés la société Kaza Ylli et son assureur, la société QBE Insurance Europe Limited, aux droits de laquelle est intervenue volontairement la société QBE Europe SA/NV, ainsi que la société SMAC et son assureur la SMABTP, aux fins d’obtenir une expertise judiciaire.

Aux terrnes d’une ordonnance de référé du 17 juin 2020, Mr [V] [G] a été désigné en qualité d’expert.

En cours d’expertise, le conseil de la SMABTP a fait savoir que celle-ci n’était plus l’assureur de la société SMAC, laquelle avait résilié sa police.

M. [G] a déposé son rapport définitif, 1e 18 avril 2021, après avoir répondu aux différents dires.

Par actes d’huissier des 3, 6 et 13 août 2021, faisant suite à une autorisation obtenue suivant ordonnance du 13 juillet 2021, le syndicat des copropriétaires a fait assigner à jour fixe la société Kaza Y1li,1a société SMAC et Ia société QBE SA/NV devant le tribunal judiciaire de Dijon, aux fins d’obtenir l’indemnisation des travaux de reprise et de ses préjudices de jouissance.

Par jugement du 20 septembre 2022, le tribunal judiciaire de Dijon a :

— rejeté les demandes tendant à voir constater l’existence d’une réception tacite et à voir prononcer une réception judiciaire des travaux,

— dit que les désordres relèvent intégralement de la responsabilité contractuelle de la société Kaza Ylli, garantie par la société QBE Europe SA/NV,

— condamné in solidum la société Kaza Ylli et la société QBE Europe SA/NV à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence '[12]' la somme de 94 913,66 euros au titre des travaux de reprise des désordres,

— déclaré le syndicat des copropriétaires de la résidence '[12]' irrecevable en sa demande au titre de l’indemnisation des préjudices de jouissance,

— constaté la résiliation du marché existant entre la société SMAC et le syndicat des copropriétaires de la résidence '[12]',

— condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence '[12]' à payer à la société SMAC la somme de 665,73 euros au titre du solde des travaux réalisés,

— condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence '[12]', la société Kaza Ylli et la société QBE Europe SA/NV à payer à la société SMAC, au titre des frais générés par l’arrêt des travaux :

. la somme de 5 356,80 euros pour l’immobilisation des grilles Héras et des fournitures,

. la somme de 1 762,20 euros pour la perte de matériaux et le repli du chantier,

— condamné in solidum la société Kaza Ylli et la société QBE Europe SA/NV à garantir le syndicat des copropriétaires de la résidence '[12]' de cette condamnation,

— condamné in solidum la société Kaza Ylli et la société QBE Europe SA/NV à payer en application de l’article 700 du code de procédure civile les sommes suivantes :

. 4 000 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence '[12]',

. 1 500 euros à la société SMAC,

— condamné in solidum la société Kaza Ylli et la société QBE Europe SA/NV aux entiers dépens, en ce compris les dépens générés par l’instance de référé ainsi que les frais d’expertise judiciaire,

— condamné la société QBE Europe SA/NV à garantir intégralement la société Kaza Ylli des condamnations prononcées à son encontre, en ce compris les condamnations au titre des frais irrépétibles et des dépens,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Par déclaration du 10 octobre 2022, la société QBE Europe SA/NV a interjeté appel de ce jugement qu’elle critique expressément en ce qu’il :

— a dit que les désordres relèvent intégralement de Ia responsabilité contractuelle de la société Kaza Ylli, qu’elle garantit,

— l’a condamnée in solidum avec la société Kaza Ylli à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence '[12]' la somme de 94 913,66 euros au titre des travaux de reprise des désordres,

— l’a condamnée in solidum avec la société Kaza Ylli et le syndicat des copropriétaires de la résidence '[12]' à payer à la société SMAC les sommes de 5 356,80 euros et 1 762,20 euros,

— l’a condamnée in solidum avec la société Kaza Ylli à garantir le syndicat des copropriétaires de la résidence '[12]' de cette condamnation,

— l’a condamnée in solidum avec la société Kaza Ylli au paiement d’indemnités sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

— l’a condamné à garantir intégralement la société Kaza Ylli de toutes les condamnations prononcées à son encontre,

— a débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Aux termes du dispositif de ses conclusions n°3 et récapitulatives, notifiées le 7 août 2023, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens développés au soutien de ses prétentions, la société QBE Europe SA/NV demande à la cour, au visa des articles L.113-1 du code des assurances, de l’article 246 du code de procédure civile et des articles 1108 alinéa 2, 1188 et suivants, 1231-1, 1240, 1792 et 1792-4-1 du code civil, de :

' confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a :

— rejeté les demandes tendant à voir constater l’existence d’une réception tacite et à voir prononcer une réception judiciaire des travaux,

— déclaré le syndicat des copropriétaires de la résidence '[12]' irrecevable en sa demande au titre de l’indemnisation des préjudices de jouissance,

' infirmer les dispositions critiquées du jugement dont appel,

Statuant à nouveau,

' à titre principal, rejeter l’intégralité des demandes du syndicat des copropriétaires et de la société Kaza Ylli formulées à son encontre dans la mesure où les garanties de la police d’assurance n’ont pas vocation à être mobilisées, en l’absence de garantie mobilisables tant au titre de la responsabilité civile générale que de la responsabilité civile décennale à défaut de réception des travaux,

' à titre subsidiaire, rejeter l’intégralité des demandes du syndicat des copropriétaires et de la société Kaza Ylli formulées à son encontre dans la mesure où les garanties de la police d’assurance n’ont pas vocation à être mobilisées, à défaut de faute de la société Kaza Ylli,

' à titre infiniment subsidiaire, rejeter l’intégralité des demandes du syndicat des copropriétaires et de la société Kaza Ylli formulées à son encontre dans la mesure où les garanties de la police d’assurance n’ont pas vocation à être mobilisées, compte tenu des clauses d’exclusion de garantie applicables,

' à titre très infiniment subsidiaire,

— condamner la société SMAC, pour avoir accepté le support de ses travaux, à la relever et garantir indemne de toute condamnation qui pourrait être prononcée contre elle,

— condamner le syndicat des copropriétaires à conserver à sa charge une partie de la dette de réparation des désordres et des préjudices revendiqués qui ne saurait être inférieure à 40 %, ou, à titre infiniment subsidiaire, à hauteur de la somme de 40 583,15euros HT pour ne pas avoir communiqué les documents essentiels aux travaux et à leur conception, et avoir accepté les risques en contravention des conseils de son syndic,

' en toute hypothèse, condamner le syndicat des copropriétaires et chacun des copropriétaires, ou qui mieux le devra,

— à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— aux entiers dépens de l’instance, ceux-ci distraits au profit de la Selas Adida & Associés, avocats, sur son affirmation de droit.

Aux termes du dispositif de ses conclusions n°3 notifiées le 6 septembre 2023, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens développés au soutien de ses prétentions, la SARL Kaza Ylli demande à la cour, au visa de l’article 122 du code de procédure civile et des articles 1792 et suivants du code civil, de :

' confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a :

— condamné la société QBE Europe SA/NV à la garantir intégralement de toutes les condamnations prononcées à son encontre,

— déclaré le syndicat des copropriétaires de la résidence '[12]' irrecevable en sa demande au titre de l’indemnisation des préjudices de jouissance,

— limité le préjudice indemnisable du syndicat des copropriétaires au titre des travaux de reprise à la somme de 94 913,66 euros TTC,

— écarté les demandes du syndicat des copropriétaires au titre :

. des travaux d’étanchéité provisoire à hauteur de 20 677,09 € TTC

. du constat d’huissier à hauteur de 327,67 euros,

— limité aux sommes de 665,73 euros, 5 356,80 euros et 1 762,20 euros, les sommes dues par le syndicat des copropriétaires à la société SMAC au titre du solde des travaux, des frais générés par l’arrêt des travaux pour l’immobilisation de matériaux et pour la perte de matériaux et le repli du chantier,

' infirmer le jugement dont appel en ce qu’il :

— a rejeté les demandes tendant à voir constater l’existence d’une réception tacite et à voir prononcer une réception judiciaire des travaux,

— a dit que les désordres relèvent intégralement de sa responsabilité contractuelle

— l’a condamnée in solidum avec la société QBE Europe SA/NV à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence '[12]' la somme de 94 913,66 euros au titre des travaux de reprise des désordres,

— l’a condamnée in solidum avec la société QBE Europe SA/NV et le syndicat des copropriétaires, à payer à la société SMAC les sommes de 5 356,80 euros et 1 762,20 euros,

— l’a condamnée in solidum avec la société QBE Europe SA/NV à garantir le syndicat des copropriétaires de cette condamnation,

— l’a condamnée in solidum avec la société QBE Europe SA/NV au paiement d’indemnités sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

— a débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

Statuant à nouveau,

' constater la réception tacite des travaux qui lui ont été confiés ; à défaut, prononcer la réception judiciaire desdits travaux au 12 septembre 2019,

En conséquence,

' à titre principal,

— juger que sa responsabilité ne peut être engagée qu’au titre de la garantie décennale

— juger que la clause d’exclusion de garantie stipulée au chapitre 4, article 3, point n°11 n’est pas formelle et limitée, qu’elle n’est pas valable, à défaut qu’elle est inopposable et en tout état de cause inapplicable,

— condamner la société QBE Europe SA/NV à la garantir intégralement des condamnations prononcées à son encontre, en ce compris les condamnations au titre des frais irrépétibles et des dépens,

' subsidiairement, constater l’absence de faute prouvée commise par elle,

' plus subsidiairement,

— constater l’immixtion fautive du syndicat des copropriétaires,

— juger en conséquence qu’elle est exonérée de toute responsabilité, décennale ou contractuelle,

' encore plus subsidiairement, condamner la société QBE Europe SA/NV à la garantir intégralement des condamnations prononcées à son encontre, en ce compris les condamnations au titre des frais irrépétibles et des dépens,

' en tout état de cause,

— condamner la société SMAC à la relever et garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre,

— juger le syndicat des copropriétaires irrecevable sinon mal fondé en sa demande formée au titre du préjudice de jouissance,

— limiter le droit à indemnisation du 'demandeur’ aux montants ci-avant évoqués,

— débouter la société SMAC de ses demandes formulées à son encontre,

— débouter le syndicat des copropriétaires, la société SMAC et la société QBE Europe SA/NV de toutes demandes plus amples ou contraires,

— condamner la société QBE Europe SA/NV si mieux n’aime la cour condamner la société SMAC, à défaut le syndicat des copropriétaires :

. à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— aux entiers dépens, y compris de référé, comprenant les frais d’expertise.

Aux termes du dispositif de ses conclusions n°2 notifiées le 14 juin 2023, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens développés au soutien de ses prétentions, la société SMAC demande à la cour, au visa des articles 1231-1 et 1240 du code civil, de :

— confirmer le jugement dont appel,

— débouter la société QBE Europe SA/NV, la société Kaza Ylli et le syndicat des copropriétaire de la résidence '[12]' de l’ensemble de leurs demandes formées à son encontre,

— subsidiairement, condamner la société Kaza Ylli et la société QBE Europe SA/NV à la garantir pour toutes condamnations qui pourraient être prononcées contre elle à titre principal, frais et accessoires,

— condamner in solidum la société Kaza Ylli et la société QBE Europe SA/NV à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les mêmes aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Stéphane Creusvaux.

Aux termes du dispositif de ses conclusions récapitulatives n°3 notifiées le 18 septembre 2023, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens développés au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de la résidence '[12]' demande à la cour, au visa des articles 1792 et suivants et 1131-1 du code civil, de :

' confirmer le jugement dont appel en ce qu’il :

— a retenu la responsabilité de la société Kaza Ylli, garantie par la société QBE Europe SA/NV, et jugé qu’il n’avait commis aucune faute et ne pouvait se voir délaisser aucune part de responsabilité,

— a condamné in solidum la société Kaza Ylli et la société QBE Europe SA/NV à lui payer la somme de 94 913,66 euros au titre des travaux de reprise des désordres, sauf à dire que l’indexation sera réalisée sur l’indice BT01 de la construction entre le mois d’avril 2021 et le prononcé de l’arrêt,

— a constaté la résiliation du marché existant entre lui et la société SMAC,

— l’a condamné à payer à la société SMAC :

. la somme de 665,73 euros au titre du solde des travaux réalisés,

. celles de 5 356,80 euros et de 1 762,20 euros au titre des frais générés par l’arrêt des travaux,

— a condamné in solidum la société Kaza Ylli et la société QBE Europe SA/NV à le garantir de cette dernière condamnation,

— a condamné in solidum la société Kaza Ylli et la société QBE Europe SA/NV à lui payer la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— a condamné in solidum la société Kaza Ylli et la société QBE Europe SA/NV aux dépens,

' réformer le jugement dont appel et statuant à nouveau :

— constater l’existence d’une réception tacite des travaux réalisés par la société Kaza Ylli et dire qu’ils relèvent des dispositions des articles 1792 et suivants du code civil,

— en conséquence, condamner solidairement la société Kaza Ylli et la société QBE Europe SA/NV à réparer l’entier préjudice en résultant du chef de la garantie décennale,

— subsidiairement, confirmer la décision entreprise en ce que la responsabilité contractuelle de la société Kaza Ylli a été retenue sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil et confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné, solidairement, la société QBE Europe SA/NV, aux côtés de son assurée à réparer son préjudice en déboutant la société QBE Europe SA/NV des moyens par elle développés visant à ce qu’il soit jugé que sa garantie n’était pas mobilisable et confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné in solidum la société Kaza Ylli et la société QBE Europe SA/NV à lui payer la somme de 94 913,66 euros au titre des travaux de reprise des désordres, sauf à dire que l’indexation sera réalisée sur l’indice BT 01 de la construction entre le mois d’avril 2021 et le prononcé de l’arrêt, et condamner complémentairement, in solidum la SMAC à cette somme,

— y ajoutant, condamner solidairement la société Kaza Ylli et la société QBE Europe SA/NV à lui rembourser la somme de 1 598,70 euros TTC correspondant au coût de location complémentaire des grilles Hera pour l’année 2022, selon facture du 4 mai 2022,

— dire que la société SMAC a commis des fautes à l’occasion de l’exécution de ses obligations et la condamner solidairement avec les sociétés Kaza Ylli et QBE Europe SA/NV, par application de l’article 1231-1 du code civil, à réparer tout ou partie du préjudice qu’il a subi,

— ordonner la compensation entre les sommes qu’il doit à la SMAC et les sommes que lui doit la SMAC en réparation de son préjudice,

— condamner solidairement la société Kaza Ylli, la société QBE Europe SA/NV et la SMAC ou qui mieux d’entre le devra à lui payer :

. au titre du préjudice de jouissance du parking aérien : 20 625 euros outre 1 031,25 euros par mois du 1er juillet 2021 jusqu’à la réalisation des travaux,

. au titre du préjudice de jouissance du parking souterrain : 19 200 euros,

— condamner solidairement la SMAC, aux côtés des sociétés Kaza Ylli et QBE Europe SA/NV à la somme allouée du chef des frais irrépétibles de première instance et aux dépens,

— débouter les sociétés Kaza Ylli, QBE Europe SA/NV et SMAC de l’ensemble de leurs demandes à son encontre,

' y ajoutant, condamner solidairement, ou qui mieux d’entre eux le devra, la société Kaza Ylli aux côtés de son assureur la société QBE Europe SA/NV, et la société SMAC :

— aux entiers dépens d’appel,

— à lui payer une nouvelle somme de 6 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en voie d’appel.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 9 janvier 2025.

MOTIVATION

Sur les demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence '[12]'

' Sur le fondement des demandes

Le syndicat des copropriétaires agit à l’encontre :

— d’une part de la société SMAC sur le fondement de la responsabilité contractuelle

— et d’autre part à l’encontre de la société Kaza Ylli, et de son assureur, la société QBE Europe SA/NV, sur le fondement à titre principal de la garantie décennale et à titre subsidiaire de la responsabilité contractuelle.

Le fondement de la garantie décennale n’est invocable à l’égard de la société Kaza Ylli et de son assureur, que si les désordres, au titre desquels le syndicat des copropriétaires réclame des dommages-intérêts, sont survenus postérieurement à la réception des travaux réalisés par la société Kaza Ylli.

Le syndicat des copropriétaires et la société Kaza Ylli soutiennent que les travaux qu’elle a réalisés ont été tacitement réceptionnés.

Selon l’article 1792-6 du code civil, la réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare l’accepter avec ou sans réserves.

Elle peut être tacite notamment lorsque le maître d’ouvrage a intégralement payé les travaux et a pris possession de l’ouvrage.

Elle peut également être fixée judiciairement à condition que l’ouvrage soit en état d’être reçu.

A titre liminaire, le document du 12 septembre 2009, intitulé 'P.V. de réception de support béton', par lequel la société SMAC a accepté de poursuivre le contrat la liant au syndicat des copropriétaires sur la base des travaux réalisés par la société Kaza Ylli est sans incidence sur la réception de ceux-ci par le syndicat des copropriétaires, seul maître de l’ouvrage.

En l’espèce, ainsi que l’ont justement retenu les premiers juges, les travaux réalisés par la société Kaza Ylli ne constituaient pas l’ouvrage attendu par le syndicat des copropriétaires.

Il est soutenu par les appelants qu’ils constituaient un des lots de l’ouvrage, ce qui suppose qu’ils pouvaient être dissociés des travaux confiés à la société SMAC de telle sorte qu’au terme de leur réalisation, une partie de l’ouvrage pouvait être regardée comme achevée et susceptible d’une prise de possession par le maître de l’ouvrage.

Tel n’était manifestement pas le cas dès lors que les travaux exécutés par la société Kaza Ylli ne constituait que l’une des phases techniques de réfection de la dalle du parking aérien et qu’au terme de ceux-ci, ainsi que l’ont également justement retenu les premiers juges, le syndicat des copropriétaires n’a pu prendre possession d’aucune des parties de cette dalle.

A l’instar des premiers juges, la cour relève qu’au 12 septembre 2009, soit à la fin des travaux réalisés par la société Kaza Ylli, la dalle n’était pas en état d’être reçue.

Il résulte de ce qui précède que le jugement doit être confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes du syndicat des copropriétaires et de la société Kaza Ylli tendant à considérer que les travaux de cette société avaient été réceptionnés.

En conséquence, l’action en responsabilité engagée à l’encontre de cette société ne peut pas l’être sur le fondement de la garantie décennale.

' Sur la responsabilité contractuelle des sociétés Kaza Ylli et SMAC

Leur responsabilité ne peut être engagée que s’il est établi qu’elles ont commis une faute à l’origine des dommages dont il est demandé réparation, la charge de la preuve pesant d’une part sur le syndicat des copropriétaires dans son action principale à leur égard et à l’égard de l’assureur de la société Kaza Ylli, et d’autre part sur cette société et son assureur dans le cadre de l’appel en garantie formé à l’encontre de la société SMAC.

Il ressort du rapport d’expertise dont les conclusions ne sont pas critiquées sur ce point et que les premiers juges ont parfaitement analysé, que les désordres ont pour cause la mise en oeuvre par la société Kaza Ylli d’un produit inadapté, Sika Level 110 extérieur, car prévu pour des surfaces plus petites, et dans des conditions non conformes tenant à l’absence de joint et à l’absence de vérification de l’adhérence par traction de la chape.

Il est ainsi établi que la société Kaza Ylli a commis une faute :

— tant dans le choix du produit qu’elle a utilisé ; il importe peu que dans son devis du 8 avril 2019, la société SMAC préconisait l’emploi du même produit, dès lors que la société Kaza Ylli a choisi ce produit librement et en toute indépendance par rapport à la société SMAC,

— que dans la manière dont elle a exécuté les travaux.

Le syndicat des copropriétaires reproche à la société SMAC de ne pas lui avoir conseillé la réalisation de quelques investigations même ponctuelles de l’état de la chape béton, ce d’autant que l’asphalte et l’étanchéité étant particulièrement dégradées, ces vérifications auraient pu être réalisées sans trop de difficultés, voire de ne pas lui avoir présenté un devis avec une option 'réfection de la chape béton', afin qu’il ait conscience du coût maximal des travaux à réaliser si l’état de la chape béton justifiait qu’elle soit reprise.

La cour observe notamment que :

— le devis de la société SMAC accepté le 23 mai 2018 à hauteur de 84 332,82 euros énonçait très clairement qu’il ne portait que sur des travaux de dépose du complexe d’étanchéité existant et de mise en oeuvre d’un nouveau complexe d’étanchéité 'sur un support béton parfaitement préparé’ par le maître d’ouvrage,

— il n’est pas soutenu que le temps de réalisation d’investigations préalables, d’établissement d’un devis avec option 'réfection de la chape béton’ et d’acceptation d’un tel devis d’un montant sensiblement plus élevé, puisqu’évalué par le syndicat des copropriétaires lui-même à près de 130 000 euros, voire de consultation d’autres entreprises moins disantes, aurait été supérieur au délai qui s’est écoulé entre le 25 mars 2019, date à laquelle la société SMAC a informé le syndicat des copropriétaires de la nécessité de travaux de reprise de la chape béton, et le 23 mai 2019, date d’acceptation du devis de la société Kaza Ylli par l’assemblée générale des copropriétaires.

En toute hypothèse, il ressort de l’argumentation du syndicat des copropriétaires que la faute imputée à la société SMAC est sans lien de causalité avec les préjudices dont il réclame réparation, dès lors qu’il n’allègue d’aucun préjudice financier, ni d’un préjudice de jouissance, causé par l’impossibilité ne serait-ce que temporaire de mobiliser les fonds nécessaires à la réalisation de travaux d’un montant supérieur au devis accepté, le préjudice de jouissance invoqué par le syndicat des copropriétaires ne débutant d’ailleurs que le 22 octobre 2019 et étant lié à la mauvaise qualité des travaux réalisés par la société Kaza Ylli, ayant empêché la poursuite de ceux confiés à la société SMAC et conduit à la rupture du contrat la liant au syndicat des copropriétaires.

En outre, le syndicat des copropriétaires et les sociétés Kaza Ylli et QBE Europe SA/NV reprochent à la société SMAC d’avoir fait preuve de légéreté dans l’acceptation du support sur lequel elle a mis en oeuvre l’étanchéité.

Ce point a été amplement discuté lors des opérations d’expertise et dans sa réponse aux dires des parties, l’expert a estimé que la société SMAC n’avait commis aucune faute lors de l’acceptation du support, la chape béton réalisée par la société Kaza Ylli ne présentant que quelques menus défauts de planéité entrant dans les seuils de tolérance techniquement admissibles, d’ailleurs 'réservés’ par la société SMAC dans le document du 12 septembre 2019.

Ainsi que le soutient la société SMAC et que l’ont retenu les premiers juges, il ne lui incombait pas de réaliser des opérations de vérification de la tenue mécanique de la chape béton avant d’accepter de mettre en oeuvre sur cette chape, un nouveau complexe d’étanchéité.

La seconde faute imputée à la société SMAC n’est donc pas établie.

Il résulte de ce qui précède que seule la responsabilité contractuelle de la société Kaza Ylli est engagée à l’égard du syndicat des copropriétaires et que les appels en garantie formés contre la société SMAC ne peuvent pas prospérer.

' Sur les causes d’exonération de la responsabilité contractuelle de la société Kaza Ylli

' En premier lieu, la société Kaza Ylli se réfère à la phrase suivante écrite dans son devis accepté par le syndicat des copropriétaires : '(…) nous vous confirmons avoir constaté sur place que les poutrelles de grandes longueurs ne sont pas aux normes pour ce type de parking. Par conséquent, nous n’engageons pas notre responsabilité sur le maintien de la chape dans un état impeccable sur une durée plus ou moins longue. Notre intervention sera réalisée dans les normes et règles de l’art'.

Elle explique en pages 21 et 22 de ses conclusions que préalablement à l’établissement de son devis, elle s’est rendu dans la partie souterraine du parking pour vérifier si la réfection de la chape béton ne risquait pas de créer des difficultés en termes de poids au regard des poutrelles de la dalle sur laquelle cette chape était coulée, ce eu égard au contenu du rapport du cabinet Alpes Contrôle du 11 décembre 2017.

Ayant manifestement un doute sur ce point, elle soutient avoir par la phrase reproduite ci-dessus, inséré au contrat une clause de décharge de responsabilité.

Il ressort de l’argumentation développée par la société Kaza Ylli et des stipulations du contrat qu’elle entendait ne pas être tenue pour responsable des défauts de la chape béton, induits à moyen ou long terme par le poids supporté par la dalle constituée des poutrelles.

Contrairement à ce qu’elle prétend, la société Kaza Ylli, qui affirmait par ailleurs travailler selon les règles de l’art, s’engageait donc à court terme sur le bon état de la chape béton. Elle ne peut donc pas être déchargée de sa responsabilité, ce d’autant que la déformation de la chape béton, intervenue moins de deux mois après la fin des travaux, est due au choix d’un produit inadapté, mal mis en oeuvre, et est donc sans lien avec l’état de la dalle constituée des poutrelles.

' En second lieu, la société Kaza Ylli et son assureur soutiennent que le syndicat des copropriétaires a commis des fautes.

Il est reproché au maître d’ouvrage de ne pas avoir communiqué à la société Kaza Ylli le rapport du cabinet Alpes Contrôle du 11 décembre 2017.

Il ressort de ce qui précède que la société Kaza Ylli avait manifestement conscience des difficultés pointées par le cabinet Alpes Contrôle.

Par ailleurs, il n’est pas reproché à la société Kaza Ylli d’avoir réalisé une chape inadaptée, notamment du fait de son poids, à l’état de la dalle la supportant et les désordres survenus sont sans lien de causalité avec l’un ou l’autre de ces deux éléments.

Ainsi, la faute imputée au maître d’ouvrage n’est pas de nature à exonérer ne serait-ce que partiellement la société Kaza Ylli de sa responsabilité dès lors qu’elle n’a pas participé à la réalisation du sinistre.

La société Kaza Ylli et son assureur reprochent également au maître d’ouvrage une immixtion fautive caractérisée par l’absence de recours à un maître d’oeuvre, l’acceptation de risques signalés par le syndic qui recommandait de ne pas avoir recours à deux entreprises différentes pour la réalisation des travaux, et l’intervention d’un des copropriétaires qui aurait déterminé le choix du produit inadapté mis en oeuvre.

Sur les deux premiers points, la cour adopte les motifs pertinents des premiers juges qui ont retenu que le fait de ne pas être assisté d’un maître d’oeuvre et de ne pas avoir suivi les conseils du syndic ne suffisaient pas à caractériser une attitude fautive du syndicat des copropriétaires pouvant être invoquée par la société Kaza Ylli pour limiter sa responsabilité.

Sur le dernier point, le devis que la société Kaza Ylli a émis le 7 mai 2019 et les courriels qu’elle a échangés avec un copropriétaire, entre les 7 et 9 mai 2019, soit postérieurement à l’émission mais antérieurement à l’acceptation de ce devis, révèlent que ce copropriétaire n’a rien suggéré, ni même imposé quant au choix des produits mis en oeuvre. Il s’est borné à poser des questions et à rapporter les préconisations de la technicienne Sika. Les échanges avec ce copropriétaire n’ont d’ailleurs provoqué aucune modification du devis établi par la société Kaza Ylli, notamment en ce qu’il portait sur l’emploi de Sika Level 110 extérieur.

En conséquence, la cour confirme le jugement dont appel en ce qu’il n’a retenu aucune part de responsabilité du syndicat des copropriétaires.

' Sur la garantie de la société QBE Europe SA/NV

La société Kaza Ylli a, le 12 septembre 2017, souscrit un contrat Cube Entreprises de construction la garantissant contre les conséquences de sa responsabilité civile générale et de sa responsabilité civile décennale et garantissant également les dommages à l’ouvrage en cours de travaux.

En l’espèce, ce contrat n’est mobilisable qu’au titre de la responsabilité civile générale de la société Kaza Ylli. Selon les conditions générales de ce contrat, sont garanties à ce titre :

— la responsabilité civile exploitation (pendant travaux ou avant réception ou livraison)

— la responsabilité civile après réception ou livraison

— la garantie défense pénale et recours.

Au titre de la responsabilité civile exploitation, seule mobilisable en l’espèce, sont garanties les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile pouvant incomber à l’assuré en raison de dommages corporels, matériels, immatériels consécutifs ou non consécutifs, causés à des tiers au cours de l’exploitation des activités assurées telles que mentionnées aux conditions particulières, et ce en tant que :

— employeur,

— propriétaire, locataire, exploitant ou dépositaire à quelque titre que ce soit, de tous biens meubles ou immeubles.

La société QBE Europe SA/NV soutient en conséquence à juste titre que les dommages subis par le syndicat des copropriétaires n’entrent pas dans le champ des garanties contractuelles, seuls les préposés ou les tiers à l’égard desquels l’assuré est responsable du fait des biens meubles ou immeubles dont il a la garde pouvant se prévaloir du contrat.

En conséquence, la cour infirme le jugement déféré en ce qu’il a retenu que la société QBE Europe SA/NV devait garantir son assuré.

' Sur les préjudices du syndicat des copropriétaires

Il résulte de ce qui précède que seule la société Kaza Ylli est tenue à leur réparation intégrale.

' Sur le préjudice matériel

Les premiers juges ont alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 94 913,66 euros, en tenant compte de l’évolution de l’indice BT 01 depuis le dépôt du rapport.

Sous la légitime réserve de considérer l’évolution de cet indice jusqu’à ce jour, le syndicat des copropriétaires demande la confirmation du jugement

Quant à la société Kaza Ylli, si elle demande l’infirmation du jugement en ce qu’il l’a condamnée in solidum avec son assureur à payer la somme de 94 913,66 euros, elle ne présente aucun moyen critiquant la motivation du jugement au terme de laquelle les premiers juges ont fixé l’indemnisation due au syndicat des copropriétaires.

Le dernier indice BT 01 connu au jour du jugement dont appel était celui de juillet 2022 égal à 127,7.

Le dernier indice BT 01 connu à ce jour est celui d’avril 2025 et il est égal à 132,9.

En conséquence, la cour porte l’indemnité due au syndicat des copropriétaires à la somme de 98 778,59 euros, soit 94 913,66 euros x 132,9 / 127,7.

' Sur le préjudice de jouissance

C’est par des motif pertinents que la cour adopte que le premier juge a déclaré irrecevables les demandes formées par le syndicat des copropriétaires au titre des préjudices de jouissance subis exclusivement par les copropriétaires de lots du parking aérien.

' Sur le préjudice financier

Lors de l’arrêt des travaux par la société SMAC, celle-ci a immobilisé sur le chantier une grille Heras qui a dû être maintenue, à titre conservatoire jusqu’à la réalisation des travaux provisoires d’étanchéité effectués pendant les opérations d’expertise et facturés le 8 janvier 2021, leur coût ayant été compris dans les frais d’expertise.

Sur la période de 360 jours qui a suivi l’arrêt des travaux, le coût d’immobilisation de cette grille est compris dans la somme de 5 356,80 euros, correspondant au devis émis le 22 septembre 2020 par la société SMAC, somme mise à la charge notamment du syndicat des copropriétaires : cf développement ci-dessous.

Au titre de la période de 365 jours ayant débuté le 18 octobre 2020, le coût d’immobilisation de cette grille a été facturé le 4 mai 2022 à hauteur de 1 598,70 euros TTC. Cette facture, émise postérieurement aux débats devant les premiers juges, a été payée par le syndicat des copropriétaires qui en demande donc légitimement le remboursement à la société Kaza Ylli, ce préjudice financier étant accessoire au sinistre dont la responsabilité lui incombe.

Sur les demandes de la société SMAC

' Ni la société SMAC ni le syndicat des copropriétaires ne demandent l’infirmation du jugement dont appel en ce qu’il a constaté la résiliation du marché les ayant liés et a condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la société SMAC la somme de 665,73 euros au titre du solde des travaux réalisés.

' La société SMAC a par ailleurs obtenu au titre des frais générés par l’arrêt des travaux la somme globale de 7 119 euros, soit 5 356,80 euros + 1 762,20 euros, somme dont elle se satisfait.

Ont été condamnés au paiement de cette somme le syndicat des copropriétaires et la société Kaza Ylli ainsi que son assureur, qui ont par ailleurs été condamnés à supporter l’intégralité de la dette.

Seules les sociétés Kaza Ylli et QBE Europe SA/NV demandent l’infirmation de cette disposition du jugement dont appel.

Dès lors que le contrat souscrit par la société Kaza Ylli auprès de la société QBE Europe SA/NV n’est pas mobilisable, cette dernière ne peut être tenue à l’égard de la SMAC.

Dans la mesure où il a été retenu que la société Kaza Ylli était la seule responsable du sinistre ayant eu des conséquences dommageables non seulement pour le syndicat des copropriétaires mais également pour la société SMAC, la cour confirme la condamnation à paiement de la société Kaza Ylli, in solidum avec le syndicat des copropriétaires, et dit que dans ses rapports avec le syndicat des copropriétaires, la société Kaza Ylli devra supporter l’intégralité de la dette.

Sur les frais de procès

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, les dépens de première instance, comprenant les dépens de l’instance en référé et les frais de l’expertise judiciaire, ainsi que les dépens d’appel doivent être supportés par la société Kaza Ylli, le bénéfice de l’article 699 du même code étant accordé aux conseils de la société QBE Europe SA/NV et de la société SMAC.

Les indemnités procédurales allouées par le premier juge au syndicat des copropriétaires et à la société SMAC sont confirmées, mais elles ne sont mises qu’à la charge de la société Kaza Ylli.

Dans les circonstances particulières de l’espèce, la cour les déboute de leurs demandes complémentaires présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et laisse à la charge de la société QBE Europe SA/NV tous les frais non compris dans les dépens qu’elle a exposés.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement dont appel en ce qu’il a :

— rejeté les demandes tendant à voir constater l’existence d’une réception tacite et à voir prononcer une réception judiciaire des travaux,

— dit que les désordres relèvent intégralement de la responsabilité contractuelle de la société Kaza Ylli,

— déclaré le syndicat des copropriétaires de la résidence '[12]' irrecevable en sa demande au titre de l’indemnisation des préjudices de jouissance,

— constaté la résiliation du marché existant entre la société SMAC et le syndicat des copropriétaires de la résidence '[12]',

— condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence '[12]' à payer à la société SMAC la somme de 665,73 euros au titre du solde des travaux réalisés,

Infirme le jugement dont appel en toutes ses autres dispositions,

Statuant à nouveau et ajoutant,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence '[12]', la société Kaza Ylli et la société SMAC de toutes leurs demandes présentées à l’encontre de la société QBE Europe SA/NV,

Condamne la société Kaza Ylli à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence '[12]' :

— la somme de 98 778,59 euros au titre des travaux de reprise des désordres,

— celle de 1 598,70 euros au titre de l’immobilisation de la grille Heras au-delà du 18 octobre 2020,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence '[12]' et la société Kaza Ylli à payer à la société SMAC, au titre des frais générés par l’arrêt des travaux :

. la somme de 5 356,80 euros pour l’immobilisation de la grille Héras jusqu’au 18 octobre 2020 et de fournitures,

. la somme de 1 762,20 euros pour la perte de matériaux et le repli du chantier,

Fixe à 100 % la contribution de la société Kaza Ylli à la dette et la condamne en conséquence à garantir le syndicat des copropriétaires de la résidence '[12]' de cette condamnation,

Condamne la société Kaza Ylli aux dépens de l’instance en référé, comprenant les frais de l’expertise judiciaire, aux dépens de première instance et aux dépens d’appel,

Autorise les conseils de la société QBE Europe SA/NV et de la société SMAC à recouvrer directement à l’encontre de la société Kaza Ylli les dépens d’appel dont ils ont fait l’avance sans en avoir reçu provision, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne la société Kaza Ylli à payer, en application de l’article 700 du code de procédure civile, les sommes suivantes :

. 4 000 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence '[12]',

. 1 500 euros à la société SMAC,

Déboute les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

Le greffier Le président