ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 11 SEPTEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 21/02178 – N° Portalis DBVK-V-B7F-O6DK

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 11 MARS 2021

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 21]

N° RG 20/05337

jonction avec les RG. : 21/02498 et 21/02599

APPELANTES :

Syndicat des Copropriétaires '[Adresse 20] et [Adresse 13] prise en la personne de son syndic, la SARL AA SAINT PIERRE dont le siège est sis [Adresse 8]

[Adresse 16]

[Localité 9]

Représentée par M^e Jacques Henri AUCHE de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE – AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER

Autre(s) qualité(s) : Appelant dans 21/02599 (Fond), Intimé dans 21/02498 (Fond)

Syndic. de copro. [Adresse 5] pris en la personne de son syndic en exercice la SARL AA SAINT PIERRE dont le siège est sis [Adresse 8]

[Adresse 5]

[Localité 9]

Représentée par M^e Cyrille CAMILLERAPP, avocat au barreau de MONTPELLIER

Autre(s) qualité(s) : Appelant dans 21/02498 (Fond), Intimé dans 21/02599 (Fond), Partie intervenante dans 21/02178 (Fond)

INTIMES :

Monsieur [K] [S]

né le [Date naissance 1] 1961 à [Localité 23]

de nationalité Française

[Adresse 13]

[Localité 9]

et

Madame [T] [X] épouse [S]

née le [Date naissance 7] 1965 à [Localité 22]

de nationalité Française

[Adresse 13]

[Localité 9]

Représentés par M^e Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant substitué à l’audience par M^e Thierry VERNHET, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Autres qualités : intimée dans 21/02498 et 21/02599

INTERVENANTS et INTIMES:

Syndic. de copro. [Adresse 11], prise en la personne de son syndic SARL CANOURGUE IMMOBILIER, RCS [Localité 21] N°392 738 621, sis

[Adresse 2]

[Localité 9]

Représentée par M^e Nicolas BEDEL DE BUZAREINGUES de la SCP BEDEL DE BUZAREINGUES, avocat au barreau de MONTPELLIER

Autres qualités : intimé dans 21/02498 et 21/02599

Société GAN ASSURANCES

[Adresse 6]

[Localité 17]

Représentée par M^e Yann LE TARGAT de la SELARL VINCKEL – ARMANDET – LE TARGAT – BARAT BAIER, avocat au barreau de MONTPELLIER

Autres qualités : intimé dans 21/02498 et 21/02599

Syndic. de copro. [Adresse 5] pris en la personne de son syndic en exercice la SARL AA SAINT PIERRE dont le siège est sis [Adresse 8]

[Adresse 5]

[Localité 9]

Représentée par M^e Cyrille CAMILLERAPP, avocat au barreau de MONTPELLIER

Autres qualités : appelant dans 21/02498 et intimé dans 21/02599

Ordonnance de clôture du 07 mai 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 mai 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

M^me Emmanuelle WATTRAINT, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Hélène ALBESA

ARRET :

— contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par M^me Hélène ALBESA, greffier.

* * * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 10 octobre 2016, Monsieur [K] [S] et Madame [T] [X] épouse [S] ont acquis un bien immobilier sis au [Adresse 16], au sein de la copropriété « Hôtel Deyde ».

Par courrier du 27 novembre 2016, Monsieur [K] [S] et Madame [T] [X] épouse [S] ont signalé au syndicat des copropriétaires de l’Hôtel Deyde la présence d’infiltrations dans le logement.

A l’été 2017, des travaux, décidés par Assemblée Générale du 7 décembre 2017, ont été réalisés pour mettre fin à ces désordres, à savoir à la réfection de la toiture de l’édicule, au remaniement de la toiture et du linteau déficient.

Se plaignant de la persistance des infiltrations, affectant notamment un mur mitoyen avec la copropriété du [Adresse 12], Monsieur [K] [S] et Madame [T] [X] épouse [S] ont sollicité lors de l’Assemblée Générale du 27 juin 2018, que les copropriétés voisines soient assignées.

Lors de cette même Assemblée Générale il a été refusé à Monsieur [K] [S] et Madame [T] [X] épouse [S] de réaliser une tranchée traversant le jardin de la copropriété aux fins d’alimenter en gaz leur appartement.

Lors de l’Assemblée Générale du 17 mai 2019 il a été refusé à Monsieur [K] [S] et Madame [T] [X] épouse [S] de réaliser un ravalement de la façade de l’immeuble où se trouve leur appartement.

Par ordonnances de référé des 31 octobre 2019 et 10 septembre 2020, une mesure d’expertise a été confiée à Monsieur [Y] [R] au contradictoire de Monsieur [K] [S] et Madame [T] [X] épouse [S], des syndicats des copropriétaires de l’Hôtel Deyde, du [Adresse 12], du [Adresse 11], du [Adresse 4] et de la SA GAN Assurances en sa qualité d’assureur de la copropriété [Adresse 19].

L’expert [R] a déposé son rapport le 2 octobre 2020, complété par une courrier au tribunal du 10 mars 2021.

Par ordonnance de référé du 7 décembre 2020, le juge des référés, saisi d’une demande de condamnation des copropriétés à effectuer les travaux préconisés par l’expert outre des dommages intérêts, a renvoyé l’affaire devant le tribunal judiciaire statuant au fond.

Par jugement contradictoire du 11 mars 2021, le tribunal judiciaire de Montpellier a :

Dit le rapport d’expertise valable ;

Condamné le syndicat des copropriétaires l’Hôtel Deyde, [Adresse 16], le syndicat des copropriétaires [Adresse 11], le syndicat des copropriétaires [Adresse 12] et [Adresse 4] à réaliser, chacun pour leur part, les travaux préconisés par l’expert tels qui sont décrits dans le devis de la société Atelier Saint Blaise/Saint Thomas du 7 juillet 2020 ;

Dit que les travaux devront faire l’objet d’un suivi par un maître d''uvre ou un bureau d’études et de la souscription d’une assurance dommages-ouvrage ;

Condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 11] à faire procéder au tubage du conduit de cheminée (non mentionné dans le devis de la société Atelier Saint Blaise/Saint Thomas) ;

Dit qu’à défaut d’exécution de l’ensemble des travaux ci-dessus dans le délai de 6 mois à compter de la signification et passé ce délai, le syndicat des copropriétaires l’Hôtel Deyde, [Adresse 16], le syndicat des copropriétaires [Adresse 11] et/ou (en fonction des travaux non réalisés) le syndicat des copropriétaires [Adresse 12] et [Adresse 4] seront tenus de payer à Monsieur [K] [S] et Madame [T] [X] épouse [S], une astreinte de 200 euros par jour de retard, laquelle courra pendant un délai de 15 jours après quoi il sera de nouveau statué ;

Dit n’y avoir lieu à se réserver le pouvoir de liquider l’astreinte ou d’en prononcer une nouvelle ;

Condamné in solidum le syndicat des copropriétaires l’Hôtel Deyde, [Adresse 16], le syndicat des copropriétaires [Adresse 11], le syndicat des copropriétaires [Adresse 12] et [Adresse 4] à payer à Monsieur [K] [S] et Madame [T] [X] épouse [S] :

La somme de 67 773 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance ;

La somme de 9 500 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

Condamné Monsieur [K] [S] et Madame [T] [X] épouse [S] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 19], [Adresse 16], la somme correspondant à la réparation des infiltrations par les fixations de l’antenne de toit, correspondant à 5 % du montant total des travaux ;

Rejeté toute autre demande ;

Condamné in solidum le syndicat des copropriétaires l’Hôtel Deyde, [Adresse 16], le syndicat des copropriétaires [Adresse 11], le syndicat des copropriétaires [Adresse 12] et [Adresse 4] à payer aux époux [S] la somme de 14 250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que dans les rapports entre coresponsables, les condamnations à titre de dommages et intérêts et sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile seront fixées dans les proportions de 63 % pour le syndicat des copropriétaires [Adresse 19], [Adresse 16], de 13,70 % pour le syndicat des copropriétaires [Adresse 11] et de 23,30 % pour le syndicat des copropriétaires [Adresse 12] et [Adresse 4] ;

Condamné le syndicat des copropriétaires l’Hôtel Deyde, [Adresse 16], le syndicat des copropriétaires [Adresse 11], le syndicat des copropriétaires [Adresse 12] et [Adresse 4] et les époux [S] aux dépens, en ce compris les frais d’expertise ;

Dit que dans les rapports entre coresponsables, la condamnation aux dépens sera fixée dans les proportions de 60 % pour le syndicat des copropriétaires [Adresse 19], [Adresse 16], de 13 pour le syndicat des copropriétaires [Adresse 11], de 22 % pour le syndicat des copropriétaires [Adresse 12] et [Adresse 4] et de 5 % pour les époux [S] ;

Dispensé les époux [S] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, y compris la somme allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Par ordonnance du 8 avril 2021, la présidente du tribunal judiciaire de Montpellier a notamment au visa de l’article 29-1 de la loi n° 65-557 désigné la SELARL Saint Rapt & Bertholet en qualité d’administrateur provisoire du syndicat à l’effet de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété et fixé la durée de sa mission à une durée de 12 mois.

Par déclaration remise au greffe le 2 avril 2021 et enregistrée sous le n° 21/02178, le syndicat des copropriétaires [Adresse 19], [Adresse 16] a interjeté appel de ce jugement à l’encontre des époux [S].

Par déclaration remise au greffe le 16 avril 2021 et enregistrée sous le n° 21/02498, le syndicat des copropriétaires [Adresse 12] et [Adresse 4] a interjeté appel de ce jugement à l’encontre des syndicats des copropriétaires [Adresse 19], [Adresse 15] et [Adresse 11], les époux [S] et la SA GAN Assurances.

Par déclaration remise au greffe le 21 avril 2021 et enregistrée sous le n° 21/02599, le syndicat des copropriétaires [Adresse 19], [Adresse 16] a interjeté appel de ce jugement à l’encontre des époux [S], du syndicat des copropriétaires [Adresse 11], du syndicat des copropriétaires [Adresse 12] et [Adresse 4] et de la SA GAN Assurances.

Par ses dernières conclusions communes aux trois procédures, remises au greffe le 23 septembre 2021, le syndicat des copropriétaires Hôtel Deyde, [Adresse 16] demande notamment à la cour d’appel de :

Réformer le jugement dans les limites des chefs du jugement critiqués ;

Donner acte au syndicat des copropriétaires Hôtel Deyde du vote, de la commande et de la réalisation des travaux concernant les infiltrations en toiture et en façade ;

A titre liminaire :

Annuler le rapport d’expertise de Monsieur [R] déposé le 2 octobre 2020 ;

A titre principal :

Rejeter purement et simplement toutes les demandes, fins et conclusions de Monsieur et Madame [S], celles-ci étant dénuées de tout fondement ;

Subsidiairement :

Juger qu’aucune condamnation in solidum à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’Hôtel Deyde ne saurait être prononcée avec les autres copropriétés des [Adresse 10] ;

Juger que les infiltrations subies par Monsieur et Madame [S] ne sont imputables qu’en partie à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’Hôtel Deyde, à hauteur d’un maximum de 60 % ;

Juger que les désordres affectant les parties communes n’ont causé aucun préjudice aux époux [S], aucun préjudice de jouissance ne pouvant être notamment retenu dans la mesure où leur appartement est en cours de rénovation et que les désordres n’ont pas retardé l’avancement de leur projet ;

Juger qu’en tout état de cause le syndicat des copropriétaires ne pourra être condamné à verser une somme supérieure à 60% de la somme de 6 470, 15 euros au titre du préjudice de jouissance des époux [S] ;

Juger qu’il n’y a pas lieu d’allouer une indemnisation des époux [S] au titre de leur préjudice moral ;

Juger en tant que de besoin que le syndicat des copropriétaires Hôtel Deyde sera relevé et garanti des condamnations prononcées à son encontre au titre des dépens et frais d’expertise judiciaire par le syndicat des copropriétaires [Adresse 12] à hauteur de 22 %, par le syndicat des copropriétaires [Adresse 11] à hauteur de 13 %, par Monsieur et Madame [S] à hauteur de 5 % ;

Très subsidiairement :

Juger que, si par impossible il était alloué une quelconque somme à Monsieur et Madame [S], au titre de leurs préjudices, notamment de jouissance, alors le syndicat des copropriétaires Hôtel Deyde sera relevé et garanti par le syndicat des copropriétaires [Adresse 11] à hauteur de 22 % des sommes allouées, par le syndicat des copropriétaires [Adresse 12] à hauteur de 13 % des sommes allouées à Monsieur et Madame [S] ;

Condamner Monsieur et Madame [S] à relever et garantir le syndicat des copropriétaires Hôtel Deyde à hauteur de 5 % des sommes qui leur seraient allouées à ce titre ;

Juger que concernant les embellissements intérieurs, peintures sous plafond, le syndicat des copropriétaires Hôtel Deyde sera relevé et garanti par le syndicat des copropriétaires [Adresse 12] à hauteur de 29 % et par le syndicat des copropriétaires [Adresse 11] à hauteur de 17 % des condamnations prononcées à son encontre à leur profit à ce titre ;

En tout état de cause :

Condamner la SA GAN Assurances à relever et garantir le syndicat des copropriétaires Hôtel Deyde de toutes condamnations prononcées à son encontre ;

Condamner Monsieur et Madame [S] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice matériel et moral subi ;

Condamner Monsieur et Madame [S] à payer au syndicat des copropriétaires Hôtel Deyde la somme de 15 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entier dépens.

Par leurs dernières conclusions communes aux trois procédures et remises au greffe le 9 avril 2025, Monsieur [K] [S] et Madame [T] [X] épouse [S] demandent à la cour d’appel de :

Confirmer le jugement dont appel sur le principe de la responsabilité des trois syndicats relativement aux préjudices matériels et immatériels, sauf à parfaire ces derniers jusqu’au jour de la réception effective des travaux des trois copropriétés ;

Débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 11] de son appel injuste et mal fondé ;

Confirmer quant à la réalisation des travaux sous astreinte ;

Le réformer sur les points suivants :

Dire et juger que les concluants n’ont aucune responsabilité sur le problème de l’antenne et que la responsabilité des immatériels doit être partagée entre les trois copropriétés qui seront condamnées in solidum ;

Réévaluation du préjudices concluants et préjudice de jouissance :

A titre principal 141 426 et 77 740 euros ;

A titre subsidiaire 93 960 et 70 713 euros ;

Réformer le jugement en ce qu’il a dit que la garantie du GAN n’était pas acquise ;

Dire et juger que le GAN devra garantir la copropriété et les concluants, qui ont la qualité d’assurés, de l’ensemble des condamnations pesant sur eux en termes d’immatériels et accessoires ;

Confirmer le jugement pour le surplus sauf à ajouter une somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral et complémentaire et 20 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens ;

Fixer la créance des concluants au passif du syndicat de la copropriété [Adresse 4] et [Adresse 12] à hauteur de 185 926 euros ;

Fixer la créance des concluants au passif des Etablissements André [Localité 18] et Cornède SARL (ACC) à hauteur de 45 950 euros ;

Juger que le GAN devra garantir la copropriété et les concluants ;

Condamner le GAN en qualité d’assureur RC de la copropriété à payer aux consorts [S] à titre principal 141 426 et 77 740 euros et à titre subsidiaire 93 960 euros.

Par ses dernières conclusions, identiques dans les trois procédures et remises au greffe le 29 avril 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 12] et [Adresse 4] demande notamment à la cour d’appel de :

Réformer le jugement dont appel en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a jugé que les travaux de réparation ne sauraient donc donner lieu à une condamnation solidaire et que la demande de dommages et intérêts liée au fait que les époux [S] « habitent actuellement dans une location de 77 m² d’un standing très en dessous » de l’appartement qu’ils ont acquis fait double-emploi avec le préjudice de jouissance ; et que les autres préjudices réclamés pour procédure dilatoire ou vexatoire ne sont pas établis ; et a rejeté toute demande en lien avec les travaux de peinture de la coupole ;

A titre principal :

Débouter le syndicat des copropriétaires Hôtel Deyde de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

Débouter le syndicat des copropriétaires Hôtel Deyde de ses demandes tendant à obtenir que la cour juge que les infiltrations subies par Monsieur et Madame [S] ne sont imputables qu’en partie à l’encontre du syndicat des copropriétaires Hôtel Deyde à hauteur d’un maximum de 60 % ;

Débouter le syndicat des copropriétaires Hôtel Deyde de ses demandes tendant à obtenir que la cour juge que le syndicat des copropriétaires Hôtel Deyde sera relevé et garanti des condamnations prononcées à son encontre au titre des dépens et frais d’expertise judiciaire par le syndicat des copropriétaires [Adresse 12] à hauteur de 22 % ;

Débouter le syndicat des copropriétaires Hôtel Deyde de ses demandes tendant à obtenir que la cour juge que concernant les embellissements intérieurs, peinture sous plafond, le syndicat des copropriétaires Hôtel Deyde soit relevé et garanti par le syndicat des copropriétaires [Adresse 12] à hauteur de 29 % ;

Débouter Monsieur et Madame [S] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions à l’encontre du syndicat des copropriétaires [Adresse 4] et [Adresse 12] ;

Débouter Monsieur et Madame [S] de leur demande subsidiaire de condamnation de chacune des copropriétés, cette demande n’ayant pas été présentée dans le cadre de l’audience de référé ;

A titre subsidiaire :

Juger nulle et de nul effet la clause du contrat d’assurance excluant les dommages résultant d’un défaut d’entretien ou d’une absence de réparations indispensables incombant à l’assuré et connu de celui-ci, cette exclusion n’étant pas formelle et limitée ;

Condamner le GAN à relever et garantir le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] et [Adresse 12] de toute éventuelle condamnation qui pourrait être prononcée contre lui ;

En toutes hypothèses :

Condamner in solidum Monsieur et Madame [S] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 4] et [Adresse 12] la somme de 29 056,50 euros au titre des frais en lien avec l’administration provisoire ;

Condamner solidairement Monsieur et Madame [S] et le syndicat des copropriétaires Hôtel de Deyde à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 4] et [Adresse 12] la somme de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Les condamner solidairement aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel.

Par ses dernières conclusions, remises au greffe le 12 février 2025 dans l’instance n° 21/02498, la SA GAN Assurances demande notamment à la cour d’appel de :

Confirmer la décision querellée en toutes ses dispositions ;

Débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 12] et [Adresse 4] et les époux [S] de toutes leurs demandes à l’encontre du GAN ;

Rejeter toutes fins et conclusions contraires comme injustes et, en toutes hypothèses, mal fondées ;

A titre subsidiaire :

Juger que concernant la réparation d’une conduite d’amenée de gaz, il ne s’agit pas d’un dommage consécutif au dégât des eaux, le contrat GAN n’a pas vocation à intervenir ;

Juger que concernant la réparation de la toiture, le contrat ne couvre par la réparation à l’origine des dommages consécutifs ;

Condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 12] et [Adresse 4] et les époux [S] in solidum au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par ses dernières conclusions, remises au greffe le 6 août 2021 dans l’instance n° 21/02599, le syndicat des copropriétaires [Adresse 11] demande à la cour d’appel de :

Infirmer en tout point le jugement entrepris, en ce qu’il a retenu une quote-part de responsabilité du syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] dans la survenance du dommage des époux [S] ;

Débouter le syndicat des copropriétaires Hôtel Deyde et les époux [S] de l’ensemble de leurs demandes, fins, prétentions et moyens à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 11] ;

En tout état de cause :

Condamner solidairement Monsieur et Madame [S] et le syndicat des copropriétaires de l’Hôtel Deyde à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 11] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Les clôtures ont été prononcées par ordonnance du 7 mai 2025.

Pour un plus ample exposé des faits et prétentions des parties, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties et à la décision déférée.

MOTIFS

Sur la recevabilité des demandes de condamnations solidaires à l’encontre des copropriétés

Le tribunal a rejeté la demande subsidiaire des époux [S] tendant à la condamnation in solidum des 3 copropriétés à réaliser les travaux aux motifs que les dommages constatés correspondent non à un ou plusieurs dommages ayant des causes communes qui justifieraient une condamnation in solidum mais à des dommages distincts provenant de causes distinctes ;

Ainsi les travaux de réparation ne sauraient donner lieu à une condamnation in solidum, en particulier s’agissant des travaux à réaliser sur des copropriétés différentes ;

En condamnant le syndicat des copropriétaires [Adresse 11] aux réparations mises à sa charge par l’expert, le tribunal ne le condamne qu’au tubage du conduit de cheminée (non mentionné dans le devis de la société Atelier Saint Blaise/Saint Thomas) et ne fait pas droit à la demande subsidiaire des époux [S], les déboutant ainsi de leur demande de condamnation in solidum.

Les syndicats des copropriétaires [Adresse 12] et [Adresse 4] estiment la demande de condamnation in solidum des époux [S] irrecevable car elle ne figure pas à l’assignation ni aux conclusions notifiées devant le juge des référés ;

L’action est dénuée d’intérêt à agir, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] et [Adresse 12] ayant pris ses dispositions pour réaliser les travaux le concernant avant toute action de Monsieur et Madame [S] ;

Des copropriétaires sont irrecevables à demander la condamnation sous astreinte d’un syndicat à réaliser des travaux autres que ceux concernant les parties communes de la copropriété.

Les autres parties n’ont pas formulé d’observations particulières sur ce point.

Au-delà de l’existence de la demande de condamnation in solidum des syndicats de co propriété dans le dispositif d’une ordonnance de référé qui ne concerne pas le fond, il apparaît que les désordres sont de diverses nature aboutissant à des dommages distincts imputables à diverses copropriétés, ainsi cette de demande condamnation in solidum est par nature impossible, irrecevable, le jugement sera donc confirmé.

Sur la nullité du rapport d’expertise

Le tribunal a rejeté la demande de nullité du rapport d’expertise formée par le syndicat des copropriétaires Hôtel Deyde aux motifs que le syndicat des copropriétaires Hôtel Deyde n’a pas apporté la preuve que l’expert n’avait pas accompli sa mission avec conscience, objectivité et impartialité car le fait que l’expert ait systématiquement retenu les dires et observations des époux [S] ne suffit pas à permettre de déduire qu’il aurait manqué à son devoir d’impartialité. L’expert a pu ne pas prendre en compte les observations ou réclamations des parties faites à l’issue du délai fixé pour lui transmettre.

Le syndicat des copropriétaires Hôtel Deyde sollicite la réformation du jugement et l’annulation du rapport d’expertise de Monsieur [R], estimant qu’il a méconnu le principe du contradictoire en imposant des délais aux parties pour lui transmettre des pièces et en leur imposant différemment des sanctions en cas de non-respect de ces délais (prise en compte des informations communiquées hors délai par les époux [S] mais non prise en compte de celles communiquées par le syndicat des copropriétaires Hôtel Deyde).

Il a méconnu au principe d’impartialité en retenant in fine un préjudice de jouissance des époux [S] pourtant rejeté dans son pré-rapport, sans nouvelle réunion ni nouveaux éléments.

Les époux [S] sollicitent la confirmation du jugement faisant valoir que l’expert a droit de changer d’avis en cours d’expertise et a droit de ne pas répondre à des dires communiqués hors délai (art. 276 code de procédure civile).

Les autres parties n’ont pas formulé d’observations particulières sur ce point.

L’article 276 du code de procédure civile dispose «  l’expert doit prendre en considération les observations et réclamations des parties et, lorsqu’elles sont écrites, les joindre à son avis si les parties le demandent. Toutefois lorsque l’expert a fixé aux parties un délai pour formuler pour formuler leurs observations ou réclamations, il n’est pas tenu de pendre en compte celles qui auraient été faites après l’expiration de ce délai, après l’expiration de ce délai, à moins qu’il n’existe une cause grave dûment justifiée, auquel cas il fait un rapport au juge ».

Par ailleurs, il s’avère que l’expert peut toujours, changer d’avis en cours d’expertise suivant les arguments techniques qui lui sont soumis et ses propres constatations techniques. En l’espèce l’expert a déposé :

4 notes aux parties

1 pré-rapport envoyé aux parties la 20/07/2020 auquel les parties ont pu répondre alors que le rapport d’expertise a été adressé aux parties le 2/10/2020.

Cette chronologie démontre que le principe du contradictoire a été respecté, un délai étant fixé pour les parties afin de répondre aux arguments des parties.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur la demande au titre des travaux de réparation

Le tribunal, sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et la théorie des troubles anormaux du voisinage, il a fait droit aux demandes des époux [S] au titre des travaux de réparation aux motifs le rapport étant clair et dépourvu d’ambiguïté sur les responsabilités dégagées, à savoir :

Au titre des infiltrations par les enduits de façade de la cour, 100 % pour le syndicat des copropriétaires Hôtel Deyde pour manque d’entretien d’un ouvrage très vétuste (correspondant à 25 % du désordre lié aux infiltrations) ;

Au titre des infiltrations par les solins et enduits de protection sur le mur situé côté [Adresse 11], 100 % pour le syndicat des copropriétaires [Adresse 11] pour manque d’entretien des enduits d’un ouvrage très vétuste (représentant 13 % du désordre lié aux infiltrations) ;

Au titre des infiltrations par les solins et les enduits de protection sur le mur situé côté [Adresse 12], 100 % pour le syndicat des copropriétaires [Adresse 12] et [Adresse 4] pour manque d’entretien des enduits d’un ouvrage très vétuste (22 % du désordre lié aux infiltrations) ;

Au titre des infiltrations par les tuiles de rive contre les solins de zinc, 100 % pour le syndicat des copropriétaires Hôtel Deyde pour manque d’entretien de la couverture d’un ouvrage très vétuste (15 % du désordre lié aux infiltrations) ;

Au titre des infiltrations par la fixation de l’antenne située sur le toit, 100 % pour les époux [S] pour avoir fixé l’antenne de manière non-conforme (5 % du désordre lié aux infiltrations) ;

Au titre des infiltrations par les tuiles qui ont glissé et les tuiles cassées, 100 % au syndicat des copropriétaires Hôtel Deyde pour manque d’entretien de la couverture d’un ouvrage très vétuste (20 % du désordre lié aux infiltrations) ;

Au titre du conduit de fumée non tubé, 100 % au syndicat des copropriétaires [Adresse 11].

Les motivations du premier juge reposent sur le rapport contradictoire de l’expert qui lui-même a constaté techniquement les désordres après transport sur les lieux et a donc relevé 6 origines différentes de désordres qu’il convient de prendre en compte et ainsi de confirmer le jugement sur ce point, toutefois il sera noté que les infiltrations qui se produisent par les fixations de l’antenne présente sur le toit proviennent de fixations non réglementaires qui ont percé des tuiles le zinc qui incombent à 100 % aux époux [S], cette conclusion et les motivations du tribunal seront retenus.

Sur les réparations, les responsabilités et conséquences

Il sera rappelé que la réparation des désordres aboutit (hors plafond abimé ayant déjà été indemnisé) :

Infiltrations par les solins et enduits de protection, soit 35% de la somme totale à concurrence de 22 % pour la copropriété [Adresse 12], soit 23515,90 euros HT et 13 % pour la copropriété du [Adresse 11], soit 14573,65 euros HT

Infiltrations par les enduits de façade de la cour, soit 25 % de la somme totale à charge de 100 % de la copropriété de l’Hotel Deyde soit 16460,40 euros HT

Infiltrations par les tuiles de rives, soit 15% de la somme totale à charge à 100 % de la copropriété Hôtel Deyde et infiltrations par glissement des tuiles et tuiles cassées soit 20 % de la somme totale à charge à 100 % par la copropriété Hôtel Deyde, soit 36752.39 euros HT.

Ces sommes feront donc l’objet de condamnations séparées ou fixation de créances au profit des époux [S] au passif des copropriétés concernées, les entreprises Etablissements André [Localité 18] et Cornede n’étant aucunement cités par le rapport et aucune responsabilté articulée seront mis hors de cause.

Sur la demande au titre du préjudice de jouissance

Les époux [S] sollicitent une réévaluation du préjudices concluants et préjudice de jouissance, soit à titre principal les sommes de 141 426 et 77 740 euros et à titre subsidiaire les sommes de 93 960 et 70 713 euros.

En réalité l’expert en page 31 de son rapport détermine les responsabilités comme déjà cité et en page 35 il reprend la chronologie des travaux entrepris par les époux [S] puis en évaluant les travaux il examine les préjudices induits :

Pour les infiltrations par défaut des enduits de façade sur cour : 18705 euros (désordre décennal)

Pour les infiltrations pour les défauts des solins et enduits de la copropriété du [Adresse 12] : 1646,40 euros (désordre décennal)

Pour les infiltrations pour les défauts des solins et enduits de la copropriété du [Adresse 11] : 9726,60 euros ( désordre décennal)

Pour les infiltrations par le défaut de couverture, 100 % de responsabilité de SDC Hotel Deyde : 26187 euros (désordre décennal)

Ces sommes correspondent selon l’expert à une évaluation de 1740 euros mensuels pour le prix locatif d’un appartement de 204,95 m² avec une immobilisation de 43 mois, cette somme étant a parfaire en fonction de l’avancement des travaux,

Il devra être soustrait de la somme imputable pour les fixations de l’antenne imputable aux époux [S] soit 3741 euros.

Soit à dire d’expert 71 079 euros pour 43 mois, celui-ci ayant rejeté le préjudice au titre de la canalisation du gaz.

Dès lors de ces calculs, il convient de retenir la somme de 71 079 euros au titre de préjudice de jouissance pour une période de 43 mois, soit jusqu’au 1er juin 2021,

Compte tenu de l’absence de preuve de réalisation des travaux démontré par le compte rendu de chantier du 5/12/2023 puis celui du 9/01/2024 et du 23/04/2024, il sera donc retenu une somme supplémentaire pour 36 mois, soit 59508 euros au 1er juin 2024.

La canalisation de gaz, son aspect vétuste, ou son inexistence pourrait être imputée à la seule copropriété Deyde, toutefois à défaut d’en connaître la chronologie et notamment l’état de l’appartement à ce sujet au moment de l’achat par les époux [S], cette demande sera rejetée.

Sur les dommages et intérêts pour préjudice moral

Les époux [S] sollicitent une somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral alors que le premier juge a accordé une somme de 9500 euros.

Il apparaît, comme cela a été décrit, que depuis leur achat les époux [S] ont subi une quantité de refus des copropriétés quant à la nécessité des travaux de réparation et aussi des réticences de celles-ci, il sera donc accordé une somme de 15000 euros.

La répartition et imputabilité concernent ces deux préjudices sera réparti ainsi qu’il suit :

63 % à la copropriété [Adresse 19]

23 % à la copropriété [Adresse 12]

14 % à la copropriété [Adresse 11]

Sur la garantie de la SA GAN Assurances en qualité d’assureur de la copropriété [Adresse 19]

Le premier juge a estimé que la garantie de la SA GAN ne pouvait s’appliquer car les désordres étaient dues à un manque d’entretien d’un immeuble très vétuste c’est-à-dire détérioré par le temps et mal entretenu dont les copropriété étaient informé depuis de nombreuses années, ce qui rentre dans la clause d’exclusion GAN Immeubles copropriétés.

Les époux [S] invoquent l’assurance responsabilité civile et estiment que le GAN devra garantir la copropriété et les concluants et donc condamner le GAN en qualité d’assureur RC de la copropriété à payer aux consorts [S] à titre principal 141 426 et 77 740 euros et à titre subsidiaire 93 960 euros.

Il sera remarqué que le Gan est assureur des copropriétés [Adresse 14] et à ce titre la garantie responsabilité civile est sollicitée définie par le titre 3 de l’article 20 de ses conditions générales et dont il résulte dans l’article 25 -13 une cause d’exclusion à savoir les dommages résultant d’un défaut d’entretien ou d’une absence de réparations indispensables incombant à l’Assuré, caractérisé et connu de lui.

En l’espèce, les parties s’accordent pour dire que les copropriété [Adresse 12] et [Adresse 3] connaissaient depuis longtemps l’existence des désordres et la nécessité d’y effectuer des réparations, de même la copropriété [Adresse 19] recevait dès le 6/11/1986 une courrier émanant du service départemental de l’architecture lui enjoignant de faire des travaux de réparation du couvert de la résidence.

Dès lors c’est à juste titre de l’assureur GAN refuse sa garantie, il n’incombe d’ailleurs aucune obligation à l’assureur d’alerter le syndic de copropriété d’un quelconque désordre.

Le jugement de première instance sera donc confirmé sur ce point.

Sur l’astreinte

Compte tenu de la lenteur dans laquelle sont réalisé les travaux et de la multiplicité des intervenants, le maintien de l’astreinte prononcée par le premier juge ne fait double emploi avec la condamnation au paiement de sommes en deniers ou quittances, celle-ci sera maintenue.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Les trois syndicats de copropriétaires, succombants, seront condamnés au paiement in solidum de la somme de 20 000 euros aux époux [S] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens , la répartition entre co débiteurs suivant la répartition évoquée au titre du préjudice moral

le Syndicat des copropriétaires du « [Adresse 12] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] » ainsi que les époux [S], succombants, seront condamnés in solidum au paiement de la somme de 3 000 euros à la société GAN au titre de l’art 700 du code de procédure civile , ainsi qu’aux entiers dépens exposés par celle-ci

PAR CES MOTIFS

La cour,

Ordonne la jonction des procédures numéros de RG 21/02178, 21/02498 et 21/02599 sous le premier numéro ;

Infirme le jugement du 11 mars 2021 sauf en ce qui concerne l’astreinte et rejeté la demande de nullité de l’expertise ;

Statuant sur les chefs infirmés,

Fixe les sommes et leur répartition au titre des réparations ainsi qu’il suit :

-23515,90 euros HT à payer par la copropriété [Adresse 12]

-14573,65 euros HT à payer par la copropriété du [Adresse 11]

—  1640,40 euros HT à payer par la copropriété de l’Hôtel Deyde

—  36752,39 euros HT à payer par la copropriété de l’Hôtel Deyde

Condamne la copropriété [Adresse 12] à payer aux époux [S] la somme de 18900 euros au titre du préjudice de jouissance et la somme de 3450 euros au titre du préjudice moral ;

Condamne la copropriété [Adresse 11] à payer aux époux [S] la somme de 6900 euros au titre du préjudice de jouissance et la somme de 3450 euros au titre du préjudice moral ;

Condamne la copropriété de l’Hôtel Deyde à payer aux époux [S] la somme de 4200 euros au titre du préjudice de jouissance et la somme de 2100 euros au titre du préjudice moral ;

Fixe la créance des époux [S] au passif du syndicat de la copropriété « [Adresse 12] » à hauteur de :

-23 515,90 euros HT

—  18 900 euros TTC

—  3 450 euros TTC

—  20 000 euros TTC

Déboute les époux [S] pour le surplus ;

Met hors de cause la société d’assurance GAN ;

Condamne les trois syndicats de copropriétaires, [Adresse 19], [Adresse 12] et [Adresse 11], succombants, a payer in solidum de la somme de 20 000 euros aux époux [S] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

Condamne le Syndicat des copropriétaires du « [Adresse 12] » et le syndicat des copropriétaires du « [Adresse 4] » ainsi que les époux [S], in solidum, à payer la somme de 3 000 euros à la société GAN au titre de l’art 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens exposés par celle-ci.

le greffier le président