Cour d'appel de Montpellier, 2e chambre civile, 27 février 2025, n° 24/02438

CA Montpellier
Confirmation 27 février 2025

Arguments

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Rejeté
Régularisation de la dette locative
La cour a estimé que les locataires n'avaient pas justifié avoir payé les loyers dus dans les deux mois suivant le commandement de payer, rendant ainsi la résiliation des baux justifiée.
Accepté
Absence de justification de la résiliation des baux
La cour a confirmé que les conditions d'acquisition des clauses résolutoires étaient réunies, justifiant ainsi la résiliation des baux.
Accepté
Droit au paiement des loyers dus
La cour a jugé que les locataires étaient tenus de payer l'arriéré de loyer, charges et indemnités d'occupation, confirmant ainsi l'ordonnance de référé.

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Sur la décision

Référence :	CA Montpellier, 2e ch. civ., 27 févr. 2025, n° 24/02438
Juridiction :	Cour d'appel de Montpellier
Numéro(s) :	24/02438
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	8 mars 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Alexia ROLANDNicolas GALLON
Cabinet(s) :	VPNG

Texte intégral

ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

2e chambre civile

ARRET DU 27 FEVRIER 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/02438 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QHNN

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 03 AVRIL 2024

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE MONTPELLIER N° RG 24/00328

APPELANTS :

Madame [R] [P]

née le 23 Août 1984 au MAROC

[Adresse 1],

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Nicolas GALLON, avocat au barreau de MONTPELLIER

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-004665 du 05/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MONTPELLIER)

Monsieur [S] [P]

né le 12 Octobre 1971 au MAROC

[Adresse 1],

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e Nicolas GALLON, avocat au barreau de MONTPELLIER

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-004666 du 05/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MONTPELLIER)

INTIMEE :

E.P.I.C. L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE MONTPELLIER MEDITERRANEE METROPOLE (ACM – HABITAT) pris en la personne de son directeur général en exercice

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représenté par M^e NOYER substituant M^e Alexia ROLAND de la SELARL VPNG, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 19 Novembre 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 Novembre 2024,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe PIQUET, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

Madame Nelly CARLIER, Conseillère

Monsieur Philippe PIQUET, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffier lors des débats : M^me Laurence SENDRA

Le délibéré de l’affaire prévu le 23 janvier2025 a été prorogé au 24février 2025 puis au 27 février 2025 ; les parties ont été avisées.

ARRET :

— Contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 1er septembre 2017 à effet au 19 septembre 2017, l’Office Public de l’Habitat de Montpellier Méditerranée Metropole (ACM HABITAT) a donné à bail à M [S] [P] et Mme [R] [P] un immeuble à usage d’habitation située [Adresse 1] à [Localité 2] moyennant un loyer mensuel initial de 303 € outre une provision sur charges de 43,52 euros.

Par bail séparé du 7 mars 2022, l’Office Public de l’Habitat de Montpellier Méditerranée Metropole (ACM HABITAT) a donné à bail à M [S] [P] et Mme [R] [P] un garage numéro G 067 situé au même endroit moyennant un loyer mensuel de 44,73 € et une provision sur charges de 10,69 euros.

Des loyers étant demeurées impayées, l’Office Public de l’Habitat de Montpellier Méditerranée Metropole (ACM HABITAT) a fait signifier à M [S] [P] et Mme [R] [P] par acte de commissaire de justice du 31 juillet 2023, un commandement de payer la somme principale de 788,05 euros au titre des loyers et provisions sur charge du logement et du garage restés impayés arrêtés à la date du 27 juillet 2023 et visant la clause résolutoire prévue aux baux.

Par acte de commissaire de justice du 9 novembre 2023 l’Office Public de l’Habitat de Montpellier Méditerranée Metropole (ACM HABITAT) à fait assigner M [S] [P] et Mme [R] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier statuant en référé pour obtenir que soit constatée la résiliation des baux par le jeu des clauses résolutoires avec toutes ses conséquences.

Par ordonnance de référé, du 3 avril 2024, le juge du contentieux de la protection a :

— Déclaré recevable l’action en référé.

— Constaté que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires figurant au baux conclus les 19 septembre 2017 et 7 mars 2022 entre l’Office Public de l’Habitat de Montpellier Méditerranée Metropole (ACM HABITAT) M [S] [P] et Mme [R] [P] concernant l’immeuble à usage d’habitation et le garage G067 située [Adresse 1] à [Localité 2] sont réunis ici à la date du 12 septembre 2023.

— Déclaré en conséquence M [S] [P] et Mme [R] [P] occupants sans droit ni titre des lieux situées à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 12 septembre 2023.

— Dit qu’à défaut par M [S] [P] et Mme [R] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de leur chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier et il sera procédé conformément à l’articleL433-1 du code des procédures civiles d’exécution au transport des meubles laissés dans les lieux, à leurs frais, dans tel garde-meubles désigné par les personnes expulsées ou à défaut par le bailleur.

— Fixé au montant des loyers et des charges qui aurait été exigible si les baux n’avaient pas été résiliés, les indemnités mensuelles d’occupation que M [S] [P] et Mme [R] [P] devront payer à compter de la date de résiliation de plein droit aux le 12 septembre 2023 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés au bailleur ou à son mandataire avec le cas échéant indexation selon les dispositions contractuelles.

— Condamné solidairement M [S] [P] et Mme [R] [P] à payer à l’Office Public de l’Habitat de Montpellier Méditerranée Metropole (ACM HABITAT) la somme provisionnelle totale de 270,51 euros s’agissant du logement et du garage représentant l’arriéré de loyer, charges et indemnités d’occupation arrêté à la date du 8 mars 2024, mensualité du mois de février comprise.

— Débouté l’Office Public de l’Habitat de Montpellier Méditerranée Metropole (ACM HABITAT) de ses autres demandes.

— Condamné in solidum M [S] [P] et Mme [R] [P] aux dépens.

— Dit que s’il devait être exposé des dépens pour l’exécution de la décision ils seraient à la charge de M [S] [P] et Mme [R] [P].

— Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et débouté l’Office Public de l’Habitat de Montpellier Méditerranée Metropole (ACM HABITAT) de sa demande de ce chef.

Par déclaration du 3 mai 2024 M [S] [P] et Mme [R] [P] ont relevé appel de cette ordonnance.

Aux termes de leurs dernières conclusions auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de leurs moyens et prétentions, M [S] [P] et Mme [R] [P] demandent à la cour de :

— Réformer l’ordonnance querellée en toutes ces dispositions.

Statuant à nouveau.

— Débouter l’Office Public de l’Habitat de Montpellier Méditerranée Metropole (ACM HABITAT) de l’ensemble de ses demandes.

— Laisser aux parties la charge de leurs dépens.

À l’appui de leur appel ils font valoir qu’ils sont parvenus à résorber leur dette qui était seulement d’un montant de 270 € en mars 2024, et qu’ils ont repris le paiement des loyers courant.

Aux termes de ses dernières conclusions auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions l’Office Public de l’Habitat de Montpellier Méditerranée Metropole (ACM HABITAT) demande à la cour de :

— Statuer ce que de droits sur la régularité de l’appel interjeté par M [S] [P] et Mme [R] [P].

— Confirmer l’ordonnance querellée en tant qu’elle a jugé que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires contenues dans les baux litigieux étaient réunies à la date du 12 septembre 2023 et condamner M [S] [P] et Mme [R] [P] au paiement de la somme provisionnelle de 270,51 euros représentant l’arriéré de loyer, de charges et indemnités d’occupation, arrêté à la date du 8 mars 2024 mensualité du mois de février compris ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour le surplus,

— Statuer ce que de droit sur l’opportunité de dire que tenant le règlement intégral de la dette en cause d’appel, les clauses résolutoires des baux litigieux sont réputées n’avoir jamais été acquises.

En toute hypothèse:

— Laisser à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles.

— Condamner M [S] [P] et Mme [R] [P] aux entiers dépens d’appel.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’appel.

L’appel interjeté dans les formes et délais de la loi est recevable.

Sur les différentes demandes.

L’article 834 du Code de procédure civile stipule que «  dans tous les cas d’urgence, le Président du Tribunal judiciaire ou le Juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifient l’existence d’un différend »

L’article 24 I de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges au terme convenu ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effets que deux mois après un commandement de payer demeurer infructueux»

En l’espèce le contrat de bail contient une clause résolutoire expressément visée par le commandement qui à été signifié à la requête de l’Office Public de l’Habitat de Montpellier Méditerranée Metropole (ACM HABITAT) à M [S] [P] et Mme [R] [P]

Ces derniers ne justifie aucunement avoir payé les loyers dus dans les deux mois de la date du commandement de telle sorte que le commandement est bien resté infructueux.

L’urgence est caractérisée par l’importance et l’ancienneté de la dette locative.

C’est donc à bon droit que le premier juge a statué comme il l’a fait.

Toutefois en cause d’appel l’Office Public de l’Habitat de Montpellier Méditerranée Metropole (ACM HABITAT) demande à la cour de :

Pour le sur plus:

Il résulte du libellé de ces conclusions que l’Office Public de l’Habitat de Montpellier Méditerranée Metropole (ACM HABITAT) ne formule pas d’autre demande et notamment ne sollicite pas confirmation de la décision déférée en ce qu’elle à ordonnée l’expulsion des locataires.

En conséquence, l’ordonnance déférée ne sera confirmée que sur les points expressément visés par les conclusions de l’intimé.

M [S] [P] et Mme [R] [P] qui succombent seront condamnés aux dépens d’appel

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme l’ordonnance déférée en ce qu’elle a jugé que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires contenues dans les baux litigieux étaient réunies à la date du 12 septembre 2023 et a condamné M. [S] [P] et Mme [R] [P] au paiement de la somme provisionnelle de 270,51 euros représentant l’arriéré de loyer de charges et d’indemnité d’occupation arrêté à la date du 8 mars 2024 mensualité du mois de février comprise ainsi qu’aux entiers dépens.

Condamne M. [S] [P] et Mme [R] [P] aux dépens d’appel.

Le greffier La présidente