Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 18 DÉCEMBRE 2025

(n° , 12 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/18562 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CKJ35

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 29 Août 2024 -TJ de [Localité 19] – RG n° 24/50023

APPELANTE

Mme [C] [I] veuve [P]

[Adresse 7]

[Localité 15]

Représentée par M^e Bernard BESSIS de la SELEURL BERNARD BESSIS SELARL, avocat au barreau de PARIS, toque : E0794

INTIMÉS

Mme [H] [F]

[Adresse 11]

[Localité 13]

Mme [T] [R] épouse [N]

[Adresse 2]

[Localité 16]

Mme [A] [R]

[Adresse 8]

[Localité 14]

M. [E] [R]

[Adresse 1]

[Localité 9]

Représentés par M^e Valérie OUAZAN de la SELAS JACQUIN MARUANI & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0428

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice le cabinet SOGI, pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 10]

[Localité 12]

Représentée par M^e Maël MONFORT de la SELEURL SELARLU Maël MONFORT, avocat au barreau de PARIS, toque : B0109

Ayant pour avocat plaidant M^e Chloé LAVAL, avocat au barreau de PARIS, toque : A676

S.A.S.U. AU DELICE DE KARENTIKA, RCS de [Localité 19] sous le n°921 403 226, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 15]

Représentée par M^e Gaspard NEUHOFF, avocat au barreau de PARIS, toque : H1

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 13 Novembre 2025, en audience publique, Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre, ayant été entendue en son rapport dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile, devant la cour composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

***

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble situé [Adresse 5]) est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Mme [H] [R], Mme [T] [R] épouse [N], Mme [A] [R] et M. [E] [R] (les consorts [R]) sont propriétaires indivis du lot n° 1 situé au rez-de-chaussée et constitué d’une boutique ayant façade sur le boulevard avec arrière-boutique sous courette ayant accès sur le vestibule, la boutique communiquant par un escalier en colimaçon avec un sous-sol.

Mme [C] [I] épouse [P] a acquis le 11 octobre 1989 auprès du syndicat de copropriétaires le lot n° 33, correspondant à un local commercial constitué par l’ancienne loge du gardien, situé à l’arrière du local sur rue appartenant aux consorts [R].

Le même jour, un modificatif à l’état descriptif de division a été établi portant restriction au droit d’exploiter le lot n° 33 nouvellement créé.

Par acte sous-seing privé du 20 juin 2014, les consorts [R] ont consenti à Mme [P] un bail commercial sur le lot n° 1, pour y exploiter une activité d’achat, vente de commerce de chaussures, bijoux, prêt à porter, centre de téléphonie, à l’exclusion de toute autre.

Par acte sous seing privé des 20 et 22 février 2023, les consorts [R] ont signé avec Mme [P] un protocole d’accord aux termes duquel ils ont autorisé la locataire à sous-louer les locaux donnés à bail commercial le 20 juin 2014, pour une activité limitée à « l’épicerie, la vente de sandwich, pizza à réchauffer uniquement (l’installation d’un four à pizza étant interdit) et de boissons non alcoolisées à emporter sans consommation sur place à l’exclusion de toute autre activité. »

Par acte du 12 septembre 2022, modifié par avenant du 24 février 2023, Mme [P] a sous-loué le local commercial des consorts [R] à M. [K] pour la société Au délice de Karentika.

Par courrier du 6 février 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic la société [18] [D], a mis en demeure Mme [H] [R] de faire cesser l’activité de commerce de restauration de son locataire générant des odeurs de cuisine, du bruit et ne respectant pas les normes en matière de sécurité et d’hygiène.

Par courrier du 11 juillet 2023, la préfecture de police de [Localité 19] a relevé des mesures de sécurité à réaliser par la société Au délice de Karentika et a formulé plusieurs recommandations.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 31 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] a mis en demeure la société Au délice de Karentika, Mme [H] [R] et Mme [P] d’avoir à cesser toute activité contrevenant au règlement de copropriété.

Par actes des 11 et 16 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] a fait assigner les consorts [R], Mme [P] et la société Au Délice de Karentika devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir :

Débouter les défenderesses de leurs demandes ;

Leur ordonner de cesser toute activité de restauration rapide au sein de l’immeuble sis [Adresse 3], sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance ;

Les condamner solidairement à lui payer la somme provisionnelle de 4.500 euros ;

Les condamner solidairement à lui payer la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens.

Par ordonnance réputée contradictoire du 29 août 2024 (la société Au Délice de Karentika n’ayant pas constitué avocat), le juge des référés a :

Dit nulle l’assignation délivrée le 16 janvier 2024 à l’encontre de M. [J] [R], ainsi que les actes de procédure subséquents effectués en son nom ou diligentés à son encontre ;

Constaté l’intervention volontaire de M. [E] [R] ;

Rejeté la fin de non-recevoir tirée d’une absence de tentative préalable de conciliation ;

Ordonné à Mme [H] [R], Mme [T] [R] épouse [N], Mme [A] [R] et M. [E] [R], Mme [C] [P] et la société Au délice de Karentika et de cesser toute activité de restauration rapide au sein de l’immeuble sis [Adresse 6] ;

Dit que passé le délai d’un mois suivant la signification de la décision, Mme [H] [R], Mme [T] [R] épouse [N], Mme [A] [R] et M. [E] [R], Mme [C] [P] et la société Au délice de Karentika seront redevables in solidum envers le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], représenté par son syndic, d’une astreinte dont le montant est provisoirement fixé à 200 euros par jour et par infraction constatée par commissaire de justice désigné selon le libre choix du syndicat demandeur ;

Dit que l’astreinte provisoire courra pendant un délai maximum de six mois, copropriétaires du [Adresse 6], représenté par son syndic, à l’expiration de ce délai, de solliciter du juge des référés du tribunal judiciaire de Paris la liquidation de l’astreinte provisoire et le prononcé de l’astreinte définitive ;

Condamné Mme [H] [R], Mme [T] [R] épouse [N], Mme [A] [R] et M. [E] [R], Mme [C] [P] de tout paiement d’astreinte qui serait mise à leur charge en cas d’inexécution de la présente ordonnance ;

Condamné in solidum Mme [H] [R], Mme [T] [R] épouse [N], Mme [A] [R] et M. [E] [R], Mme [C] [P] et la société Au délice de Karentika à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], représenté par son syndic, la société Cabinet [D], la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes, dont la demande de dommages et intérêts formée à titre provisionnel par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], représenté par son syndic, la société Cabinet [D], la demande formée par Mme [H] [R], Mme [T] [R] épouse [N], Mme [A] [R] et M. [E] [R], Mme [C] [P] et la société Au délice de Karentika et la demande reconventionnelle de dommages et intérêts ;

Condamné in solidum Mme [H] [R], Mme [T] [R] épouse [N], Mme [A] [R] et M. [E] [R], Mme [C] [P] et la société Au délice de Karentika aux dépens ;

Rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration du 30 octobre 2024, Mme [P] a relevé appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 9 octobre 2025, elle demande à la cour, de :

Déclarer son appel recevable et bien fondé ;

Juger qu’il existe une contestation sérieuse qui doit faire l’objet d’un examen par le juge du fond alors que la preuve d’un trouble manifestement illicite n’est pas rapportée, qu’elle ne peut résulter automatiquement du non-respect de l’état descriptif de division qui n’a pas valeur contractuelle pas plus que l’acte de vente qui reproduit cette interdiction contestée, l’acte ne pouvant en outre contenir un droit de suite du vendeur ;

Infirmer l’ordonnance rendue en ce qu’elle a ordonné à Mme [P] de cesser toute activité de restauration rapide au sein de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 20] et de renvoyer le litige devant le Juge du fond ;

L’infirmer en ce qu’elle a étendu l’interdiction d’exploiter au lot n°1 ;

L’infirmer en ce qu’elle a ordonné une astreinte de 200 euros par jour et par infraction constatée ;

L’infirmer en ce que le juge des référés s’est réservé la liquidation de l’astreinte provisoire et le prononcé d’une astreinte définitive ;

L’infirmer en ce que le juge a condamné Mme [P] au paiement de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de 15.000 euros à titre de provision sur dommages et intérêts, ce comportement portant volontairement atteinte au droit de propriété de Mme [P] ;

Le condamner au paiement de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles engagés et en tous les dépens de première Instance et d’appel dont distraction au profit de la société Bernard Bessis, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 24 octobre 2025, les consorts [R] demandent à la cour, sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, de :

Infirmer l’ordonnance rendue sauf en ce qu’elle a :

Condamné Mme [P] à relever indemne les consorts [R] de tout paiement d’astreinte qui serait mis à leur charge en cas d’inexécution de la présente ordonnance et renvoyer le litige devant le Juge du fond ;

Débouté le Syndicat des copropriétaires de sa demande provisionnelle en paiement de 4.500 euros à titre de provision sur dommages et intérêts.

Sur ce, statuant à nouveau,

Déclarer irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] ;

A titre principal :

Mettre hors de cause les consorts [R] ;

Condamner Mme [P] et la société Au Délice de Karentika à relever indemne les consorts [R] de toute condamnation qui serait prononcée à leur égard ;

A titre subsidiaire :

Juger que l’interprétation du règlement de copropriété concernant la compatibilité de l’activité de la société Au Délice de Karentika avec le règlement de copropriété de l’immeuble souffre de contestations sérieuses et ne relève pas de la compétence du juge des référés ;

Se déclarer incompétent pour statuer sur ce point, et renvoyer les parties à mieux se pourvoir.

A titre infiniment subsidiaire :

Juger qu’il n’y a aucune violation du règlement de copropriété ;

Juger que le règlement de copropriété n’interdit pas l’exercice de toute activité de restauration et notamment alimentaire ;

Juger que l’interdiction visée dans le modificatif de l’état descriptif de division en date du 11 octobre 1989 ne concerne que le lot n°33 appartenant à Mme [P] et non celui appartenant aux consorts [R] ;

Juger en outre qu’il n’y a aucun « trouble manifestement illicite » résultant de l’activité actuellement exercée ;

Juger que l’activité exercée dans le local ne constitue en aucune manière un trouble « manifestement illicite » ;

Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 15] de toutes autres demandes.

En tout état de cause,

Le condamner au paiement de la somme de 5.000 euros au titre du versement de dommages et intérêts ;

Le condamner au paiement de la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 31 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] demande à la cour, sur le fondement des articles 564, 750-1 et 835 du code de procédure civile et de l’article 1240 du code civil, de :

Recevoir son appel incident,

Rejeter les moyens et prétentions formulées par la société Au Délice de Karentika, Mme [P] et l’indivision [R], et plus particulièrement, rejeter la demande de Mme [P] en paiement de dommages et intérêts en ce qu’il s’agit d’une demande nouvelle en cause d’appel ;

Infirmer l’ordonnance en date du 29 août 2024 rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de dommages et intérêts provisionnels du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic le cabinet Sogi ;

Statuant à nouveau,

Condamner solidairement la société Au Délice de Karentika, Mme [P], Mme [H] [R], Mme [T] [N], Mme [O] [R] et M. [E] [R] au paiement de la somme provisionnelle de 8.000 euros au syndicat des copropriétaires ;

Confirmer l’ordonnance en date du 29 août 2024 pour le surplus ;

Condamner solidairement la société Au Délice de Karentika, Mme [P] et l’indivision [R] à payer la somme de 5.000 euros au syndicat des copropriétaires en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner solidairement la société Au Délice de Karentika, Mme [P] et l’indivision [R] aux entiers dépens

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 15 octobre 2025, la société Au Délice de Karentika demande à la cour, sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile et de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’Homme, de :

Déclarer recevable son appel incident ;

Infirmer l’ordonnance du 29 août 2024 en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’elle a :

Dit n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes, dont la demande de dommages et intérêts formée à titre provisionnel par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], représenté par son syndic, la société Cabinet [D], la demande formée par Mme [H] [R], Mme [T] [R] épouse [N], Mme [A] [R] et M. [E] [R], Mme [C] [P] et la société Au délice de Karentika et la demande reconventionnelle de dommages et intérêts.

Statuant à nouveau,

Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], dûment représenté par son syndic en exercice, le Cabinet [D], de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], dûment représenté par son [21] en exercice, le Cabinet [D] à payer à la société Au Délice de Karentika la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], dûment représenté par son syndic en exercice, le Cabinet [D] aux dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 4 novembre 2025.

SUR CE, LA COUR

Sur la fin de non-recevoir, soulevée par les consorts [R], tirée du non-respect des dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile

Il est constant que l’action du syndicat des copropriétaires est relative à un trouble anormal de voisinage et qu’elle est en conséquence soumise à l’obligation de conciliation préalable prévue par l’article 750-1 du code de procédure civile.

Cependant, ces dispositions légales instituant une procédure de conciliation préalable et obligatoire ne font pas obstacle à la saisine du juge des référés en cas de trouble manifestement illicite ou de dommage imminent (Cass., 1ère Civ., 24 novembre 2021, pourvoi n° 20-15.789, publié ; Cass., 3ème Civ., 13 juillet 2022, pourvoi n° 21-18.796, publié).

L’action du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] est donc recevable dès lors qu’elle tend à voir cesser en référé un trouble manifestement illicite, bien qu’elle n’ait pas été précédée d’une procédure de conciliation.

Pour ce motif et celui du premier juge, qui a justement relevé l’existence d’une urgence manifeste à faire cesser le trouble invoqué, constituant un motif légitime au sens du 3° du texte précité, ce alors que les courriers d’avocats échangés révélaient la persistance d’une divergence totale entre les parties, il y a lieu de confirmer la décision de première instance en ce qu’elle a écarté cette fin de non-recevoir.

Sur le fond du référé

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer. Le trouble manifestement illicite découle de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

En application du même texte, le juge des référés peut accorder une provision au créancier dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le montant de la provision en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Au cas présent il est constant, au vu des éléments au dossier, que les consorts [R] sont propriétaires du lot n° 1 qu’ils louent à Mme [P], laquelle les sous-loue à la société Au Délice de Karentika ; que Mme [P] est propriétaire du lot n° 33 (ancienne loge du concierge qu’elle a acquis du syndicat des copropriétaires), qu’elle loue à la société Au Délice de Karentika ; que ces deux lots sont mitoyens et communiquent entre eux, le mur séparatif ayant été supprimé, et constituent ensemble le siège de l’activité commerciale de la société Au Délice de Karentika, laquelle, selon bail commercial conclu avec Mme [P] le 15 septembre 2022, a été autorisée à exercer dans les lieux une activité de « Epicerie et sandwicherie à l’exclusion de toute autre activité », bail qui a fait l’objet d’un avenant le 4 février 2023 aux termes duquel la société Au Délice de Karentika a été autorisée à exercer l’activité d'« épicerie et sandwicherie, vente de pizzas à réchauffer uniquement (l’installation d’un four à pizza étant interdit) et de boissons non alcoolisées à emporter sans consommation sur place à l’exclusion de toute autre activité ».

Le règlement de copropriété (daté du 21 septembre 1951) stipule : « Il ne pourra être exercé dans l’immeuble aucun cours de musique et de chant, ni aucun état de profession qui produirait pour les voisins de mauvaises odeurs ou un trouble quelconque ou qui choquerait les bonnes m’urs. »

Suite à la vente du lot n°33 à Mme [P] par acte notarié du 11 octobre 1989, a été établi par acte du même jour un modificatif de l’état descriptif de division prenant en compte la création de ce lot.

Il est précisé dans cet acte modificatif de l’état descriptif de division que la vente de la loge a été décidée par une assemblée générale extraordinaire du 18 décembre 1986, aux termes de la résolution suivante : « L’assemblée décide la vente de la loge au prix de 135.000 francs et décide la création d’un lot à usage commercial supplémentaire de 12 tantièmes (') L’assemblée décide que la vente sera effectuée aux conditions suivantes qui devront être indiquées dans l’acte notarié : (') Il devra être stipulé dans l’acte de vente que ce nouveau lot à usage commercial ne pourra en aucun cas être utilisé pour un commerce alimentaire et en règle générale pour aucun commerce susceptible de créer des nuisances à l’ensemble de la copropriété ni aucun commerce contraire aux règles de bonne vie et m’urs. (') ».

L’acte de vente notarié conclu entre le syndicat des copropriétaires et Mme [P] mentionne lui-même que le nouveau lot à usage commercial ne pourra en aucun cas être utilisé pour un commerce alimentaire et en règle générale pour aucun commerce susceptible de créer des nuisances à l’ensemble de la copropriété ni aucun commerce contraire aux règles de bonne vie et m’urs.

Il n’est pas discuté que la restriction ainsi donnée à l’usage du lot n°33 n’a pas été intégrée dans un règlement de copropriété modificatif. Il ne peut donc être considéré que le règlement de copropriété interdit dans le lot n°33 l’exercice d’un commerce alimentaire.

Le syndicat des copropriétaires se prévaut d’un trouble manifestement illicite en ce que l’activité de restauration rapide exercée par la société Au Délice de Karentika contrevient, d’une part à l’interdiction d’exercer un commerce d’alimentation posée par l’état description de division et le titre de propriété de Mme [P], d’autre part au règlement de copropriété qui prohibe « tout état de profession qui produirait pour les voisins de mauvaises odeurs ou un trouble quelconque ou qui choquerait les bonnes m’urs. », le syndicat se prévalant de constats de commissaire de justice et de témoignages d’occupants de l’immeuble pour établir la réalité des troubles anormaux de voisinage subis, se prévalant en outre d’un rapport de la préfecture de police de [Localité 19] pour démontrer que l’établissement de la société Au Délice de Karentika ne répond pas aux normes de sécurité incendie.

Les consorts [R], Mme [P] et la société Au Délice de Karentika contestent le droit du syndicat des copropriétaires à se prévaloir de l’interdiction d’exercice d’un commerce d’alimentation dans le lot n°33, au motif que cette interdiction n’est opposable à quiconque faute de modification du règlement de copropriété et alors que le syndicat agit en tant que représentant des copropriétaires de l’immeuble et non en tant que vendeur du lot. Ils contestent en outre le fait que l’interdiction d’exercice d’un commerce d’alimentation dans le lot n°33 puisse être étendue au lot n°1, lequel n’est pas soumis à une telle interdiction par le règlement de copropriété, faisant valoir également que l’activité de restauration rapide ne s’exerce que dans le lot n°1, le lot n°33 servant de réserve pour les boissons.

Ils contestent aussi la contrariété de l’activité de la société Au délice de Karentika au règlement de copropriété, rappelant d’une part que celui-ci n’interdit pas les commerces d’alimentation, soutenant d’autre part que les troubles anormaux de voisinage dont se prévaut le syndicat ne sont pas démontrés, les procès-verbaux de constat de commissaire de justice étant contredits par les leurs et les témoignages fournis n’étant pas objectifs puisqu’émanant de copropriétaires animés de la volonté de voir fermer l’établissement. Ils ajoutent que les travaux de mise aux normes incendie sollicités par la préfecture de police de [Localité 19] ont été réalisés, ce qui en tout état de cause met fin aux troubles.

Sur l’action principale du syndicat des copropriétaires

En autorisant son locataire (la société Au Délice de Karentika) à exercer dans les lieux loués (lots n°1 et n°33), une activité d’épicerie et sandwicherie, vente de pizzas à réchauffer et de boissons non alcoolisées à emporter, Mme [P] a manqué à son engagement pris envers son vendeur, le syndicat des copropriétaires, de ne pas utiliser le lot n°33 pour un commerce alimentaire, étant observé que quand bien même ce lot ne serait qu’à usage de réserve pour l’alimentation ou les boissons vendues dans le lot principal, il est bien utilisé pour le commerce d’alimentation qui est exercé dans ces deux lots associés.

Pris en tant que vendeur, le syndicat des copropriétaires n’en représente pas moins la collectivité des copropriétaires qui, par une assemblée générale extraordinaire du 18 décembre 1986, l’a autorisé à vendre le lot n°33 à Mme [P] en imposant à l’acquéreur la restriction de l’usage commercial du lot.

Il en résulte que Mme [P] cause bien au syndicat des copropriétaire un trouble manifestement illicite en ayant contrevenu à son engagement contractuel de ne pas destiner le lot à un usage de commerce d’alimentation. La décision du premier juge n’est pas critiquable pour avoir retenu l’existence de ce trouble manifestement illicite.

En tout état de cause, c’est par des motifs exacts et pertinents, que la cour approuve, que le premier juge a retenu que l’exercice de l’activité commerciale de la société Au délice de Karentika, dans les deux lots indissociables, cause un trouble manifestement illicite au syndicat des copropriétaires en contrevenant à la clause du règlement de copropriété interdisant « tout état de profession qui produirait pour les voisins de mauvaises odeurs ou un trouble quelconque (') ».

Le procès-verbal de constat du 14 novembre 203 et les attestations émanant de douze occupants de l’immeuble établissent en effet, comme l’a relevé le premier juge, la réalité de nuisances importantes : des nuisances sonores dues à la présence de clients de l’établissement jusqu’à des heures tardives ; des nuisances olfactives dues aux odeurs de cuisine qui se répandent dans le hall de l’immeuble à travers les trous percés dans une porte du local commercial et une grille d’aération installée dans un mur, cette porte et ce mur étant contigus à ce hall ; des nuisances liées à la présence de déchets laissés par les clients et à la présence de clients qui perturbent le passage commun de l’immeuble et génèrent un sentiment d’insécurité.

Le procès-verbal de constat que Mme [P] a fait établir le 25 janvier 2023, pour attester de l’absence de nuisances, ne vient pas utilement contredire celui du syndicat des copropriétaires (établi à 18 heures 40), le commissaire de justice ayant effectué ses constatations à une heure creuse (16 heures) pour une activité de restauration rapide.

Les témoignages des occupants de l’immeuble sont circonstanciés et concordants comme l’a précisé le premier juge. Ils ne sauraient être considérés comme étant nécessairement partiaux, les occupants de l’immeuble étant les seuls à pouvoir témoigner de la réalité des nuisances qui leur sont causées par l’activité du commerce du rez-de-chaussée.

A hauteur d’appel, le syndicat des copropriétaires produit deux nouveaux procès-verbaux de constat dressés postérieurement à la décision entreprise, les 4 et 12 février 2025 et le 23 avril 2025, lesquels attestent de la persistance des nuisances.

A ces deux dates, le commissaire de justice a en effet constaté que la porte du local commercial donnant sur le hall de l’immeuble est dans le même état qu’auparavant. Il constate une « odeur forte de nourriture et de friture de gras d’huile », « la présence d’un va et vient devant le fonds de commerce ainsi que de multiples individus qui rentrent et qui sortent dudit local », « la présence d’individus qui entrent et qui sortent du hall de l’immeuble et restent positionnés devant la porte cochère du [Adresse 3] », « la présence de vente de paquets de cigarettes sur le devant de l’établissement ».

Le syndicat des copropriétaires produit également en appel six nouveaux témoignages d’occupants de l’immeuble, établis en février 2025, en des termes aussi circonstanciés que les précédents, qui attestent de la persistance des troubles anormaux de voisinage causés par le commerce du rez-de-chaussée. Mme [Y] indique notamment que le conseil syndical a été obligé de prendre le décision de désactiver le digicode de la porte d’entrée afin d’empêcher les individus fréquentant le commerce de squatter le hall d’entrée en soirée, comme cela s’est produit à plusieurs reprises l’hiver dernier. Elle explique que ses fenêtres donnent sur le [Adresse 17] et qu’elle est également victime de nuisances sonores car ces personnes massées sous ses fenêtres sont très bruyantes. Mme [X] indique que des déchets alimentaires jonchent le parvis de l’entrée de l’immeuble et qu’une poubelle immonde est en permanence à droite de l’entrée, qui sert de cache aux dealers. Elle ajoute que l’auvent de la boutique abrite des dizaines de dealers qui stationnent « H24 » et débordent sur la porte d’entrée, que les habitants de l’immeuble sont obligés de s’excuser pour pouvoir rentrer chez eux.

La présence de dealers dénoncée par ce témoin présente bien un lien avec l’activité de la société Au Délice de Karentika puisqu’il ressort des pièces versées au débat tant par le syndicat (pièces 28, 29 et 30) que par Mme [P] (pièces 24), que les services de police ont trouvé des espèces et de la drogue dans l’établissement le 23 juin 2025, lequel a été placé sous scellés judiciaires, la société Au délice de Karentika ayant licencié l’un de ses salariés pour ces faits le 7 juillet 2025.

Mme [P] et la société Au Délice de Karentika prétendent que les travaux de mise aux normes incendie préconisés par la préfecture de police de [Localité 19] auraient été réalisés, produisant des factures et devis. Toutefois, outre qu’elles ne produisent pas de rapport de la préfecture de police qui seul serait à même de confirmer l’effectivité de la mise aux normes, le procès-verbal de constat établi le 23 avril 2025 par le syndicat des copropriétaires atteste de ce que la porte coupe-feu (censée être installée fin mars 2025 au vu de la facture produite) ne l’était pas, la porte préexistante étant toujours présente. En outre, le défaut de mise aux normes incendie de l’établissement ne constitue que l’un des troubles dénoncés par le syndicat, la persistance des autres troubles ressortant des développements qui précèdent.

C’est donc à bon droit que le premier juge a retenu que le syndicat des copropriétaires démontre bien subir un trouble manifestement illicite du fait de l’activité commerciale de la société Au délice de Karentika, dont Mmes [P] et les consorts [R], en tant que copropriétaires et bailleur de cette société, doivent répondre vis-à vis du syndicat, ainsi que la société Au délice de Karentika en sa qualité de locataire, le règlement de copropriété lui étant opposable.

C’est également à bon droit qu’il a ordonné sous astreinte la fermeture de l’établissement, cette mesure n’étant pas disproportionnée car la seule à même de faire cesser les troubles anormaux de voisinage subis par les occupants de l’immeuble.

En revanche, c’est à tort que le premier juge a rejeté la demande de dommages et intérêts provisionnels formée par le syndicat des copropriétaires, dont le préjudice de jouissance est bien caractérisé au vu de ce qui précède. Le syndicat expose à raison que depuis le mois de février 2023 (date l’avenant au bail commercial ayant autorisé l’activité de restauration rapide exercée dans les locaux), la qualité de vie des occupants de l’immeuble a été considérablement dégradée par les nuisances causées par l’activité commerciale de la société Au délice de Karentika, cela en violation des dispositions du règlement de copropriété. Par ailleurs, le syndicat souligne à juste titre que depuis plus de deux années les copropriétaires et le conseil syndical ont dû se mobiliser pour faire cesser les troubles et ont été contraints de mandater leur syndic pour agir en justice.

Par infirmation de l’ordonnance entreprise, il sera alloué au syndicat des copropriétaires une provision de 3.000 euros en réparation de son préjudice, laquelle sera mise à la charge (in solidum) des parties qui en sont responsables vis-à vis du syndicat, à savoir Mme [P], les consorts [R] et la société Au Délice de Karentika.

Sur l’action en garantie des consorts [R]

En tant que propriétaires bailleurs du lot n°1, les consorts [R] ont signé avec Mme [P] (avec laquelle ils étaient en litige pour une dette de loyers) un protocole d’accord transactionnel les 20 et 22 février 2023.

Aux termes de ce protocole d’accord, les consorts [R] ont autorisé Mme [P] à l’adjonction d’activité de son sous-locataire la société Au Délice de Karentika, précisant toutefois que la vente des produits alimentaires n’est autorisée que dans le lot n°1, que le sous-locataire devra nettoyer régulièrement la partie située devant le local et devra prendre les mesures nécessaires pour ne pas générer des nuisances de quelques natures qu’elles soient et notamment sonores et/ou olfactives susceptibles de gêner la copropriété. Il est stipulé que le bailleur ne devra jamais être inquiété par la copropriété du fait de l’activité du sous-locataire de Mme [P], cette dernière s’engageant à imposer au sous-locataire du local appartenant aux consorts [R] les conditions précitées.

C’est à raison que sur la base de ces dispositions conventionnelles, aux termes desquelles la locataire Mme [P] doit répondre vis-à-vis de ses bailleurs des agissements fautifs de son sous-locataire la société Au Délice de Karentika, que le premier juge a fait droit à la demande de garantie des consorts [R] à l’encontre de Mme [P], laquelle ne la discute d’ailleurs pas.

Ces dispositions contractuelles ne peuvent toutefois, comme l’a exactement relevé le premier juge, être opposées par les consorts [R] au syndicat des copropriétaires, lequel n’est pas partie au protocole d’accord transactionnel. La responsabilité des consorts [R] est nécessairement engagée envers le syndicat des copropriétaires en leur qualité de copropriétaires-bailleurs tenus au respect du règlement de copropriété, leur demande de mise hors de cause étant injustifiée.

Si, comme relevé par le premier juge, la société Au Délice de Karentika n’est pas non plus partie au protocole d’accord transactionnel signé entre les consorts [R] et Mme [P], les consorts [R] ne sont pas pour autant infondés à agir en garantie à l’encontre de cette société, sur le terrain de la responsabilité extra-contractuelle, la société Au Délice de Karentika étant directement responsable du trouble anormal de voisinage causé par son activité. L’ordonnance sera infirmée sur ce point.

Les consorts [R] seront donc accueillis en leur demande tendant à être garantis par Mme [P] et la société Au Délice de Karentika des condamnations prononcées à leur encontre, soit la condamnation au paiement de l’astreinte et celle au paiement des dommages et intérêts provisionnels alloués au syndicat des copropriétaires.

L’action du syndicat des copropriétaires étant jugée bien fondée, la demande reconventionnelle de dommages et intérêts formée par les consorts [R] et Mme [P] à son encontre seront rejetées, par confirmation de l’ordonnance entreprise s’agissant de la demande des consorts [R], y ajoutant s’agissant de Mme [P] (qui n’avait pas formé cette demande en première instance).

Sur les mesures accessoires

Le sort des dépens et frais irrépétibles de première instance a été justement réglé.

Perdant en appel, les Consorts [R], Mme [P] et la société Au Délice de Karntika seront condamnés in solidum aux dépens de cette instance et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge des consorts [R] leurs dépens et frais irrépétibles de première instance et d’appel dans le cadre de leur action en garantie contre Mme [P] et la société Au Délice de Karentika.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant dans les limites de sa saisine,

Confirme l’ordonnance entreprise, sauf en ce qu’elle a :

Débouté le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] de sa demande de dommages et intérêts,

Rejeté l’action en garantie formée par les consorts [R] à l’encontre de la société Au Délice de Karentika ;

Statuant à nouveau de ces chefs et y ajoutant,

Condamne in solidum les consorts [R], Mme [P] et la société Au Délice de Karentika à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 3.000 euros en réparation de son préjudice,

Condamne in solidum Mme [P] et la société Au Délice de Karentika à garantir les consorts [R] des condamnations prononcées à leur encontre au titre de l’astreinte et des dommages et intérêts alloués au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3],

Condamne in solidum les consorts [R], Mme [P] et la société Au Délice de Karentika aux dépens de l’instance d’appel et à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE