ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

5e chambre civile

ARRÊT DU 04 Novembre 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/05751 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QOLA

Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 OCTOBRE 2024 TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX DE MONTPELLIER

N° RG51-23-11

APPELANTE :

S.C.E.A. LES ECURIES DE [Adresse 21]

[Adresse 14]

[Localité 7]

Représentant : M^e Patricia HIRSCH de la SELARL SOCIETE D’AVOCATS PATRICIA HIRSCH, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

INTIMES :

Madame [X] [J] épouse [C]

[Adresse 13]

[Localité 7]

Représentant : M^e Thomas BRUNEL de la SCP BRUNEL/PIVARD/REGNARD, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

Monsieur [Z] [C]

[Adresse 13]

[Localité 7]

Représentant : M^e Thomas BRUNEL de la SCP BRUNEL/PIVARD/REGNARD, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

En application de l’article 937 du code de procédure civile, les parties ont été convoquées à l’audience.

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 17 SEPTEMBRE 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la Cour composée de :

M. André LIEGEON, Président de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRÊT :

— contradictoire;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. André LIEGEON, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat du 15 février 2013, Mme [X] [J], épouse [C], M. [R] [J] et Mme [T] [J] ont donné à bail à la SCEA Les Ecuries de [Adresse 21], les parcelles cadastrées section A nº112, pour 1ha 40a et 40ca, section A n°[Cadastre 2], pour 23a et 80ca, et la fraction sud de la parcelle cadastrée section A nº306, résultant de la division cadastrale de cette dernière en deux parcelles et comprenant la carrière entourée d’une bande de trois mètres environ, sur la haie naturelle, situées [Adresse 15] [Adresse 22] à [Localité 20] (34), moyennant un fermage annuel initial de 18 000 euros.

Par donation du 9 juillet 2021, M. [Z] [C] est devenu propriétaire de la parcelle anciennement cadastrée section A nº306, aujourd’hui cadastrée section AX nº34, tandis que Mme [X] [J], épouse [C], est restée propriétaire des parcelles anciennement cadastrées section A n°[Cadastre 2] et [Cadastre 3], aujourd’hui cadastrées section AX n°[Cadastre 4] et [Cadastre 8].

Considérant que le preneur n’exploitait pas personnellement les parcelles prises à bail et les sous-louait, mais aussi que le domaine n’était pas entretenu, Mme [X] [J], épouse [C], et M. [Z] [C] ont, par requête reçue le 3 novembre 2023, demandé au tribunal paritaire des baux ruraux de Montpellier de convoquer les parties en audience de tentative de conciliation et, au visa des dispositions des articles L. 411-31, L. 411-35 et suivants du code rural et de la pêche maritime, 885 et suivants du code de procédure civile, de prononcer la résiliation du bail rural et d’ordonner l’expulsion de la SCEA Les Ecuries de [Localité 20].

A l’audience du 21 décembre 2023, les parties ne sont pas parvenues à se concilier.

Le jugement contradictoire rendu le 18 octobre 2024 par le tribunal paritaire des baux ruraux de Montpellier :

Prononce la résiliation judiciaire du bail rural conclu le 15 février 2013 entre Mme [X] [J], épouse [C], M. [R] [J] et Mme [T] [J], aux droits desquels sont venus Mme [X] [J], épouse [C], et M. [Z] [C], et la SCEA Les Ecuries de [Localité 20], sur les parcelles cadastrées section A n°[Cadastre 3], pour 1ha 40a et 40ca, devenue AX n°[Cadastre 8], section A n°[Cadastre 2], pour 23a et 80ca, devenue AX n°[Cadastre 4] et la fraction sud de la parcelle cadastrée section A n°[Cadastre 5], résultant de la division cadastrale de cette dernière en deux parcelles et comprenant la carrière entourée d’une bande de trois mètres environ, sur la haie naturelle, devenue AX [Cadastre 6], situées [Adresse 9], sur le fondement des dispositions de l’article L. 411-35 du code rural (sous-location) ;

Dit et juge que la SCEA Les Ecuries de [Localité 20] devra avoir quitté les lieux dans les quatre mois suivant la date de notification de la décision définitive ;

Dit qu’à défaut d’avoir quitté les lieux dans le délai imparti, la SCEA Les Ecuries de [Localité 20] pourra être expulsée, ainsi que tout occupant de son chef, y compris avec le concours de la force publique ;

Déboute Mme [X] [J], épouse [C], et M. [Z] [C] de leur demande tendant à ce que soit prononcée une astreinte ;

Condamne la SCEA Les Ecuries de [Localité 20] à payer à Mme [X] [J], épouse [C], et M. [Z] [C] la somme de 112 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

Ordonne, avant dire droit sur la demande formulée au titre de l’indemnité pour améliorations culturales et celle au titre de l’installation des panneaux solaires, une expertise confiée à Mme [V] [E], expert judiciaire, [Adresse 10] Tél : [XXXXXXXX01] [Localité 18]. : 06.07.90.07.41 Mail : [Courriel 19], pouvant s’adjoindre tout sapiteur de son choix, pour y procéder à l’effet de :

Se rendre sur place après y avoir convoqué les parties, assistées de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise,

Se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, dresser un état des lieux loués par la SCEA Les Ecuries de [Localité 20] tels qu’ils résultent de l’acte en date du 11 février 2013,

Se faire communiquer toutes les factures relatives à l’ensemble des dépenses engagées tant par le preneur que les bailleurs ainsi que tous autres documents utiles,

Décrire les éventuels dommages causés aux terres données à bail, chiffrer le coût de la remise en état des lieux et fournir tous les éléments utiles à l’évaluation de la moins-value,

Décrire les éventuels dommages causés aux terres données à bail, chiffrer le coût de la remise en état des lieux et fournir tous les éléments utiles à l’évaluation de la moins-value,

Faire toutes observations utiles sur l’installation de panneaux solaires sur le toit du manège équestre,

Évaluer les préjudices éventuels,

Déterminer le montant de l’indemnité pour améliorations culturales due au preneur sortant au regard des règles de pratique régissant l’évaluation de ladite indemnité,

Recueillir les observations des parties et fournir tous éléments utiles ;

Dit que les parties devront transmettre leur dossier complet directement à l’expert, et ce au plus tard le jour de la première réunion d’expertise ;

Dit que l’expert pourra, en cas de besoin, avoir recours à un technicien autrement qualifié, à charge pour lui de joindre son avis au rapport d’expertise ;

Fixe à deux mille euros le montant de la consignation à valoir sur la rémunération de l’expert, qui sera versée au greffe du tribunal judiciaire de Montpellier par moitié par les deux parties, par chèque libellé à l’ordre du régisseur du tribunal judiciaire site Méditerranée, adressé avec les références du dossier (nº RG. 51 23-11) dans le délai de deux mois à compter de la notification du présent jugement par le greffier ;

Rappelle que, faute de consignation dans ce délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque conformément aux dispositions de l’article 271 du code de procédure civile ;

Dit que s’il estime insuffisante la provision ainsi fixée, l’expert devra lors de la première ou au plus tard de la deuxième réunion, adresser un programme de ses investigations et évaluer de manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours ;

Dit qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître aux parties et au magistrat chargé du contrôle de l’expertise la somme globale qui lui parait nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et de ses débours et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une consignation complémentaire ;

Dit que l’expert devra déposer auprès du greffe du tribunal judiciaire de Montpellier – site Méditerranée, service du TPBR, un rapport détaillé de ses opérations dans les quatre mois de sa saisine et qu’il adressera copie complète de ce rapport, y compris la demande de fixation de rémunération, à chacune des parties, conformément aux dispositions de l’article 173 du code de procédure civile ;

Renvoie l’affaire à l’audience du jeudi 20 mars 2025 à 9 h afin de s’assurer auprès des parties de l’avancement de la mesure d’expertise ;

Condamne la SCEA Les Ecuries de [Localité 20] aux dépens ;

Condamne la SCEA Les Ecuries de [Localité 20] à verser une somme de 1 500 euros à Mme [X] [J], épouse [C], et M. [Z] [C] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Le premier juge a relevé que la SCEA Les Ecuries de [Localité 20] avait mis à disposition du [Adresse 12] les fonds litigieux, moyennant le paiement de redevances mensuelles, de sorte que la relation contractuelle les liant constituait une sous-location justifiant la résiliation du bail rural du 15 février 2013, dès lors que la mention dans ledit contrat de bail, selon laquelle les bailleurs étaient informés que les preneurs entendaient confier l’activité d’enseignement à un tiers sans que cela ne puisse être qualifié de sous-location, ne pouvait justifier de contrevenir aux dispositions d’ordre public de l’article L 411-35 du code rural.

Il a alloué une indemnité de 112 500 euros aux bailleurs à titre de dommages-intérêts, au motif que la résiliation était prononcée en octobre 2024 et que le fermage ne serait par conséquent plus versé à compter de novembre 2024, jusqu’en février 2031, alors que le bail reconduit en 2022 devait se poursuivre jusqu’en 2031.

La SCEA Les Ecuries de [Localité 20] a relevé appel de la décision par déclaration au greffe 18 novembre 2024.

Par ordonnance de référé du 5 mars 2025, le premier président de la présente cour a :

Débouté la SCEA Les Ecuries de [Localité 20] de sa demande de suspension totale de l’exécution provisoire du jugement rendu par le tribunal paritaire des baux ruraux de Montpellier du 18 octobre 2024 ;

Limité l’exécution provisoire à 50 % des sommes auxquelles a été condamnée la SCEA Les Ecuries de [Localité 20], conformément au jugement rendu par le tribunal paritaire des baux ruraux de Montpellier le 18 octobre 2024 ;

Condamné la SCEA Les Ecuries de [Localité 20] à payer aux consorts [D] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné la SCEA Les Ecuries de [Localité 20] aux entiers dépens.

La SCEA Les Ecuries de [Localité 20] demande à la cour de : (Conclusions n° 3 du 15 septembre 2025)

Réformer le jugement rendu par le tribunal partiaire des baux ruraux de Montpellier le 18 octobre 2024 (RG 51-23-11), en ce qu’il a :

Prononcé la résiliation judiciaire du bail rural conclu le 15 février 2013 entre Mme [X] [J] épouse [C], M. [R] [J] et Mme [T] [J] aux droits desquels sont venus Mme [X] [J] épouse [C] et M. [Z] [C] et la SCEA Les Ecuries De [Localité 20] sur les parcelles cadastrées section A n°[Cadastre 3] pour 1ha 40a et 40ca devenue AX N°[Cadastre 8], section A n°[Cadastre 2], pour 23a et 80ca, devenue AX n°[Cadastre 4] et la fraction sud de la parcelle cadastrée section A n°[Cadastre 5] résultant de la division cadastrale de cette dernière en deux parcelles et comprenant la carrière entourée d’une bande de trois mètres environ (sur la haie naturelle), devenue AX [Cadastre 6], situées [Adresse 9], sur le fondement des dispositions de l’article L411-35 du code rural (sous-location),

Dit et jugé que la SCEA Les Ecuries de [Localité 20] devra avoir quitté les lieux dans les quatre mois suivant la date de notification de la décision définitive,

Dit qu’à défaut d’avoir quitté les lieux dans le délai imparti, la SCEA Les Ecuries de [Localité 20] pourra être expulsée, ainsi que tout occupant de son chef, y compris avec le concours de la force publique ;

Condamné la SCEA Les Ecuries de [Localité 20] à payer à Mme [X] [J] épouse [C] et M. [Z] [C] la somme de 112 500 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamné la SCEA Les Ecuries de [Localité 20] aux dépens,

Condamné la SCEA Les Ecuries de [Localité 20] à verser une somme de 1 500 euros à Mme [X] [J] épouse [C] et M. [Z] [C] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau,

Débouter Mme [X] [J], épouse [C], et M. [Z] [C] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

Juger que la SCEA Les Ecuries de [Localité 20] conserve l’intégralité de la maîtrise de l’exploitation agricole et de leur cycle cultural ;

Juger que l’activité d’hébergement ponctuel et d’enseignement qui n’est pas une activité agricole, n’impacte en rien l’exploitation agricole laquelle est sur une durée limitée inférieure au bail rural et non renouvelable ;

Juger qu’il n’existe aucune sous-location au sens de l’article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime ;

Ordonner la restitution des 60 000 euros versés par la SCEA Les Ecuries de [Localité 20], indûment perçus ;

Condamner Mme [X] [J], épouse [C], et M. [Z] [C] aux entiers dépens, outre à payer à la SCEA Les Ecuries de [Localité 20] la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, en sus du remboursement des condamnations ordonnées par le tribunal paritaire des baux ruraux de Montpellier et exécutées, outre les frais des constats du commissaire de justice engagés.

Pour l’essentiel, sur la demande de résiliation du bail rural et d’expulsion, la SCEA Les Ecuries de [Localité 20], au visa de l’article L. 411-35 du code rural, avance que la sous-location consiste en l’occupation de tout ou partie des locaux loués par un tiers, appelé « sous-locataire », qui tient ses droits du locataire principal, que le sous-contrat, pour être sanctionné, doit répondre lui-même à la définition du bail rural, que de façon constante, la Cour de cassation rappelle que le contrat de bail doit être distingué d’un contrat de mise à disposition d’un local, lorsque la jouissance des lieux s’inscrit dans le cadre de diverses prestations de services, qu’ainsi, la jouissance conférée par la sous-location doit présenter les mêmes caractéristiques que celle relevant du contrat principal, faute de quoi la nature du contrat sous-location n’est pas établie ; qu’enfin, pour qu’il puisse être soutenu légitimement la sous-location au sens de l’article L.411-35 du code rural, il faut désormais, selon un arrêt de la Cour de cassation du 12 septembre 2024, que l’exploitation du fonds se trouve compromise par les agissements du sous-locataire et que la maitrise de l’exploitation soit mise à mal.

Au cas d’espèce, la SCEA Les Ecuries de [Localité 20] considère que l’objet de la convention qu’elle a conclue avec le [Adresse 12] n’est pas, selon elle, contrairement à ce qu’a retenu le premier juge et ce que tente de soutenir les intimés, la mise à disposition des lieux pour en jouir pleinement au sens « occupation », mais seulement pour y accomplir une activité d’hébergement, c’est-à-dire la prise en pension et la mise à disposition de certains équipements, pour sa propre activité d’enseignement, soit des activités qui ne sauraient être qualifiées d’agricoles.

Sur les prétentions indemnitaires, l’appelante entend rappeler que la sanction de la prohibition est certes la nullité de la sous-location mais aussi la résiliation du bail principal, en aucun cas une indemnité pécuniaire en sus de ladite résiliation. Elle estime que le premier juge, en indemnisant un préjudice financier consistant en le fait que les bailleurs auraient été privés de la perception des fermages jusqu’à la fin du bail, soit jusqu’en 2031, ont ainsi indemnisé un préjudice hypothétique, ce qui est prohibé.

Mme [X] [J] épouse [C] et M. [Z] [C] demandent à la cour de : (Conclusions n° 2 du 11 septembre 2025)

Confirmer le jugement en sa totalité, sauf en ce qu’il a dit et jugé que la SCEA Les Ecuries de [Localité 20] devra avoir quitté les lieux dans les quatre mois suivant la date de notification de la décision définitive ;

Ordonner l’expulsion de la SCEA Les Ecuries de [Localité 20] et tous occupants de son chef des lieux visés dans le bail rural, et ce à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir et avec l’assistance de la force publique si besoin en est ;

En tout état de cause,

Condamner la SCEA Les Ecuries de [Localité 20] à verser à Mme [X] [J], épouse [C], et M. [Z] [C] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

La condamner, également, aux entiers dépens d’appel.

Pour l’essentiel, sur la demande de résiliation du bail rural et d’expulsion, les consorts [C] entendent rappeler que toutes les sous-locations sont prohibées et qu’il n’y a pas lieu de distinguer selon leurs motifs, leur durée et leur étendue, et que, par ailleurs, il est de jurisprudence constante, fondée sur le caractère d’ordre public des dispositions de l’article L. 411-35 du code rural, que la sous-location doit être sanctionnée à la demande du bailleur, quand bien même celui-ci y aurait consenti.

Au cas d’espèce, ils soutiennent que la totalité du bien loué est mis à la disposition du [Adresse 12], qui met à la disposition un service d’enseignement pour ses propres adhérents et pour les clients extérieurs, et que c’est un de ses salariés qui entretient les écuries, les boxes et les terres louées à la SCEA Les Ecuries de [Localité 20], qui n’emploie aucun salarié et qui ne verse aucune pièce justifiant d’un quelconque entretien, aucune facture de travaux ou encore de nourriture.

Sur les prétentions indemnitaires, les consorts [C] avancent que la SCEA Les Ecuries de [Localité 20] perçoit indûment la somme annuelle de 72 000 euros alors qu’elle verse un fermage de 18 000 euros, de sorte que la sous-location prohibée lui a procuré un bénéfice annuel de 54 000 euros.

MOTIFS

1. Sur l’existence d’une sous-location

Il résulte des dispositions combinées des articles L. 411-35 alinéa 5 et L. 411-31 II.1° du code rural, d’ordre public, que le bailleur peut demander la résiliation du bail en cas de sous-location prohibée réalisée par le preneur, qui doit être retenue comme la mise à la disposition d’un tiers de tout ou partie du fonds loué, moyennant une contrepartie onéreuse.

Sur ce fondement, la SCEA Les Ecuries de [Localité 20] entend rappeler que si jusqu’en 2016, la jurisprudence caractérisait une sous-location d’un bail rural par la seule mise à disposition à titre onéreux à un tiers, quand bien même le locataire principal gardait la maîtrise de l’entretien des parcelles, la Cour de cassation a depuis opéré un revirement en repoussant la qualification de sous-location, notamment dans le cas d’une emprise tellement restreinte que le preneur avait conservé l’entière maîtrise de l’exploitation de la parcelle, ce qui ne lui faisait pas encourir la résiliation de son bail.

S’il est exact que la Cour de cassation a opéré un revirement au principe de la prohibition de toutes les sous-locations, sans qu’il y ait lieu de distinguer leurs motifs, leur durée et leur étendue, il doit cependant être relevé que le cas cité par l’appelante ([11]. 3e civ., 22 sept. 2016,

n° 15-16.230) concernait un preneur à bail rural qui avait conclu un contrat avec une entreprise de publicité, en vertu duquel celle-ci pouvait, moyennant une redevance, implanter un panneau publicitaire sur une des parcelles de terre louées, précision apportée que seul un des piliers prenait son appui sur le bien loué.

Ainsi, il doit être retenu que si la Cour de cassation a pu, par cet arrêt, repousser la qualification de sous-location, c’est uniquement dans le cas d’une emprise très restreinte, ce qui n’est pas le cas en l’espèce puisqu’aux termes de l’article 3.1. de la convention, la SCEA Les Ecuries de [Localité 20] a mis à disposition du [Adresse 12] les infrastructures suivantes : une carrière de dressage de 1 200 m2, une carrière de saut d’obstacles de 4 900 m2, un manège de 800 m2, un enclos clôturé pour les poneys, dix boxes individuels de 9 m2, à l’intérieur de l’écurie (boxes en dur), une sellerie, deux paddocks, chevaux et poneys, et un bureau, moyennant, suivant les termes de l’article 6.1 de la convention, une redevance mensuelle de l 500 euros HT, outre la somme de 500 euros HT pour couvrir les charges de maintenance des installations, et la somme 3 000 euros HT au titre de la réservation forfaitaire des dix boxes, soit la somme totale de 5 000 euros HT, soit 6 000 euros TTC.

Par ailleurs, il doit être retenu que si la loi permet désormais au preneur de sous-louer des bâtiments à usage d’habitation ou de consentir des sous-locations pour un usage de vacances ou de loisirs, comme cela résulte du cinquième alinéa de l’article L. 411-35 du code rural, c’est seulement à certaines conditions, notamment que chacune de ces sous-locations n’excède pas une durée de trois mois consécutifs, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Toujours sur ce fondement, la SCEA Les Ecuries de [Localité 20] soutient que le contrat principal et son sous-contrat doivent avoir la même nature et le même objet, que la prohibition légale du sous-contrat n’entraîne pas forcément celle des opérations voisines, que la limite apportée à la liberté de sous-contracter doit alors être ramenée à son objet, en l’espèce agricole, et, qu’au cas d’espèce, le premier juge a reconnu que le contrat qui l’unissait au [Adresse 12] portait sur la délégation des activités d’enseignement, qui ne constituent pas, selon elle, une activité agricole, sans qu’il n’en tire pour autant toutes les conséquences dans sa décision, après avoir opéré une confusion entre la délégation d’activité d’enseignement prévue au contrat et la sous-location.

Or, il doit être retenu qu’un centre équestre consiste en un établissement recevant du public au sein duquel le professionnel propose la pratique de l’équitation et, à titre optionnel, diverses activités comme par exemple l’enseignement de l’équitation, ou bien la location de boxes pour des chevaux.

Il résulte de la circulaire du 21 mars 2007 de la direction générale de la forêt et des affaires rurales, du ministère de l’agriculture et de la pêche, que l’activité d’enseignement de l’équitation avec fourniture de la cavalerie, c’ur de métier des centres équestres, relève du régime social agricole.

La Cour de cassation juge que l’enseignement de l’équitation constitue une activité agricole soumise au statut du fermage. (Cass. Civ. 3ème 24 juin 2009 n° 08-17533 ; Civ. 3ème 25 octobre 2011 n° 10-25870 ; Civ. 3ème 14 janvier 2015 n°13-26 380)

Ainsi, l’activité du Centre Equestre de [Localité 17]-[Localité 16], dont il ressort de la convention conclue avec la SCEA Les Ecuries de [Localité 20] qu’il « s’oblige à organiser, sous sa propre responsabilité, un service d’enseignement d’équitation à destination de ses adhérents ainsi que des clients extérieurs », doit être qualifiée d’activité agricole.

Il s’ensuit que le moyen tiré de ce que la sous-location ne saurait être caractérisée au motif que l’activité d’enseignement du Centre Equestre de [Localité 17]-[Localité 16] ne serait pas agricole sera écarté.

En l’état des dispositions combinées des articles L. 411-35 alinéa 5 et L. 411-31 II.1° du code rural et de la jurisprudence de la Cour de cassation, la cour considère que le premier juge a fait une exacte appréciation de l’argumentation soutenue par chacune des parties et des pièces versées au débat, pour conclure que la relation contractuelle entre la SCEA Les Ecuries de [Localité 20] et le [Adresse 12] constituait non pas une simple délégation des activités d’enseignement mais une sous-location, la mention dans le contrat de bail rural conclu le 15 février 2013 selon laquelle les bailleurs étaient informés que les preneurs entendaient confier l’activité d’enseignement à un tiers sans que cela ne puisse être qualifié de sous-location ne pouvant justifier de contrevenir aux dispositions légales dont le caractère d’ordre public a été ci-dessus rappelé, motif qui n’est pas utilement critiqué en cause d’appel, de sorte que le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a prononcé sa résiliation.

Le jugement sera également confirmé en ce qu’il n’a pas été fait droit à la demande d’astreinte sollicitée par les consorts [C], dès lors que l’exécution de la mesure d’expulsion dépend de la seule mise à disposition de la force publique par l’autorité préfectorale, à défaut de départ volontaire.

A cette fin, il sera laissé à la SCEA Les Ecuries de [Localité 20] un délai de trois mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir.

2. Sur les prétentions indemnitaires formées par les consorts [C]

L’article L. 411-31 du code rural prévoit que le bailleur peut demander la résiliation du bail s’il justifie de toute contravention aux dispositions de l’article L. 411-35 du même code et que le preneur est condamné aux dommages-intérêts résultant de l’inexécution du bail.

En cause d’appel, le [Adresse 12] poursuit la confirmation du jugement entrepris, en que la SCEA Les Ecuries de [Localité 20] a été condamnée à lui payer la somme de 112 500 euros correspondant aux fermages de novembre 2024 à février 2031, terme du bail reconduit en 2022.

Or, il est constant que si un locataire peut être condamné au paiement d’une indemnité d’occupation, s’il reste dans les lieux après une résiliation du bail, il ne peut en revanche pas être condamné au paiement des loyers futurs s’il libère les lieux, sauf exceptions, par exemple si le bail contient une clause pénale qui prévoit une indemnisation forfaitaire en cas de résiliation anticipée, ce qui n’est pas rapporté au cas d’espèce.

Il s’ensuit que c’est à juste titre que la SCEA Les Ecuries de [Localité 20] soutient, en vertu du principe de réparation intégrale, sans perte ni profit pour la victime, que le préjudice dont peuvent se prévaloir les consorts [C] ne peut se traduire qu’en une perte de chance de percevoir le fermage prévu au bail en litige, à l’exclusion de tout autre préjudice établi.

En considération des faits de l’espèce et de la résiliation du bail au motif de la sous-location fautive, la SCEA Les Ecuries de [Localité 20] sera condamnée à payer aux consorts [C] la somme de 18 000 euros à titre de dommages-intérêts, en réparation de leur préjudice résultant de l’inexécution du bail.

Il n’y a pas lieu d’ordonner la restitution de la somme de 60 000 euros versée par la SCEA Les Ecuries de [Localité 20] en exécution du jugement dont appel, dès lors que le présent arrêt vaut titre pour les restitutions et qu’une compensation sera opérée lors de son exécution.

3. Sur les dépens et les frais non remboursables

Le jugement sera confirmé en ce qui concerne les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCEA Les Ecuries de [Localité 20] sera condamnée aux dépens de l’appel.

La SCEA Les Ecuries de [Localité 20] sera en outre condamnée à payer aux consorts [C] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ladite somme incluant les frais de constat.

Enfin, sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;

CONFIRME le jugement rendu le 18 octobre 2024 par le tribunal paritaire des baux ruraux de Montpellier, sauf sur le montant de la condamnation de la SCEA Les Ecuries de [Localité 20] au titre de la sous-location fautive ;

FIXE à la somme de 18 000 euros le montant de la condamnation que la SCEA Les Ecuries de [Localité 20] devra payer à Mme [X] [J], épouse [C], et M. [Z] [C], à titre de dommages et intérêts ;

DIT que la SCEA Les Ecuries de [Localité 20] devra avoir quitté les lieux dans les trois mois suivant la date de notification du présent arrêt ;

Et y ajoutant,

CONDAMNE la SCEA Les Ecuries de [Localité 20] à payer à Mme [X] [J], épouse [C], et M. [Z] [C] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables d’appel ;

DEBOUTE la SCEA Les Ecuries de [Localité 20] de sa demande formée à ce titre ;

CONDAMNE la SCEA Les Ecuries de [Localité 20] aux dépens de l’appel.

Le Greffier Le Président