Cour d'appel de Montpellier, Chambre commerciale, 14 octobre 2025, n° 24/01119

TGI Béziers 12 février 2024

CA Montpellier
Confirmation 14 octobre 2025

Arguments

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Rejeté
Exonération de la taxe de 3 % sur la valeur vénale des immeubles
La cour a estimé que la société n'a pas prouvé que son activité de location meublée était commerciale et a confirmé que la détention d'immeubles en France justifiait l'imposition à la taxe de 3 %.
Rejeté
Droit à la réparation des frais de justice
La cour a rejeté cette demande, considérant que la société n'avait pas obtenu gain de cause dans son appel.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette affaire, la SARL Securinvest conteste une imposition de taxe de 3 % sur la valeur vénale de ses biens immobiliers en France, demandant la décharge des impositions et des pénalités. Le tribunal de première instance a rejeté sa demande, considérant que la société n'avait pas respecté ses obligations déclaratives, ce qui entraînait la taxation d'office. En appel, la cour a confirmé cette décision, soulignant que la société n'a pas prouvé que son activité de location meublée était commerciale et non immobilière, et que les exonérations fiscales invoquées ne s'appliquaient pas en raison de la prépondérance immobilière de son activité. La cour a donc infirmé les arguments de la SARL Securinvest et a confirmé le jugement du tribunal de Béziers.

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Sur la décision

Référence :	CA Montpellier, ch. com., 14 oct. 2025, n° 24/01119
Juridiction :	Cour d'appel de Montpellier
Numéro(s) :	24/01119
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Béziers, 12 février 2024, N° 23/01795
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Bénédicte SAUVEBOIS PICONRaymond ESCALE
Cabinet(s) :	SCP PECH DE LACLAUSE JAULIN EL HAZMISELARL CABINET YVES BLOHORN
Parties :	D', S.A.R.L. SECURINVEST, son représentant légal en exercice

Texte intégral

ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

Chambre commerciale

ARRET DU 14 OCTOBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/01119 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QEXT

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 12 FEVRIER 2024

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BÉZIERS

N° RG 23/01795

APPELANTE :

S.A.R.L. SECURINVEST prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 3]

[Localité 6] (LUXEMBOURG)

Représentée par M^e Grégoire LAGET substituant M^e Bénédicte SAUVEBOIS PICON de la SELARL CABINET D’AVOCATS SAUVEBOIS, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMEE :

L’ADMINISTRATION DES FINANCES PUBLIQUES L’administration des Finances Publiques, poursuites et diligences du Directeur Régional des Finances Publiques de Provence-Alpes-Côte d’Azur et du département des Bouches-du-Rhône

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représentée par M^e Céline PIRET substituant M^e Raymond ESCALE de la SCP VIAL-PECH DE LACLAUSE-ESCALE- KNOEPFFLER-HUOT-PIRET-JOUBES, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES

Ordonnance de clôture du 12 Août 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 SEPTEMBRE 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M^me Danielle DEMONT, présidente de chambre

M. Thibault GRAFFIN, conseiller

M. Fabrice VETU, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Elodie CATOIRE

ARRET :

— Contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Danielle DEMONT, présidente de chambre, et par M^me Elodie CATOIRE, greffière.

FAITS ET PROCEDURE :

Les 6 juin et 16 août 2017, la SARL Securinvest inscrite au RCS de Béziers et dont le siège social est sis à [Localité 6] au Luxembourg, a acquis deux studios, les n° 8 et 3 d’un ensemble immobilier sis[Adresse 1], au village naturiste du [Localité 4] aux prix respectifs de 328 700 € et 329 000 €.

Le 26 juillet 2022 la Direction Générale des Finances Publiques (ci-après DGFIP) a mis en 'uvre une procédure de taxation d’office de la SARL Securinvest et lui a adressé, par lettre recommandée avec accusé de réception, une proposition de rectification des impositions, la société Securinvest n’ayant pas procédé aux déclarations n° 2746 qui lui incombaient au titre de la taxe annuelle de 3 % sur la valeur vénale des immeubles pour les années 2018 à 2021 dans les 30 jours suivant la réception d’une mise en demeure.

Le 9 novembre 2022, la DGFIP a adressé à la société Securinvest un avis de mise en recouvrement n° 202212Q0002 pour chacune des années 2018 à 2021, de 19 1731 € en droits auxquels s’ajoutent 1500 € au titre des intérêts de retard et 7892 € au titre de la majoration de 40 %, soit en définitive, pour les quatre années fiscales, le montant total de 113 649 euros, majorations et intérêts de retard compris.

Le 10 janvier 2023, la société Securinvest a contesté cette imposition par réclamation contentieuse laquelle a fait l’objet d’une décision de rejet de la DGFIP le 2 juin 2023.

Par exploit du 17 juillet 2023, la SARL Securinvest a assigné la Direction Régionale des Finances Publiques de Provence-Alpes-Côte d’Azur et des Bouches du Rhône afin d’obtenir dégrevement.

Par jugement contradictoire du 12 février 2024, le tribunal judiciaire de Béziers a débouté la société Securinvest de ses demandes, et l’a condamnée aux dépens.

Par déclaration du 29 février 2024, la SARL Securinvest a relevé appel de ce jugement.

Par conclusions du 12 septembre 2024, elle demande à la cour, au visa de l’article L. 57 du livre des procédure fiscales, de la recevoir en son appel, de réformer le jugement entrepris, de prononcer la décharge des impositions contestées avec toutes conséquences de droit, et de condamner le Pôle Juridictionnel Judiciaire du Centre des Finances Publiques d'[Localité 2] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions du 17 juillet 2024, le Pôle Juridictionnel Judiciaire du Centre des Finances Publiques d'[Localité 2] demande à la cour de confirmer le jugement entrepris, de rejeter l’ensemble des demandes de la société Securinvest, et de la condamner à payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Il est renvoyé, pour l’exposé exhaustif des moyens des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est datée du 12 août 2025.

MOTIFS :

Le tribunal retient exactement les motifs suivants :

« Sur la régularité de procédure suivie pour la taxation d’office de la société

L’article 990 D du code général des impôts (CGI) prévoit que les entités juridiques : personnes morales (..) qui, directement ou par entité interposée, possèdent un ou plusieurs immeubles situés en FRANCE ou sont titulaires de droits réels portant sur ces biens sont redevables d’une taxe annuelle égale à 3% de la valeur vénale de ces immeubles ou droits.

L’article 990 E du code général des impôts poursuit ainsi : « La taxe prévue à l’article 990 D n’est pas applicable : (')

3°aux entités juridiques : personnes morales (…) qui ont leur siège en France, dans un Etat membre de l’Union Européenne

(…)

d) qui communiquent chaque année ou prennent et respectent l’engagement de communiquer à l’administration fiscale, sur sa demande, la situation, consistance et la valeur des immeubles possédés au 1er janvier, l’identité et l’adresse de l’ensemble des actionnaires, associés ou autres membres qui détiennent, à quelque titre que ce soit, plus de 1% des actions, parts ou autres droits, ainsi que le nombre des actions, parts ou autres droits détenus par chacun d’eux. L’engagement est pris à la date d’acquisition par l’entité du bien ou droit immobilier (…) ou, pour les biens, droits ou participations déjà possédés au 1er janvier 2008, au plus tard le 15 mai 2018 ;

e) ou qui déclarent chaque année au plus tard le 15 mai (…) la situation, la consistance et la valeur des immeubles possédés au 1er janvier, l’identité et l’adresse de l’ensemble des actionnaires, associés ou autres membres qui détiennent plus de 1% des actions, parts ou autres droits dont ils ont connaissance à la même date (…) ».

En l’espèce, la société SECURINVEST ne conteste pas n’avoir pris aucun engagement, au sens du d) du 3° de l’article 990 E du CGI.

Dès lors, la société SECURINVEST ne pouvait s’exonérer de la taxe litigieuse, qu’en application du e) du 3° de l’article 990 E du CGI par le dépôt d’une déclaration n°2746.

A défaut, le service est autorisé à mettre en 'uvre la procédure de taxation d’office prévue, pour les droits d’enregistrement et taxes.

Il apparait, dès lors, ce qui n’est au demeurant pas contesté par la SARL SECURINVEST, que c’est à bon droit que la société a fait l’objet d’une procédure de taxation d’office a la taxe de 3% sur la valeur vénale des immeubles aux titres des années en cause, du fait de sa non-réponse à la mise en demeure adressée par l’administration le 18 mai 2022.

Il appartient, en conséquence, à la société SECURINVEST, conformément aux dispositions de l’article L 193 du Livre des procédures fiscales de rapporter la preuve que l’administration fiscale l’aurait, en réalité assujettie à tort, à la taxe de 3% sur la valeur vénale des immeubles aux titres des années en litige.

Sur l’exonération invoquée par la société SECURINVEST

En application de l’article 990 E 2° a) du CGI « La taxe prévue à l’article 990 D n’est pas applicable :

(…)

2° Aux entités juridiques : personnes morales, organismes, fiducies ou institutions comparables,

Dont les actifs immobiliers, au sens de l’article 990 D, situés en France, représentent moins de 50 % des actifs français détenus directement ou par l’intermédiaire d’une ou plusieurs entités juridiques. Pour l’application de cette disposition, ne sont pas inclus dans les actifs immobiliers les actifs détenus directement ou indirectement que les entités juridiques définies à l’article 990 D ou les entités juridiques interposées affectent directement ou indirectement à leur activité professionnelle autre qu’immobilière ou à celle d’une entité juridique avec laquelle elles ont un lien de dépendance au sens du 12 de l’article 39 ; (…) ».

En l’espèce la société SECURINVEST soutient que cette exonération lui est applicable en ce qu’elle exerce indirectement une activité professionnelle, autre qu’immobilière, à savoir une activité commerciale de location de meublés exercée dans les conditions de la para-hôtellerie.

S’il est constant que les deux appartements sis au [Localité 4] représentent l’unique actif immobilier possédé en FRANCE par la société SECURINVEST et représentent donc plus de 50% des actifs français de cette société.

La location d’un bien immobilier constitue une activité immobilière, de nature civile, sauf à démontrer qu’elle s’accompagnerait de caractéristiques lui conférant une nature commerciale. Le caractère commercial exige que la location s’assimile à une activité hôtelière ou para hôtelière, c’est à dire, qu’il soit fourni un certain nombre de services et que l’activité ne soit pas ponctuelle, mais relève d’une certaine continuité.

Les biens immobiliers propriété de la SARL SECURINVEST sont affectés à la location meublée.

Dans le cadre de cette activité, la société SECURINVEST a conclu, le 20 juillet 2017, deux contrats de « Mandat exclusif de gestion locative » avec la société DIFIRE ayant pour objet une mission de gestion locative des biens susvisés dans les conditions de la para-hôtellerie en son nom et pour son compte.

Il résulte également des catalogues de location distribués par la société DIFIRE (dont le nom commercial est AGN) que la location des appartements appartenant à la Société SECURINVEST inclut l’accueil client, la conciergerie, un kit d’accueil, le ménage et le linge de maison ainsi que les petits déjeuners.

Toutefois, la SARL SECURINVEST ne produit que trois contrats de location saisonnière effectivement conclus par son mandataire, la société DIFIRE, pour les périodes du 6 au 12 aout 2018, du 3 au 6 aout 2020 et du 6 au 10 juillet 2022.

Ainsi, ces périodes de location présentent un caractère très résiduel et une activité modeste au regard du potentiel des appartements, de leur lieu d’implantation et de la période concernée par le redressement.

La société SECURINVEST ne rapporte pas la preuve du caractère commercial de son activité de location de meublés, de sorte que son activité reste à prépondérance immobilière.

Ainsi, la détention d’un immeuble en FRANCE par la société SECURINVEST, constituant son seul actif immobilier, affecté à sa propre activité professionnelle de loueur en meublé à prépondérance immobilière, a été justement justement soumise à la taxe annuelle de 3%.

Sa demande tendant à voir prononcer la décharge de l’imposition contestée et des pénalités y afférentes sera, en conséquence, rejetée. »

La société Securinvest fait valoir en cause d’appel que ses actifs immobiliers situés en France représentent moins de 50 % des actifs français détenus par la société, les appartements en cause litigieuse étant affectés à son activité professionnelle autre qu’immobilière, de sorte que la taxe annuelle de 3 % sur la valeur vénale des immeubles prévus par l’article 990 D du code général des impôts n’est pas applicable à la société et que la décharge des impositions doit être prononcée ; qu’en effet la location lorsqu’elle est exercée dans les conditions de la para hôtellerie peut s’analyser en l’ « activité professionnelle autre qu’immobilière » au sens des articles 990 D et 990-E-2°-a) du code général des impôts et de la doctrine administrative ; que les actifs immobiliers détenus par une entité juridique sont exonérés de la taxe sur la valeur ajoutée quand il sont affectés à des locations occasionnelles, permanentes ou saisonnières, et ce en application de l’article 261-D-4° du code général des impôts ; que par exception, les prestations de mise à disposition d’un local meublé effectuées à titre onéreux ou de manière habituelle sont imposables de plein droit à la TVA lorsque, outre l’hébergement, l’exploitant, ou son mandataire, offre l’une des trois prestations de petit déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison ou réception de la clientèle qui la met en concurrence potentielle avec les entreprises hôtelières ; qu’il en résulte en matière de TVA que les locations de logements meublés à usage d’habitation sont exonérées de TVA sur le fondement de la nature civile de l’activité de location d’immeubles, mais que si la location de logements meublés est faite dans des conditions de para hôtellerie, l’activité devient commerciale et qu’elle soumise à la TVA ; que la juridiction administrative considère que des appartements meublés dans des résidences de tourisme offrant des prestations de services accessoires peuvent être regardées comme des investissements hôteliers amortissables selon le mode dégressif ; que par conséquent l’activité de location meublée exercée dans les conditions de la para hôtellerie doit être qualifiée d’activité commerciale de nature hôtelière, et constitue bien en conséquence « une activité professionnelle autre qu’immobilière » ouvrant droit à l’exonération de la taxe de 3 % prévue par l’article 990- E-2°-a) du code général des impôts ; que le terme « activité professionnelle » n’a pas été défini dans le cadre de la taxe de 3 % ; que l’arrêt cité par l’administration fiscale Fimonas Immo n’est pas applicable à l’espèce dès lors que la location ne s’accompagnait pas de prestations para hôtelières ; que comme en matière d’autres impositions, quand la mise à disposition de locaux meublés s’accompagne de la fourniture de prestations de services, ou bien fait intervenir une entreprise tierce qui assure une activité de gestion, la qualification de l’opération est modifiée ; que les conventions d’hébergement qui, en raison des services proposés, dépassent la simple jouissance du bien sont considérés des opérations de louage de services, soit une activité commerciale, et non simplement une activité immobilière.

La société Securinvest ajoute qu’en l’espèce elle a signé un contrat de mandat exclusif de gestion locative, en son nom et pour son compte, et dans les conditions de l’article 261-D-4°-b) donné à la société Difire, laquelle exerce sous l’enseigne commerciale AGN ; qu’elle fournit des justificatifs : contrat de gestion locative, catalogues, contrat de location, rapport de gestion d’AGN, de sorte qu’elle démontre la réalité des prestations proposées et fournies aux clients de la société Securinvest, pour les deux appartements n° 103 et n° 201, situés directement en bord de plage prisé du village naturiste du [Localité 4] ; qu’elle produit les liasses fiscales et les comptes sociaux faisant état des chiffres d’affaires suivants :

' 35 100 € durant l’exercice 2018 ;

' 47 747 € durant l’exercice 2019 ;

' 12 669 € durant l’exercice 2020, l’année Covid ;

' 34 625 € durant l’exercice 2021.

Enfin l’appelante précise, pour répondre au moyen de l’administration fiscale, qu’elle a bien adressé les déclarations d’impôt sur les sociétés et de taxe sur la valeur ajoutée le 28 novembre 2022 à l’administration fiscale, contrairement à ce que celle-ci soutient.

SUR CE, LA COUR

L’administration fiscale reproche exactement à la SARL Securinvest de ne pas avoir procédé au dépôt des déclarations n° 2746 qui lui incombaient au titre de la taxe annuelle de 3 % sur la valeur vénale des immeubles pour les années 2018 à 2021 dans les 30 jours suivant la réception d’une mise en demeure datée du 18 mai 2022, ce qui lui permettait de prétendre au bénéfice de l’exonération prévue par les dispositions du e) d de l’article 990 du code général des impôts

Il convient de rappeler que le non-respect des obligations déclaratives n’entraîne pas une sanction, mais supprime une exonération fiscale ; et que dès lors la taxation à 3 % est le principe et que les exonérations sont d’interprétation stricte.

L’administration fiscale plaide utilement que le litige portant des sur la taxe de 3 % c’est la réglementation applicable à cette taxe qui doit être appliquée ; qu’une doctrine rédigée par l’administration au titre de l’impôt sur le revenu ou de la taxe sur la valeur ajoutée ne saurait dès lors être transposée à l’espèce ; et qu’il n’est pas possible d’introduire dans les lois fiscales, lorsque leur sens est clair et précis, des distinctions que la loi n’a pas faites ou sous prétexte d’interprétation, ou d’en restreindre arbitrairement la portée par l’adjonction d’exigences qu’elle ne comporte pas.

En effet l’administration fiscale ne dispose pas de pouvoir normatif, en lieu et place du législateur, au regard de lois fiscales impératives d’ordre public lesquelles s’interprètent de manière restrictive, ce qui interdit de raisonner d’un cas prévu à un cas qui ne l’est pas, et d’appliquer à une situation qui n’a pas été prévue, une solution doctrinale ou jurisprudentielle dégagée pour une autre situation.

Chaque impôt est autonome par rapport aux autres impôts, de sorte que qu’une doctrine rédigée par l’administration au titre de l’impôt sur le revenu ou de la taxe sur la valeur ajoutée ne saurait être invoquée par l’appelante pour un litige qui porte en l’espèce sur la taxe à 3 %.

L’appelante verse aux débats, pour justifier de la prépondérance de son activité para hôtelière :

' les contrats de mandat exclusif de gestion locative,

' les catalogues,

' trois contrats de location saisonnière : au profit de clients américain pour la période du 6 août 2018 au 12 août 2018 d’un montant de 3800 € TTC, et du 3 août 2020 au 6 août 2020 de 2011 € TTC et du 6 septembre 2022 au 10 septembre 2022 (hors années fiscales concernées)

' les rapports de gestion ;

' les liasses fiscales et comptes sociaux ;

' un courrier du 28 novembre 2022.

Elle produit les liasses fiscales et les comptes sociaux faisant état des chiffres d’affaires suivants :

' 35 100 € durant l’exercice 2018 ;

' 47 747 € durant l’exercice 2019 ;

' 12 669 € durant l’exercice 2020 durant l’année Covid ;

' 34 625 € durant l’exercice 2021.

Or, à reprendre ces chiffre d’affaires annuels qui résultent des propres comptes de l’appelante, il convient de relever que, si on excepte l’année exceptionnelle de la pandémie 2020, pour l’année 2019, il a été déclaré une exploitation de 80 nuitées, et pour l’année 2021, 63 nuitées.

S’agissant de la location de deux biens immobiliers, ces derniers ont donc été chacun donnés à bail seulement 40 nuitées pour 2019 et moins de 32 nuitées pour 2021, ce que la saisonnalité réduite d’un camp naturiste ne suffit pas à justifier.

Les prestations de para hôtellerie de la SARL Securinvest présentent donc le caractère résiduel qui a été retenu par le tribunal, et qui lui est opposé subsidiairement par l’administration.

L’activité de la SARL Securinvest étant à prépondérance immobilière, et non commerciale le tribunal a donc exactement rejeté toutes ses demandes en dégrèvement des impositions contestées, d’où il suit la confirmation du jugement déféré.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

En application de l’article 700 du code procédure civile, rejette la demande de la SARL Securinvest, et la condamne à payer au pôle juridictionnel judiciaire du centre des finances publiques d'[Localité 2] la somme de 5000 €.

La greffière La présidente