ARRÊT n°2025-

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 11 FEVRIER 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 22/05607 – N° Portalis DBVK-V-B7G-PTHB

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 18 OCTOBRE 2022

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 9]

N° RG 11-21-002371

APPELANTE :

Madame [F] [Y]

née le 05 Novembre 1960 à [Localité 8]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par M^e Valentin ESCALE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Thomas FERHMIN, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant M^e Valentin ESCALE, avocat plaidant

INTIME :

Monsieur [G] [O]

[Adresse 3]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représenté par M^e Nicolas CASTAGNOS de l’AARPI JURICAP, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assisté de M^e Charles CALLAMAND, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant M^e Nicolas CASTAGNOS, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 25 Novembre 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 décembre 2024,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Estelle DOUBEY

Le délibéré de l’affaire initialement fixé au 4 février 2025 a été prorogé au 11 février 2025.

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par M^me Estelle DOUBEY, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 15 février 2016, Mme [F] [Y] a donné à bail à M. [G] [O] un local d’habitation situé [Adresse 5] (34), moyennant un loyer mensuel de 1 150 euros, outre 150 euros de provision sur charges.

Un dépôt de garantie de 1 150 euros a été versé.

Estimant que le locataire n’avait pas réglé l’intégralité de ses loyers, Mme [F] [Y] a, par exploit d’huissier du 10 août 2021, fait signifier à M. [G] [O] un commandement de payer les loyers et charges visant la clause résolutoire et portant sur la somme de 9 196,56 euros.

Par exploit d’huissier du 12 août 2021, Mme [F] [Y] a fait signifier à M. [G] [O] un congé pour motif légitime et sérieux.

Le 30 novembre 2021, Mme [F] [Y] a fait assigner M. [G] [O] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] afin notamment de voir prononcer la résiliation du bail et ordonner la libération des lieux outre la condamnation à lui verser diverses sommes.

M. [G] [O] a remis les clés à Mme [F] [Y] le 14 septembre 2022 sans préavis.

Le jugement rendu le 18 octobre 2022 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] :

Déboute M. [G] [O] de sa demande avant dire droit de condamnation de Mme [F] [Y] sous astreinte à produire un décompte locatif, de sa demande de nullité du congé et de celle tendant à voir ordonner une compensation;

Prononce la résiliation du bail conclu entre Mme [F] [Y] et M. [G] [O] portant sur le logement situé [Adresse 4] [Localité 7] ;

Déclare M. [G] [O] occupant sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 11 octobre 2021 ;

Condamne M. [G] [O] à verser à Mme [F] [Y] une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter de la réalisation du bail jusqu’à la libération effective des lieux ;

Condamne M. [G] [O] à verser à Mme [F] [Y] la somme de 8 050 euros au titre des loyers, charge et indemnité d’occupation, dus au 10 août 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

Dit qu’à défaut par M. [G] [O] d’avoir libéré les lieux loués, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé, dans tel garde-meuble désigné par lui ou à défaut par les bailleurs;

Dit que la présente décision sera transmise au préfet de l’Hérault en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne M. [G] [O] à verser à Mme [F] [Y] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et Déboute M. [G] [O] de ses demandes à ce titre ;

Déboute Mme [F] [Y] de ses autres demandes ;

Déboute M. [G] [O] de ses autres demandes ;

Condamne M. [G] [O] aux dépens de l’instance ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Le premier juge a relevé que M. [G] [O] n’était pas légitime à réclamer un décompte prévoyant la déduction des sommes prises en charge pour la réparation du lave-vaisselle qui revenait au locataire ni à soulever la prescription des charges avant l’année 2019 dès lors que la prescription triennale n’était pas acquise au jour de l’assignation, soit le 30 novembre 2021.

Il a également relevé que M. [G] [O] ne pouvait faire valoir l’autorité de la chose jugée de l’ordonnance de référé du 20 mars 2019, une telle décision étant dépourvue de l’autorité de la chose jugée au principal.

Le premier juge a prononcé la résiliation du bail, en retenant que M. [G] [O] avait bien été destinataire de l’intégralité des pages du bail contenant la clause résolutoire et que le commandement de payer du 10 août 2021 visant cette clause était demeuré infructueux.

Il a retenu que Mme [F] [Y] justifiait des sommes réclamées à hauteur de 8 050 euros et à condamner M. [G] [O] à les rembourser.

Mme [F] [Y] a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 7 novembre 2022.

Dans ses dernières conclusions du 28 mars 2023, Mme [F] [Y] demande à la cour de :

Déclarer recevable l’appel interjeté par Mme [F] [Y] ;

Confirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

— Condamné M. [G] [O] à verser à Mme [F] [Y] la somme de 8 050 euros au titre des loyers, charge et indemnité d’occupation, dus au 10 août 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement,

— Condamné M. [G] [O] à verser à Mme [F] [Y] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et Déboute M. [G] [O] de ses demandes à ce titre,

— Débouté Mme [F] [Y] de ses autres demandes ;

Condamner M. [G] [O] à payer à Mme [F] [Y] la somme de 30 454,16 euros au titre des loyers, indemnité d’occupations et charges impayés ;

Condamner M. [G] [O] à payer à Mme [F] [Y] la somme de 2 370,50 euros au titre des frais de remise en état du logement ;

Condamner M. [G] [O] aux dépens de première instance et d’appel en ce compris ceux liés aux opérations de saisies ;

Débouter M. [G] [O] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Condamner M. [G] [O] au paiement de 3 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [F] [Y] soutient que le dépassement contractuel du plafonnement du loyer par la loi Pinel n’exonère pas M. [G] [O] du règlement du loyer et des charges.

Elle soutient que M. [G] [O] n’est pas fondé à déduire la réparation du lave-vaisselle des sommes dues dès lors que ce serait une réparation locative incombant au locataire.

Elle fait valoir que l’ordonnance en référé n’a pas, au principal, d’autorité de la chose jugée.

L’appelante sollicite la condamnation de M. [G] [O] à lui payer la somme de 30 454,16 euros au titre des loyers et charges impayés. Elle produit en ce sens les décomptes, selon elle complets, des sommes dues et précise qu’il revient au locataire de démontrer qu’il a bien payé ces sommes.

Elle conclut à la validité du commandement de payer et du congé, ajoutant qu’il revient à M. [G] [O] de prouver l’irrégularité alléguée du décompte locatif. Elle affirme que le bail rédigé sur une unique double-page contient bien une clause résolutoire

Mme [F] [Y] conteste la prescription de son action, faisant valoir que l’arriéré locatif est postérieur au 30 novembre 2018 et que les charges de l’année 2018 ne sont exigibles qu’en fin d’exercice de sorte que sa demande serait, selon elle, recevable. Elle ajoute que l’assignation en référé du 19 décembre 2018 a interrompu la prescription.

L’appelante sollicite le remboursement, par le locataire, des dégradations locatives à hauteur de 2 370,50 euros, arguant du fait que de nombreux désordres ont été relevés lors de l’état de lieux de sortie dressé par huissier en présence des parties.

Dans ses dernières conclusions du 9 mars 2023, M. [G] [O] demande à la cour de :

Recevoir l’appel incident de M. [G] [O] et le déclarer recevable en la forme ;

Infirmer le jugement rendu le 18 octobre 2022 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Montpellier en ce qu’il a :

— Débouté M. [G] [O] de sa demande avant dire droit de condamnation de Mme [F] [Y] sous astreinte à produire un décompte locatif, de sa demande de nullité du congé et de celle tendant à voir ordonner une compensation,

— Condamné M. [G] [O] à verser à Mme [F] [Y] une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter de la réalisation du bail jusqu’à la libération effective des lieux ;

— Condamné M. [G] [O] à verser à Mme [F] [Y] la somme de 8 050 euros au titre des loyers, charge et indemnité d’occupation, dus au 10 août 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement,

— Condamné M. [G] [O] à verser à Mme [F] [Y] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et Déboute M. [G] [O] de ses demandes à ce titre ;

Débouter Mme [F] [Y], en l’état, de ses demandes, fins et conclusions ;

Dire en toute hypothèse que Mme [F] [Y] ne peut se prévaloir de la clause résolutoire qui ne figure pas sur l’exemplaire du contrat de bail original remis à M. [G] [O] et la Débouter en conséquence de sa demande tendant à entendre constater le jeu de la clause résolutoire ;

Prononcer la nullité du congé délivré pour motifs légitimes et sérieux le 12 août 2021, ainsi que du commandement de payer signifié le 10 août 2021 ;

Condamner avant dire droit Mme [F] [Y] à produire un décompte locatif :

— Mentionnant le juste loyer, à savoir 1 095 euros par mois, conformément aux plafonds applicables au regard du dispositif « Pinel » et de l’article 199 novovicies du code général des impôts,

— Ne portant que sur la période postérieure au 30 novembre 2018 compte tenu de la prescription triennale qui frappe la période antérieure, et même antérieure au 20 décembre 2018 compte tenu de ce que l’ordonnance rendue le 20 mars 2019 déboute Mme [F] [Y] de ses demandes portant sur la période allant jusqu’à cette date,

— Intégrant une régularisation des charges locatives depuis 2019 et faisant apparaître le trop-perçu de loyer et/ou de provisions sur charges, justificatifs à l’appui,

— Déduisant des éventuels montants dus les coûts de réparation du lave-vaisselle assumés par M. [G] [O] ;

Ordonner la compensation du trop-perçu locatif avec la dette de loyer de M. [G] [O] à due concurrence ;

Condamner Mme [F] [Y] à payer au concluant la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

La condamner aux entiers dépens.

M. [G] [O] conteste le décompte locatif, arguant du fait que le loyer du logement était supérieur au plafond fixé par la loi Pinel, soit 1 095 euros par mois. Il conclut donc au rejet du décompte locatif et, par conséquence, au rejet des demandes de paiement de l’arriéré locatif ainsi qu’à la nullité du commandement de payer et du congé.

Il soutient que Mme [F] [Y] n’est pas fondée à poursuivre le paiement des loyers ou charges locatives antérieurs au 30 novembre 2018 compte tenu de la prescription triennale. En outre, il fait valoir qu’elle n’est pas fondée à poursuivre le paiement des loyers ou charges antérieurs au 20 décembre 2018 dès lors qu’elle n’a exercé aucun recours contre l’ordonnance de référé du 20 mars 2019 l’ayant déboutée de ses demandes portant sur la période antérieure au 20 décembre 2018.

M. [G] [O] soutient que les charges n’ont jamais été régularisées par la bailleresse qui ne verserait aucun justificatif ou décompte complet.

Il sollicite le remboursement des deux avances faites concernant les réparations du lave-vaisselle.

M. [G] [O] soutient qu’il n’existait pas de clause résolutoire dans le bail et verse son exemplaire pour en attester, concluant à la nullité du commandement de payer.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 25 novembre 2024.

MOTIFS

1. Sur l’arriéré locatif

S’agissant du moyen soutenu par M. [G] [O], selon lequel le loyer objet du bail en litige ne devrait pas excéder le plafond fixé par les dispositions du code général des impôts, relatives au dispositif d’investissement dit Pinel, la cour relève que le loyer convenu par les parties, tel que résultant du bail liant les parties ressort à 1 150 euros et que M. [G] [O] ne démontre pas en quoi les dispositions de l’article 199 novovicies du code général des impôts prévaudrait sur la convention conclue avec Mme [F] [Y], étant rappelé que le contrat est la loi des partie et qu’il n’apparait pas dans le bail du 15 février 2016 que le loyer serait déterminé en application de ces dispositions fiscales, qu’ainsi, ce moyen sera écarté et le loyer sera retenu pour la somme de 1 150 euros.

S’agissant de la prescription, M. [G] [O] soutenant que Mme [F] [Y] ne serait pas en capacité de réclamer les loyers et charges antérieurs au 30 novembre 2018, la cour relève qu’au visa de l’article 7-1 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989, qui prévoit une prescription triennale pour toutes actions dérivant d’un contrat de bail, le premier juge a justement souligné que les charges dues par les locataires pour l’année 2018 n’étaient exigibles qu’à compter du 1er janvier 2019, qu’ainsi, l’action aux fins de paiement de ces charges n’était pas prescrite au jour de l’assignation, soit le 30 novembre 2021, et que M. [G] [O] ne pouvait pas non plus faire valoir l’autorité de la chose jugée de l’ordonnance de référé du tribunal d’instance de Montpellier du 20 mars 2019, dans la mesure où une décision de référé était dépourvue d’autorité de chose jugée au principal, en application de l’article 1355-du code civil.

En cause d’appel, la cour constate que M. [G] [O] n’apporte pas de critique utile à ces motifs, de sorte que le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a écarté ces moyens.

S’agissant de la régularisation des charges locatives, dont M. [G] [O] avance que la bailleresse n’en justifierait pas, la cour relève que Mme [F] [Y] produit un décompte particulièrement précis, pour chaque année, en versant au débat tous les décomptes de charges, notamment pour les années 2020 et 2021, contrairement à ce qu’avance M. [G] [O], sans qu’il y ait lieu de déduire le coût de la réparation du lave-vaisselle dès lors, comme l’a justement relevé le premier juge, que le décret du 26 août 1987 met à la charge du locataire l’entretien courant et menues réparations des appareils ménagers, ce qui n’est utilement contredit en cause d’appel.

En l’état d’un décompte locatif précis et justifié, versé en pièce n° 15, Mme [F] [Y] justifie de ce que l’arriéré locatif s’établit à la somme totale de 30 454,16 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés, au 14 septembre 2022, date de restitution des clés du logement.

S’agissant enfin de l’argument repris en cause d’appel, selon lequel le bail en litige était dépourvu de clause résolutoire, le premier juge a relevé que le contrat versé au débat contenait une telle clause, ce que constate également la cour, en page 3, et qui n’est pas utilement contredit par M. [G] [O], dès lors qu’il ne verse que les pages 1 et 4 dudit bail, de sorte que le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté cet argument.

2. Sur les dégradations locatives

Il est constant que M. [G] [O] a pris à bail un logement neuf le 15 février 2016.

Il ressort de l’état des lieux de sortie, dressé par un commissaire de justice le 14 septembre 2022, en la présence des parties, notamment les mentions suivantes :

— Rayures sur la porte d’entrée dont cinq de manière importantes, très visibles ;

— Trois trous de taille importante dans le mur dans la pièce principale ;

— Les murs de cette même pièce sont fortement salis ;

— La pièce principale est imprégnée d’odeur de tabac froid ;

— La plaque de cuisson à induction est cassée ;

— Le four n’a pas été nettoyé ;

— Une prise de courant sur le balcon est désolidarisée de son support ;

— Présence de traces sur le mur entre le tableau général basse tension et la penderie ;

— La salle d’eau n’a pas été nettoyée ;

— Présence de calcaire sur l’ensemble de la salle d’eau en ce compris la porte de douche ;

— Il manque un cache au niveau du chauffe-serviette ;

— Les joints ne sont pas faits, présence de calcaire ;

— Les peintures de la chambre 1 sont salles ;

— Il manque la clef de la chambre 2 ;

— Présence de traces de doigts de manière importante autour de la poignée, côté intérieur, au sein de cette chambre 2 ;

— Il manque la clef de la chambre 3 ;

— De manière générale, toutes les portes sont sales, fortement marquées de traces de doigts et le ménage n’a pas été effectué à la sortie.

Mme [F] [Y] justifie de frais de remise en état pour la somme totale de 3 520,50 euros, de laquelle il doit être déduit la somme de 1 150 euros, correspondant au dépôt de garantie, de sorte que M. [G] [O] sera condamné à lui payer la somme de 2 370,50 euros au titre des dégradations locatives.

3. Sur les dépens et les frais non remboursables

Le jugement sera confirmé en ce qui concerne les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [G] [O] sera condamné aux dépens de l’appel.

M. [G] [O] sera en outre condamné à payer à Mme [F] [Y] la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;

CONFIRME le jugement rendu le 18 octobre 2022 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 9], en toutes ses dispositions ;

Statuant pour le surplus,

ACTUALISE la condamnation de M. [G] [O] au titre de l’arriéré locatif à la somme de 30 454,16 euros ;

CONDAMNE M. [G] [O] à payer à Mme [F] [Y] la somme de 2 370,50 euros au titre des dégradations locatives ;

CONDAMNE M. [G] [O] à payer à Mme [F] [Y] la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables d’appel ;

CONDAMNE M. [G] [O] aux dépens de l’appel.

Le greffier, La présidente,