ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

2e chambre civile

ARRET DU 06 NOVEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 25/01628 – N° Portalis DBVK-V-B7J-QTGS

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 04 MARS 2025

Tribunal Judiciaire de NARBONNE N° RG 25/00015

APPELANTE :

ANA, société par actions simplifiée inscrite au RCS de [Localité 5] sous le numéro 909 987 539, dont le siège est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié ès-qualités audit siège

[Adresse 3]

Représentée par M^e NEGRE substituant M^e Arnaud TRIBILLAC de la SCP TRIBILLAC – MAYNARD, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES

INTIMEE :

La SCI LA PALMERAIE, société civile immobilière, inscrite au RCS de NARBONNE sous le n° 449 952 399, dont le siège social est

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représentée par M^e VILANOVA substituant M^e Frédéric PINET de la SELARL SELARL PINET ET ASSOCIES, avocat au barreau de NARBONNE

Ordonnance de clôture du 09 Septembre 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 906-5 et 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Septembre 2025,en audience publique, devant M^me Virginie HERMENT, Conseillère, chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

Madame Nelly CARLIER, Conseiller

M^me Virginie HERMENT, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Laurence SENDRA

ARRET :

— Contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique en date des 2 et 15 octobre 2015, la société La Palmeraie a consenti à Mme [C] [Y] un bail commercial portant sur des locaux constituant le lot portant le numéro 23 d’un ensemble immobilier dénommé Complexe l’Hacienda, situé [Adresse 2] à [Localité 6], moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 13 116 euros.

Suivant acte sous seing privé du 24 mars 2022, Mme [C] [Y] a cédé son fonds de commerce à la société Ana, emportant cession du droit au bail.

Le 27 avril 2023, la société La Palmeraie a fait délivrer à la société Ana un commandement de payer la somme de 13 445 euros en principal, visant la clause résolutoire.

Puis, par acte du 7 septembre 2023, la société La Palmeraie a fait assigner la société Ana devant le tribunal judiciaire de Narbonne aux fins, notamment, que soit constatée la résiliation du bail, que soit ordonnée l’expulsion de la locataire et que cette dernière soit condamnée au paiement à titre provisionnel d’une somme de 12 814, 54 euros au titre des loyers et charges dus, ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation.

Par ordonnance rendue le 10 octobre 2023 a été constaté le désistement d’instance de la société La Palmeraie.

Le 22 janvier 2024, la société La Palmeraie a fait délivrer à la société Ana un nouveau commandement de payer la somme de 4 815, 22 euros à titre principal.

Puis, la société La Palmeraie a fait assigner la société Ana devant le président du tribunal judiciaire de Narbonne statuant en référé.

Par ordonnance de référé rendue le 9 juillet 2024, le président du tribunal judiciaire de Narbonne a constaté la non acquisiton de la clause résolutoire du bail en date des 2 et 15 octobre 2015 par le règlement au 1er février 2024 des causes du commandement de payer du 22 janvier 2024 et a rejeté les demandes de résiliation du bail commercial, d’expulsion et d’indemnités d’occupation formées par la société La Palmeraie.

Le 3 décembre 2024, la société La palmeraie a fait délivrer à la société Ana un commandement de payer visant la clause résolutoire, portant sur une somme en principal de 17 829,70 euros.

Par acte du 9 janvier 2025, la société La Palmeraie a fait assigner la société Ana en référé devant le président du tribunal judiciaire de Narbonne afin qu’il constate le jeu de la clause résolutoire au 3 janvier 2025, qu’il ordonne son expulsion ainsi que de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si nécessaire l’assitance de la force publique, qu’il la condamne au paiement à titre provisionnel de la somme de 10 327, 02 euros au titre des loyers et charges dus au 3 janvier 2025 et qu’il fixe à sa charge une indemnité d’occupation d’un montant de 1 600 euros mensuels, à compter du constat de la résiliation du bail.

Aux termes d’une ordonnance rendue le 4 mars 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Narbonne a :

— constaté la résiliation de plein de droit du bail commercial en date des 2 et 15 octobre 2015, par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 3 janvier 2025,

— ordonné en conséquence, l’expulsion de la société Ana et celle de tous occupants de son chef, des locaux constituant le lot n°23 du complexe de l’Hacienda situé [Adresse 2] à [Localité 6], avec si besoin l’assistance de la force publique,

— condamné la société Ana à payer par provision à la société La Palmeraie la somme de 8 976,97 euros correspondant au reliquat des loyers et charges dus au 3 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’ordonnance,

— condamné la société Ana à payer par provision à la société La Palmeraie une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 4 janvier 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux et à la remise des clefs, égale au montant du loyer mensuel, soit la somme de 1 494,70 euros,

— condamné la société Ana aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 3 décembre 2024,

— condamné la société Ana à payer à la société La Palmeraie la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties de leurs autres demandes.

Par déclaration en date du 24 mars 2025, la société Ana a relevé appel de cette ordonnance en critiquant chacune de ses dispositions.

Aux termes des ses dernières conclusions communiquées le 8 septembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la société Ana demande à la cour, au visa de l’article L. 145-41 du code de commerce, de :

— infirmer l’ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Narbonne en date du 4 mars 2025 en ce qu’elle :

* a constaté la résiliation de plein de droit du bail commercial en date des 2 et 15 octobre 2015, par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 3 janvier 2025,

* a ordonné en conséquence son expulsion et celle de tous occupants de son chef des locaux constituant le lot n°23 du complexe de l’Hacienda situé [Adresse 2] à [Localité 6], avec si besoin l’assistance de la force publique,

* l’a condamnée à payer par provision à la société La Palmeraie la somme de 8 976,97 euros correspondant au reliquat des loyers et charges dus au 3 janvier 2025, avec intérêt au taux légal à compter de la signification de l’ordonnance,

* l’a condamnée à payer par provision à la société La Palmeraie une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 4 janvier 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clefs, égale au montant du loyer mensuel, soit la somme de 1 494,70 euros,

* l’a condamnée aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 3 décembre 2024,

* l’a condamnée à payer à la société La Palmeraie la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Statuant à nouveau,

— rejeter l’ensemble des demandes de la société La Palmeraie,

Subsidiairement, si la cour considérait que la concluante est redevable de la moindre somme,

— lui accorder les plus larges délais pour s’acquitter de ladite somme,

— dire que les effets de la clause résolutoire seront suspendus,

En tout état de cause,

— condamner la société La Palmeraie au paiement de la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle fait valoir qu’elle conteste être débitrice de la moindre somme vis-à-vis de la société La Palmeraie. Elle précise que les sommes visées par la présente procédure concernent des sommes déjà réclamées dans le cadre de la précédente procédure, et ce alors que dans une décision rendue le 9 juillet 2024, le juge des référés a constaté qu’elle ne devait aucune somme et qu’au contraire, elle était créancière de la somme de 44 euros.

Elle ajoute que le 8 décembre 2024, soit cinq jours après le dernier commandement de payer visant la clause résolutoire, elle a réglé la somme de 8 997, 38 euros, correspondant à la seule somme qui pouvait être due selon l’état des comptes entre les parties.

Elle souligne qu’au mois de mai 2025, elle n’est toujours débitrice d’aucune somme et qu’au contraire, elle a trop versé la somme de 1 465, 80 euros.

En outre, elle explique que la bailleresse lui reproche la mise en location-gérance du fonds de commerce, alors qu’aucune clause du bail ne l’interdit et qu’au surplus, les commandements qui lui ont été adressés ne visaient pas une quelconque violation d’une stipulation particulière interdisant la location-gérance.

Subsidiairement, elle souligne que depuis le début de la relation contractuelle, la bailleresse n’est pas en mesure de produire un décompte clair et incontestable de sommes dues, qu’elle n’a jamais refusé de payer et qu’il convient de lui accorder les plus larges délais pour s’acquitter des sommes qui resteraient dues et de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Aux termes de ses dernière communiquées le 8 septembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la société La Palmeraie demande à la cour de:

— confirmer l’ordonnance déférée en date du 4 mars 2025 en toutes ses dispositions,

Y ajoutant :

— condamner la société Ana à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer en date du 3 décembre 2024.

Elle expose que la société Ana contrevient aux dispositions du bail relatives à l’interdiction de sous-location ou de location-gérance comprises dans le bail commercial litigieux, que cette location-gérance a été consentie moyennant le paiement d’une redevance de 24 000 euros TTC et que la locataire est de mauvaise foi puisqu’au lieu de régler ses dettes, elle a conservé les sommes perçues au titre de cette location-gérance.

Elle indique qu’au 3 janvier 2025, la dette locative était arrêtée au 8 976, 97 euros, que postérieurement, la société Ana a effectué trois versements au titre des loyers courants et que la dette locative s’élève à la somme de 17 945, 41 euros au 8 septembre 2025.

Elle fait valoir que la mauvaise foi de la société appelante est patente, cette dernière ne fournissant aucune explication sur la location-gérance de ses locaux commerciaux.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes tendant à la résiliation du bail à l’expulsion de la locataire

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux et de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du code de procédure civile, ils peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Ils peuvent également, dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation.

De plus, aux termes des dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, il est prévu à l’acte de renouvellement de bail, qu’en cas de non exécution par le preneur de l’un quelconque de ses engagements ou en cas de non-paiement à son échéance de l’un quelconque des termes du loyer convenu, ou des charges et impôts récupérables par le bailleur, le bail sera résilié de plein droit un mois après une sommation d’exécuter ou un commandement de payer délivré par acte extra-judiciaire au preneur de régulariser sa situation et contenant déclaration par le bailleur d’user du bénéfice de cette clause, et qu’à peine de nullité, ce commandement doit mentionner le délai d’un mois imparti au destinataire pour régulariser la situation.

Il ressort des pièces versées aux débats que le 3 décembre 2024, a été délivré à la société Ana, à la demande de la société La Palmeraie, un commandement de payer la somme principale de 17 829, 70 euros, dont la somme de 16 441, 70 euros au titre des loyers des mois de février à décembre 2024 inclus (11 x 1 494, 70) et la somme de 1 388 euros au titre des ordures ménagères de l’année 2024, du contrôle de l’alarme sécurité et du plan de sécurité, reproduisant la clause résolutoire figurant au bail commercial conclu entre les parties.

Il résulte de l’ordonnance rendue le 9 juillet 2024 que le juge des référés a constaté qu’à la date du 1er février 2024, la locataire s’était acquittée des loyers des mois de septembre, octobre, novembre, décembre 2023, et des mois de janvier et février 2024. Il est donc sérieusement contestable qu’à la date du 3 décembre 2024, la société Ana était redevable du loyer de février 2024.

Mais la locataire ne peut soutenir qu’il résulte de l’ordonnance du 9 juillet 2024 que les loyers postérieurs au mois de février 2024 étaient également réglés, le juge des référés n’ayant pas statué sur ces loyers.

La bailleresse était donc manifestement fondée à réclamer le paiement des loyers des mois de mars à décembre 2024, représentant une somme de 14 947 euros (10 x 1 494, 70).

De plus, si l’appelante justifie en produisant le relevé d’un compte portant le numéro 88221121137 ouvert à la Banque populaire du Sud que le 1er février 2024, ont été effectués deux virements d’un montant de 1 494, 74 euros au bénéfice de la société La Palmeraie, l’examen de l’ordonnance de référé rendue le 9 juillet 2024 révèle que ces paiements ont été pris en compte pour considérer que la société Ana s’était acquittée des loyers dus entre le mois de septembre 2023 et le mois de février 2024 inclus. Ces deux versements effectués février 2024 ne sauraient donc venir en déduction des loyers postérieurs au terme de février 2024 et c’est à juste titre qu’au détail des sommes dues figurant au commandement de payer, aucun paiement effectué par la locataire ne soit pris en compte en déduction des sommes dues.

Par conséquent, la société Ana ne justifiant d’aucun autre paiement et ne contestant pas les sommes sollicitées au titre des charges, il n’est pas sérieusement contestable que la société La Palmeraie était fondée à solliciter le paiement d’une somme de 16 335 euros (14 947 + 1 388) dans le commandement délivré le 3 décembre 2024, étant observé que le fait que le décompte figurant au commandement ait mentionné un montant inexact du loyer et des charges, n’est pas susceptible d’entraîner la nullité de ce commandement, un commandement délivré pour une somme supérieure à celle dont le locataire est débiteur demeurant valable à hauteur du montant des loyers échus impayés.

Or, au vu des pièces produites seul est justifié un virement d’un montant de 8 997, 38 euros dans le mois ayant suivi la délivrance du commandement, soit le 6 décembre 2024.

Dans ces conditions, c’est à juste titre que le premier juge a constaté la résiliation de plein droit du bail à la date du 3 janvier 2025 et a ordonné l’expulsion de la société Ana, occupante sans droit ni titre à compter de cette date. La décision sera confirmée à ce titre.

Sur la demande de provision à valoir sur l’arriéré locatif

En application des dispositions du second alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut toujours accorder une provision au créancier.

Au vu des éléments ci-dessus détaillés, il n’est pas sérieusement contestable qu’au 3 décembre 2024, la société Ana était redevable d’une somme de 16 335 euros au titre des loyers et charges, que comme l’a retenu le premier juge, elle devait la somme de 144, 65 euros pour le mois de janvier 2025 et qu’au 3 janvier 2025, elle devait donc une somme de 16 479, 65 euros.

Or, il est justifié d’un paiement intervenu le 6 décembre 2024 d’un montant de 8 997, 38 euros.

A la date du 3 janvier 2025, la société Ana était donc redevable de la somme de 7 482, 27 euros.

Certes, il ressort des relevés du compte portant le numéro 91942772000 ouvert au Crédit agricole du Languedoc par la société La Palmeraie que le 13 janvier 2025, le 25 février 2025 et le 9 mai 2025, la société Ana a fait un virement d’un montant de 1 494, 74 euros, soit le paiement d’une somme de 4 484, 22 euros au total.

Mais, il ressort d’une mention figurant sur le relevé de compte de l’intimée que le virement du 25 février 2025 a été fait en paiement des sommes dues pour le terme de février 2025 et l’appelante ne conteste pas qu’il en était de même pour le paiement du mois du 13 janvier 2025 et du 9 mai 2025, intervenus en paiement des termes de janvier 2025 et de mai 2025.

Les trois paiements ne sauraient donc s’imputer sur l’arriéré locatif arrêté au 3 janvier 2025, hormis le paiement du 13 janvier 2025 venu en règlement du loyer de janvier 2025 d’un montant de 144, 65 euros.

Au surplus, si la société Ana verse aux débats un document intitulé 'Extrait de compte de SCI PALMERAIE', cette pièce ne saurait valoir preuve de paiement à défaut de tout autre élément, en vertu du principe selon lequel nul ne peut se constituer une preuve à lui-même.

Au vu de ces éléments, il n’est pas sérieusement contestable qu’au 3 janvier 2025, la société Ana était redevable d’une somme de 7 337, 63 euros (7 482, 27 – 144, 65).

La décision déférée sera donc réformée en ce qu’elle a condamné la société Ana à verser à la société La Palmeraie une provision d’un montant de 8 976, 97 euros au titre de l’arriéré des loyers et charges au 3 janvier 2025 et statuant à nouveau, la cour codamnera l’appelante à verser à la société La Palmeraie une provision d’un montant de 7 337, 63 euros à ce titre, avec intérêt au taux légal à compter de la signification de l’ordonnance.

La société Ana étant occupante sans droit ni titre des locaux à compter du 3 janvier 2025, c’est à juste titre que le premier juge l’a condamnée au paiement à titre provisionnel à la société La Palmeraie d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui aurait été du si le bail n’avait pas été résilié, soit 1 494, 70 euros.

Dans la mesure où il est établi que la société Ana a réglé les termes de janvier, février et mai 2025, elle ne saurait être condamnée au paiement des indemnités d’occupation dues pour ces trois mois.

La société Ana sera par conséquent condamnée au paiement à titre provisionnel des indemnités d’occupation dues pour les termes de mars et d’avril 2025, ainsi que des indemnités d’occupation dues à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à complète libération des lieux.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes du second alinéa de l’article L. 145-41 du code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, la cour constate qu’antérieurement à la délivrance du commandement du 3 décembre 2024, la société La Palmeraie avait déjà été contrainte de faire délivrer à deux reprises un commandement de payer les loyers à la locataire et que cette dernière s’était acquittée de sa dette postérieurement à la délivrance de ce commandement.

De plus, la cour observe que la société Ana ne verse aucune pièce susceptible de justifier de sa situation financière et ne démontre pas, par conséquent, qu’elle est raisonnablement en capacité de régler l’arriéré locatif dans les conditions de l’article 1343-5 du code civil, outre le paiement du loyer courant.

Dans ces conditions, il convient de débouter la société Ana de sa demande de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

La société Ana succombant c’est à juste titre que le premier juge l’a condamnée aux dépens de première instance, outre le paiement d’une indemnité en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant en son appel, elle sera condamnée aux dépens d’appel, outre le versement d’une indemnité complémentaire de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et sera déboutée de sa demande sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Réforme la décision déférée en ce qu’elle a condamné la société Ana à payer par provision à la société La Palmeraie la somme de 8 976,97 euros correspondant au reliquat des loyers et charges dus au 3 janvier 2025, ainsi qu’une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 4 janvier 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clefs, égale au montant du loyer mensuel, soit la somme de 1 494,70 euros,

La confirme pour le surplus,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne la société Ana à verser à la société La Palmeraie une provision d’un montant de 7 337, 63 euros au titre des loyers et charges dus au 3 janvier 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de l’ordonnance déférée,

Condamne la société Ana à payer à la société La Palmeraie à titre provisionel une indemnité mensuelle d’occupation, d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui aurait été du si le bail n’avait pas été résilié, pour les termes de mars et d’avril 2025, ainsi qu’à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à complète libération des lieux,

Déboute la société Ana de sa demande tendant à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire,

Condamne la société Ana à verser à la société La Palmeraie une indemnité complémentaire de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la société Ana de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société Ana aux dépens d’appel.

Le greffier La présidente