Cour d'appel de Paris, Pôle 1 chambre 2, 26 juin 2025, n° 24/20565

TJ Évry 8 novembre 2024

CA Paris
Infirmation 26 juin 2025

Arguments

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Accepté
Absence de qualité à agir du maître d'ouvrage
La cour a jugé que seul le propriétaire au moment du sinistre a qualité pour agir, ce qui exclut la société Les Jardins de Berlioz.
Accepté
Non-respect de la procédure d'instruction des sinistres
La cour a confirmé que l'assignation en référé a été délivrée avant l'expiration du délai de la procédure amiable, rendant l'action irrecevable.
Rejeté
Qualité à agir en tant que maître d'ouvrage
La cour a jugé que la société Les Jardins de Berlioz n'avait pas qualité à agir en tant que maître d'ouvrage, car elle n'était plus propriétaire de l'ouvrage.
Rejeté
Mobilisation des garanties d'assurance
La cour a estimé que les désordres réservés à la réception ne peuvent pas être couverts par la garantie décennale, ce qui a conduit au rejet de la demande.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, la société Albingia a fait appel d'une ordonnance du tribunal judiciaire d'Évry qui avait ordonné une expertise judiciaire, rejetant sa demande de mise hors de cause. La question juridique principale était de savoir si la société Les jardins de Berlioz avait qualité à agir contre Albingia en tant qu'assureur dommages-ouvrage. Le tribunal de première instance a conclu que la demande était recevable. En appel, la cour a infirmé partiellement cette décision, jugeant que Les jardins de Berlioz n'avait plus qualité à agir au titre de la police dommages-ouvrage, car elle n'était plus propriétaire de l'immeuble au moment de la déclaration de sinistre. Cependant, la cour a maintenu Albingia dans l'expertise en tant qu'assureur responsabilité civile, car des désordres non réservés à la réception pouvaient être couverts. La cour a donc partiellement infirmé l'ordonnance initiale.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 1 ch. 2, 26 juin 2025, n° 24/20565
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	24/20565
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance d'Évry, 8 novembre 2024, N° 24/20565;24/00331
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	4 juillet 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Samia DIDI MOULAINicolas LEPAROUXEmilie TADEO-ARNAUD
Cabinet(s) :	CHETIVAUX-SIMON SOCIETE D'AVOCATS
Parties :	S.A. ALBINGIA, Société d'Avocats

Texte intégral

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 26 JUIN 2025

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/20565 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CKP5F

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 8 Novembre 2024 -Tribunal Judiciaire d’EVRY – RG n° 24/00331

APPELANTE

S.A. ALBINGIA, RCS de [Localité 7] sous le n°429 369 309, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Samia DIDI MOULAI de la SELAS CHETIVAUX-SIMON Société d’Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C0675

INTIMÉE

S.C.C.V. LES JARDINS DE BERLIOZ, RCS d'[Localité 6] sous le n°810 356 394, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Emilie TADEO, avocat au barreau de PARIS, toque : C752

Ayant pour avocat plaidant M^e Nicolas LEPAROUX, avocat au barreau de PARIS, toque : L42

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 906 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 Mai 2025, en audience publique, devant Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre chargée du rapport, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSE DU LITIGE

La société civile immobilière de construction-vente Les jardins de Berlioz a, en qualité de maître d’ouvrage, entrepris la construction par corps d’état séparés d’un ensemble immobilier au [Adresse 1] à [Localité 8] (Essonne).

Elle a souscrit une police dommages-ouvrage auprès de la compagnie Albingia (n° 19.10248) et une police constructeur non-réalisateur (n° 19.10249).

Les travaux ont été confiés à la société Batic, entreprise générale, assurée auprès de la SMABTP, sous la maîtrise d''uvre de la société Archi DS assurée auprès de la MAF.

La société Batic a fait appel à divers sous-traitants.

Les travaux ont été réceptionnés le 19 janvier 2022, avec émission de réserves.

Se plaignant de désordres dans les bâtiments A et B, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a, par exploits des 8 et 27 mars 2024, fait assigner les sociétés Batic, LC Casa et Les jardins de Berlioz devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Evry aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire.

Par exploits des 6, 7 et 10 juin 2024, la société Les jardins de Berlioz a fait assigner aux mêmes fins la société Albingia en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage et constructeur non-réalisateur ainsi que les entreprises intervenues sur le chantier et certains de leurs assureurs.

Les deux instances ont été jointes.

Par ordonnance réputée contradictoire du 8 novembre 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire d’Evry a ordonné une expertise aux frais avancés partagés du syndicat des copropriétaires Les jardins de Berlioz et de la société Les jardins de Berlioz, rejetant les demandes de mise hors de cause de certaines parties dont celle de la société Albingia.

Par déclaration du 4 décembre 2024, la société Albingia a relevé appel de cette décision en ce qu’elle a rejeté sa demande de mise hors de cause.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 28 janvier 2025, elle demande à la cour, sur le fondement des articles L. 241-1, L. 242-1 et A. 242-1 du code des assurances, de :

réformer l’ordonnance prononcée le 8 novembre 2024 par le juge des référés du tribunal judiciaire d’Evry en ce qu’il a dit qu’il n’appartenait pas « au juge des référés, juge de l’évidence d’examiner et d’analyser le champ d’application des conditions générales et particulières du contrat d’assurance souscrit par les parties demanderesses, cette appréciation relevant du juge du fond » ;

et statuant à nouveau :

juger que la société Les jardins de Berlioz n’a plus qualité à agir au titre de la police dommages-ouvrage ;

juger que la procédure d’instruction contractuelle des sinistres, préalable nécessaire à toute action judiciaire n’a pas été respectée ;

juger que les garanties des polices « dommages ouvrage » et « Constructeur Non Réalisateur » ne couvrent pas les vices ayant fait l’objet de réserves à la réception ;

en conséquence,

prononcer sa mise hors de cause ;

condamner la société Les jardins Berlioz à lui régler à la somme de 4.000 euros en remboursement de ses frais irrépétibles qu’il serait inéquitable de la laisser supporter et aux entiers dépens dont le recouvrement pourra être effectué par Me [H] [Y].

La société Albingia soutient que la demande d’expertise de la société Les jardins de Berlioz n’est pas recevable à son encontre pour deux motifs : d’une part, le maître d’ouvrage n’a pas qualité à agir, n’étant plus propriétaire de l’ouvrage qui appartient au syndicat des copropriétaires, alors qu’en application des articles L.121.10 et L.242.1 du code des assurances, seul le propriétaire au jour du sinistre dispose de la qualité d’assuré et peut revendiquer à son profit le bénéfice du contrat ; d’autre part, l’action de la société Les jardins de Berlioz n’a pas été précédée de la procédure d’instruction contractuelle des litiges prévue aux articles L.242-1 et A.243-1 du code des assurances, d’une durée de 60 jours à compter de la déclaration de sinistre, laquelle a été reçue en l’espèce le 21 mai 2024, alors que l’assignation en référé a été délivrée le 7 juin 2024.

Elle soutient en outre que la demande d’expertise formée à son encontre est mal fondée, que ce soit au titre de la police dommages-ouvrage qu’au titre de la police constructeur non-réalisateur, ces polices ne pouvant être mobilisées dès lors que les désordres objets de la demande d’expertise ont été réservés à la réception, alors que seuls les dommages de nature décennale constituant des vices cachés à la réception peuvent été garantis par ces polices.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 27 mars 2025, la société Les jardins de Berlioz demande à la cour, sur le fondement des articles 815, 815-2, 815-3 et 815-5 du code civil et 31 et 145 du code de procédure civile, de :

confirmer l’ordonnance rendue le 8 novembre 2024 dans son intégralité et notamment en ce qu’elle a rejeté la demande de mise hors de cause de la compagnie Albingia ;

débouter la compagnie Albingia de l’intégralité de ses demandes formulées à son encontre ;

condamner la compagnie Albingia à la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance.

La société Les jardins de Berlioz réplique que sa qualité à agir à l’encontre de la société Albingia est suffisamment démontrée : cette mise en cause n’est sollicitée à ce stade que pour rendre l’assureur partie aux opérations d’expertise dès lors qu’il assure le bien concerné, sa participation étant nécessaire pour éclairer l’expert, les questions juridiques afférentes à la mise en 'uvre de la garantie étant prématurées ; la société Les jardins de Berlioz se réserve le droit de formuler des demandes sur le fondement délictuel dans le cas d’un refus abusif de mise en 'uvre de la garantie dommages-ouvrage ; la Cour de cassation juge que s’il résulte de l’article L.242-1 du code des assurances que le bénéfice de l’assurance dommages-ouvrage souscrite par le maître d’ouvrage se transmet aux propriétaires successifs, le maître d’ouvrage qui, après la vente prend en charge des réparations peut cependant demander, alors même qu’il aurait la qualité de promoteur, la garantie de l’assureur en qualité de subrogé dans les droits des propriétaires concernés ; la société Les jardins de Berlioz n’ayant pas la qualité d’assuré, il ne lui appartient pas de faire les déclarations de sinistre et de suivre la procédure d’instruction préalable prévue par les textes.

Sur la mobilisation des garanties, la société Les jardins de Berlioz fait valoir que le procès-verbal de réception qui liste des réserves est en réalité un procès-verbal de livraison portant sur les parties communes, signé par le maître d’ouvrage et le syndicat des copropriétaires mais pas par l’entreprise générale, de sorte qu’il n’est pas démontré que les désordres seraient apparents ou réservés au moment de la réception ; qu’en outre, il n’est pas à ce stade déterminé que les désordres éventuellement apparents ou réservés lors de la réception ne se seraient pas révélés dans toute leur ampleur postérieurement à la réception, de telle sorte qu’ils seraient de nature à relever de la garantie décennale.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 mai 2025.

SUR CE, MOTIFS

Selon l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé.

L’article 145 suppose l’existence d’un motif légitime c’est à dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse, qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui. Elle doit être pertinente et utile.

Ainsi, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec et que la mesure est de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

Au cas présent, il est constant que la société Les jardins de Berlioz est constructeur non-réalisateur de l’opération de construction litigieuse et que l’ensemble immobilier construit sous sa maîtrise d’ouvrage a été réceptionné par le syndicat des copropriétaires le 19 janvier 2022 ; que sur le procès-verbal de réception (pièce 5 de la société Albingia) a été mentionné par le syndicat des copropriétaires un certain nombre de réserves, notamment des infiltrations affectant le bâtiment B (problème d’infiltration d’eau au-dessus des places 29/31/32) et le bâtiment A (infiltrations en toiture ou en terrasse sur l’angle du bâtiment) ; que le 16 mai 2024 le syndicat des copropriétaires a adressé deux déclarations de sinistre à la société Albingia.

Aussi, lorsque la société Les jardins de Berlioz a assigné le 7 juin 2024 en référé-expertise son assureur « dommages-ouvrage » et « responsabilité civile des constructeurs non-réalisateurs », elle n’était plus propriétaire de l’ensemble immobilier dont la propriété avait été transférée au syndicat des copropriétaires, lequel avait réceptionné les travaux et déclaré le sinistre à l’assureur dommages-ouvrage.

Or, comme le fait valoir à raison la société Albingia, d’une part, l’assurance dommages-ouvrage doit être mise en 'uvre par le propriétaire du bien au moment de la déclaration de sinistre (Cass. Civ. 3ème, 17 décembre 2014, pourvoi n° 13-22.494, publié), d’autre part, l’assuré n’a pas le pouvoir d’agir en référé-expertise à l’encontre de son assureur dommages-ouvrage tant qu’il n’a pas déclaré le sinistre et tant que n’a pas été suivie jusqu’à son terme la procédure d’instruction contractuelle des sinistres prévue aux articles L.242-1 et A.243-1 du code des assurances (Cass.Civ. 3ème, 8 avril 2024, pourvoi n° 11-25342, publié ; Cass. Civ. 3ème, 10 mai 2007, pourvoi n° 06-12.467, publié).

En l’espèce, seul le syndicat des copropriétaires, propriétaire de l’ensemble immobilier au moment de la réception des travaux, avait qualité pour mettre en 'uvre la garantie dommages-ouvrage, et l’action en référé-expertise à l’encontre de la société Albingia ne pouvait être engagée avant l’expiration du délai (de 60 jours) de la procédure amiable des sinistres. Or, l’assignation a été délivrée trois semaines après la déclaration du sinistre.

Il s’ensuit qu’est irrecevable l’action en référé-expertise dirigée par la société Les jardins de Berlioz à l’encontre de la société Albingia en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage.

En revanche, au titre de son contrat « responsabilité civile des constructeurs réalisateurs » la société Les jardins de Berlioz était recevable et fondée à assigner en référé-expertise son assureur, sa responsabilité civile au titre de la garantie décennale étant susceptible d’être recherchée et engagée, car s’il est vrai que la garantie décennale n’est pas applicable aux vices faisant l’objet de réserves lors de la réception, elle l’est pour les désordres imparfaitement connus au moment de la réception, tant dans leur cause que dans leur ampleur, ce qui est potentiellement le cas en l’espèce des désordres d’infiltrations qui ont été mentionnés au procès-verbal de réception, ce que seul un technicien peut déterminer.

La société Les jardins de Berlioz justifie ainsi d’un intérêt légitime à ce qu’en sa qualité d’assureur « responsabilité civile décennale des constructeurs non-réalisateurs », la société Albingia participe aux opérations d’expertise.

L’ordonnance entreprise sera partiellement infirmée, la mise hors de cause de la société Albingia étant limitée à sa qualité d’assureur dommages-ouvrage.

La partie défenderesse à une mesure ordonnée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile ne peut être considérée comme une partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile. En effet, les mesures d’instruction sollicitées avant tout procès le sont au seul bénéfice de celui qui les sollicite, en vue d’un éventuel procès au fond, et sont donc en principe à la charge de ce dernier. En revanche, il est possible de laisser à chacune des parties la charge de ses propres dépens et, dès lors, de faire application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une d’elles.

Au regard de l’issue du litige en appel, chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens et leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant dans les limites de sa saisine,

Infirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a rejeté la demande de mise hors de cause de la société Albingia,

Statuant à nouveau de ce chef,

Met hors de cause la société Albingia en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage de la société Les jardins de Berlioz,

Maintient la société Albingia aux opérations d’expertise en sa qualité d’assureur de la société Les jardins de Berlioz au titre du contrat « responsabilité civile décennale des constructeurs non réalisateurs »,

Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens exposés dans le cadre de l’instance d’appel,

Rejette les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE