COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 18 DECEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 21/04646 – N° Portalis DBVK-V-B7F-PC22

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 25 MAI 2021

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 10]

N° RG 18/03354

APPELANTS :

Monsieur [M] [L]

né le 02 Septembre 1969 à [Localité 13]

de nationalité Française

[Adresse 7]

[Localité 6]

et

Madame [D] [U]

née le 06 Septembre 1974 à [Localité 14]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentés par M^e Georgia BAUTES, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMES :

Monsieur [X] [Y]

né le 26 Octobre 1958 à [Localité 11]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 6]

et

Madame [W] [I] épouse [Y]

née le 27 Août 1963 à [Localité 13]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentés par M^e Fabien MARTELLI substituant M^e François ESCARGUEL de la SEP FABIEN MARTELLI, FRANCOIS ESCARGUEL & AYRAL ANOUK, avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame [B] [Z]

née le 09 Octobre 1937 à [Localité 13]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentée par M^e Simon LAMBERT de la SCP SCP D’AVOCATS COSTE, DAUDE, VALLET, LAMBERT, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par M^e Amandine FONTAINE, avocat au barreau de MONTPELLIER

Compagnie d’assurance AVANSSUR

[Adresse 8]

[Localité 9]

Représentée par M^e Caroline VERGNOLLE, avocat au barreau de BEZIERS

Ordonnance de clôture du 30 septembre 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 octobre 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

M^me Emmanuelle WATTRAINT, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Hélène ALBESA

ARRET :

— contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par M^me Hélène ALBESA, greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Le 18 janvier 2017, Madame [D] [U] et Monsieur [M] [L], vendeurs, ont conclu avec Monsieur [X] [Y] et Madame [O] [I] épouse [Y], acquéreurs, un compromis de vente sous seing privé portant sur un appartement au premier étage d’un immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 12] au prix de 37 000 euros.

Suites à l’apparition d’une fuite, des constats amiables de dégâts des eaux valant déclaration de sinistre ont été signés le 20 mars 2017 par Madame [B] [Z], propriétaire de lots dont un local commercial situé au rez-de-chaussée de l’immeuble et Madame [D] [U].

Par acte authentique du 23 mars 2017, la vente a été réitérée, l’acte stipulant une clause « dégât des eaux infiltrations ».

Par acte d’huissier de justice du 12 juin 2018, Monsieur [X] [Y] et Madame [O] [I] épouse [Y] ont assigné Madame [D] [U] et Monsieur [M] [L] en résolution de la vente et indemnisation. Par actes d’huissier des justices du 24 octobre 2018, Madame [D] [U] et Monsieur [M] [L] ont assigné la BNP Paribas, en qualité d’assureur de Madame [D] [U], et Madame [B] [Z] aux fins de garantie. Ces procédures ont été jointes. La SA Avanssur est intervenue volontairement à l’instance aux lieu et place de la BNP Paribas.

Par jugement du 25 mai 2021, le tribunal judiciaire de Montpellier a notamment :

déclaré recevable la demande de Monsieur [X] [Y] et Madame [O] [I] épouse [Y] en résolution judiciaire de la vente ;

ordonné la résolution de la vente et la restitution du bien ;

condamné solidairement Monsieur [M] [L] et Madame [D] [U] à payer à Monsieur [X] [Y] et Madame [O] [I] épouse [Y] la somme de 37 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 12 juin 2018 à titre de restitution du prix de vente ;

condamné solidairement Monsieur [M] [L] et Madame [D] [U] à payer à Monsieur [X] [Y] et Madame [O] [I] épouse [Y] la somme de 8 190,04 euros à titre de dommages et intérêts ;

débouté Monsieur [M] [L] et Madame [D] [U] de leurs demandes à l’encontre de la SA Avanssur et de madame [B] [Z] ;

condamné in solidum Monsieur [M] [L] et Madame [D] [U] à payer à Monsieur [X] [Y] et Madame [O] [I] épouse [Y] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné in solidum Monsieur [M] [L] et Madame [D] [U] à payer à madame [B] [Z] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné in solidum Monsieur [M] [L] et Madame [D] [U] aux dépens en ce compris le coût du procès-verbal de constat établi par Maître [S] [C] le 27 décembre 2017.

Par déclaration au greffe du 19 juillet 2021, Madame [D] [U] et Monsieur [M] [L] ont régulièrement interjeté appel de ce jugement.

Par leurs conclusions enregistrées au greffe le 19 octobre 2021, ils demandent à la cour d’appel d’infirmer le jugement et de débouter les époux [Y] de l’intégralité de leurs demandes. Subsidiairement, en cas de résolution, ils sollicitent de voir limiter leur condamnation au titre des frais de vente à la somme de 3 941,40 euros. En tout état de cause, ils demandent la réformation du jugement en ce qu’il les a déboutés de leur demande à l’encontre d’Avanssur et de Madame [Z] et sollicitent de voir :

condamner Avanssur et Madame [Z] à les relever et garantir de toutes condamnations au titre de dommages et intérêts qui pourraient être prononcées à leur encontre ;

condamner Avanssur, Madame [Z] et les époux [Y] aux dépens et à leur payer la somme de 3 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par leurs conclusions enregistrées au greffe le 27 décembre 2021, Monsieur [X] [Y] et Madame [W] [I] épouse [Y] demandent à la cour d’appel de confirmer le jugement entrepris sauf en ce qu’il a écarté l’indemnisation de la perte locative et le préjudice moral. Ils sollicitent de voir :

condamner solidairement Madame [D] [U] et Monsieur [M] [L] à leur payer les sommes de :

16 800 euros au titre de la perte de revenus locatifs du mois de juin 2018 au mois de décembre 2021 ;

5 000 euros au titre du préjudice moral ;

condamner solidairement Madame [D] [U] et Monsieur [M] [L] aux dépens d’appel et à leur payer la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles en cause d’appel.

Par ses conclusions enregistrées au greffe le 26 novembre 2021, Madame [B] [Z] demande à la cour d’appel de confirmer le jugement dont appel et de condamner Madame [D] [U] et Monsieur [M] [L] aux entiers dépens et à lui payer en cause d’appel la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ses conclusions enregistrées au greffe le 28 décembre 2021, la SA Avanssur demande à la cour d’appel de confirmer le jugement dont appel et de condamner Madame [D] [U] et Monsieur [M] [L] solidairement aux entiers dépens et à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La clôture a été prononcée par ordonnance en date du 30 septembre 2025.

Pour un plus ample exposé des faits et prétentions des parties, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties et à la décision déférée.

MOTIFS

Sur la résolution de la vente

Le tribunal, relevant que l’acte de vente prévoyait la réalisation par les vendeurs de travaux, a constaté que ces travaux n’ont pas été réalisés. Il en a déduit une défaillance dans l’exécution des obligations contractuelles justifiant la résolution de la vente.

Les appelants contestent cette analyse. Ils soutiennent que l’inexécution reprochée ne porte pas sur l’une des obligations principales du contrat mais sur la prise en charge d’un sinistre et que la clause prévoyant la réalisation par les vendeurs des travaux mentionnait l’impossibilité pour le vendeur de s’engager sur des délais prévisibles de réalisation desdits travaux. Ils affirment que leur obligation contractuelle consistait à reverser à l’acquéreur les sommes versées par l’assureur, et ce alors que le sinistre n’a à ce jour pas fait l’objet d’une indemnisation par l’assureur, et qu’à la date de la signature de l’acte de vente, il était impossible pour les parties de prévoir que le sinistre allait révéler des difficultés techniques réparatoires particulièrement importantes. Ils ajoutent que l’origine du sinistre n’est toujours pas identifiée, et que par conséquent les modalités de réparation ne le sont pas non plus. De leur point de vue, la demande de résolution n’est pas motivée par le sinistre en litige mais par l’état de ruine du logement qui serait imputable aux acquéreurs. Ils relèvent qu’aux termes de ce devis produit par les acquéreurs, il ne resterait à leur charge que la somme de 699,70 euros, dont le montant est trop faible pour permettre la résiliation de la vente. Ils soulignent enfin que les sanitaires ont été déposés dans le cadre de la recherche de fuite.

Les époux [Y] font état de ce que ni les assureurs ni les vendeurs ni la copropriété n’acceptent pour l’instant de financer les travaux, dans un contexte où les travaux de remise en état après recherche de fuite s’élèvent à la somme de 15 954,50 euros représentant 43 % de la valeur du bien. Ils soulignent que le logement est actuellement inhabitable et affirment qu’ils n’auraient pas acquis le bien si le vendeur ne s’était pas engagé à prendre en charge des frais de remise en état des dégâts causés par la fuite d’eau.

Aux termes de l’article 1188 du code civil « le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes. Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s’interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation ».

L’acte de vente contient une clause aux termes de laquelle « Le vendeur restera redevable de tous les travaux afférents à ce dégât des eaux, de sorte qu’il s’engage à première demande de l’acquéreur de lui reverser les sommes qui lui seront versées par l’assureur. L’acquéreur reconnaît avoir été parfaitement informé par le vendeur dudit sinistre et accepter cette situation, le vendeur ne pouvant lui garantir les délais de réalisation des travaux nécessaires à la remise en état des lieux » (pièce 1 des appelants).

Ainsi, un dégât des eaux étant survenu quelques jours avant la vente, les parties ont-elles convenu de maintenir la vente à charge pour le vendeur de prendre en charge les travaux à réaliser. Au moment de la vente, si les travaux apparaissaient « plus importants que prévu en terme de durée (et) de coût » (mail du syndic du 23 mars 2017), leur ampleur semblait néanmoins nécessairement raisonnable, s’agissant d’une infiltration dans la salle de bains. Par ailleurs, une prise en charge paraissait assurée par l’assurance de l’immeuble s’agissant de la recherche de fuite et par l’assurance du copropriétaire ou du propriétaire lui-même s’agissant des embellissements (pièce 1 des appelants, page 11).

Dans ces conditions, si le vendeur ne pouvait garantir des délais de travaux, lesdits travaux étaient néanmoins censés être réalisés dans un délai relativement raisonnable, suite à une prise en charge financière apparaissant certaine.

Or, des difficultés importantes sont manifestement apparues pour déterminer l’origine des désordres, difficultés qui se sont inéluctablement reportées sur la prise en charge du sinistre, et, partant, sur la réalisation des travaux, de sorte que les travaux n’ont toujours pas été réalisés, et ce plus de huit années après la vente (pièces 2 à 7 des appelants).

Le délai raisonnable convenu implicitement par les parties n’a ainsi pas été respecté, et ce en contravention avec les obligations contractuelles des vendeurs, ces derniers ne pouvant raisonnablement imputer aux acquéreurs cet état de fait au motif qu’il était impossible pour les parties de prévoir que le sinistre allait révéler des difficultés techniques réparatoires particulièrement importantes.

Cette inexécution contractuelle revêt un caractère de gravité certain, eu égard au fait que les acquéreurs ne peuvent pas jouir de leur bien, ce dernier n’étant pas pourvu d’une salle d’eau en état de fonctionnement, et ce en dehors de toute difficulté liée à l’absence de fenêtre (pièce 10 des époux [Y]) et de toute considération du montant des travaux devant être mis à la charge des vendeurs.

Dans ces conditions, c’est par une juste analyse des faits de la cause que le premier juge a prononcé la résolution judiciaire de la vente sur le fondement de l’article 1224 du code civil, la restitution du bien immobilier ainsi que du prix de vente, à compter du 12 juin 2018, date de l’assignation, et le jugement sera par conséquent confirmé sur ces points.

Sur la demande de dommages et intérêts

S’agissant des frais engagés pour la vente, si le relevé de compte notarial laisse apparaître un total de 3 941,46 euros, pour autant il apparaît qu’au-delà du prix de vente, les acquéreurs ont réglé la somme de 300 euros d’acompte sur frais, la somme de 4 050 euros de solde des frais, ainsi que les sommes de 683,29 euros et 11,51 euros au titre des proratas foncier et de charges, soit au total la somme de 5 044,80 euros (pièce 15 des époux [Y]).

S’agissant des charges de copropriété, la cour fait siens les motifs retenus par le tribunal qui laissent apparaître un préjudice d’un montant de 3 145,24 euros (pièces 8, 16 et 23 des époux [Y]).

S’agissant des revenus locatifs, l’appartement paraît ne pas pouvoir être loué du fait de l’absence de fenêtre ne permettant pas un renouvellement de l’air (pièce 10 des époux [Y]), aucun élément du dossier ne laissant par ailleurs apparaître qu’il pourrait être remédié à cet état de fait, et non du fait des infiltrations objets du litige. Le lien de causalité démontré entre le fait dommageable et le préjudice fait ainsi défaut.

S’agissant enfin du préjudice moral, les pièces du dossier ne l’établissent pas.

Le jugement sera par conséquent confirmé sur l’indemnisation des préjudices des époux [Y].

Sur l’appel en garantie dirigé contre la SA Avanssur

Les appelants reprochent à la SA Avanssur de ne pas leur indiquer les causes origines et modalités réparatoires du sinistre pourtant parfaitement déclaré.

Pourtant, l’assureur a pris position sur le sinistre (pièces 4 et 5 des appelants), indiquant prendre en charge la remise en état des embellissements dans le salon et la salle de bains, ce dès les travaux de réparation effectués, ce qui n’a jamais été le cas.

Dans ces conditions, le manquement de la SA Avanssur à ses obligations n’est pas démontré et le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Sur l’appel en garantie dirigé contre Madame [B] [Z]

Les appelants soutiennent qu’en s’abstenant depuis 2014 de toute déclaration de sinistre alors que le plancher subissait des infiltrations, Madame [Z] aurait empêché la résolution technique du sinistre provoquant sa constante aggravation.

Toutefois, les éléments du dossier (pièces 3, 4 et 5 de Madame [Z]) laissent apparaître que les dégâts des eaux de 2013 à 2014 et de 2015 n’ont pas nécessairement de lien avec le dégât des eaux de 2017 survenu dans le bien objet de la vente litigieuse, alors qu’aux termes des rapports techniques versés aux débats, l’origine du sinistre reste à déterminer.

Dans ces conditions, il n’est pas démontré de lien de causalité entre l’attitude de Madame [Z] et le présent litige, et le jugement déféré sera par conséquent confirmé sur ce point.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Eu égard à l’issue du litige, le jugement sera confirmé.

En cause d’appel, les appelants, qui succombent seront condamnés in solidum aux dépens et à payer :

aux époux [Y] la somme de 2 500 euros,

à la SA Avanssur la somme de 1 500 euros,

à Madame [B] [Z] la somme de 1 500 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour, par arrêt contradictoire,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 25 mai 2021 par le tribunal judiciaire de Montpellier ;

Y ajoutant,

Condamne in solidum Monsieur [M] [L] et Madame [D] [U] à payer à Monsieur [X] [Y] et Madame [W] [I] épouse [Y] la somme de 2 500 euros en application des dispositions du code de procédure civile en cause d’appel ;

Condamne in solidum Monsieur [M] [L] et Madame [D] [U] à payer à la SA Avanssur la somme de 1 500 euros en application des dispositions du code de procédure civile en cause d’appel ;

Condamne in solidum Monsieur [M] [L] et Madame [D] [U] à payer à Madame [B] [Z] la somme de 1 500 euros en application des dispositions du code de procédure civile en cause d’appel ;

Condamne in solidum Monsieur [M] [L] et Madame [D] [U] aux dépens d’appel.

le greffier le président