ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 02 DECEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 23/03289 – N° Portalis DBVK-V-B7H-P33X

Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 AVRIL 2023 du

juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER

N° RG 11-22-632

APPELANTE :

S.C.I. [Adresse 9]

[Adresse 6]

[Localité 3]

Représentée par M^e Olivier MARTIN-LASSAQUE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

INTIMEES :

Madame [S] [G]

née le 24 Mars 1994 à [Localité 10]

[Adresse 7]

[Localité 2]

Représentée par M^e Thomas BRUNEL de la SCP BRUNEL/PIVARD/REGNARD, avocat au barreau de MONTPELLIER, , avocat postulant et plaidant

Madame [F] [D]

née le 26 Décembre 1962 à [Localité 8]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Thomas BRUNEL de la SCP BRUNEL/PIVARD/REGNARD, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

Ordonnance de clôture du 24 Septembre 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Octobre 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Jean-Luc PROUZAT, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. André LIEGEON, Président de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M. Jean-Luc PROUZAT, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. André LIEGEON, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

*

* *

FAITS et PROCEDURE – PRETENTIONS et MOYENS DES PARTIES :

Par acte sous-seing privé du 22 octobre 2015, la société civile immobilière « La Tour » a donné à bail à [S] [G] un appartement de 45 m² situé [Adresse 5] (Hérault), moyennant le paiement d’un dépôt de garantie de 540 € et d’un loyer mensuel de 540 € révisable outre 30 € de provision sur charges ; [F] [D] s’est rendue caution solidaire des engagements de la locataire par acte séparé du 22 octobre 2015.

Le bail a pris effet le 27 octobre 2015 et un état des lieux contradictoire a été établi le 27 octobre suivant.

Mme [G] a quitté les lieux à la suite d’un congé délivré le 7 février 2019 et un état des lieux de sortie a été établi par acte de Me [P], huissier de justice, en date du 3 avril 2019 mais en l’absence de la locataire pourtant convoquée par courrier recommandé du 25 mars 2019.

Par courrier du 9 mai 2019, le gérant de la SCI "[Adresse 9]" a réclamé à Mme [G] une dette locative d’un montant de 11 750,54 €, prétextant que la locataire avait laissé des loyers impayés et commis des dégradations.

Par exploit des 4 et 7 novembre 2019, la SCI « La Tour » a fait assigner Mme [G] et Mme [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier en paiement de cette somme de 11 750,54 €, mais par jugement du 30 septembre 2021, sa demande a été déclarée irrecevable.

La SCI "[Adresse 9]" a réitéré sa demande par acte du 9 mars 2022, sollicitant la condamnation solidaire de Mmes [G] et [D] au paiement de la somme de 11 220,54 € au titre des loyers, charges locatives et réparations locatives avec intérêts au taux légal à compter du 9 mai 2019.

Par jugement rendu le 6 avril 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier a notamment :

— rejeté le moyen tiré de l’irrecevabilité de la demande présentée par Mme [G] et Mme [D],

— constaté l’irrecevabilité de la demande présentée par la SCI « La Tour » relative au paiement des loyers et charges antérieurs à la date du 9 mars 2019,

— débouté la SCI "[Adresse 9]" de ses demandes relatives à la prise en charge par Mme [G] des dégradations locatives et au paiement des frais irrépétibles,

— débouté Mme [G] et Mme [D] de leur demande au titre des frais irrépétibles,

— dit que chacune des parties prendra en charge ses propres dépens.

Le premier juge a considéré comme prescrite la demande en paiement des loyers et charges pour la période antérieure au 9 mars 2019 par référence aux dispositions de l’article 7-1, alinéa 1, de la loi du 6 juillet 1989, tenant le départ de Mme [G] du logement loué à la date du 7 mars 2019, soit plus de trois ans avant la délivrance de l’assignation du 9 mars 2022 ; il a, par ailleurs, estimé que la preuve des dégradations imputées à la locataire n’était pas suffisamment établie eu égard au caractère succinct de l’état des lieux d’entrée, mais que l’absence de restitution du dépôt de garantie était justifiée par le nettoyage de l’appartement et le remplacement des carreaux de sol cassés.

Par déclaration reçue le 27 juin 2023 au greffe de la cour, la SCI « La Tour » a régulièrement relevé appel de ce jugement en ce qu’il déclare irrecevable sa demande en paiement des loyers et charges antérieurs au 9 mars 2019 et en ce qu’il le déboute de sa demande relative à la prise en charge par Mme [G] des dégradations locatives et de celle en paiement d’une indemnité pour frais irrépétibles.

Elle demande à la cour, dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 19 septembre 2025 via le RPVA et au visa des articles 3, 7c), 15 et 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, de :

— infirmer le jugement déféré en date du 6 avril 2023 en toutes ses dispositions (') et statuant à nouveau,

— condamner solidairement Mme [G] et Mme [D] au paiement de la somme de 11 210,54 € au titre des loyers, charges locatives et réparations locatives avec intérêts au taux légal à compter du 9 mai 2019 dont détail comme suit :

' loyers jusqu’au 3 avril 2019.''''………'.''. 2173,59 €,

' charges locatives.'''''''……………………….'. 77,90 €,

— réparations locatives (9396 € – 540 €).'''''''' 8856 €,

' ¿ frais d’état des lieux de sortie……………..'''.'. 103,05 €,

— condamner solidairement Mme [G] et Mme [D] au paiement de la somme de 2500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dans le procès-verbal de constat des lieux de sortie du 3 avril 2019.

Au soutien de son appel, elle fait valoir pour l’essentiel que :

— le jugement du 30 septembre 2021 n’était pas définitif à la date de la dernière assignation du 9 mars 2022, ce dont il résulte que l’interruption de la prescription résultant des assignations délivrées les 4 et 7 novembre 2019 ne pouvait être considérée comme non avenue en application de l’article 2243 du code civil,

— la locataire, qui est restée dans les lieux malgré son congé, sans déférer à sa demande d’établissement de l’état des lieux de sortie, est redevable des loyers jusqu’au 3 avril 2019, date du procès-verbal de constat finalement établi le 3 avril 2019 par Me [P], huissier de justice,

— la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie démontre que la locataire a laissé les lieux dans un état déplorable de saleté et de dégradation, nécessitant une remise en état conséquente.

Mme [G] et Mme [D], dont les dernières conclusions ont été déposées et notifiées par le RPVA le 18 septembre 2025, sollicitent de voir, au visa de l’article 122 du code de procédure civile, de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 2241 et 2243 et suivants du code civil, de :

A titre principal,

— confirmer le jugement attaqué en toutes ses dispositions et y ajoutant,

— condamner la SCI "[Adresse 9]" à leur payer la somme totale de 3500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

A titre subsidiaire,

— rejeter l’ensemble des demandes de la SCI « La Tour » à l’encontre de la caution,

— rejeter l’ensemble des demandes de la SCI "[Adresse 9]" à l’encontre de Mme [G] au titre des arriérés de loyers, du préavis, de la réfection de l’appartement et des charges,

— débouter la SCI « La Tour » de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

En tout état de cause,

— condamner la SCI "[Adresse 9]" à leur payer la somme totale de 3500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux dépens.

Elles soutiennent en substance que :

— Mme [G] a effectivement quitté les lieux le 3 mars 2019, date de la fin du préavis réduit à un mois conformément aux dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989,

— le premier juge a, à bon droit, déclaré irrecevable la demande en paiement de loyers et charges pour la période antérieure au 9 mars 2019 après avoir considéré comme non avenue l’interruption de la prescription découlant de la première assignation du 5 novembre 2019,

— la locataire a été contrainte de quitter le logement en raison de son état d’insalubrité et, le préavis s’étant achevé le 3 mars 2019, elle ne peut être tenue de payer les loyers pour les mois de mars et avril 2019,

— le logement loué était initialement un garage qui a été transformé en un appartement de trois pièces sans autorisation d’urbanisme et la SCI « La Tour » a menti sur la superficie louée qui est de 40,22 m² et non de 45 m²,

— la SCI "[Adresse 9]" a loué un logement indécent, mal isolé, que la locataire a dû quitter en raison d’une invasion de blattes,

— ledit logement n’a été ni détérioré, ni mal entretenu et a été restitué dans son état initial,

— pour solliciter le paiement de la somme de 9396 € au titre de la prétendue remise en état du logement, la SCI « La Tour » se fonde sur un devis de la société EGB ayant pout gérant M. [J], qui est également le dirigeant de la SCI.

Il est renvoyé, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

C’est en l’état que l’instruction a été clôturée par une ordonnance du magistrat de la mise en état en date du 24 septembre 2025.

MOTIFS de la DECISION :

1-la demande en paiement d’un arriéré de loyers et de charges :

Aux termes de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 : « Toutes les actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit (') » ; il résulte, par ailleurs, de l’article 2243 du code civil que l’interruption de la prescription résultant de la demande en justice est non avenue si le demandeur se désiste de sa demande ou laisse périmer instance ou si sa demande est définitivement rejetée ; il s’ensuit que l’effet interruptif de la prescription subsiste jusqu’à la date à laquelle la décision ayant rejeté la demande est devenue définitive.

En l’espèce, il n’est pas établi, ni même allégué, que le jugement contradictoire du 30 septembre 2021, déclarant la demande de la SCI "[Adresse 9]" irrecevable, a été signifié et que ledit jugement était donc devenu définitif lorsque la seconde assignation a été délivrée, le 9 mars 2022 ; l’effet interruptif de la prescription découlant de la première assignation en justice des 4 et 7 novembre 2019 ne pouvait ainsi être considéré comme non avenu, sachant que cette assignation a été valablement délivrée dans les trois ans suivant la date d’effet du congé donné par Mme [G] pour le 7 mars 2019, qu’elle a fait courir un nouveau délai de trois ans expirant le 4 novembre 2022 et que la seconde assignation du 9 mars 2022 est bien intervenue avant l’expiration de ce délai ; c’est donc à tort que le premier juge a déclaré la demande en paiement des loyers et charges antérieurs au 9 mars 2019 irrecevable par l’effet de la prescription.

Mme [G], qui a délivré un congé réduit à un mois en zone tendue en application du I de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, ne justifie pas de la date à laquelle la SCI « La Tour » a reçu la lettre recommandée lui ayant été adressée ; elle ne peut dès lors prétendre que le délai de préavis s’est achevé le 3 mars 2019, alors que la bailleresse indique n’avoir reçu la lettre de congé qu’à la date du 7 février 2019, notamment dans son courrier du 8 février 2019 accusant précisément réception de cette lettre ; il y a donc lieu de considérer que le bail a bien pris fin le 7 mars 2019 à l’issue du délai de préavis.

Si Mme [G], tenue de restituer les lieux à la fin du bail, avait corrélativement l’obligation de restituer les clés, la SCI "[Adresse 9]" ne prétend pas que les clés du logement lui ont été remises postérieurement au 7 mars 2019, date d’effet du congé, se bornant à indiquer de manière sibylline que l’intéressée est restée dans les lieux malgré son congé ; d’ailleurs, lorsqu’il a établi, le 3 avril 2019, un constat d’état des lieux de sortie après avoir convoqué Mme [G] par lettre recommandée du 25 mars 2019, Me [P], huissier de justice, était d’ores et déjà en possession des clés du logement, que le gérant de la SCI lui avait remises antérieurement.

Dès lors, la locataire n’est redevable du loyer que jusqu’au 7 mars 2019, soit un arriéré à cette date de : 5380,30 € – (1496 € + 2260 €) = 1624,30 €, tenant compte du montant du loyer dû prorata temporis du 1er au 7 mars 2019 (570 € x 7/31 = 128,71 €) ; elle doit également la part locative des charges au 31 décembre 2018 s’élevant à 309,90 € et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour 2018 à hauteur de 98 €, soit un reliquat de 77,90 € après déduction des provisions sur charges versées (360 €) ; l’arriéré dû au titre des loyers et des charges représente en définitive une somme de 1702,20 € à laquelle Mme [G] doit être condamnée solidairement avec Mme [D] en sa qualité de caution.

À cet égard, il n’est pas établi en quoi l’engagement de caution souscrit par Mme [D], également désignée comme la caution dans le contrat de location signé par elle, serait contraire aux dispositions de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989.

2-l’existence de dégradations imputables à la locataire :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ; il incombe ainsi au locataire de restituer les lieux dans l’état où il les a reçus, tel qu’il résulte de l’état des lieux d’entrée.

En l’occurrence, le premier juge a justement relevé le caractère très succinct de l’état des lieux d’entrée, qui mentionne, sans commentaires particuliers, que l’appartement est en « bon état » à l’exception de trois carreaux cassés dans le salon/séjour et d’une porte du meuble de la salle de bain un peu abîmé, l’état des placards n’y étant pas précisé, non plus que celui des portes du salon/séjour et de la cuisine.

Par comparaison, l’état des lieux de sortie établi le 3 avril 2019 par Me [P], huissier de justice, décrit un appartement globalement sale (tâches et traces de salissures sur les murs du salon/séjour, nombreuses taches de graisse sur les murs de la cuisine dont le revêtement en plafond est jauni, saleté de l’évier par ailleurs bouché et des plaques de cuisson, taches et traces de salissures sur les murs et le plafond des chambres et de la salle de bain, saleté des équipements sanitaires, robinetterie de la cuisine et de la salle de bain bouchée et/ou entartrée) et mentionne l’existence d’une quinzaine de carreaux cassés dans le salon/séjour, un impact sur trois carreaux du sol de la cuisine, deux trous dans les murs de la chambre 1, une prise électrique arrachée et un convecteur électrique hors d’état de marche dans la chambre 2.

Mme [G] ne conteste pas les énonciations du constat d’état des lieux de sortie, qui a été dressé en son absence après qu’elle en ait été avisée au moins sept jours à l’avance par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 25 mars 2019 ; si elle invoque une invasion de blattes et une humidité excessive du logement, dont l’origine n’est pas établie, elle ne peut sérieusement prétendre, en l’état des constatations de l’huissier instrumentaire, que ledit logement n’a nullement été détérioré ou mal entretenu et qu’il a été rendu dans son état initial.

Elle se prévaut également du fait que l’appartement loué est un ancien garage transformé sans autorisation d’urbanisme et que la superficie louée n’est pas de 45 m² comme indiqué dans le bail, mais de 40,22 m² ; pour autant, elle ne tire aucune conséquence particulière d’une telle affirmation, qui n’est pas en soi suffisante pour en déduire l’indécence du logement loué.

Pour réclamer le paiement d’une somme de 8856 € (9396 € – 540 €) au titre des réparations locatives, la SCI « La Tour » produit une facture de travaux d’une SARL EGB dont le gérant n’est autre que son dirigeant (M. [J]), ce qui est en soi de nature à rendre pour le moins incertain le chiffrage des travaux ; en toute hypothèse, les travaux facturés ont porté sur la réfection complète des peintures des murs et plafonds du salon/séjour, des chambres et de la salle de bain qui ne peut être mise à la charge de la locataire laquelle a reçu les lieux en bon état d’usage ; en revanche, doivent être mis à sa charge le nettoyage général de l’appartement, le remplacement des carreaux de sol cassés et les menues réparations justifiées (rebouchage de deux trous, remise en état d’une prise électrique arrachée et remplacement d’un convecteur électrique) ; il convient dès lors de considérer, comme l’a fait le premier juge, qu’il n’y a pas lieu de restituer le montant du dépôt de garantie de 540 € permettant de couvrir le coût du nettoyage de l’appartement, du remplacement des carreaux de sol cassés et des autres menues réparations.

Il est, en outre, justifié de mettre à la charge de Mme [G], dont la carence n’a pas permis l’établissement d’un état des lieux contradictoire de sortie, la moitié du coût du procès-verbal de constat établi le 3 avril 2019 par Me [P], huissier de justice conformément aux dispositions de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 ; elle doit ainsi être condamnée, solidairement avec Mme [D], au paiement à ce titre de la somme de 103,05 €.

3-les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile :

Au regard de la solution apportée au règlement du litige, Mme [G] et Mme [D], qui succombent même partiellement, doivent être condamnées, avec la même solidarité, aux dépens de première instance et d’appel.

Il y a lieu également de les condamner à payer à la SCI "[Adresse 9]" la somme de 1000 € en remboursement des frais non taxables que celle-ci a dû exposer en cause d’appel, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Statuant publiquement et contradictoirement,

Réforme le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier en date du 6 avril 2023 en ce qu’il a :

— constaté l’irrecevabilité de la demande présentée par la SCI « La Tour » relative au paiement des loyers et charges antérieures à la date du 9 mars 2019,

— débouté la SCI "[Adresse 9]" de sa demande en paiement de frais irrépétibles,

— dit que chacune des parties prendra en charge ses propres dépens,

Statuant à nouveau de ces chefs,

Rejette la fin de non-recevoir tirée de la prescription,

Condamne [S] [G], solidairement avec [F] [D], à payer à la SCI « La Tour » la somme de 1702,20 € au titre de l’arriéré de loyers et charges,

Condamne Mme [G], solidairement avec Mme [D], aux dépens de première instance,

Confirme le jugement entrepris dans le surplus de ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne Mme [G], solidairement avec Mme [D], au paiement de la somme de 103,05 € représentant la moitié du coût du procès-verbal de constat établi le 3 avril 2019 par Me [P], huissier de justice,

Condamne Mme [G] et Mme [D], avec la même solidarité, aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer à la SCI "[Adresse 9]" la somme de 1000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette toutes autres demandes.

Le Greffier Le Président