ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

2e chambre civile

ARRET DU 06 MARS 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/03001 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QISB

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du 17 MAI 2024

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE MONTPELLIER

N° RG 24/00392

APPELANT :

Monsieur [S] [V]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représenté par M^e Christelle BOURRET MENDEL, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par M^e MENDEL

INTIMEE :

La SOCIETE D’AMENAGEMENT DE [Localité 1] MEDITERRANEE METROPOLE, société publique locale au capital de 1.770.000,00 euros, dont le siège est situé à [Localité 1] [Adresse 3], inscrite au RCS de MONTPELLIER sous le numéro 521130716, prise en la personne de son représentant légal domiciliés ès qualités audit siège social

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentée par M^e Christophe BLONDEAUT de la SELARL BPG AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par M^e Laurie MARTY

Ordonnance de clôture du 10 Décembre 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Décembre 2024,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Virginie HERMENT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

Madame Nelly CARLIER, Conseillère

M^me Virginie HERMENT, Conseillère

Greffier lors des débats : M. Salvatore SAMBITO

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour fixée au 13 février 2025 et prorogée au 06 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 1er mars 2020, la société civile immobilière Foncière de rénovation a donné à bail à M. [S] [V] un appartement situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 300 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 50 euros.

Aux termes d’un acte notarié en date du 6 janvier 2022, la société Foncière de rénovation a vendu à la Société d’aménagement de [Localité 1] Méditerranée Métropole un bâtiment, dit bâtiment A, situé à [Localité 1], [Adresse 6].

Puis, les locataires de logements au sein de la résidence [4] ont été informés par le Maire de [Localité 1], Président de [Localité 1] Méditerranée Métropole, que la copropriété s’inscrivait dans un projet de transformation et de renouvellement urbain du [Adresse 5], prévoyant sa démolition à échéance 2028, et qu’à compter du 1er août 2022, le loyer hors charges était fixé à la somme de 261 euros pour un appartement de type 1.

Des loyers étant demeurés impayés, la Société d’aménagement de [Localité 1] Méditerranée Métropole a fait signifier à M. [S] [V], par acte de commissaire de justice en date du 28 juillet 2023, un commandement de payer la somme principale de 6 182,32 euros, au titre des loyers et provisions sur charges du logement restés impayés, arrétés à la date du 25 juillet 2023, et visant la clause résolutoire prévue au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 décembre 2023, la Société d’aménagement de Montpellier Méditerranée Métropole a fait assigner M. [S] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier, statuant en référé, afin que sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989, il :

— constate la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire en raison de l’impayé de loyers et de charges,

— ordonne l’expulsion de M. [S] [V] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— fixe l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers, charges comprises, et ce jusqu’au départ effectif des lieux, et condamne M. [S] [V] au paiement de celle-ci,

— condamne M. [S] [V] à lui payer la somme de 6 804,32 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés dus, somme à parfaire au jour de l’audience,

— condamne M. [S] [V] aux entiers dépens et à payer la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes d’une ordonnance rendue le 17 mai 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier statuant en référé a :

— déclaré recevable l’action en référé,

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 mars 2020 entre la société Foncière de rénovation aux droits de laquelle était venue la SA 3M et M. [S] [V], concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2], étaient réunies à la date du 11 septembre 2023,

— déclaré en conséquence M. [S] [V] occupant sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 11 septembre 2023,

— dit qu’à defaut pour M. [S] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de son chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il serait procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et 1'aide d’un serrurier, et il serait procédé, conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à ses frais, dans tel garde-meuble designé par la personne expulsée ou à défaut par le bailleur,

— fixé au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, l’indemnité mensuelle d’occupation que M. [S] [V] devrait payer à compter de la date de résiliation de plein droit du bail le 11 septembre 2023, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés au bailleur ou à son mandataire, avec le cas échéant indexation selon les dispositions contractuelles,

— rejeté l’exception d’inexécution soulevée par M. [S] [V],

— condamné M. [S] [V] à payer à la Société d’aménagement de [Localité 1] Méditerranée Métropole la somme provisionnelle de 8 981,32 euros, représentant l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté à la date du ler avril 2024, mensualité du mois d’avril comprise,

— débouté M. [S] [V] de ses demandes reconventionnelles de désignation d’un expert judiciaire et d’une condamnation provisionnelle à valoir sur son préjudice,

— condamné M. [S] [V] aux dépens,

— dit que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de M. [S] [V],

— condamné M. [S] [V] a payer à la société 3M la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procedure civile.

Par déclaration en date du 7 juin 2024, M. [S] [V] a relevé appel de cette ordonnance en critiquant chacune de ses dispositions.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 6 décembre 2024, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, M. [S] [V] demande à la cour de :

— infirmer la décision entreprise en l’ensemble de ses dispositions,

Statuant à nouveau,

A titre principal,

— recevoir l’exception d’inexécution par lui soulevée,

— juger que les sommes réclamées par le bailleur souffrent de contestations sérieuses en leur principe et leur montant,

— débouter la Société d’aménagement de [Localité 1] Méditerranée Métropole de sa demande tendant à voir constater la résiliation de plein droit du bail intervenue le 28 septembre 2023 par application du jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et provisions sur charges,

A titre subsidiaire,

— ordonner la suspension de la clause résolutoire,

— lui octroyer des délais de paiement sur 36 mois,

En toutes hypothèses,

— ordonner une mesure d’expertise et désigner un expert avec pour mission notamment d’examiner et décrire les désordres affectant le logement, de procéder à une qualification précise des désordres constatés en indiquant le caractère indécent ou insalubre du logement, et de chiffrer tous préjudices par lui subis,

— ordonner la suspension du paiement des loyers durant la mesure d’expertise et la réalisation des travaux à effectuer,

— condamner la Société d’aménagement de [Localité 1] Méditerranée Métropole à lui verser la somme de 10 000 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnisation de l’entier préjudice par lui subi,

— condamner la Société d’aménagement de [Localité 1] Méditerranée Métropole à lui payer la somme de 2 400 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Il invoque les articles 1217 et 1219 du code civil, ainsi que l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, les articles 2 et 3 du décret du 30 janvier 2022 et l’article 1 du décret du 6 mars 1987 et précise qu’en l’espèce, il n’est pas contesté que le logement qui lui est loué est indécent.

Il souligne qu’il est incompréhensible que le premier juge lui ait reproché de ne pas avoir mis en demeure la bailleresse d’effectuer les travaux, alors qu’elle était informée des désordres. Il ajoute que de même, le premier juge lui reproche de ne pas avoir sollicité l’autorisation de consigner le montant des loyers dus, alors que les textes précités ne font pas de la consignation des loyers un préalable obligatoire ni même une obligation pour se prévaloir de l’exception d’inexécution.

Il ajoute que du reste, le premier juge ne pouvait retenir l’argumentation développée par la Société d’aménagement de [Localité 1] Méditerranée Métropole sur la base d’un jugement correctionnel non définitif, alors qu’il est présumé innocent et qu’en tout état de cause, la Société d’aménagement de [Localité 1] Méditerranée Métropole ne peut valablement arguer du fait qu’il aurait été l’un des acteurs des conditions d’indécence imposées aux occupants des logements par ses commanditaires, pour justifier le fait qu’elle le laisse occuper un logement indécent.

En outre, il précise qu’il a sollicité les plus larges délais de paiement et a expliqué la non reprise du paiement des loyers par l’indécence de son logement.

Du reste, il rappelle les dispositions de l’article 145 du code de procédure civile et précise que même s’il n’y avait pas de contestation relative à l’indécence du logement, une mesure d’expertise se justifierait au regard du préjudice par lui subi.

S’agissant de la demande de suspension du paiement du loyer, il rappelle les dispositions de l’article 1218 du code civil et fait valoir que tant que les travaux ne seront pas réalisés, le logement demeure indécent et la suspension du paiement des loyers est justifiée.

Enfin, il souligne que le premier juge s’est contredit en refusant d’ordonner une mesure d’expertise car l’indécence du logement n’est pas contestée, et en rejetant sa demande de provision au motif qu’il ne démontre pas l’existence d’un préjudice.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 6 décembre 2024, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la Société d’aménagement de [Localité 1] Méditerranée Métropole demande à la cour de :

— confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier le 17 mai 2024,

— débouter M. [S] [V] de toutes ses demandes,

— condamner M. [S] [V] à lui verser la somme de 8 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

En premier lieu, elle indique que suite à la délivrance du commandement de payer, aucune somme n’a été réglée dans le délai de deux mois et que le bail a donc été automatiquement résilié en application de la clause résolutoire inscrite à la convention, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute qu’au 29 novembre 2024, M. [S] [V] n’a toujours pas réglé le moindre loyer, ce qui témoigne de sa mauvaise foi et de son intention de ne pas respecter la décision de justice qui est exécutoire par provision.

S’agissant de la suspension du jeu de la clause résolutoire, elle indique que le locataire ne peut être considéré comme un débiteur malheureux et de bonne foi, n’ayant fait aucun versement depuis le 6 janvier 2022. Elle ajoute que M. [S] [V] n’est pas en situation de régler sa dette locative.

En outre, elle relève que M. [S] [V] n’est pas fondé à expliquer le fait qu’il ne règle pas son loyer par l’insalubrité du logement, alors qu’il a lui-même été condamné pour des faits de complicité de soumission par personne morale d’une personne vulnérable ou dépendante à des conditions d’hébergement indigne, et de complicité de mise en danger d’autrui par une personne morale par violation maifestement délibérée d’une obligation réglementaire de sécurité ou de prudence.

Elle souligne également que contrairement à ce qu’il indique, M. [S] [V] connaît l’identité de son bailleur depuis 2022.

Du reste, elle fait valoir que l’indécence d’un logement ne permet pas à un locataire de s’exonérer du paiement de son loyer.

Elle souligne que d’ailleurs, la copropriété est en meilleur état que ce qu’elle n’avait pu être et que l’argumentaire de l’appelant est de pure opportunité.

Elle précise que la lecture du constat produit par M. [S] [V] permet de relever trois points problématiques concernant des problèmes de gonflement de portes, au niveau de la porte d’entrée et de la porte de la salle de bain, de vétusté des battants de fenêtre et de traces d’humidité dans la douche. Elle ajoute qu’au vu de ce constat, se pose la question de l’occupation du logement par l’appelant.

Elle en déduit que M. [S] [V] ne rapporte pas la preuve que son logement présenterait un état d’indécence lui permettant de justifier une exception d’inexécution.

Au surplus, elle précise qu’en dépit des obligations résultant de l’article 7e) de la loi du 6 juillet 1989, M. [S] [V] n’a jamais ouvert sa porte ni permis à son bailleur de rentrer dans son logement pour faire des travaux.

S’agissant de la demande d’expertise, elle fait valoir qu’elle ne permettrait en rien d’éclairer la cour sur l’issue du litige et qu’il n’appartient pas à une mesure d’expertise de palier à la carence de la preuve par l’une des parties.

Concernant la suspension du paiement des loyers, elle mentionne que M. [S] [V] n’a pas entrepris la moindre démarche pour alerter son bailleur, prendre attache avec lui ou saisir les tribunaux pour remédier aux problèmes allégués.

Enfin, elle fait valoir que M. [S] [V] ne rapporte pas la preuve d’une faute de sa part et que ses demandes provisionnelles sont arbitraires et ne sont fondées sur aucun élément de fait susceptible de justifier de leur existence et de leur quantum.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes tendant à la résiliation du bail, la libération des lieux et le paiement d’une indemnité d’occupation

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux et de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 7a de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

De plus, l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668, applicable en vertu du principe selon lequel les effets d’un contrat sont régis par la loi en vigueur lors de sa conclusion auquel aucune raison ne commande de déroger en l’espèce, dispose que 'Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.'

En l’espèce, il résulte des pièces communiquées qu’au contrat de bail liant les parties est insérée une clause résolutoire prévoyant que le contrat sera résilié immédiatement et de plein droit, deux mois auprès un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées ou en cas de non-versement du dépôt de garantie éventuellement prévu au contrat.

En outre, il est établi que par acte délivré le 28 juillet 2023, la Société d’aménagement de [Localité 1] Méditerranée Métropole a fait commandement à M. [S] [V] de payer la somme principale de 6 182, 32 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 25 juillet 2023, terme de juillet 2023 inclus.

Certes, en vertu de l’article 6 de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, et les caractéristiques du logement décent sont définies au décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, supposant, notamment, que le logement assure le clos et le couvert, qu’il soit protégé contre les infiltrations d’air, qu’il bénéficie d’équipements de chauffage en bon état de fonctionnement et qu’il assure une aération suffisante.

Cependant l’exception d’inexécution n’est admise que si un désordre rend les lieux non seulement indécents, mais inhabitables.

Ainsi, la délivrance d’un logement ne satisfaisant pas aux critères du logement décent n’a pour conséquence un défaut d’exigibilité de la totalité du loyer que dans l’hypothèse d’un état d’inhabitabilité totale des locaux.

En l’espèce, M. [S] [V] verse aux débats un procès-verbal de constat réalisé par maître [Y] [B], commissaire de justice, en date du 14 février 2024, duquel il ressort que s’agissant de l’état du logement, les montants de la porte d’entrée de l’appartement n°105 sont 'piqués et rongés par la rouille', que la fermeture de la porte est difficile en raison du gonflement et de la déformation du panneau, que dans la salle d’eau des traces de ruissellement sont présentes sur les murs et plafonds situés à gauche de la douche, que le revêtement couvrant la portion de mur/plafond est boursouflé, craquelé et présente des auréoles d’humidité, qu’une ancienne canalisation émerge du plafond, et que la porte de communication de la salle de bains semble avoir gonflé et s’avère difficile à fermer.

Or, au vu de cette pièce, il n’est pas établi que M. [S] [V] aurait été privé de la jouissance totale du bien.

N’est par conséquent pas démontrée l’existence d’une contestation sérieuse relative au manquement du bailleur à ses obligations, justifiant le rejet des demandes tendant à la résiliation du bail et à l’expulsion du locataire.

Il résulte du décompte de l’arriéré locatif produit par la Société d’aménagement de [Localité 1] Méditerranée Métropole, non remis en cause par M. [S] [V], que ce dernier ne s’est pas acquitté du montant visé au commandement dans les deux mois de sa délivrance. En conséquence, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à la date du 28 septembre 2023.

La cour confirmera la décision déférée en ce qu’elle a constaté la résiiation du bail, a déclaré M. [S] [V] occupant sans droit ni titre, a ordonné l’expulsion de ce dernier, et a dit que le sort des meuble éventuellement laissés dans les lieux était spécifiquement organisé aux articles R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, sauf à préciser que le bail est résilié au 28 septembre 2023.

Sur la demande de provision au titre de la dette locative

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il ressort du décompte versé aux débats par la Société d’aménagement de [Localité 1] Méditerranée Métropole qu’au 1er avril 2024 (terme d’avril 2024 inclus), M. [S] [V] était redevable d’une somme de 8 981, 32 euros au titre des loyers et indemnités mensuelles d’occupation.

Au vu de cet élément, à défaut de toute preuve de paiement non pris en compte de la part de M. [S] [V] et en l’absence de contestation du montant des sommes réclamées, c’est à juste titre que le premier juge a fixé l’arriéré locatif à la somme de 8 981, 32 euros au 1er avril 2024.

Du reste, si le preneur peut invoquer devant le juge des référés une exception d’inexécution, encore faut-il que la contestation qu’il oppose revête un caractère sérieux et repose sur des éléments suffisamment probants. Il ne peut refuser de payer le loyer en invoquant l’exception d’inexécution que lorsqu’il se heurte à une impossibilité totale d’utiliser les lieux.

Tel n’est pas le cas en l’espèce au vu des pièces produites par M. [S] [V], et notamment du procès-verbal de constat du 14 février 2024.

Dans ces conditions, la décision entreprise sera confirmée en ce qu’elle a condamné M. [S] [V] à verser à la Société d’aménagement de [Localité 1] Méditerranée Métropole une somme de 8 981, 32 euros à titre de provision à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 1er avril 2024 (terme d’avril 2024 inclus).

M. [S] [V] occupant le logement nonobstant la résiliation du bail, la décision sera également confiirmée en ce qu’elle l’a condamné au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au montant du loyer majoré de la provision sur charges qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié.

Sur la demande de délais formée par l’appelant

En application de l’article 24V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

De plus, selon l’article 24VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

En l’espèce, M. [S] [V] verse aux débats un avis de situation déclarative à l’impôt sur le revenu 2023, duquel il ressort qu’il a déclaré des revenus industriels et commerciaux nets à hauteur de 1 406 euros net au titre de l’année 2022.

Aucune pièce susceptible de justifier de sa situation financière actualisée n’est produite.

Du reste, il ressort du décompte locatif versé aux débats que depuis le mois de janvier 2022, aucun versement n’a été effectué par M. [S] [V].

De son côté, l’appelant ne verse aux débats aucune pièce susceptible de contredire les allégations de la bailleresse selon lesquelles il n’aurait fait aucun versement.

Dans ces conditions, c’est également à juste titre que le premier juge, relevant que M. [S] [V] n’avait pas repris le paiement intégral de ses loyers et charges et n’avait pas produit d’éléments sur sa situation financière et personnelle démontrant qu’il présentait des garanties suffisantes pour apurer l’arriéré locatif, a rejeté la demande de délais. La décision déférée sera confirmée sur ce point.

Sur la demande tendant à l’instauration d’une mesure d’expertise

Il ressort des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et démontrer que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec, la mesure devant être de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

De plus, si la partie demanderesse dispose d’ores et déjà de moyens de preuves suffisants pour conserver ou établir la preuve des faits litigieux, la mesure d’instruction demandée est dépourvue de toute utilité et doit être rejetée.

En l’espèce, M. [S] [V] verse aux débats un procès-verbal de constat réalisé par maître [Y] [B], commissaire de justice, en date du 14 février 2024.

Il est noté par le commissaire de justice dans ce constat que les montants de la porte d’entrée de l’appartement n°105 sont 'piqués et rongés par la rouille', et que la fermeture de la porte est difficile en raison du gonflement et de la déformation du panneau, que dans la salle d’eau des traces de ruissellement sont présentes sur les murs et plafonds situés à gauche de la douche, que le revêtement couvrant la portion de mur/plafond est boursouflé, craquelé et présente des auréoles d’humidité, qu’une ancienne canalisation émerge du plafond, et que la porte de communication de la salle de bains semble avoir gonflé et s’avère difficile à fermer.

Si au vu de ce procès-verbal de constat, l’état de la porte d’entrée du logement et de la porte de la salle d’eau apparaît dégradé, il n’est pas justifié que les constatations réalisées par le commissaire de justice ne seraient pas suffisantes pour apprécier l’état du logement donné en location, et le respect par le bailleur de son obligation de délivrance, et qu’une mesure d’expertise serait nécessaire.

De plus, la cour observe que M. [S] [V] qui invoque un manquement du bailleur à ses obligations, ne justifie pas avoir effectué le moindre règlement au titre du loyer depuis la signature du bail.

La cour observe également que les observations et photographies figurant dans le procès-verbal de constat ne témoignent d’aucune occupation des lieux par M. [S] [V] qui invoque un préjudice de jouissance.

Du reste, la bailleresse établit que par courrier du 6 janvier 2022, elle a proposé à M. [S] [V] de faire un point sur les problèmes techniques de son logement, le 12 janvier 2022.

Or, l’appelant ne conteste pas ne pas avoir permis à la bailleresse de le faire.

De même, il ressort du courrier de la Société d’aménagement de [Localité 1] Méditerranée métropole en date du 6 mai 2024 qu’à cette date la bailleresse a informé M. [S] [V] de son intention d’entreprendre des travaux de décence dans le logement qu’il occupait et lui a notifié un rendez-vous, le 28 mai, mais qu’il n’a pas honoré ce rendez-vous.

De même, M. [S] [V] ne conteste pas ne pas avoir honoré le second rendez-vous fixé au 25 juillet 2024, aux termes du second courrier de la bailleresse en date du 20 juin 2024.

Enfin, M. [S] [V] n’établit pas avoir sollicité de la part de sa bailleresse l’exécution de son obligation d’entretien et la remise en état de son logement, aucune pièce n’étant produite en ce sens.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, M. [S] [V] ne justifie pas d’un motif légitime pour voir ordonnée une mesure d’expertise.

La décision déférée sera par conséquent confirmée en ce qu’elle a rejeté cette demande.

Sur la demande aux fins de suspension du paiement du loyer

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux et de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

De plus, en application de l’article 7a de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

S’agissant du paiement du loyer, l’exception d’inexécution n’est admise que si un désordre rend les lieux non seulement indécents, mais inhabitables, et la délivrance d’un logement ne satisfaisant pas aux critères du logement décent n’a pour conséquence un défaut d’exigibilité de la totalité du loyer que dans l’hypothèse d’un état d’inhabitabilité totale des locaux.

Or, en l’espèce, dans la mesure où le seul procès-verbal de constat établi le 14 février 2024, versé aux débats par M. [S] [V], ne suffit pas à démontrer que le logement serait totalement inhabitable et qu’en conséquence, l’appelant serait fondé à solliciter la suspension du paiement du loyer, cette demande sera rejetée.

Sur la demande de provision formée par M. [S] [V] en réparation de son préjudice

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Dans la mesure où aucun élément ne témoigne d’une occupation des lieux par M. [S] [V], l’existence d’un préjudice de jouissance par lui subi du fait des désordres affectant son appartelent est sérieusement contestable.

Du reste, étant donné que le locataire ne démontre pas avoir honoré les rendez-vous que lui a proposés sa bailleresse dans ses courriers datés du 6 janvier 2022, du 6 mai 2024 et du 20 juin 2024 pour faire le point sur l’état de son logement, ni l’avoir informée de l’existence de désordres affectant cet appartement, l’existence d’un manquement de la part de la Société d’aménagement de [Localité 1] Méditerranée Métropole à ses obligations contractuelles est également sérieusement contestable.

Dans ces conditions, c’est à juste titre que le premier juge a rejeté la demande de provision formée par M. [S] [V].

La décision sera confirmée à ce titre.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

M. [S] [V] succombant, c’est également à juste titre que le premier juge l’a condamné au paiement d’une indemnité en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Succombant en son appel, il sera condamné aux dépens d’appel, ainsi qu’au versement d’une indemnité complémentaire de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme la décision déférée en l’ensemble de ses dispositions sauf à préciser que le bail conclu le 2 mars 2020 entre la Société foncière de rénovation, aux droits de laquelle intervient la Société d’aménagement de [Localité 1] Méditerranée Métropole, et M. [S] [V] est résilié de plein droit à la date du 28 septembre 2023, que ce dernier est occupant sans droit ni titre à compter de cette date et que l’indemnité mensuelle d’occupation est due à compter du 28 septembre 2023,

Y ajoutant,

Rejette la demande tendant à la suspension du paiement du loyer,

Condamne M. [S] [V] à verser à la Société d’aménagement de [Localité 1] Méditerranée Métropole une indemnité complémentaire de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [S] [V] aux dépens d’appel.

Le greffier La présidente