ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

2e chambre civile

ARRET DU 06 MARS 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/02900 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QILX

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du 21 NOVEMBRE 2023

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE BEZIERS

N° RG 23/00424

APPELANTE :

Madame [X] [E]

née le 10 Mai 1968 à [Localité 10]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Mathilde CHAHINIAN, avocat au barreau de MONTPELLIER

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 24/002904 du 21/05/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MONTPELLIER)

INTIMES :

Madame [G] [L]

née le 14 Octobre 1982 à [Localité 9] (28)

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée par M^e Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER

Monsieur [F] [R]

né le 13 Janvier 1975 à [Localité 8]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Ordonnance de clôture du 10 Décembre 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Décembre 2024,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Virginie HERMENT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

Madame Nelly CARLIER, Conseillère

M^me Virginie HERMENT, Conseillère

Greffier lors des débats : M. Salvatore SAMBITO

ARRET :

— Rendu par défaut ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour fixée au 13 février 2025 et prorogée au 06 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous privé en date du 11 janvier 2022, Mme [G] [L] a donné à bail à Mme [X] [E] et M. [F] [R] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer d’un montant de 700 euros par mois, outre une provision mensuelle sur charges de 15 euros.

Mme [G] [L] a fait délivrer à M. [F] [R] le 12 avril 2023 et à Mme [X] [E] le 17 avril 2023, un commandement de payer la somme totale de 4 195, 44 euros, visant la clause résolutoire figurant au contrat de location.

Par actes d’huissier en date du 3 juillet 2023, Mme [G] [L] a fait assigner en référé M. [F] [R] et Mme [X] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Béziers afin qu’il constate la résiliation du contrat de bail par mise en jeu de la clause résolutoire, qu’il ordonne en conséquence l’expulsion de Mme [X] [E], de M. [F] [R] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, et qu’il condamne Mme [X] [E] et M. [F] [R] au paiement à titre provisionnel de la somme de 4 040 euros, représentant les loyers et charges impayés à la date du commandement, au paiement à titre provisionnel des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir, ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer et des charges jusqu’à leur départ effectif des lieux, avec indexation, et au paiement de la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les frais et dépens.

Aux termes d’une ordonnance rendue le 21 novembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Béziers statuant en référé a :

— déclaré recevable l’action en référé,

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 janvier 2022 à effet au 12 janvier 2022 entre Mme [G] [L], d’une part, et M. [F] [R] et Mme [X] [E], d’autre part, concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 6], étaient réunies à la date du 13 juin 2023 à l’égard de M. [F] [R] et à la date du 18 juin 2023 à l’égard de Mme [X] [E],

— ordonné en conséquence, à M. [F] [R] et Mme [X] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de l’ordonnance,

— dit qu’à défaut pour M. [F] [R] et Mme [X] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [G] [L] pourrait, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneraient lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamné solidairement à titre provisionnel M. [F] [R] et Mme [X] [E] à payer à Mme [G] [L] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 13 juin 2023 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés,

— fixé cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi,

— condamné solidairement à titre provisionnel M. [F] [R] et Mme [X] [E] à verser à Mme [G] [L] la somme de 5 470,00 euros arrêtée au ler septembre 2023 (mensualité du mois de septembre 2023 incluse), et ce avec intérêts au taux légal de la signification de la décision,

— autorisé M. [F] [R] et Mme [X] [E] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 13 mensualités de 400 euros chacune et une 14ème mensualité qui solderait la dette en principal et intérêts,

— précisé que chaque mensualitée devrait intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de l’ordonnance,

— dit qu’en revanche, toute mensualité restée impayée sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifierait que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,

— débouté Mme [G] [L] du surplus de ses demandes,

— condamné in solidum M. [F] [R] et Mme [X] [E] à lui verser la somme de 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum M. [F] [R] et Mme [X] [E] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le cout du commandement de payer, de l’assignation ainsi que celui des mesures conservatoires nécessaires.

Par déclaration en date du 3 juin 2024, Mme [X] [E] a relevé appel de cette ordonnance en ce qu’elle l’ avait condamnée solidairement avec M. [F] [R] à titre provisionnel à payer à Mme [G] [L] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 13 juin 2023 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, avait fixé cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, l’avait condamnée solidairement avec M. [F] [R] à titre provisionnel à verser à Mme [G] [L] la somme de 5 470 euros arrêtée au ler septembre 2023 (mensualité du mois de septembre 2023 incluse), et ce avec intérêts au taux légal de la signification de la décision, l’avait condamnée in solidum avec M. [F] [R] à payer à Mme [G] [L] la somme de 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et l’avait condamnée in solidum avec M. [F] [R] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation ainsi que celui des mesures conservatoires nécessaires.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées le 26 septembre 2024, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, Mme [X] [E] demande à la cour de :

— juger l’appel recevable en la forme,

— infirmer l’ordonnance rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Béziers le 21 novembre 2023 en ce qu’il :

* l’a condamnée solidairement à titre provisionnel avec M. [F] [R] à payer à Mme [G] [L] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 13 juin 2023 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

* a fixé cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

* l’a condamnée solidairement à titre provisionnel avec M. [F] [R] à verser à Mme [G] [L] la somme de 5 470 euros arrêtée au 1er septembre 2023 (mensualité du mois de septembre incluse), et ce avec intérêts au taux légal de la signification de la décision ;

* l’a condamnée in solidum avec M. [F] [R] à verser à Mme [G] [L] la somme de 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

* l’a condamnée in solidum avec M. [F] [R] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation ainsi que celui des mesures conservatoires nécessaires ;

Et statuant à nouveau :

— juger que la solidarité de M. [F] [R] et elle s’est éteinte le 27 février 2023,

— condamner M. [F] [R] personnellement à titre provisionnel au paiement de l’indemnité d’occupation à compter du 13 juin 2023,

— condamner solidairement et à titre provisionnel M. [F] [R] et elle au paiement de la somme de 2 860 euros au titre de l’arriéré locatif et charges des mois de novembre à février 2024,

— condamner M. [F] [R] personnellement et à titre provisionnel au paiement du solde de l’arriéré locatif soit la somme de 2 790 euros,

En tout état de cause:

— rejeter toutes les demandes fins et prétentions contraires,

— condamner solidairement Mme [G] [L] et M. [F] [R] au paiement de la somme de 1 200 euros au bénéfice de maître Mathilde Chahinian en application de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique.

Elle expose que suite à une hospitalisation consécutive à un arrêt vasculaire cérébral, elle a été hospitalisée, s’est séparée de M. [F] [R], a adressé un congé à Mme [G] [L] puis a conclu un nouveau bail d’habitation selon acte sous seing privé en date du 4 août 2022. Elle précise que les sommes visées au commandement de payer délivré le 17 avril 2023 correspondent à des loyers impayés postérieurs à son départ des lieux.

Elle fait valoir qu’il est stipulé à la clause VI figurant au contrat de location qu’en cas de colocation, la solidarité d’un des colocataires prend fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail et qu’à défaut, la solidarité du colocataire sortant s’éteint au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé, de sorte que le juge des contentieux de la protection aurait du cantonner la période de solidarité entre les colocataires à une période de six mois.

Elle soutient que si M. [F] [R] et elle ont reconnu devant le juge des contentieux de la protection l’existence et le quantum de la dette locative, elle a contesté le caractère solidaire de celle-ci, et qu’en tout état de cause, la reconnaissance par M. [F] [R] et elle du quantm de la dette ne saurait emporter un quelconque aveu de solidarité, qui ne se présume pas conformément aux dispositions de l’article 1310 du code civil et qui a toujours été par elle contesté. Elle explique également que Mme [G] [L] fait une interprétation erronée de la clause de solidarité en ce qu’elle estime que la limitation de la durée de solidarité ne s’applique que lorsque la double condition relative à la délivrance du congé et à l’inscription d’un nouveau colocataire au bail est remplie.

Elle soutient qu’en effet, lorsqu’un nouveau locataire figure au bail au jour de la date d’effet du congé, aucune solidarité ne s’applique et que si la double condition n’est pas remplie, la solidarité entre colocataires perdure sur une période de six mois à compter de son départ.

Elle précise qu’en l’espèce, elle a définitivement quitté les lieux le 27 août 2022 et que dans ces circonstances, et conformément aux stipulations contractuelle, elle était solidairement tenue au paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’au 27 février 2023.

Elle ajoute qu’elle justifie du nouveau contrat de bail signé le 4 août 2022, ainsi que de l’assurance habitation contractée pour ce logement. Elle explique que ses problèmes de santé ont entraîné des conséquences dans sa gestion administrative, raison pour laquelle elle n’est pas en mesure de produire le congé qui a été dûment réceptionné par la partie adverse, mais précise qu’elle a effectué des paiements jusqu’au mois d’octobre 2022 pour aider M. [F] [R]. Elle souligne que ce dernier a reconnu cet état de fait et a rédigé une reconnaissance de dette.

Elle en déduit que la solidarité entre les colocataire s’est éteinte le 27 février 2023, de sorte que le quantum de l’arriéré locatif, charges et indemnité d’occupation auquel elle est solidairement tenue ne saurait excéder la somme de 2 860 euros, lequel correspond au paiement des loyers et charges dus pour les mois de novembre 2022 à février 2023.

Enfin, elle précise qu’elle demande que soit mise à la charge de Mme [G] [L] une somme de 1 200 euros au bénéfice de maître Mathilde Chahinian en application de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique, qui renonce dans ce cas au bénéfice de l’aide juridictionnelle.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 23 octobre 2024, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, Mme [G] [L] demande à la cour de :

— débouter Mme [X] [E] de toutes ses demandes,

— confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance de référé rendue le 21 novembre 2023,

— condamner Mme [X] [E] au paiement de la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Elle fait valoir que Mme [X] [E] a reconnu le principe et le montant de la dette de 5 470 euros, qu’il s’agit d’un aveu judiciaire et que le fait qu’elle indique avoir quitté les lieux n’enlève rien à la réalité de son aveu judiciaire.

Elle ajoute que la reconnaissance de dette produite par Mme [X] [E] tend à démontrer que cette dernière a réglé les loyers postérieurs à son départ, et qu’elle reconnaît donc que ces loyers étaient dus. Elle soutient que Mme [X] [E] ne peut donc plus revenir dessus ainsi que le prévoit l’article 1383-2 du code civil, et ce d’autant qu’il ne s’agit pas de présomption de solidarité mais d’une solidarité conventionnelle prévue au bail.

Du reste, elle indique qu’en application de la clause figurant au contrat, la solidarité d’un des colocataires et de la personne qui s’est portée caution pour elle prennent effet à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. Elle précise que toutefois, en l’espèce, il n’est pas justifié d’un congé régulièrement délivré, ni d’un nouveau colocataire ayant figuré au bail.

Au surplus, elle relève que Mme [X] [E] ne justifie pas de la prise de possession de son nouveau logement, qu’il est étonnant qu’elle lui ait réglé les loyers des mois d’août, septembre et octobre 2022 si elle a réellement quitté les lieux le 27 août, que l’attestation d’assurance datée du 11 septembre 2024 fait état d’une prise d’effet au 7 septembre 2022 et que des voisins témoignent de ce qu’elle vivait encore dans les lieux.

Elle en déduit que faute pour Mme [X] [E] d’apporter la preuve de son congé, la juridiction ne peu faire courir le délai de six mois et que l’appelante ne peut se prévaloir d’une limitation de son engagement alors que les lieux n’ont été libérés qu’en mai 2024.

M. [F] [R] n’a pas constitué avocat.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

De plus, aux termes de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, selon l’article 8-1 VI de la loi du 6 juillet 1989, la solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé.

Ces dispositions sont reprises au contrat de location signé par les parties le 11 janvier 2022 qui prévoit, à la clause de solidarité, qu’ 'En cas de colocation, c’est à dire de la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, les locataires sont tenus conjointement, solidairement et indivisément à l’égard du bailleur au paiement des loyers, charges et accessoires dus en application du présent bail. La solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, la solidarité du colocataire sortant s’éteint au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé.'

Certes, selon les dispositions de l’article 1383-2 du code civil, l’aveu judiciaire, qui est la déclaration que fait en justice la partie ou son représentant spécialement mandaté, fait foi contre son auteur.

Toutefois, en l’espèce, s’il ressort de la motivation de la décision rendue par le premier juge que Mme [X] [E] n’a pas contesté le principe ni le montant de la dette, il en résulte également qu’elle a fait valoir qu’elle avait quitté les lieux et qu’elle n’était donc pas tenue solidairement avec M. [F] [R] au paiement de l’arriéré locatif.

Il n’est par conséquent justifié d’aucun aveu judiciaire de la part de l’appelante, aux termes duquel elle serait tenue solidairement avec M. [F] [R] de l’intégralité de l’arriéré locatif.

De plus, il résulte de l’article 8-1 VI de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que de la clause de solidarité figurant au bail conclu entre les parties que la limitation dans le temps de la solidarité suppose un congé régulier et que la solidarité s’éteint à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet de ce congé, lorsqu’aucun nouveau colocataire ne figure au bail.

Or, en l’espèce, Mme [X] [E] ne justifie pas d’un congé régulier donné à la bailleresse, aucun écrit en ce sens n’étant produit.

Dès lors, c’est à bon droit que le premier juge a condamné Mme [X] [E] solidairement avec M. [F] [R] au paiement d’une provision au titre des loyers et charges dus jusqu’à la résiliation du bail, soit jusqu’au 18 juin 2023.

S’agissant de la période postérieure, l’octroi au bailleur d’une indemnité d’occupation est fondé sur la faute du locataire ou de l’occupant qui, sans droit ni titre, se maintient dans les lieux et porte ainsi préjudice au bailleur.

Cette indemnité représente non seulement la contrepartie de la jouissance des locaux dont le bail a pris fin, mais également la compensation du préjudice résultant pour le bailleur du fait qu’il est privé de la libre disposition des lieux.

En l’espèce, la cour observe que Mme [X] [E] justifie que le 4 août 2022, elle a signé un bail prenant effet au 27 août 2022, portant sur un logement situé au [Localité 7], et qu’elle établit avoir souscrit un contrat d’assurance habitation et un contrat d’assurance télétravail relatifs à ce logement situé [Adresse 1] au [Localité 7], à effet au 7 septembre 2022.

En outre, Mme [G] [L] verse aux débats une attestation de Mme [U] [D] qui indique avoir vu régulièrement Mme [X] [E] au [Adresse 2] à [Localité 6], jusqu’au deuxième semestre 2023, et confirme que celle-ci vivait dans les lieux, puisqu’elle voyait sa voiture qui était garée chaque nuit et qu’elle la croisait régulièrement. Elle produit également une attestation de M. [N] [Z] qui explique que Mme [X] [E] a vécu dans les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 6] jusqu’aux alentours du mois de juin 2023, et qu’à cette période, cette dernière lui a signalé son départ pour [Localité 3].

Au surplus, il est constant que l’assignation en référé devant le juge des contentieux de la protection a été délivrée à Mme [X] [E], le 3 juillet 2023, à la requête de Mme [G] [L], à son adresse sise [Adresse 1] au [Localité 7], et qu’à l’audience qui s’est tenue le 26 septembre 2023, Mme [X] [E] a déclaré qu’elle ne vivait plus dans les lieux.

Au vu de ces éléments tendant à démontrer que Mme [X] [E] a quitté les lieux sis [Adresse 2] à [Localité 6] au mois de juin 2023, la demande tendant à la condamnation de cette dernière au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation se heurte à une contestation sérieuse, relative à l’occupation des lieux par l’appelante.

Dans ces conditions, au vu de l’existence d’une contestation sérieuse, relative à l’occupation fautive par l’appelante des lieux postérieurement à la résiliation du bail, s’opposant à sa condamnation au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation, la décision déférée sera réformée en ce qu’elle a condamnée l’appelante, solidairement avec M. [F] [R], au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 18 juin 2023.

Statuant à nouveau, la cour condamnera Mme [X] [E], à titre provisionnel, solidairement avec M. [F] [R], au paiement de la somme de 4 040 euros, au titre de l’arriéré des loyers et charges incluant le terme de juin 2023, au vu du décompte établi par la SCP Philippe Lautier – Thibaut Sylvestre au 9 août 2023, et la cour dira n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation de Mme [X] [E] au paiement, à titre provisionnel, solidairement avec M. [F] [R], d’une indemnité mensuelle d’occupation postérieurement au 18 juin 2023.

Mme [X] [E] et M. [F] [R] succombant, c’est à juste titre que le premier juge les a condamnés in solidum aux dépens, ainsi qu’au paiement d’une indemnité en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il ne paraît pas inéquitable de condamner Mme [X] [E] aux dépens d’appel et de laisser à la charge de chacune des parties les frais par elles engagés en marge des dépens, en cause d’appel.

Mme [X] [E] et Mme [G] [L] seront donc déboutées de leur demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Réforme la décision déférée en ce qu’elle a condamné solidairement à titre provisionnel M. [F] [R] et Mme [X] [E] à payer à Mme [G] [L] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 13 juin 2023 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés et a condamné solidairement à titre provisionnel M. [F] [R] et Mme [X] [E] à verser à Mme [G] [L] la somme de 5 470 euros arrêtée au ler septembre 2023 (mensualité du mois de septembre 2023 incluse), et ce avec intérêts au taux légal de la signification de la décision,

La confirme pour le surplus,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne solidairement à titre provisionnel M. [F] [R] et Mme [X] [E] à verser à Mme [G] [L] la somme de 4 040 euros au titre de l’arriéré locatif incluant le terme de juin 2023,

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande relative à la condamnation à titre provisionnel de Mme [X] [E] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 18 juin 2023,

Déboute Mme [X] [E] et Mme [G] [L] de leur demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Condamne Mme [X] [E] aux dépens d’appel.

Le greffier La présidente