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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 13 NOVEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 21/03489 – N° Portalis DBVK-V-B7F-PATR

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 10 MAI 2021

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 12]

N° RG 17/02324

APPELANT :

Monsieur [N] [P]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représenté par M^e Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué sur l’audience par M^e Jean-Philippe DOMMEE, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMES :

Monsieur [M] [R]

né le 06 Février 1978 à [Localité 13]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 6]

et

Madame [W] [V] épouse [R]

née le 25 Mai 1978 à [Localité 11]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentés par M^e Raymond ESCALE de la SCP VIAL-PECH DE LACLAUSE-ESCALE- KNOEPFFLER-HUOT-PIRET-

JOUBES, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES substitué sur l’audience par M^e Olivier BOURGANCIER, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES

Monsieur [L] [B]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par M^e Gilles SANCHEZ, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES

S.A. MAAF ASSURANCES immatriculée sous le numéro 542 073 580 du registre du commerce et des sociétés de NIORT, agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

[Adresse 8]

[Localité 7]

Représentée par M^e Frédéric SIMON de la SCP SIMON FREDERIC, avocat au barreau de BEZIERS substitué sur l’audience par M^e Christine AUCHE HEDOU, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 19 Août 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 septembre 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

M^me Emmanuelle WATTRAINT, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Sabine MICHEL

ARRET :

— contradictoire,

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par M^me Sabine MICHEL, Greffière.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 2 décembre 2013, monsieur [M] [R] et madame [W] [V] épouse [R] ont acquis auprès de madame [X] [T] épouse [P] un immeuble à usage d’habitation sise à [Localité 9] sur la commune de [Localité 10] moyennant le prix de 150 000 euros.

Se plaignant de désordres consistant en des infiltrations par le grenier, le garage et les velux, les époux [R] ont, par actes des 7 et 11 mai 2015, assigné monsieur [N] [P], fils de la venderesse depuis décédée et monsieur [L] [B], exerçant sous l’enseigne [Localité 10] Construction, ayant posé les velux, devant le juge des référés aux fins d’expertise judiciaire.

Par ordonnance du 8 juillet 2015, il a été fait droit à cette demande.

L’expert a déposé son rapport le 3 avril 2017.

Sur assignation des époux [R], par jugement du 10 mai 2021, le tribunal judiciaire de Perpignan a notamment :

— condamné monsieur [N] [P] à payer à monsieur [M] [R] et madame [W] [O] épouse [R] les sommes de :

«  16 409,27 euros au titre des travaux de réparation de la toiture et des velux ;

«  5 000 euros au titre de leur préjudice de jouissance ;

«  390,73 euros au titre de leurs frais de déplacement ;

— dit que monsieur [L] [B] et la société MAAF Assurances seront tenus in solidum avec monsieur [N] [P] de la condamnation mentionnée au précédent chef de dispositif à hauteur de 1 837 euros pour les travaux de réparation de la toiture et des velux, 1 000 euros pour l’indemnisation du préjudice de jouissance et 390,73 euros pour les frais de déplacement ;

— condamné in solidum monsieur [N] [P], monsieur [L] [B] et la société MAAF Assurances aux dépens de l’instance, en ce compris les frais des procédures de référé enregistrées au répertoire général du tribunal de grande instance de Perpignan sous les numéros 15/415, 15/815, 16/146 et 16/468 ainsi que de l’expertise judiciaire ayant donné lieu à dépôt de son rapport par Monsieur [Z] le 3 avril 2017, avec distraction au profit de la SCP Vial Pech de Laclause Escale Knoepffler Avocat;

— condamné in solidum monsieur [N] [P], monsieur [L] [B] et la société MAAF Assurances à verser une somme de 3 000 euros à monsieur [M] [R] et madame [W] [O] épouse [R] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration au greffe du 31 mai 2021, monsieur [N] [P] a régulièrement interjeté appel de ce jugement.

Par ses conclusions enregistrées au greffe le 24 janvier 2022, il demande à la cour d’appel de réformer le jugement entrepris et de débouter les époux [R] de toutes leurs demandes.Subsidiairement, il demande à la cour de :

— fixer le coût des travaux à :

«  2 146,10 euros pour les fuites du garage/grenier,

«  2 521,20 euros pour les fuites sur le velux,

— condamner Monsieur [B] et son assureur MAAF à le relever et garantir des désordres affectant les fuites du vélux ;

— rejeter tout préjudice de jouissance.

En toute hypothèse, il sollicite de voir condamner les époux [R] aux dépens, en ce compris les frais d’expertise, et à lui verser la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par leurs conclusions enregistrées au greffe le 21 décembre 2021, les époux [R] demandent à la cour d’appel de confirmer le jugement entrepris et, y ajoutant, de condamner Monsieur [N] [P] à leur verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation de leur préjudice moral. Ils demandent en outre de voir condamner solidairement monsieur [N] [P], monsieur [L] [B] et la MAAF aux entiers dépens en ce compris les frais de référés et d’expertise, dont distraction au profit de la SCP Vial Pech de Laclause Escale Knoepffler, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile et à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Par ses conclusions enregistrées au greffe le 16 décembre 2021, monsieur [L] [B] demande à la cour d’appel de réformer la décision entreprise sauf en ce qu’elle a retenu que la garantie de la société MAAF lui était acquise et de condamner les époux [R] ou toute partie succombante aux dépens et à lui payer une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ses conclusions enregistrées au greffe le 23 décembre 2021, la SA MAAF Assurances demande à la cour d’appel de réformer la décision dont appel et de débouter toute partie de ses demandes à son encontre. Subsidiairement, elle demande de voir limiter sa condamnation à :

«  1 837 euros le coût des travaux de reprise ;

«  1/9e du préjudice de jouissance, soit 555 euros ;

«  1/9e des frais de déplacement, soit 43,41 euros ;

«  1/9e des dépens ;

«  1/9e des condamnations au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle sollicite en outre la condamnation solidaire des époux [R] et toute partie succombante aux dépens et à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La clôture a été prononcée par ordonnance en date du 19 août 2025.

Pour un plus ample exposé des faits et prétentions des parties, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties et à la décision déférée.

MOTIFS

Sur les infiltrations dans le grenier et le garage

Le tribunal, relevant que, selon l’expert, les infiltrations dans le grenier rendaient cette pièce impropre à sa destination, a estimé qu’il était présumé que les vendeurs avaient indiqué faussement aux époux [R] que le phénomène d’infiltrations dans le grenier et le garage avait cessé suite à des travaux de réparation de la toiture alors que ces travaux n’avaient jamais été effectués, de sorte que les traces d’infiltrations passées ne pouvaient rendre apparent aux yeux des acquéreurs le vice dissimulé par les vendeurs. Il a par conséquent jugé que les vendeurs avaient engagé leur responsabilité sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil.

Les infiltrations, constatées par l’expert judiciaire, ne sont contestées ni dans leur réalité, ni dans leur étendue, ni encore dans leur cause, qui réside selon l’expert judiciaire dans la défectuosité du solin à la liaison de la toiture et du mur en héberge de la bâtisse voisine.

Il résulte des éléments du dossier, et notamment des traces sur les poutres et au niveau des lames bois du parquet et de la sous-face de la toiture et de la demande d’intervention en recherche de fuite faite à monsieur [B] en 2013 juste avant la vente, que les consorts [P] avaient connaissance de l’existence desdites infiltrations.

Lors de la visite des lieux par les époux [R], les traces d’infiltrations étaient parfaitement visibles, ainsi que l’inscription sur une poutre à la craie du mot 'fuite’ avec une flèche.

Les époux [R], qui ne contestent pas avoir vu ces traces et cette inscription, font valoir qu’ils auraient été trompés par les vendeurs, lesquels leur auraient affirmé que les infiltrations auraient cessé suite à des travaux de réparation.

Si monsieur [L] [B] a pu affirmer avoir été consulté pour une recherche de fuites en 2013 alors qu’aucun travaux n’ont par la suite été réalisés, l’expert judiciaire ayant relevé l’absence de travaux récents sur la toiture et la grande ancienneté du solin en mortier à l’origine des infiltrations litigieuses, et si la belle fille de monsieur [K] [P] a pu affirmer lors des opérations d’expertise que son beau-père lui avait indiqué que des réparations avaient été réalisées dans le grenier, pour autant aucun élément du dossier ne laisse apparaître que les vendeurs auraient affirmé lors de la vente que des travaux de réparation auraient été réalisés.

Dans ces conditions, les époux [R] n’apportent pas la preuve de la dissimulation des vices, dans un contexte où, à la vue des traces de fuite et de l’inscription 'fuite’ à la craie sur une poutre du grenier, le devoir de se renseigner aurait dû leur commander de solliciter l’ensemble des factures relatives aux travaux en toiture et de s’entourer, en cas de doute et le cas échéant, de l’avis d’un professionnel de la construction.

Par conséquent, le jugement déféré sera infirmé et les époux [R] seront déboutés de leurs demandes dirigées contre monsieur [N] [P].

Sur les infiltrations par les vélux

Le tribunal, au vu des pièces produites par les demandeurs (video et photographies), a estimé que l’existence d’infiltrations au niveau de plusieurs vélux était démontrée et que ce désordre rendait la pièce qu’il affecte impropre à sa destination, le propre d’une fenêtre étant de permettre à la pièce qu’elle clôt d’être hors d’eau. Il a retenu que les vendeurs étaient présumés être informés de l’existence des fuites avant la vente litigieuse, puisqu’ils avaient demandé l’intervention de monsieur [A] pour réparer les fuites, et que leur responsabilité était engagée sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil. Il a également retenu que monsieur [L] [B] avait engagé sa responsabilité décennale, l’expert imputant ces infiltrations à hauteur de 20 % au manque d’étanchéité des costières des velux, installés en 2008 par un sous-traitant de monsieur [L] [B].

L’expert judiciaire n’a pas constaté d’infiltrations au droit des vélux, précisant que des essais d’arrosage ne peuvent être réalisés du fait de la toile goudronnée qui recouvre désormais la toiture. Il a précisé qu’en tout état de cause ces infiltrations, telles qu’elles ressortent des pièces versées aux débats par les époux [R] (pièce 6 des époux [R]), et notamment de la video qui montre que l’eau goutte à un angle du vélux, ne peuvent être que minimes et occasionnelles, aucun désordre consécutif n’ayant été constaté ni sur le parquet bois des chambres ni sur les meubles.

Dans ces conditions, la réalité des désordres n’est pas démontrée, de simples photographies et video réalisées de manière non contradictoire, sans certitude de lieu et de date, ne pouvant se substituer aux constatations d’un expert judiciaire, pas plus que les constatations d’un expert amiable (pièces 5 et 6 des époux [R]).

Par ailleurs, et à titre surabondant, aucun élément du dossier ne laisse apparaître que ces désordres, à les supposer établis, auraient été cachés aux acquéreurs au moment de la vente, l’expert n’ayant notamment pas constaté la réalisation de travaux récents exécutés pour camoufler les infiltrations avant la vente, et qu’ils seraient, de par leur ampleur, susceptibles d’engager la responsabilité décennale de l’entreprise étant intervenue, l’expert affirmant tout au contraire que les infiltrations décrites ne peuvent qu’être minimes et occasionnelles.

Dans ces conditions, le jugement sera infirmé et les époux [R] seront déboutés de leurs demandes dirigées contre monsieur [N] [P], contre monsieur [L] [B] et par voie de conséquence contre l’assureur de ce dernier, la SA MAAF assurances.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Eu égard à l’issue du litige, le jugement sera infirmé.

Les époux [R], qui succombent, seront déboutés de leur demande en application de l’article 700 du code de procédure civile et condamnés aux dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, et à payer à monsieur [N] [P] la somme de 2 500 euros, à monsieur [L] [B] la somme de 2 500 euros et à la MAAF Assurances la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 10 mai 2021 par le tribunal judiciaire de Perpignan ;

Statuant de nouveau,

Déboute monsieur [M] [R] et madame [W] [V] épouse [R] de leurs demandes ;

Condamne monsieur [M] [R] et madame [W] [V] épouse [R] à payer à monsieur [N] [P] la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne monsieur [M] [R] et madame [W] [V] épouse [R] à payer à monsieur [L] [B] la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne monsieur [M] [R] et madame [W] [V] épouse [R] à payer à la MAAF Assurances la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne monsieur [M] [R] et madame [W] [V] épouse [R] aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Le greffier, Le président,