Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 09 JUILLET 2025

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/19454 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CEUKJ

Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Septembre 2021 -Juridiction de proximité d'[Localité 11]-[Localité 10] – RG n° 21/00711

APPELANTE

Madame [Y] [R]

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentée par M^e Jacques COLLAY, avocat au barreau de l’ESSONNE

INTIME

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 3] représenté par son syndic, la société ABP, SAS immatriculée au RCS d'[Localité 11] sous le numéro 331 862 508

C/O Société ABP

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représenté par M^e Eva CHOURAQUI de la SELEURL EVA CHOURAQUI AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : X1

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 Mai 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Monsieur Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Madame Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

Madame [R] est propriétaire des lots n° 11 et 202 (un appartement et un emplacement de parking) de l’état descriptif de division de l’immeuble régi par le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dénommé résidence [9], située [Adresse 2] & [Adresse 1] à [Localité 8].

Par acte du 16 octobre 2020 le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] & [Adresse 1] à [Localité 8] a assigné Mme [R] aux fins d’obtenir sa condamnation, sous le bénéfice de l’exécution provisoire et au terme de ses dernières prétentions, à lui payer les sommes de :

—  3.411,93 € au titre de l’arriéré des charges de copropriété arrêté au 1er trimestre 2021 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,

—  184 € au titre des frais nécessaires,

—  3.000 € de dommages-intérêts,

—  1.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Mme [R] a demandé au tribunal, au visa des articles L 722-2 et suivants du code de la consommation, de constater qu’elle fait l’objet d’une procédure de surendettement, de sorte que le syndicat des copropriétaires ne peut solliciter la fixation de sa créance. Elle a demandé au tribunal de fixer sa dette à la somme de 2.582,54 €. Subsidiairement, elle a sollicité les plus larges délais pour s’acquitter de sa dette. Elle s’est opposée à la demande de dommages-intérêts du syndicat.

Par jugement du 13 septembre 2021 le tribunal judiciaire d’Evry a :

— condamné Mme [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] & [Adresse 1] à [Localité 8] la somme de 2.057,82 € au titre de l’arriéré de charges arrêté au 1er trimestre 2021 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation,

— condamné Mme [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] & [Adresse 1] à [Localité 8] la somme de 24 € au titre des frais nécessaires de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation,

— condamné Mme [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] & [Adresse 1] à [Localité 8] la somme de 200 € à titre de dommages et intérêts,

— accordé à Mme [R] un délai de 24 mois à compter-de-la signification de la présente décision pour se libérer de ladite dette par paiements mensuels de 90 € le 5 de chaque mois, la dernière mensualité devant solder la dette et le non-paiement d’une seule mensualité à bonne date rendant la créance intégralement exigible de plein droit huit jours après mise en demeure délivrée par le créancier et restée infructueuse,

— rappelé qu’en vertu des textes sus-visés, pendant le délai accordé ci-dessus, tant que l’échéancier est respecté, et nonobstant toute stipulation contraire qui est réputée non écrite, le délai de grâce suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues,

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] & [Adresse 1] à [Localité 8] pour le surplus,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit,

— condamné Mme [R] aux dépens, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] & [Adresse 1] à [Localité 8] la somme de 300 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [R] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 9 novembre 2021.

La procédure devant la cour a été clôturée le 4 décembre 2024.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 3 août 2022 par lesquelles Mme [R], appelante, invite la cour à :

à titre principal,

— infirmer le jugement en ce qu’il l’a condamné à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de :

2.057, 82 € au titre de l’arriéré de charges 1er trimestre 2021 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation,

24 € au titre des frais nécessaires de recouvrement avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation,

200 € à titre de dommages et intérêts,

— constater qu’elle fait actuellement l’objet d’une procédure de surendettement,

— constater dans ces conditions qu’il convient d’exécuter le jugement du tribunal de proximité de Juvisy sur Orge du 2 juin 2022,

à titre subsidiaire,

— confirmer le jugement en ce qu’il lui a accordé un délai de 24 mois à compter de- la

signification du jugement pour se libérer de sa dette par paiements mensuels de 90 € le 5 de chaque mois,

en tout état de cause,

— infirmer le jugement en ce qu’il l’a condamné aux dépens, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 300 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à lui payer la somme de 1.500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions en date du 21 février 2022 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8], représenté par son syndic la société par actions simplifiée ABP, intimé, demande à la cour, au visa des articles 10, 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 35 et 55 du décret du 17 mars 1967, 1231-6 et 1240 du code civil, de :

— débouter Mme [R] de l’ensemble de ses demandes, fin et conclusions,

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions avec actualisation de la condamnation au titre des charges de copropriété au 1er trimestre 2022, soit la somme de 3.083,49 €

y ajoutant,

— condamner Mme [R] aux dépens d’appel, ainsi qu’à lui payer la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Sur la procédure de surendettement

Il ressort des dispositions des articles L 722-2 et suivants du code de la consommation que, sauf pour les dettes alimentaires, la recevabilité de la demande de procédure de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur, et ce jusqu’à l’approbation du plan de redressement, l’imposition de mesures de traitement de la situation ou le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

Mme [R] a déposé un dossier de surendettement aux fins d’ouverture d’une procédure de traitement de sa situation de surendettement qui a été déclaré recevable par la commission de surendettement des particuliers de l’Essonne le 11 novembre 2020.

Dans le cadre de cette procédure, le syndicat des copropriétaires a déclaré sa créance à hauteur de 4.280 € arrêté au 1er octobre 2020 (appel provisionnel du 4ème trimestre 2020).

La commission de surendettement a notifié le 31 mars 2021 ses 'mesures imposées’à Mme [R], que cette dernière a contesté le 26 avril 2021.

C’est dans ces conditions que par jugement du 2 juin 2022 le tribunal de proximité de Juvisy sur Orge a, notamment :

— dit recevable en la forme le recours formé par Mme [R] née [J],

— arrêté le passif à la somme de 166.646,99 € ,

— prononcé au profit de Mme [R] née [J] un rééchelonnement de l’ensemble des créances, sur un délai de 124 mois, pour la dette immobilière et de 49 mois pour les autres créances, selon le tableau annexé au présent jugement,

— rappelé que la capacité de remboursement des débiteurs est de 1.350,25 € et que la part des ressources nécessaire à leurs dépenses courantes s’élève à 2.229,92 €,

— dit que la débitrice devra s’acquitter du paiement des dettes selon les modalités précisées dans le tableau annexé au présent jugement, et ce, avant le 20 de chaque mois, pour la première fois le 20 août 2022,

— dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité, passé un délai de 15 jours sans régularisation, à compter de l’envoi par le créancier concerné d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, ce créancier pourra reprendre les poursuites en vue du recouvrement de la totalité de sa créance, et le plan sera caduc en ce qui le concerne,

— rappelé que le présent jugement s’impose tant aux créanciers qu’aux débiteurs et que toutes autres modalités de recouvrement tant forcées qu’amiables sont suspendues pendant la durée du plan,

— interdit, pendant cette durée, aux débiteurs, d’accomplir tous actes qui aggraveraient son insolvabilité, en particulier de contracter un autre emprunt,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Selon le tableau annexé au jugement, le montant de la dette de Mme [R] envers le syndicat des copropriétaires a été fixé à la somme de 3.957 €.

Néanmoins, la suspension ou l’interdiction des procédures d’exécution n’empêche pas le créancier d’obtenir un titre exécutoire. Le seul effet de la suspension des procédures d’exécution est que le créancier ne pourra pas utiliser ce titre jusqu’au terme de la procédure de surendettement. Par ailleurs celle ci ne s’applique pas aux dettes postérieures, et donc aux charges postérieures au 4ème trimestre 2020.

Le premier juge a donc valablement prononcé des condamnations pécuniaires et n’encourt donc pas l’infirmation sur ce point.

Sur la demande du syndicat en paiement des charges

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, 'les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5…'.

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans les deux mois de sa notification l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;

A l’appui de sa demande le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Mme [R]

— les procès verbaux des assemblées générales des :

5 juin 2018 approuvant les compte de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2017

27 juin 2019 approuvant les compte de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2018,

12 octobre 2020 approuvant les compte de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2019,

21 mai 2021 approuvant les compte de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2020 et votant les budgets prévisionnels 2021 et 2022,

— les certificats de non recours de ces assemblées,

— les appels de fonds du 3ème trimestre 2018 au 1er trimestre 2022,

— la répartition des charges et travaux 2017, 2018, 2019, 2020,

— le d’compte des sommes dues,

— les justificatifs des frais,

— le contrat de syndic.

En première instance la demande du syndicat portait sur l’arriéré des charges de la période courant du 5 juin 2018 (répartition des charges 2017 et 3ème trimestre 2018) au 7 janvier 2021 appel 1er trimestre 2021 et appel procédure Engie du 1er janvier 2021 et règlement de Mme [R] du 7janvier 2021 de 496,84 €).

Le syndicat actualise sa demande en cause d’appel jusqu’au 1er trimestre 2022 et porte le montant de créance à la somme de 3.083,94 €.

Il résulte de l’édition du [Localité 12] Livre du 5 juin 2018 au 21 février 2022 (pièce syndicat n° 8) que le solde du compte de Mme [R] était débiteur d’une somme de 5.942,80 € à la date du 21 février 2022, incluant les 2 appels de fonds du 1er trimestre 2021 (appel provisionnel de fonds, appel de cotisation fonds travaux). Les règlements de Mme [R] sont mentionnés au crédit de ce décompte, de même que les remboursements des appels travaux (0,29 € et 22,65 €)),

De cette somme de 5.942,80 € doivent être déduits les postes correspondant aux frais de mise en demeure, de syndic, de signification de jugement qui relèvent des dépens et des honoraires de l’avocat qui relèvent de l’application de l’article 700 du code de procédure civile. Il sera statué plus loin sur les frais de recouvrement, les dépens et l’application de l’article 700.

Ces frais à déduire s’élèvent à 24 +160 + 857,27 + 73,04 +1.905 = 3.019,31 €.

La créance de charges proprement dite s’élève à 5.942,80 – 3.019,31 = 2.923,49 €.

Il a été vu que les comptes et les budgets prévisionnels de la période considéré ont été approuvés par des assemblées générales n’ayant fait l’objet d’aucun recours, que les régularisation des charges et travaux de 2017 à 2018 sont produites, de même que les appels de fonds.

Le syndicat justifie par conséquent de sa créance à hauteur de 2.923,49 €.

Le jugement doit être réformé en ce qu’il a condamné Mme [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] & [Adresse 1] à [Localité 8] la somme de 2.057,82 € au titre de l’arriéré de charges arrêté au 1er trimestre 2021 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation.

Mme [R] doit être condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] & [Adresse 1] à [Localité 8] la somme de 2.923,49 € au titre de l’arriéré des charges de la période courant du 5 juin 2018 au 1er janvier 2022 (appel 1er trimestre 2022 et appel cotisation fonds travaux du 1er janvier 2022 inclus), suivant décompte arrêté au 21 février 2022, avec intérêts au taux légal à compter de l’arrêt.

Sur la demande du syndicat au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Seuls constituent des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité les frais de la mise en demeure du 12 décembre 2018 (pièce syndicat n° 3).

Les frais de signification du jugement (73,04 €) font partie des dépens sur lesquels il sera statué plus loin. Les honoraires de l’avocat du syndicat (857,27 € et 1.905 €) relèvent des frais irrépétibles sur lesquels il sera également statué plus loin.

Les frais du syndic ABP pour la constitution du dossier font partie des diligences de base du syndic dans le recouvrement des charges de copropriété qui restent à la charge de ce dernier, sauf à justifier de diligences exceptionnelles, ce qui n’est pas le cas ici, et ce, malgré le contrat de syndic qui n’est pas opposable à Mme [R].

Le jugement doit être confirmé en ce qu’il a condamné Mme [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] & [Adresse 1] à [Localité 8] la somme de 24 € au titre des frais nécessaires de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation.

Sur la demande en dommages et intérêts du syndicat

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le jugement du tribunal de proximité de Juvisy sur Orge du 2 juin 2022 (pièce [R] n° 20) a caractérisé la bonne foi de Mme [R]. Malgré ses difficultés financières indéniables, elle a fait des efforts pour payer les appels de charges en fonction de ses capacités. Le syndicat ne démontre pas la mauvaise foi de Mme [R].

Le jugement doit donc être réformé en ce qu’il a condamné Mme [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] & [Adresse 1] à [Localité 8] la somme de 200 € à titre de dommages et intérêts.

Le syndicat des copropriétaires doit être débouté de sa demande de dommages-intérêts.

Sur la demande de délais de paiement

Il résulte de l’article 1343-5 alinéa 1 du code civil que 'le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues'.

Le jugement, non contesté sur ce point, est confirmé.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement déféré sur le sort des dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [R], partie perdante en ce qu’elle est débitrice d’un arriéré de charges envers le syndicat, doit être condamnée aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 1.500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par Mme [R].

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement, sauf en ce qu’il a :

— condamné Mme [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] & [Adresse 1] à [Localité 8] la somme de 2.057,82 € au titre de l’arriéré de charges arrêté au 1er trimestre 2021 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation,

— condamné Mme [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] & [Adresse 1] à [Localité 8] la somme de 200 € à titre de dommages et intérêts ;

Statuant à nouveau sur les chefs réformés et y ajoutant,

Condamné Mme [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] & [Adresse 1] à [Localité 8] la somme de 2.923,49 € au titre de l’arriéré des charges de la période courant du 5 juin 2018 au 1er janvier 2022 (appels 1er trimestre 2022 et appel cotisation fonds travaux du 1er janvier 2022 inclus), suivant décompte arrêté au 21 février 2022, avec intérêts au taux légal à compter de l’arrêt ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] & [Adresse 1] à [Localité 8] de sa demande de dommages-intérêts ;

Condamne Mme [R] aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] & [Adresse 1] à [Localité 8] la somme supplémentaire de 1.500 € par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE