N° RG 24/00002 joint au RG : 24/0020 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QC7N

Minute N° :

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

Chambre de l’expropriation

ARRET DU 13 JUIN 2025

Débats du 16 Mai 2025

APPELANTES :

d’un jugement du juge de l’expropriation du département de l’Hérault en date du 05 Avril 2023

Commune [Localité 16] prise en la personne de son maire en exercice sis [Adresse 12]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représenté par M^e VALETTE BERTHELSEN de la SELARL VALETTE BERTHELSEN ERIC, avocats au barreau de MONTPELLIER

S.C.I. GI FI CRI

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représenté par M^e BONNET de la AARPI HORTUS AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

INTIMEES :

S.C.I. GI FI CRI

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représenté par M^e BONNET de la AARPI HORTUS AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

Commune [Localité 16] prise en la personne de son maire en exercice sis [Adresse 12]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représenté par M^e VALETTE BERTHELSEN de la SELARL VALETTE BERTHELSEN ERIC, avocats au barreau de MONTPELLIER

EN PRESENCE DE :

COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT DU DEPARTEMENT DE L’HERAULT

[Adresse 5]

[Adresse 11]

[Localité 7]

Représenté par Monsieur [K] [L], inspecteur divisionnaire, délégué par Monsieur le directeur département des finances publiques de l’Hérault, aux fonctions de commissaire du gouvernement,

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS :

Madame FERRANET, conseiller, faisant fonction de présidente, a entendu les plaidoiries, les parties ne s’y étant pas opposées ; en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Madame FERRANET, conseiller, faisant fonction de présidente de chambre,

Monsieur GRAFFIN, conseiller,

Monsieur VETU, conseiller,

GREFFIER :

M^me Elodie CATOIRE, greffier, lors des débats et du prononcé.

DEBATS :

A l’audience publique du 16 Mai 2025 où l’affaire a été mise en délibéré à l’audience publique du 13 Juin 2025.

ARRET :

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, et signé par Florence FERRANET, conseiller, faisant fonction de présidente de chambre et Elodie CATOIRE, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

*******

Les parties ont été régulièrement convoquées par lettres recommandées avec accusés de réception.

Le président entendu en son rapport, les avocats des parties et le commissaire du gouvernement entendus en leurs observations.

EXPOSE DU LITIGE :

Par délibération du 24 juin 2019, la commune de [Localité 16] a décidé d’engager un projet de requalification urbaine pour des terrains réservés situés [Adresse 9] en vue de permettre la réalisation d’un ensemble immobilier. Par arrêté préfectoral du 27 juillet 2021, la constitution d’une réserve foncière nécessaire à la réalisation du projet était déclarée d’utilité publique. Le 13 septembre 2021, le Préfet de l’Hérault déclarait cessibles pour cause d’utilité publique les biens compris dans le périmètre de l’opération.

Parmi les parcelles à exproprier figure la parcelle appartenant à la société GI FI CRI située sur la commune de [Localité 16] [Adresse 17] nouvellement cadastrée AH [Cadastre 4] d’une superficie de 2200 m² supportant un bâti professionnel de type entrepôt de 500 m².

L’ordonnance d’expropriation a été rendue le 03 janvier 2022. La Commune de [Localité 16] a saisi le juge de l’expropriation aux fins de fixation de l’indemnité judiciaire faisant une offre de 229 250 euros, l’indemnité de remploi étant calculée au taux usuel. Le transport sur les lieux a été fixé au 28 novembre 2022 par ordonnance du 11 octobre 2022. La partie expropriée était présente et assistée.

Par jugement rendu le 5 avril 2023 le juge de l’expropriation du département de l’Hérault à :

Accueilli le moyen tiré de l’intention dolosive de l’autorité expropriante ;

Fixé au 18 décembre 2019 la date de référence ;

Ecarté le zonage UB au profit des zonages UA et Ucg pour la parcelle AH [Cadastre 4] ;

Alloué à la société GI FI CRI pour l’expropriation de la parcelle située sur la commune de [Localité 16] nouvellement cadastrée AH [Cadastre 4] une indemnité globale de dépossession de 366 750 euros ;

Rejeté le surplus des demandes ;

Condamné la Commune de [Localité 16] à payer à la société GI FI CRI la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelé que les dépens sont à la charge de l’expropriante.

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La commune de [Localité 16] a interjeté appel de ce jugement le 17 janvier 2024. Ce dossier a été enrôlé sous le numéro RG 24/0002. Le 25 janvier 2024 la société GI FI CRI a interjeté appel du jugement. Ce dossier enrôlé sous le numéro RG 24/0020 a été joint par ordonnance du 12 juin 2024 au dossier RG 24/0002.

Dans son troisième mémoire déposé au greffe le 29 novembre 2024 la commune de [Localité 16] demande à la cour d’infirmer le jugement en toutes ses dispositions et de fixer le montant de l’indemnité due à la société GI FI CRI pour la parcelle cadastrée section AH numéro [Cadastre 4] d’une emprise à exproprier de 2200 m² à la somme de 31 880 euros (25 345 euros d’indemnité principale et 6 535 euros d’indemnité de remploi).

Elle conclut au rejet de l’intention dolosive, à ce que la date de référence soit fixée au 12 octobre 2020 la parcelle étant en zone UB, que la classification de terrain à bâtir ne peut qu’être écartée, que la valeur de 57 euros par mètre carré doit être retenue, qu’il y a lieu de déduire les frais de démolition de la construction existante qui s’élèvent à 100 555 euros.

**

La société GI FI CRI dans son mémoire déposé au greffe le 4 juillet 2024 demande à la cour :

D’infirmer le jugement en ce qu’il lui a alloué une indemnité globale de dépossession de 366 750 euros ;

Statuant à nouveau :

Fixer à la somme de 1 218,268 euros l’ indemnité d’expropriation lui revenant pour la parcelle cadastrée section AH numéro [Cadastre 4] sise sur la commune de [Localité 16] ;

Condamner la commune de [Localité 16] au versement de la somme de 5000 euros titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code pour procédure civile ;

Statuer ce que de droit sur les dépens.

Elle demande à la cour de retenir l’intention dolosive, de fixer la date de référence au 18 décembre 2019, de retenir la qualification juridique de terrain à bâtir, de fixer la valeur du terrain libre à 330 euros/m², de rejeter l’abattement de 25 % pour l’encombrement/occupation, de fixer la valeur du local commercial à 732 euros/m² soit une indemnité de dépossession de 1 054 680 euros, une indemnité de remploi de 106 468 euros et une indemnité de déménagement de 57 120 euros.

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Le commissaire du gouvernement dans son mémoire déposé au greffe le 10 juillet 2024 demande à la Cour de confirmer le jugement en ce qu’il a fixé l’indemnité principale à la somme de 332 500 euros et l’indemnité de remploi à la somme de 34 250 euros.

**

Pour l’exposé complet des moyens il est renvoyé aux conclusions précitées en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Sur l’intention dolosive :

La commune de [Localité 16] soutient que l’inscription d’un emplacement réservé pour « création d’un ensemble bâti de qualité intégrant des logements sociaux nécessaires à la mixité sociale et à la valorisation de l’entrée de ville » était prévue sur la totalité du secteur dans le cadre du plan local d’urbanisme (PLU) dont la révision a été approuvée le 6 juin 2019 puis le 18 décembre 2019, que la modification du 12 octobre 2020 n’a emporté aucune restriction par rapport à la situation antérieure, qu’en outre l’instauration d’un emplacement réservé n’a aucune incidence sur la valeur du terrain ; que les servitudes d’urbanisme instaurées plusieurs mois avant l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique (DUP) ne caractérisent pas une intention dolosive et qu’en l’espèce l’arrêté de la DUP (27 juillet 2021) est intervenu plus de deux ans après la révision du PLU ; que la société GI FI CRI n’a pas contesté la classification ; que la parcelle expropriée ne forme pas avec les parcelles attenantes situées dans l’emprise de l’emplacement réservé une unité foncière car elles appartiennent à des sociétés différentes, peu important qu’elles aient le même gérant.

L’article L 322-2 du code de l’expropriation dispose en son alinéa 3 qu’il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l’utilisation ou l’exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive. L’intention ne se présume pas et il appartient à celui qui la soutient d’en rapporter la preuve par tout moyen.

Il ressort des pièces produites et notamment du règlement issu de la révision approuvée le 18 décembre 2019 que les parcelles situées dans les zones UA et Ucg étaient constructibles sans nécessité de réaliser une opération d’ensemble, il est donc inexact, comme le soutient la commune de [Localité 16], d’affirmer que la modification du 12 octobre 2020 n’a emporté aucune restriction par rapport à la situation antérieure, dès lors que la nouvelle règlementation impose dans la nouvelle zone UB que les constructions s’inscrivent dans une opération d’aménagement d’ensemble.

Il est donc établi que la modification intervenue le 12 octobre 2020 qui a classé les parcelles auparavant classées en zone UA et Ucg, en zone UB du PLU de la commune, zone dans laquelle la constructibilité est soumise à une seule opération d’aménagement couvrant l’ensemble de cette zone, a réduit la constructibilité desdites parcelles. Cette modification intervenue le 12 octobre 2020 est postérieure à la date d’ouverture de l’enquête publique et parcellaire du 11 août 2020, et non antérieure comme le soutient la commune de [Localité 16].

Le fait que la société GI FI CRI n’ait pas contesté la révision du PLU approuvée le 18 décembre 2019 instaurant l’emplacement réservé n°2 est sans incidence dès lors qu’en application des dispositions de l’article L322-6 du code de l’expropriation, les terrains doivent être considérés pour leur évaluation comme ayant cessé d’être compris dans l’emplacement réservé.

Enfin, M. [C], gérant de la société GI FI CRI, est propriétaire des parcelles attenantes à la parcelle objet du présent dossier et est gérant des sociétés civiles propriétaires des autres parcelles attenantes, il en résulte que ces parcelles constituent une unité foncière qui se situe au sein de l’enveloppe urbaine de la commune, directement desservie par l'[Adresse 9] et la [Adresse 14] à proximité immédiate du centre de la ville.

Il convient donc de confirmer le jugement qui a considéré que la restriction à l’urbanisation, imposant un aménagement d’ensemble, intervenue le 12 octobre 2020 relève manifestement d’une intention dolosive de la commune, dès lors que cette condition n’était pas nécessaire à la réalisation du projet et avait pour seule finalité de ne pas voir appliquée la qualification de terrain à bâtir aux terrains en cause et de les acquérir à moindre prix. Le zonage UB sera donc écarté au profit des zonages UA et Ucg.

— Sur la date de référence :

En application des dispositions de l’article L322-6 déjà cité et de l’article L322-2 du code de l’expropriation, l’intention dolosive de la commune étant retenue, il y a lieu de retenir comme date de référence la date du transfert pour contrôle de légalité et d’affichage de la délibération du conseil municipal du 18 décembre 2019 ayant approuvé la révision générale du PLU, soit le 20 décembre 2019.

Sur la qualification du bien :

L’article L 322-3 du code de l’expropriation prévoit que la qualification de terrains à bâtir, est réservée aux terrains qui, à la date de référence, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :

1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d’une commune ;

2° Effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone.

A la date de référence, la parcelle se situe donc en zone UA et Ucg du PLU, zones qui se caractérisent par une constructibilité immédiate et non restreinte.

En ce qui concerne la desserte, dès lors que la parcelle n’est pas située à la date de référence dans une zone devant faire l’objet d’un aménagement d’ensemble, il convient eu égard aux pièces produites aux débats, de constater la desserte effective par des voies d’accès et la présence de l’ensemble des réseaux. La qualification de terrain à bâtir sera donc retenue.

Sur l’indemnité principale de dépossession :

Sur la méthode d’évaluation :

La commune de [Localité 16] soutient qu’en raison de l’état piteux de la construction de type hangar qui se trouve sur la parcelle AH [Cadastre 4] il convient d’utiliser la méthode d’évaluation par la valeur de récupération foncière, les bâtiments étant voués à la démolition, que le prix du terrain nu pour cette parcelle ne saurait excéder 57 euros le mètre carré et qu’après déduction des frais de démolition des bâtiments l’indemnité doit être fixée à 125 400 euros – 100 055 euros = 25 345 euros.

La société GI FI CRI répond que le bâtiment à usage de caveau, salle de réunion, espace de vente et de stockage est dans un état correct et qu’il n’y a donc pas lieu d’utiliser la méthode d’évaluation par la valeur de récupération foncière mais la méthode d’évaluation par termes de comparaison.

Le juge de l’expropriation, hors dispositif Vivien, ne doit recourir à la méthode de la récupération foncière que si les constructions ont une valeur négligeable ou inférieure à la valeur du terrain et il appartient à l’expropriant qui se prévaut de cette méthode d’en rapporter la preuve. Or comme l’a justement retenu le premier juge, si la parcelle a pu apparaitre encombrée et vétuste lors du transport sur les lieux, justifiant ainsi des abattements qu’il conviendra de déterminer, il n’est pas rapporté la preuve d’une valeur négligeable du bâti existant. En effet la seule présence d’amiante dans les combles du deuxième étage ne démontre pas que la totalité du bâtiment est vétuste et d’une valeur négligeable. Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a retenu la méthode par comparaison directe en « bâti terrain intégré », méthode qui arbitre la valeur vénale du bâti sans distinction entre le terrain d’assiette et la construction et est donc plus favorable à l’exproprié.

Sur le local commercial :

L’emprise au sol de ce local est de 500 m².

Le commissaire du gouvernement se basant sur cinq termes de comparaison relatifs à des cessions de locaux professionnels de superficie variant de 300 à 700 m² avec terrains intégrés sur un alentour de 10 km et tenant compte des surfaces utiles telles que déclarées au cadastre a proposé une valeur médiane de 500 euros/m².

L’expropriée sollicite la fixation de la valeur à 732 euros/m² se basant sur les trois termes de comparaison produits par son expert relatifs à la cession du 1er décembre 2021(738 euros/m²) d’un entrepôt à la sortie de la ville de [Localité 16], entrepôt vendu par l’entreprise CFMB avec un bail commercial, la cession du 28 février 2022 (1 040 euros/m²) d’un local professionnel sis [Adresse 15] à [Localité 10], dans la zone d’aménagement concertée (ZAC) de [Localité 13], et de la cession intervenue le 3 février 2022 (929 euros/m²) d’un bâtiment industriel sis à [Localité 18] (929 euros/m²).

Toutefois comme l’a retenu le premier juge, deux des cessions sont intervenues dans des ZAC et concernent donc des terrains qui bénéficient de tous les équipements et de l’attractivité de telles zones, et les trois concernent des locaux où sont exploitées des grandes surfaces et ont des surfaces variant de 700 à 949 m², alors que le local objet du litige ne fait que 500 m².

Il convient donc de retenir la proposition du commissaire du gouvernement à 500 euros/m².

L’expropriée soutient que dès lors que la commune ne justifie pas avoir entrepris ses obligations en matière de relogement et de réinstallation, elle ne peut en application des articles L314-1 et suivants du code de l’urbanisme et R423-9 du code de l’expropriation appliquer un abattement pour occupation ou encombrement. Toutefois ces dispositions ne sont pas applicables au présent litige.

Le local est occupé et il n’est pas contesté que le transport sur les lieux a permis de constater qu’il s’agit d’un local vétuste. Il convient donc d’appliquer la réduction de 30 % sur la valeur de base.

L’indemnité au titre du local sera donc égale à : (500 x 0,7) euros/m² x 500 m² = 175 000 euros, le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur la valeur du terrain nu :

La commune de [Localité 16] produit trois termes de comparaison correspondant aux cessions intervenues les 2 décembre 2019, 29 septembre 2020 et 24-25 novembre 2020 qui font ressortir un prix de cession variant de 57 à 63 euros/m². Toutefois comme l’a soulevé l’expropriée, la lecture des actes de cession fait apparaitre des contreparties dont le prix n’est pas déterminé. Ces actes ne peuvent donc pas être retenus pour constituer un prix plancher.

Le commissaire du gouvernement produit six termes de comparaison correspondant à des cessions intervenues sur la commune de [Localité 16] entre le 28 juin 2018 et 17 décembre 2020 faisant ressortir une valeur moyenne de 206 euros/m² et une valeur médiane de 203 euros/m².

L’expropriée se réfère à la cession de la parcelle AS [Cadastre 8], à l’issue de laquelle l’établissement public foncier d’Occitanie a fait jouer son droit de préemption (297,55 euros/m²) et la cession de la parcelle AS [Cadastre 1] au prix de 210 euros/m² et aux douze termes de comparaisons retenus dans le rapport de son expert M. [J]. Ces derniers termes de comparaison concernent des petites parcelles de superficie moyenne de 309 m² et font ressortir une valeur médiane de 286 euros/m².

Concernant la superficie du foncier nu, dès lors qu’a été appliquée la méthode d’évaluation « bâti intégré » dans laquelle la valeur vénale est arbitrée sans distinction entre le terrain d’assiette et la construction, il y a lieu de déduire de la surface du terrain à expertiser la moyenne de la surface du terrain des termes de comparaison retenus, soit en l’espèce 1364 m². L’indemnité sera donc calculée après déduction du bâti intégré sur 1 000 m². Le prix au m² du fait de cette superficie qui est nettement supérieure à celle des termes de comparaison faisant ressortir un prix médian de 286 euros/m², sera fixé à 210 euros/m².

L’expropriée soutient que dès lors que la commune ne justifie pas avoir entrepris ses obligations en matière de relogement et de réinstallation, elle ne peut en application des articles L314-1 et suivants du code de l’urbanisme et R423-9 du code de l’expropriation appliquer un abattement pour encombrement. Toutefois ces dispositions ne sont pas applicables en l’espèce, il convient donc dès lors qu’il n’est pas contesté que la parcelle est encombrée, d’appliquer une réduction de 25 % sur la valeur de base.

Après application de l’abattement de 25 % le prix au m² est de 157,50 euros/m², l’indemnité sera donc fixée à 157,50 x 1 000 m² = 157 500 euros, le jugement sera confirmé de ce chef.

L’indemnité principale de dépossession s’élève donc à la somme de 332 500 euros.

Les indemnités accessoires :

L’indemnité de remploi :

Le mode de calcul de l’indemnité de remploi n’est pas contesté, le jugement sera confirmé en ce qu’il a fixé cette indemnité à 34 250 euros.

L’indemnité pour déménagement :

La société GI FI CRI sollicite l’indemnisation de ses frais de déménagement des meubles et machines utilisés au caveau pour l’embouteillage et l’étiquetage et produit un devis à hauteur de 57 120 euros.

La commune de [Localité 16] dans ses dernières conclusions ne développe pas d’arguments sur cette demande.

La société GI FI CRI ne produit aucune pièce justifiant de ce qu’elle entend réinstaller le matériel qui se trouve dans l’ancienne usine pour continuer une activité qui était arrêtée sur l’ancien site et le devis produit aux débats ne fait référence qu’à des frais de main d''uvre, de matériel et de décharge. Faute de justifier d’un déménagement nécessaire à une réinstallation professionnelle, la demande d’indemnisation de frais de déménagement sera rejetée, le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur les autres demandes :

Chaque partie succombant partiellement en ses prétentions, conservera ses dépens d’appel et il ne sera pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour :

Infirme le jugement (RG 22/00080) rendu par le juge de l’expropriation de l’Hérault le 5 avril 2023 en ce qu’il a fixé la date de référence au 18 décembre 2019 et le confirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau :

Fixe la date de référence au 20 décembre 2019 ;

Y ajoutant ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que chaque partie conservera ses dépens d’appel.

La greffière La présidente