ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 10 AVRIL 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 20/00171 – N° Portalis DBVK-V-B7E-OO7I

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 20 DECEMBRE 2019

TRIBUNAL D’INSTANCE DE PERPIGNAN

N° RG 11-18-708

APPELANTS :

Monsieur [O] [Z]

né le 16 Septembre 1965 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 4]

et

Madame [S] [K] épouse [Z]

née le 16 Janvier 1960 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentés par M^e Christophe DE ARANJO, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant M^e Valéry-Pierre BREUIL de la SCP MARTY – BENEDETTI-BALMIGERE – BREUIL, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES

INTIME :

Monsieur [F] [D]

né le 24 Août 1952 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e Jacques Henri AUCHE substituant M^e Christine AUCHE HEDOU de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE – AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et M^e Philippe NESE de la SELARL NESE, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 11 Septembre 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 février 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Brigitte DEVILLE, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargé du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

M^me Brigitte DEVILLE, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffier lors des débats : M^me Hélène ALBESA

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par M^me Hélène ALBESA, greffier.

*

* *

FAITS ET PROCEDURE

Le 2 juin 2016, [F] [D] a vendu à [O] [Z] et à son épouse née [S] [K] une maison d’habitation située sur la commune de [Localité 4] (66) moyennant la somme de 185 000 euros.

Le 10 juin suivant, les acquéreurs ont fait constater par huissier de justice le mauvais état de la poutre faîtière située dans les combles de la maison puis ils ont saisi le juge des référés pour obtenir une mesure d’expertise qui a été ordonnée le 17 février 2017.

Monsieur [I], expert judiciaire, a déposé son rapport le 20 décembre 2017.

Par exploit du 23 mai 2018, les époux [Z] ont assigné [F] [D] devant le tribunal d’instance de Perpignan pour voir dire et juger le vendeur tenu, malgré la clause de non garantie des vices cachés, de garantir ceux résultant de la présence très importante de termites et d’insectes xylophages dans la poutre de la maison et le voir condamner au paiement des travaux de reprise et à l’indemnisation de leurs préjudices.

Par jugement du 20 décembre 2019 ce tribunal a :

débouté les époux [Z] de leurs demandes ;

condamné les époux [Z] solidairement à payer à [F] [D] la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.

Les époux [Z] ont relevé appel de cette décision le 10 janvier 2020.

Vu les conclusions des appelants remises au greffe le 8 décembre 2023,

Vu les conclusions de [F] [D] remises au greffe le 21 avril 2020,

MOTIFS

Les époux [Z] soutiennent que le mauvais état de la poutre faîtière de la toiture était invisible puisque les combles étaient très difficilement accessibles mais qu’il était connu du vendeur qui avait renforcé cette poutre par la pose d’un renfort en 2004. Ils demandent la condamnation de [F] [D] à la garantie des vices cachés malgré la clause de non garantie qui doit être jugée non écrite.

Aux termes des articles 1641 et suivants du code civil, le vendeur est tenu à la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue quand même il ne les aurait pas connus à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

En application de ces textes le vice caché doit être grave et doit compromettre l’usage de la chose. Par ailleurs l’acquéreur doit démontrer la mauvaise foi du vendeur afin d’obtenir l’inopposabilité à son égard de la clause de non garantie des vices cachés.

L’expert judiciaire [I] a d’abord relevé que pour accéder aux combles non aménageables, une partie des lambris en bois doit être enlevée afin de laisser un petit passage. Il estime que les lieux étaient donc inaccessibles au moment de la vente de la maison.

Il a constaté que la poutre faîtière était vermoulue sur presque toute sa longueur en raison des attaques d’insectes xylophages, capricornes et vrillettes. En outre, la poutre présente plusieurs fissures horizontales ainsi qu’une flèche de plusieurs millimètres en son milieu. Compte tenu du nombre important de trous et de galeries réalisés dans le bois par les insectes xylophages, l’expert estime que le vice remonte à une dizaine d’années au minimum.

Deux renforts en bois ont été posés à la demande des époux [Z] par la société Lago et fils Constructions le 25 octobre 2016. L’expert indique qu’il n’a obtenu aucune information sur l’auteur et la date de la pose du premier renfort déjà existant lors du constat d’ huissier du 10 juin 2016.

[F] [D] a acquis l’immeuble en 2004 et aucun élément concret ne permet d’affirmer qu’il a posé le premier renfort de la poutre faîtière alors que l’expert judiciaire indique que les attaques d’insectes xylophages remontent à 10 ans au minimum et sont donc sûrement plus anciennes.

Les attestations produites aux débats par les époux [Z] sont inopérantes à démontrer une intervention du vendeur sur la poutre litigieuse puisque les témoins relatent simplement des travaux sur les tuiles et les chenaux.

Par ailleurs, le diagnostic sur l’état relatif à la présence de termites dans le bâtiment, annexé à l’acte authentique de vente, mentionne la trace d’insectes à larves xylophages de bois 'uvré dans la construction et la trace de champignons de pourriture pouvant altérer les propriétés mécaniques des bois.

Ainsi les acquéreurs ne rapportent pas la preuve que le vendeur, qui s’était fié aux constatations du diagnostiqueur, avait connaissance du vice affectant spécialement la poutre faîtière.

En conséquence, à défaut de démontrer la connaissance du vice par [F] [D] et donc sa mauvaise foi, la clause de non garantie des vices cachés doit trouver application.

Au surplus, les époux [Z], par la lecture du diagnostic annexé à l’acte de vente, étaient informés de la présence d’insectes xylophages dans les parties en bois de la construction.

Même s’ils ne connaissaient pas l’ampleur de cette infestation ils en ont, aux termes du contrat, fait leur affaire personnelle.

En outre, l’expert judiciaire, dans son pré-rapport, indique que, selon les dires de Monsieur [Z] lui-même, la société Lago et fils Constructions, avait visité les combles à la fin du mois de mai 2016. Ainsi, les acquéreurs étaient parfaitement informés de l’existence du vice affectant la poutre faîtière antérieurement à la signature de l’acte authentique de vente du 2 juin 2016. Ils ne peuvent donc prétendre qu’il s’agissait pour eux d’un vice caché.

En conséquence, à défaut pour les appelants de démontrer d’une part la mauvaise foi du vendeur et d’autre part le caractère caché du vice, leur demande tendant à écarter l’application de la clause de non garantie des vices cachés figurant dans l’acte de vente du 2 juin 2016 doit être rejetée et le jugement déféré doit être confirmé.

Les époux [Z], dans le dispositif de leurs conclusions, ne formulent aucune demande fondée sur l’action délivrance et ainsi il n’y a donc pas lieu de statuer sur ce point.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions,

Condamne in solidum les époux [Z] à payer à [F] [D] la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais engagés en cause d’appel,

Condamne in solidum les époux [Z] aux dépens de l’appel en ce compris le coût taxé de l’expertise judiciaire.

le greffier le président