ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 11 SEPTEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 21/02404 – N° Portalis DBVK-V-B7F-O6RC

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 04 MARS 2021

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PERPIGNAN

N° RG 18/02245

APPELANTS :

Madame [H] [I] [X]

née le 18 Juillet 1934 à [Localité 17] (ESPAGNE)

de nationalité Espagnole

[Adresse 18]

[Localité 17] – ESPAGNE

et

Monsieur [Y] [I] [X]

né le 21 Février 1943 à [Localité 17] (ESPAGNE)

de nationalité Espagnole

[Adresse 23]

[Localité 5] – ESPAGNE

Représentés par M^e Mathieu PONS-SERRADEIL, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES

INTIMEE :

Madame [V] [W] épouse [P]

née le 30 Décembre 1969 à [Localité 20]

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 12]

Représentée par M^e Emily APOLLIS de la SELARL SAFRAN AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué sur l’audience par M^e Olivier MASSOT, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES

Ordonnance de clôture du 29 Avril 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Mai 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Gilles SAINATI, président de chambre chargé du rapport et M. Thierry CARLIER, conseiller.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

M^me Emmanuelle WATTRAINT, conseillère

Greffier lors des débats : M^me Sabine MICHEL

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par M^me Sabine MICHEL, Greffière.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte du 7 juillet 2017 les consorts [I] [X] ont vendu à Madame [W] épouse [P] une « maison en l’état de ruine et un terrain attenant » sis [Adresse 19] à [Localité 25], cadastrés section HX n°201,203,852 et [Cadastre 16], moyennant le prix de 50 000 euros.

Le 18 avril 2018, les consorts [I] [X] se prévalant d’un mandat de vendre donné en 2016 à Monsieur [P], ont écrit à leur mandataire, se plaignant du prix de vente lésionnaire au sens de l’article 1674 du code civil.

Par acte d’huissier du 13 juin 2018, les consorts [I] [X] ont fait assigner devant le tribunal de grande instance de Perpignan Madame [W] épouse [P].

Par jugement contradictoire du 4 mars 2021, le tribunal judiciaire de Perpignan a :

— débouté les consorts [I] [X] de l’intégralité de leurs prétentions à l’encontre de Madame [W] épouse [P],

— condamné les consorts [I] [X] à payer à Madame [W] épouse [P] une indemnité de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné les consorts [I] [X] aux dépens.

Par déclaration au greffe du 14 avril 2021, les consorts [I] [X] ont interjeté appel de ce jugement.

Par leurs conclusions remises au greffe le 12 juillet 2021, les consorts [I] [X] sollicitent l’infirmation du jugement et demandent à la cour de :

— déclaré recevable l’action en rescision pour lésion,

— ordonner avant-dire droit la désignation de trois experts avec pour mission de définir la valeur de l’ensemble immobiliser au jour de l’acquisition réalisée par Madame [W],

— réserver les demandes des consorts [I] [X] au dépôt du procès-verbal qui sera conjointement établi par les trois experts,

— condamner Madame [W] au paiement de la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Madame [W] aux entiers dépens.

Par ses conclusions remises au greffe le 8 octobre 2021, Madame [W] sollicite la confirmation du jugement et demande à la cour de:

— débouter les consorts [I] [X] de toutes leurs demandes,

— condamner les consorts [I] [X] à payer à Madame [W] la somme de 3 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les consorts [I] [X] aux entiers dépens.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance le 29 avril 2025.

Pour un plus ample exposé des faits et des prétentions des parties, il est expressément renvoyé au jugement déféré et aux conclusions des parties.

MOTIFS

Sur la rescision pour lésion

Le tribunal a débouté les consorts [I] [X] de leur demande car pour établir l’existence de faits laissant présumer l’existence d’une lésion de plus des sept douzièmes, les consorts [I] [X] se réfèrent à un avis de valeur vénale établi le 9 février 2018 par un agent immobilier qui indique une valeur de 150 000 euros, or, si cet avis mentionne une contenance totale de 1 ha 56 a 60 ca correspondant à celle indiquée dans l’acte notarié, les parcelles visées section HX n°[Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 10] ne correspondent pas à celles de l’acte de vente : la parcelle n°[Cadastre 10] est devenue les parcelles n°[Cadastre 15] et [Cadastre 16] et la parcelle n°[Cadastre 15] ne fait pas partie des parcelles cédées à Madame [W].

Par ailleurs, l’estimation est faite selon le marché actuel, or l’immeuble doit être évalué au moment de la vente litigieuse soit au 7 juillet 2017 et cet agent immobilier mentionne dans son avis qu’il est donné « à titre informatif ».

Enfin , l’acte authentique de vente du 7 juillet 2017 mentionne dans la partie relative à l’origine de propriété que les consorts [I] [X] ont hérité de l’ensemble immobilier, dans la partie relative à la plus-value que cet ensemble a été évalué à 50 000 euros dans la déclaration de succession et dans l’attestation de propriété établie le 28 juin 2016 et les consorts [I] [X] ne rapportent pas la preuve d’une augmentation de sa valeur vénale.

De plus, l’expert [N] mandaté par Madame [W] a retenu une valeur vénale de 43 450 euros (pas alimenté en eau potable, pas raccordée aux eaux usées, pas de fosse septique, doit faire l’objet de travaux de démolition, réhabilitation et mise en conformité')

Quant à la parcelle [Cadastre 8], elle n’a qu’une contenance insignifiante de 4 ca et les parcelles [Cadastre 14] et [Cadastre 16] sont situées en zone AUO, selon l’expert [N], qui constitue une zone à urbaniser dont l’ouverture est subordonnée à une modification ou une révision ultérieure du PLU, il s’agit en conséquence d’une zone non constructible, sauf extension des constructions liées et nécessaires à l’activité agricole et que ces parcelles n’ont qu’une valeur de terrain agricole.

Il s’avère que pour apprécier la lésion, la valeur vénale des immeubles doit s’évaluer au moment de la vente, soit le 7 juillet 2017.

Ces immeubles composés d’une maison d’habitation en l’état de ruine et faisant l’objet d’une infestation de termites, non alimentée en eau ni raccordée aux eaux usées, l’ensemble étant d’une superficie de 1ha 56a 60 ca. Ces parcelles de terrains se situent en zone AUO, non constructible et où l’occupation ou l’utilisation des sols y est interdite et majoritairement en zone AUO indexée R impactée par les prescriptions Plan de Prévention des Risques, hormis révision du PLU qui ne peut intervenir que dans un avenir imprévisible.

Ainsi cette description ne conduit pas à rendre incompatible les conclusions de la consultation de M. [N] en date du 15 juin 2017, qui évalue simplement la maison de 89,60 m2 à la somme de 43 450 euros et le terrain en reprenant sans débat les affirmations du cabinet immobilier Carbonell à 5 000 euros l’hectare, et l’évaluation des domaines en date du 13 mai 2016 qui propose 10 euros le m2 pour 7 800 m2 soit 78 000 euros.

Dès lors, la vente porte sur 1 ha 56 a 60 ca soit 15 660 m2 et donc une somme de 156 600 euros auquel s’ajouterait la valeur de la maison soit 43 500 euros, soit 200 100 euros.

Selon l’article 1674 du code civil la règle des 7/12 s’applique donc ainsi :

200 100 / 12 x 7 : 116 725 euros

200 100 – 116 725 = 83 375 euros,

De ces calculs, il convient de constater que la somme de 50 000 euros est inférieure au seuil de 83 375 euros donc l’action des consorts [I] [X] est recevable et doit aboutir à la désignation de trois experts prévue par les textes.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Infirme le jugement en date du 4 mars 2021 du Tribunal Judiciaire de Perpignan ;

Déclare recevable l’action en rescision pour lésion des consorts [I] [X] ;

Ordonne avant dire droit la désignation de 3 experts avec pour mission de définir la valeur de l’ensemble immobilier [Adresse 9] au jour de la vente en date du 7 juillet 2017.

Désigne pour cette mission :

MORVAN [E]

[Adresse 3]

[Localité 13]

Port. : 06.62.77.05.88 Mèl : [Courriel 22]

[J] [F]

[Adresse 2]

[Localité 11]

Tél : [XXXXXXXX01]

Port. : 06.09.87.17.23 Mèl : [Courriel 21]

[O] [G] (1974)

[Adresse 4]

[Localité 11]

Port. : 06.01.63.87.43 Mèl : [Courriel 24]

MODALITES TECHNIQUES

Rappelons aux experts qu’ils doivent, dès leur saisine, adresser au greffe de la juridiction l’acceptation de la mission et un engagement d’impartialité. Tout refus ou tout motif d’empêchement devra faire l’objet d’un courrier circonstancié, adressé dans les 8 jours de sa saisine.

Indiquons aux experts qu’ils devront procéder à la première réunion dans un délai maximum de 45 jours, à charge pour les parties de leur adresser spontanément leurs pièces et conclusions.

Invitons instamment les parties à adresser, spontanément et dans les délais les plus brefs, et dès avant la première réunion, aux experts les pièces répertoriées suivant bordereau d’accompagnement.

Ordonnons par ailleurs en tant que de besoin la communication de renseignements et le versement de toutes pièces utiles à l’expertise judiciaire, détenus par des tiers ou organismes de gestion, et notamment en application de l’article L 143 du livre des procédures fiscales.

Fixons aux experts un délai maximum de NEUF MOIS à compter de la saisine (date figurant sur l’avis de consignation du greffe) pour déposer leur rapport accompagné seulement des pièces complémentaires recueillis par leurs soins ou auprès de tiers, sauf prorogation accordée.

Ordonnons aux consorts [I] [X] de consigner à la régie de la cour d’appel une somme de 1 000 euros par expert soit 3 000 euros dans le mois de l’avis d’appel de consignation notifié par le greffe de la Cour d’appel (sauf à justifier qu’elle est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle), sous peine de caducité de la présente désignation conformément à l’article 271 du code de procédure civile. Il est rappelé que l’avance des frais ne préjuge pas de la charge finale du coût de l’expertise qui peut incomber à l’une ou l’autre des parties en la cause.

Indiquons que l’expert, dès sa saisine, précisera sans délai aux parties le calendrier de ses opérations, le coût prévisible de sa mission sous réserve de l’évolution de celle-ci et de la décision finale du juge taxateur. Il devra au fur et à mesure de sa mission solliciter les provisions nécessaires à fin que celles-ci soient le plus proche possible du coût final.

Disons que l’expert devra procéder dans le respect absolu du principe du contradictoire, établir un inventaire des pièces introduites entre ses mains ainsi que des documents utilisés dans le cadre de sa mission et répondre aux dires que les parties lui communiqueront en cours d’expertise ou avant le dépôt du rapport final, dans le cadre du pré-rapport qu’il établira de façon systématique, éventuellement en la forme dématérialisée pour éviter un surcoût, en rappelant aux parties qu’elles sont irrecevables à faire valoir des observations au-delà du délai fixé.

Rappelons que, selon les nouvelles modalités de l’article 276 du code de procédure civile : « Lorsque l’expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient été faites après l’expiration de ce délai, à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas, il en fait rapport au juge. Lorsqu’elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qu’elles ont présentées antérieurement. A défaut, elles sont réputées abandonnées par les parties. L’expert doit faire mention, dans son avis, de la suite donnée aux observations ou réclamations présentées ».

Demandons aux experts de vérifier le contenu de la mission, la qualité des parties et des intervenants aux opérations. Le président de chambre ou le conseiller, magistrat chargé du contrôle des expertises sera notamment informé de toutes difficultés affectant le bon déroulement de la mesure. Il accordera, à titre exceptionnel, toute prorogation du délai imparti sur demande motivée de l’expert. Le magistrat fixera, s’il y a lieu, toute provision complémentaire. Il sera saisi de toute demande particulière conditionnant, au niveau matériel ou financier, la poursuite de l’expertise. Il décidera aussi, saisi sur incident et après note spéciale de l’expert, de l’exécution de travaux urgents, au besoin pour le compte de qui il appartiendra.

Autorisons les experts, en vertu de l’article 278 du code de procédure civile, à s’adjoindre tout technicien ou homme de l’art, distinct de leur spécialité.

Dans le but de limiter les frais d’expertise, invitons les parties, pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure, à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE. Cette utilisation se fera dans le cadre déterminé par le site http://www.certeurope.fr et sous réserve de l’accord exprès et préalable de l’ensemble des parties.

Sursoyons à statuer sur la demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Réservons les dépens.

Le greffier, Le président,