Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 6 FÉVRIER 2025

(n° , 2 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/16429 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGNYB

Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Juillet 2022 -Juge des contentieux de la protection de [Localité 7] – RG n° 11-22-0828

APPELANTE

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 8]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Marine PARMENTIER de la SELARL WOOG & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P283

INTIMES

Monsieur [E] [B]

et

Madame [J] [B] née [O]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Djilali BOUCHOU, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : PB164

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Janvier 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 5 juin 2019, l’OPH de [Localité 8] a donné en location à M. [E] [B] et Mme [J] [B] née [O] un logement situé [Adresse 4]).

Se plaignant de désordres, M. et Mme [B] ont fait assigner, par acte d’huissier délivré le 25 mars 2022, l’OPH de [Localité 8] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] afin d’obtenir :

— sa condamnation, sous astreinte de 10 euros par jour de retard, à traiter la moisissure sur l’intégralité des murs affectés dans un délai de 10 jours suivant la signification de la décision à intervenir,

— sa condamnation à réaliser un diagnostic afin de traitement définitif du pont thermique par un professionnel et leur remettre les conclusions du professionnel dans un délai de 45 jours suivant la signification de la décision à intervenir,

— sa condamnation à réaliser des travaux d’isolation thermique dans un délai de 90 jours suivant la signification de la décision à intervenir,

— sa condamnation à leur payer la somme de 1508 euros à titre de dommages et intérêts en raison du trouble de jouissance subi de décembre 2020 à décembre 2021,

— sa condamnation à leur payer la somme de 116 euros par mois à compter de janvier 2021 et jusqu’à réalisation d’une solution pérenne,

— sa condamnation aux dépens et à leur payer la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles.

Par jugement contradictoire entrepris du 27 juillet 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny a ainsi statué :

Condamne l’OPH de [Localité 8] à faire procéder dans le logement situé [Adresse 3] ([Adresse 6]) loué par M. et Mme [B] les travaux suivants :

— dépose de l’ensemble des lés de papier touchés par la moisissure, y compris ceux ne se trouvant pas sur les murs de façade, et en l’absence de lés de papier, nettoyage des murs,

— pose d’une peinture isolante thermique sur l’ensemble des murs touchés par la moisissure,

— repose de lés neuves,

— remise en peinture de l’intégralité des pièces touchées afin d’assurer l’homogénéité esthétique du rendu après travaux,

Condamne l’OPH de [Localité 8] à remettre les conclusions du contrôle géothermique relatif à leur bâtiment effectué par la société Alterea Ingenierie à M. et Mme [B], sur demande écrite de leur part et sur justification de la réapparition de troubles dans leur logement après la réalisation des travaux ci-dessus ordonnés,

Condamne l’OPH de [Localité 8] à payer à M.et Mme [B] la somme de 928 euros en réparation de leur préjudice de jouissance,

Rejette le surplus des demandes,

Condamne l’OPH de [Localité 8] à régler à M.et Mme [B] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne l’OPH de [Localité 8] aux dépens,

Rappelle que le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 21 septembre 2022 par l’OPH de [Localité 8] ,

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 17 mai 2023 par lesquelles l’OPH de [Localité 8] demande à la cour de :

Infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Bobigny du 27 juillet 2022 en ce qu’il a condamné l’Office Public de l’habitat de Drancy :

— À remettre les conclusions du contrôle géothermique relatif à leur bâtiment effectué par la société Alterea Ingénierie à M. et Mme [B], sur demande écrite de leur part et sur justification de la réapparition de troubles dans leur logement après la réalisation des travaux ci-dessus ordonnés,

— À payer à M. et Mme [B] la somme de 928 euros (soit 8 mois x 116 euros) en réparation de leur préjudice de jouissance ;

— À régler à M. et Mme [B] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Aux dépens de la présente instance.

Statuant autrement,

Débouter M. et Mme [B] de toute demande relative à la réalisation d’un diagnostic technique et/ou de transmission des conclusions du contrôle géothermique relatif à leur bâtiment et exécution de travaux compte tenu de leur refus de laisser l’Office public de l’habitat de [Localité 8] exécuter les travaux de traitement d’humidité par la pose d’un revêtement de type peinture isolante ;

Rejeter toute demande de dommage et intérêts dirigée contre à l’Office public de l’habitat de [Localité 8] compte tenu de la participation de M. et Mme [B] à la réalisation et à l’aggravation de leurs préjudices. A défaut, réduire à de plus juste proportions les prétentions des demandeurs à la somme de 696 euros, correspondant au préjudice de jouissance entre février 2021 et juin 2021;

En tout état de cause :

Condamner M. et Mme [B] à payer à l’Office public de l’habitat de [Localité 8] la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile;

Condamner M. et Mme [B] aux entiers dépens de l’instance, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 21 février 2023 au terme desquelles M. [E] [B] et Mme [J] [B] née [O] demandent à la cour de :

Débouter l’OPH de [Localité 8] de toutes ses demandes, fins et prétentions,

Infirmer le jugement du juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bobigny du 27 juillet 2022 en ce qu’il a :

— condamné l’OPH de [Localité 8] à payer à M. et Mme [B] la somme de 928 euros en réparation de leur préjudice de jouissance,

— rejeté le surplus des demandes.

Statuant à nouveau :

Condamner l’OPH de [Localité 8] à verser à M. et Mme [B] la somme de 1 508 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance de décembre 2020 à décembre 2021,

Condamner l’OPH de [Localité 8] à verser à M. et Mme [B] la somme de 116 euros par mois à compter de janvier 2022 et jusqu’au 30 décembre 2022 soit la somme de 1392 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance

Confirmer le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny du 27 juillet 2022 pour le surplus,

Condamner l’OPH de [Localité 8] à verser aux époux [B] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamner l’OPH de [Localité 8] aux dépens de l’instance.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les travaux de traitement des moisissures et de réfection des papiers peints et peintures

L’OPH de [Localité 8] fait grief au jugement entrepris de l’avoir condamné à faire procéder dans le logement aux travaux suivants :

— dépose de l’ensemble des lés de papier touchés par la moisissure, y compris ceux ne se trouvant pas sur les murs de façade, et en l’absence de lés de papier, nettoyage des murs,

— pose d’une peinture isolante thermique sur l’ensemble des murs touchés par la moisissure,

— repose de lés neuves,

— remise en peinture de l’intégralité des pièces touchées afin d’assurer l’homogénéité esthétique du rendu après travaux.

Il souligne avoir proposé dans l’attente d’un audit complet de l’immeuble une solution intermédiaire aux moisissures affectant le logement, consistant en la pose de peinture à haut confort thermique, solution validée par le premier juge. Il affirme que les époux [B] se sont opposés à la réalisation des travaux, qui ont finalement pu avoir lieu courant décembre 2022, et souligne que les locataires n’ont fait état d’aucun nouveau désordre depuis lors, de sorte qu’aucun 'travaux supplémentaires ni aucun diagnostic ne sauraient être ordonnés'.

Les époux [B] concluent à la confirmation du jugement entrepris, en soulignant qu’il a fallu attendre 6 mois après le jugement entrepris et la perspective de la radiation de l’appel pour que l’OPH de [Localité 8] engage les travaux.

En l’espèce, l’OPH de [Localité 8] ne formule aucune critique utile des travaux ordonnés par le premier juge, soulignant au contraire que ce dernier retenu à juste titre la solution intermédiaire de pose d’une peinture isolante thermique sur l’ensemble des murs touchés par la moisissure qu’il avait proposée aux locataires. Contrairement à ce qu’il allègue, les intimés ne sollicitent pas de nouveaux travaux, mais uniquement la confirmation du jugement entrepris sur ce point.

Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris s’agissant des travaux, sauf à constater que ce chef de dispositif est devenu sans objet depuis la réalisation desdits travaux mi décembre 2022, ayant donné lieu au désistement de la demande de radiation pour inexécution formée par les intimés devant le conseiller de la mise en état.

Sur la remise des conclusions du contrôle 'géothermique’ du bâtiment

Le premier juge a condamné l’OPH de [Localité 8] à remettre les conclusions du contrôle 'géothermique’ relatif à leur bâtiment effectué par la société Alterea Ingenierie sur demande écrite de leur part et sur justification de la réapparition de troubles dans leur logement après la réalisation des travaux ci-dessus ordonnés.

L’OPH de [Localité 8] fait grief au jugement entrepris d’avoir ainsi statué, en faisant valoir que la société Alterea a 'en réalité effectué un diagnostic thermograhique et non des conclusions de contrôle géothermique', que ce document ne concerne pas le seul bâtiment des époux [B], mais plusieurs bâtiments de l’ensemble immobilier, de sorte qu’il est confidentiel et que sa 'communication, d’autant plus qu’elle n’est pas nécessaire, serait préjudiciable à l’OPH de [Localité 8]'.

Les époux [B] concluent à la confirmation du jugement entrepris sur ce point, en faisant valoir que le premier juge n’a obligé la remise de ce document qu’en cas de survenance de nouvelles moisissures, et que l’OPH de [Localité 8] n’explique pas en quoi il s’agirait d’un document confidentiel, dès lors qu’il est assimilable à un diagnostic de performance énergétique remis au locataire en application de l’article L. 126-23 du code de la construction et de l’habitation, ni en quoi sa communication lui serait préjudiciable.

En l’espèce, il résulte du devis et du bon de commande produits par l’OPH de [Localité 8] en pièces 12 et 13 que ce dernier a commandé à la société Alterea Ingenierie un contrôle thermographique de l’ensemble des bâtiments, incluant le bâtiment 3 dans lequel se trouve le logement litigieux.

L’OPH de [Localité 8] ne démontre pas en quoi ce document serait confidentiel ni sa communication préjudiciable. Au demeurant, ainsi que le soulignent à juste titre les époux [B], le premier juge a conditionné sa communication à la justification par les époux [B] de la réapparition de troubles dans leur logement, qui n’est pas avérée à ce jour.

Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris, sauf à rectifier d’office l’erreur matérielle affectant le jugement, en ce qu’il s’agit d’un contrôle thermographique et non 'géothermique’ comme indiqué par erreur.

Sur les dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance

Le premier juge a condamné l’OPH de [Localité 8] au paiement de la somme de 928 euros en réparation du préjudice de jouissance subi par les époux [B], représentant 30% du loyer, soit 116 euros par mois, du 15 janvier 2021, date de l’apparition des désordres selon les déclarations des locataires à la société mandatée par leur assureur pour recherche de fuite, au 14 septembre 2021, date à laquelle les époux [B] ont refusé que l’OPH de [Localité 8] procède à des travaux dans leur appartement.

L’OPH de [Localité 8] sollicite à titre principal que les époux [B] soient déboutés de leur demande, et à titre subsidiaire que leur indemnisation soit réduite à la somme de 696 euros correspondant à 116 euros par mois entre février et juin 2021.

Il fait valoir que les époux [B] ont contribué à la réalisation de leur préjudice en obstruant les aérations de leur appartement, empêchant ainsi une ventilation efficace. Il affirme qu’à compter de juin 2021, il n’a eu de cesse de demander aux époux [B] de contacter l’entreprise mandatée dans l’exécution des travaux, de sorte que le préjudice au-delà de cette date est imputable aux seuls locataires.

Formant appel incident sur ce point, les époux [B] sollicitent la condamnation de l’OPH de [Localité 8] à leur payer :

— la somme de 1508 euros à titre de dommages et intérêts pour la période de décembre 2020 à décembre 2021,

— la somme de 116 euros par mois à compter de janvier 2022 et jusqu’au 30 décembre 2022, soit la somme de 1392 euros.

Ils font valoir qu’ils n’ont jamais refusé la réalisation des travaux envisagés par le bailleur, mais ont demandé des informations complémentaires sur les travaux envisagés. Ils soulignent qu’après la condamnation par le jugement entrepris, il a fallu attendre 6 mois et la perspective de la radiation de l’appel pour que l’OPH engage les travaux, et que celui-ci indique sans en justifier que ce serait la société mandatée qui aurait mis du temps à intervenir. Ils affirment qu’ils n’ont pas participé à la réalisation de leur préjudice puisqu’ils ont justifié des raisons pour lesquelles les aérations ont été obstruées et ce, contraints par l’absence de chauffage.

Selon l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, 'le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation (…)'.

L’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, dans sa rédaction applicable au présent litige, 'le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

(…) 2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante (…)'.

L’obligation de délivrance d’un logement décent présente un caractère d’ordre public (Civ. 3ème 15 décembre 2004, Bull 239, pourvoi 02-20.614), l’acceptation des lieux en l’état par le preneur ou son information préalable ne libère pas le bailleur de son obligation de remettre un logement décent (3e Civ, 2 février 2010, n° 09-12.691) ; elle ne cesse qu’en cas de force majeure (Civ. 3 ème, 4 juin 2013, pourvoi 11-27.650). Le bailleur est tenu d’indemniser le locataire pour les troubles occasionnés par le manquement à son obligation de délivrance (Civ. 3ème, 19 mai 2004, Bull 99, pourvoi 03-12.541). L’indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent n’est pas subordonnée à une mise en demeure (3e Civ., 4 juin 2014, pourvoi n° 13-12.314, Bull. 2014, III, n° 74 ; Civ. 3ème, 25 janvier 2023, n°21-16.430).

En l’espèce, les époux [B] produisent un rapport de recherche de fuite du 1er février 2021, dont il résulte que les murs des chambres 1 et 2 et du salon présentent un taux d’humidité respectif de 50%, 27% et 23%, et que la caméra thermique a révélé des zones froides (choc thermique) sur les murs du salon et des deux chambres. La société conclut que 'l’humidité provient de chocs thermiques dûs à une mauvaise isolation des murs de l’appartement, il est nécessaire de revoir l’isolation des murs de l’appartement'.

Il résulte par ailleurs du procès-verbal de constat d’huissier du 9 décembre 2022 que le plafond du salon et les murs donnant sur l’extérieur des chambres sont affectés de moisissures.

Ils produisent également un certificat médical du 8 mars 2021 du pédiatre de leur jeune enfant né en 2020 dont il résulte que son état de santé nécessite un logement salubre.

Il convient dès lors de juger que le logement présente un élément d’indécence, caractérisé par l’insuffisance de l’isolation, et donc de son étanchéité à l’air visée à l’article 2 du décret du 30 janvier 2002 précité.

Si l’OPH produit un courriel du 19 février 2021, dans lequel il mentionne que le chauffagiste de la société Cofely, intervenu pour procéder à la remise en service du chauffage leur a fait remarquer qu’il était strictement déconseillé d’obstruer les ventilations du logement, il est également indiqué dans ce courriel que la responsable de l’OPH est 'consciente que [M. [B]] a effectué cette solution pour atténuer le passage d’air', dans un contexte où les locataires avaient signalé par courriel du 11 février 2021 l’absence de chauffage dans leur logement.

C’est dès lors avec pertinence que le premier juge a considéré que cette obstruction n’avait été que temporaire dans un contexte d’absence totale de chauffage, l’OPH ne démontrant pas qu’il s’agit d’une pratique habituelle des locataires. La cour ajoute que le technicien intervenu le 1er février 2021 aux fins de recherche de fuite ne mentionne pas une telle obstruction. Le premier juge a en conséquence judicieusement écarté le fait que les époux [B] soient à l’origine d’une contribution à leur préjudice à ce titre.

Le premier juge a exactement relevé que les époux [B] ont déclaré à la société mandatée aux fins de recherche de fuite le 1er février 2021 que l’humidité sur les murs du logement était apparue il y a 'deux semaines', soit à compter du 15 janvier 2021.

Il a également mentionné à juste titre que, par courrier du 14 septembre 2021, les époux [B] ont refusé que l’OPH procède à des travaux dans l’attente de l’audience devant le premier juge ; la cour précise à cet égard que les termes dudit courrier étaient sans équivoque: 'Aucune entreprise n’interviendra dans notre logement sans notre accord ; nous souhaitons qu’une société extérieure vienne faire un vrai diagnostic avant d’entamer des travaux de rénovation et d’isolation'.

Avant cette date, il résulte des pièces produites que les parties ont échangé durant l’été 2021 à propos des modalités des travaux, l’OPH n’ayant notamment accepté jusqu’alors que la réfection de deux lés de papier peint.

C’est dès lors par une parfaite appréciation des éléments de la cause que le premier juge a considéré que les époux [B] avaient subi un préjudice de jouissance, qu’il convenait de réparer par la somme de 116 euros par mois, soit 30% du loyer (quantum sur lequel s’accordent les parties), et ce à compter du 15 janvier 2021 et jusqu’au 14 septembre 2021.

En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a condamné l’OPH de [Localité 8] à payer aux époux [B] la somme de :

(116 x 8) = 928 euros.

Le jugement entrepris du 27 juillet 2022 ayant notamment condamné l’OPH à effectuer les travaux précités, les époux [B] font valoir avec pertinence que l’OPH ne justifie pas par les pièces produites du délai écoulé avant que les travaux ne soient réalisés courant décembre 2022 ; ils soulignent à juste titre qu’ils ne l’ont été que postérieurement à leur demande de radiation de l’appel formée par conclusions d’incident devant le conseiller de la mise en état le 28 novembre 2022.

En conséquence, il convient, ajoutant au jugement entrepris, de condamner l’OPH de [Localité 8] à indemniser le préjudice subi par les époux [B] pendant la période d’août à mi-décembre 2022 inclus, soit la somme de :

116 x 4,5 = 522 euros.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Le sens de la présente décision commande de confirmer le jugement entrepris s’agissant des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

L’OPH de [Localité 8], partie perdante à titre principal, sera condamné aux dépens d’appel, ainsi qu’au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf à :

— constater que la condamnation à réaliser des travaux est devenue sans objet, ceux-ci ayant été réalisés mi-décembre 2022,

— rectifier l’erreur matérielle affectant les motifs et le dispositif du jugement entrepris, en ce qu’il condamne l’OPH de [Localité 8] à remettre les conclusions du contrôle thermographique et non 'géothermique’ comme indiqué par erreur,

Et y ajoutant,

Condamne l’OPH de [Localité 8] à payer à M. [E] [B] et Mme [J] [B] née [O] la somme de 522 euros en réparation du préjudice de jouissance subi d’août à mi-décembre 2022,

Condamne l’OPH de [Localité 8] à payer à M. [E] [B] et Mme [J] [B] née [O] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne l’OPH de [Localité 8] aux dépens d’appel,

Rejette toutes autres demandes.

La Greffière Le Président