ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 08 AVRIL 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 21/04003 – N° Portalis DBVK-V-B7F-PBTE

Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 MAI 2021

Tribunal Judiciaire de BÉZIERS

N° RG 17/01981

APPELANTES :

S.A.R.L. 2 L EVENTS prise en la personne de son gérant en exercice domicilié ès qualités au siège social sis

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentée par M^e Yann GARRIGUE de la SELARL LX MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Tanguy JAMBU-MERLIN, avocat au barreau de PARIS substituant M^e Tristan DUPRE DE PUGET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

S.A.S CAP BO-SE prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 6]

[Localité 3]

Représentée par M^e Yann GARRIGUE de la SELARL LX MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Tanguy JAMBU-MERLIN, avocat au barreau de PARIS substituant M^e Tristan DUPRE DE PUGET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

INTIMEE :

S.C.I. BBM représenté par son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée par M^e Emily APOLLIS de la SELARL SAFRAN AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Laurence BREUKER, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant M^e Emily APOLLIS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 03 Février 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 FEVRIER 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

— contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

La SCI BBM est propriétaire d’un local à usage commercial, au sein de la copropriété « [Adresse 8] » située au Cap d’Agde (34), consistant en un lot n°104, devenu n°206, composé d’un kiosque, d’un bar et d’une terrasse de réception située dans le prolongement de la piscine d’une superficie de 15,10 m2 pour le kiosque bar et 260 m2 pour la terrasse de réception qu’elle a donnée à bail par acte du 16 octobre 2008 à la SARL 2L Events à compter du 16 octobre 2008 et moyennant un loyer annuel de 24 000euros payable mensuellement par échéance de 2 000euros HT.

Le bail précise également le remboursement du preneur au bailleur :

des taxes afférentes aux enlèvements des déchets,

de la totalité des charges de copropriété calculées par le syndic,

de la taxe foncière afférente aux locaux loués.

Par acte sous seing privé du 16 octobre 2008, la SCI BBM a également donné à bail commercial à la SAS CAP BO-SE divers locaux commerciaux situés dans la même copropriété '[Adresse 8]' à savoir :

Lot n° 16 devenu n° 118 : un local de lingerie situé au rez de chaussée du bâtiment A, portant le n° 140 du plan, d’une superficie de 12,30 m2,

Lot n°37 devenu n° 139 : un local de lingerie situé au rez de chaussée du bâtiment B, portant le n0 141 du plan, d’une superficie de 10,20 m2,

Lot n° 75 devenu n° 177 : un local à usage de remise situé au rez de chaussée du bâtiment C, portant le n°30 du plan, d’une superficie de 12,20 m2,

Lot n° 76 devenu n° 178 : un local de réception situé au rez dc chaussée du bâtiment C, portant le n° 3 1 du plan, d’une superficie de 22,40 m2

Lot 110 92 devenu n° 194 : un local de lingerie situé au1er étage du bâtiment C, portant le n0 144 du plan, d’une superficie de 18,40 m2,

Lot n0 103 devenu n°205 : un local de lingerie situé au 2ème étage du bâtiment C, portant le n °[Cadastre 1] du plan, d’une superficie de 15,00 m2.

Ce bail a été conclu à effet au 16 octobre 2008 et moyennant un loyer fixé annuellement à 9.000 euros, payable mensuellement, soit 750 euros HT par mois

Le bail précise également le remboursement du preneur au bailleur :

des taxes afférentes aux enlèvements des déchets,

de la totalité des charges de copropriété calculées par le syndic,

de la taxe foncière afférente aux locaux loués.

Le 3 juillet 2013, le syndicat des copropriétaires du ' Jardin d’Eden’ a notifié à la SAS Cap Bo-se et la SARL 2 L EVENTS un procès-verbal de saisie conservatoire pour garantir la somme de 52 613,27euros dont serait redevable leur bailleresse au titre des charges de copropriété.

Le 6 octobre 2014, la SCI BBM a signifié à la SAS Cap Bo-se un commandement de payer la somme de 29.644,02 euros.

Le 13 octobre 2014, la SCI BBM a signifié à la SARL 2 L EVENTS un commandement de payer la somme de 52.983,86 euros.

Le 23 mars 2015, la conversion de la saisie conservatoire du 3 juillet 2013 en saisie attribution a été signifiée à la SARL 2 L EVENTS et à la SAS Cap Bo-se, la SCI BBM y ayant acquiescé pour un montant de 45.208,46 euros.

La SARL 2 L EVENTS a payé au syndicat des copropriétaires la somme de 30.000 euros et la SAS Cap Bo-se la somme de 15.208,46 euros.

Le 8 avril 2015, il a été procédé à la main levée de la saisie attribution.

Le même jour, le syndicat a fait signifier à la SARL 2 L EVENTS et la SAS Cap Bo-se un nouveau procès-verbal de saisie conservatoire de créances, pour un montant de 26.507,89 euros.

Les mainlevées de ces deux saisies-conservatoires sont intervenues le 22 mars 2016.

Estimant que sur la durée d’exécution des deux baux et de manière répétée la SARL 2 L EVENTS et la SAS Cap Bo-se s’étaient rendues coupables d’inexécutions et de manquements contractuels graves (impayés et retards répétés de paiement, modification de la distribution et de la destination des lieux sans l’accord du bailleur), la SCI BBM a fait délivrer, sur le fondement de l’article L 145-17 du code de commerce :

le 16 mars 2017, un congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction à la SARL 2 L EVENTS pour non-paiement des loyers et charges de septembre 2012 à février 2016 et en raison des travaux effectués sans l’accord du bailleur,

le 28 mars 2017, un congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction à la SAS Cap Bo-se pour non-paiement des loyers et charges de septembre 2012 à février 2016.

Par acte du 13 juillet 2017, la SARL 2 L EVENTS et la SAS Cap Bo-se ont fait assigner la SCI BBM devant le tribunal de grande instance, aujourd’hui tribunal judiciaire, de Béziers en contestation des congés délivrés.

Le jugement rendu le 10 mai 2021 par le tribunal judiciaire de Béziers :

Déclare justifier le congé sans offre de renouvellement du bail et sans indemnité d’éviction délivrée par la SCI BBM à la SAS Cap Bo-se le 28 mars 2017 ;

Déboute la SAS Cap Bo-se de sa demande en paiement d’une indemnité d’éviction à l’encontre de la SCI BBM ;

Ordonne à défaut pour la SAS Cap Bo-se d’avoir libéré les lieux dans un délai de deux mois suivant la signification de la présente décision, qu’il ait procédé à son expulsion et à celle de tout occupant de son chef ;

Condamne la SAS Cap Bo-se à payer à la SCI BBM une indemnité mensuelle d 'occupation au montant du loyer (900 euros) à compter du 15 octobre 2017 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

Ordonne la séquestration des biens meubles de la SAS Cap Bo-se à ses frais si celle-ci ne les évacue pas elle-même lors de son départ ;

Déclare justifier le congé sans offre de renouvellement du bail et sans indemnité d’éviction délivrée par la SCI BBM à la SARL 2 L EVENTS le 16 mars 2017 ;

Déboute la SARL 2 L EVENTS de sa demande en paiement d’une indemnité d’éviction à l’encontre de la SCI BBM ;

Ordonne à défaut pour la SARL 2 L EVENTS d’avoir libéré les lieux dans un délai de deux mois suivant la signification de la présente décision, qu’il ait procédé à son expulsion et à celle de tout occupant de son chef ;

Condamne la SARL 2 L EVENTS à payer à la SCI BBM une indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer (2.400 euros) à compter du 15 octobre 2017 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

Ordonne la séquestration des biens meubles de la SARL 2 L EVENTS à ses frais si celle-ci ne les évacue pas elle-même lors de son départ ;

Condamne la SARL 2 L EVENTS à remettre en l’état et à ses frais, les lieux loués à la SCI BBM en vertu du contrat de bail du 16 octobre 2008, dans un délai de deux mois à compter du présent jugement ;

Condamne la SAS Cap Bo-se et la SARL 2 L EVENTS à payer à la SCI BBM la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SAS Cap Bo-se et la SARL 2 L EVENTS aux dépens ;

Ordonne l’exécution provisoire.

Concernant la SAS Cap Bo-se, le premier juge a relevé que le manquement à l’obligation de payer les loyers et charges à échéance constitue un motif grave et légitime justifiant le non renouvellement du bail et la prive de toute indemnité d’éviction.

Concernant la SARL 2 L EVENTS, le premier juge a également relevé que le manquement à l’obligation de payer les loyers et charges à échéance constitue un motif grave et légitime justifiant le non renouvellement du bail et la prive de toute indemnité d’éviction.

Il a retenu que si les aménagements réalisés par la SARL 2 L EVENTS ne constituent pas un motif grave et légitime de refus de renouvellement du bail sans indemnité d’éviction, le changement de destination du bail, sans suivre la procédure de despécialisation, en constituait un et justifie de surcroît l’absence d’indemnité d’éviction.

La SARL 2 L EVENTS et la SAS Cap Bo-se, prises en la personne de leurs représentants légaux en exercice, ont relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 22 juin 2021.

Dans leurs dernières conclusions du 30 janvier 2025, la SARL 2 L EVENTS et la SAS Cap Bo-se demandent à la cour de :

Infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Béziers du 10 mai 2021 en ce qu’il a :

'Déclaré justifié l’acte de refus de renouvellement sans indemnité d’éviction délivré par le Bailleur à Cap Bo-se le 28 mars 2017,

Débouté Cap Bo-se de sa demande en paiement d’une indemnité d’éviction à l’encontre du Bailleur,

Ordonné, à défaut pour Cap Bo-se d’avoir libéré les lieux dans un délai de deux mois suivant la signification de la décision, qu’il soit procédé à son expulsion et à celle de tout occupant de son chef,

Condamné Cap Bo-se à payer au Bailleur une indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer (900 euros) à compter du 15 octobre 2017 et jusqu’à la libération effective des lieux,

Ordonné la séquestration des biens meubles de Cap Bo-se à ses frais si celle-ci ne les évacue pas elle-même lors de son départ,

Déclaré justifié l’acte de refus de renouvellement sans indemnité d’éviction délivré par le Bailleur à 2 L EVENTS le 16 mars 2017,

Débouté 2 L EVENTS de sa demande en paiement d’une indemnité d’éviction à l’encontre du Bailleur,

Ordonné, à défaut pour 2 L EVENTS d’avoir libéré les lieux dans un délai de deux mois suivant la signification de la décision, qu’il soit procédé à son expulsion et à celle de tout occupant de son chef,

Condamné 2 L EVENTS à payer au Bailleur une indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer (2.400 euros) à compter du 15 octobre 2017 et jusqu’à la libération effective des lieux,

Ordonné la séquestration des biens meubles de 2 L EVENTS à ses frais si celle-ci ne les évacue pas elle-même lors de son départ,

Condamné 2L EVEN TS à remettre en l’état et à ses frais, les lieux loués au Bailleur en vertu du Bail Restauration dans un délai de deux mois à compter du jugement,

Condamné Cap Bo-se et 2 L EVENTS à payer au Bailleur la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépends,

Débouté Cap Bo-se et 2 L EVENTS de leurs demandes'

Et statuant à nouveau :

Déclarer injustifié le refus de renouvellement sans indemnité d’éviction délivré le 28 mars 2017 par la SCI BBM à la société Cap Bo-se ;

Déclarer injustifié le refus de renouvellement sans indemnité d’éviction délivré le 16 mars 2017 par la SCI BBM à la société 2 L EVENTS ;

Condamner la SCI BBM à verser à Cap Bo-se une indemnité d’éviction suite à l’arrivée à terme du bail commercial du 16 octobre 2008 ;

Condamner la SCI BBM à verser à la société 2 L EVENTS une indemnité d’éviction suite à l’arrivée à terme du bail commercial du 16 octobre 2008 ;

Ordonner une expertise judiciaire aux fins de détermination (i) du montant des indemnités d’éviction dues par la SCI BBM aux sociétés Cap Bo-se et 2 L EVENTS, (ii) du montant des indemnités d’occupation dues par les sociétés Cap Bo-se et 2 L EVENTS à la SCI BBM pour la période courant du 16 octobre 2018 jusqu’à la restitution des locaux respectivement pris à bail ;

Désigner tel expert judiciaire qu’il lui plaira avec pour mission de :

se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

s’entourer, si besoin est, de tout sachant et technicien de son choix,

visiter les locaux donnés à Bail par la SCI BBM à Cap Bo-se sis « [Adresse 8], les décrire, les photographier en cas de contestation les mesurer, dresser, le cas échéant, la liste des salariés employés par Cap Bo-se dans ces locaux et sur ce fonds,

rechercher en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le Bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction,

— dans le cas d’une perte de fonds (valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation, de la réparation du trouble commercial et de tous autres postes de préjudice, ainsi que de la plus-value en résultant),

— dans le cas de la possibilité d’un transfert de fonds sans perte conséquente de clientèle sur un emplacement de qualité équivalente (coût du transfert, acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial et de tous autres préjudices éventuels), et,

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par Cap Bo-se à compter du 16 octobre 2017,

— visiter les locaux donnés à Bail par la SCI BBM à la société 2 L EVENTS sis « [Adresse 8], les décrire, les photographier en cas de contestation les mesurer, dresser, le cas échéant, la liste des salariés employés par la société 2 L EVENTS dans ces locaux et sur ce fonds,

rechercher en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le Bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction,

— dans le cas d’une perte de fonds (valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation, de la réparation du trouble commercial et de tous autres postes de préjudice, ainsi que de la plus-value en résultant),

— dans le cas de la possibilité d’un transfert de fonds sans perte conséquente de clientèle sur un emplacement de qualité équivalente (coût du transfert, acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial et de tous autres préjudices éventuels), et,

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par la société 2 L EVENTS à compter du 16 octobre 2017;

En toute hypothèse

Juger irrecevables (et en toute hypothèse mal fondées) les fins de non-recevoir soulevées pour la première fois par la SCI BBM aux termes de ses conclusions d’intimé n°2 du 30 janvier 2025 ;

Débouter la SCI BBM de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Condamner la SCI BBM d’avoir à verser à la société Cap Bo-se et à la société 2 L EVENTS la somme de 15.000 euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elles font valoir que la bailleresse ne peut modifier a posteriori les motifs graves et légitimes invoqués dans le congé, sauf manquements nouveaux ou dont elle ignorait l’existence, qu’en l’espèce, le congé vise des loyers de juillet 2013 à février 2016 pour la société CAP BO SE et des charges de septembre 2012 à décembre 2015 et pour la Société 2 L Events, les loyers de juillet 2013 à février 2016 et des charges de septembre 2012 au 1er décembre 2015, ainsi que la réalisation de travaux sur la surface louée, que toutefois, la bailleresse ne justifie d’aucune mise en demeure préalable valide, que les commandements de payer délivrés en octobre 2014 ne comprennent que des impayés antérieurs à 2014 et non pas portant sur des périodes postérieures, et que la modification de la disposition des locaux n’a fait l’objet d’aucune mise en demeure, que les commandements délivrés en 2014 sont nuls car délivrés de mauvaise foi par la bailleresse au vu des saisies conservatoires délivrées par le syndic de copropriété et de leur rédaction imprécise empêchant les preneurs de connaître l’étendue des manquements invoques.

A titre subsidiaire, elles soutiennent que les manquements invoqués ne sont ni graves ni légitimes, eu égard aux quatre saisies conservatoires successives exercées, sachant que les preneuses ne pouvaient s’acquitter entre les mains de la bailleresse des loyers et charges alors que de telles mesures d’exécution étaient en cours .

Concernant la modification des locaux, elles font valoir que l’aménagement de la terrasse afin d’y exercer une activité de restauration, destination prévue aux clauses du bail, ne constitue pas un motif de congé eu égard à au caractère démontable des installations.

Elles critiquent l’argumentaire de la bailleresse qui retient des motifs non invoqués au congé et dont elle avait nécessairement connaissance s’agissant du retard dans le paiement de charges et loyers antérieurs au congé, que le changement de destination des locaux, ne constitue pas un nouvel élément par rapport à la date de délivrance du congé, que la bailleresse avait connaissance des soirées s’agissant d’animation de la résidence, encouragée par le syndicat de copropriétaires dont la bailleresse est membre, que les changements de distribution des locaux et de leur destination, dénoncées par la bailleresse auraient dû faire l’objet d’une mise en demeure et qu’en tout état de cause, ils ne revêtent pas le caractère de gravité suffisante pour justifier le congé sans indemnité d’éviction .

Dans ses dernières conclusions du 30 janvier 2025, la SCI BBM, prise en la personne de son représentant légal en exercice, demande à la cour de :

Confirmer le jugement dont appel en ce qu’il :

'Déclare justifié l’acte de refus de renouvellement sans indemnité d’éviction délivré par la SCI BBM à la SAS Cap Bo-se le 28 mars 2017,

Déboute la SAS Cap Bo-se de sa demande en paiement d’une indemnité d’éviction à l’encontre de la SCI BBM,

Ordonne à défaut pour la SAS Cap Bo-se d’avoir libéré les lieux dans un délai de deux mois suivant la signification de la présente décision, qu’il soit procédé à son expulsion et à celle de tout occupant de son chef,

Condamne la SAS Cap Bo-se à payer à la SCI BBM une indemnité mensuelle d 'occupation au montant du loyer (900 euros) à compter du 15 octobre 2017 et jusqu’à la libération effective des lieux,

Ordonne la séquestration des biens meubles de la SAS Cap Bo-se à ses frais si celle-ci ne les évacue pas elle-même lors de son départ,

Déclare justifié l’acte de refus de renouvellement sans indemnité d’éviction délivré par la SCI BBM à la SARL 2 L EVENTS le 16 mars 2017,

Déboute la SARL 2 L EVENTS de sa demande en paiement d’une indemnité d’éviction à l’encontre de la SCI BBM,

Ordonne à défaut pour la SARL 2 L EVENTS d’avoir libéré les lieux dans un délai de deux mois suivant la signification de la présente décision, qu’il soit procédé à son expulsion et à celle de tout occupant de son chef,

Condamne la SARL 2 L EVENTS à payer à la SCI BBM une indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer (2.400 euros) à compter du 15 octobre 2017 et jusqu’à la libération effective des lieux,

Ordonne la séquestration des biens meubles de la SARL 2 L EVENTS à ses frais si celle-ci ne les évacue pas elle-même lors de son départ,

Condamne la SARL 2 L EVENTS à remettre en l’état et à ses frais, les lieux loués à la SCI BBM en vertu du contrat de bail du 16 octobre 2008, dans un délai de deux mois à compter du présent jugement,

Condamne la SAS Cap Bo-se et la SARL 2 L EVENTS à payer à la SCI BBM la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SAS Cap Bo-se et la SARL 2 L EVENTS aux dépens,

Ordonne l’exécution provisoire ;'

Infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a omis de statuer sur la demande de condamnation de la SAS Cap Bo-se et de la SARL 2 L EVENTS au paiement des charges en sus des indemnités d’occupation ;

En réparant ladite omission :

Condamner la SARL 2 L EVENTS au paiement des charges telles que décrites au bail non renouvelé à compter à compter du 15 octobre 2017 et jusqu’à libération effective des lieux ;

Condamner la SAS Cap Bo-se au paiement des charges telles que décrites au bail non renouvelé à compter à compter du 15 octobre 2017 et jusqu’à libération effective des lieux ;

Débouter la SARL 2 L EVENTS et la SAS Cap Bo-se de l’ensemble de leurs demandes ;

Condamner la SAS Cap Bo-se et la SARL 2L EVENTS à porter et payer la somme de 6.000 euros à la SCI BBM au titre des frais irrépétibles par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

Subsidiairement

Juger que la SARL 2 L EVENTS et la SAS Cap Bo-se ne satisfont pas aux conditions pour bénéficier du statut des baux commerciaux ;

Débouter la SARL 2 L EVENTS et la SAS Cap Bo-se de leur demande d’indemnité d’éviction ;

A défaut

Constater les relations contractuelles avec les sociétés Difire et Jafm ;

Juger la SARL 2 L EVENTS et la SAS Cap Bo-se irrecevables à formuler une demande d’indemnité d’éviction ;

Débouter la SARL 2 L EVENTS et la SAS Cap Bo-se de l’ensemble de leurs demandes ;

Condamner la SAS Cap Bo-se et la SARL 2L EVENTS à porter et payer la somme de 6.000 euros à la SCI BBM au titre des frais irrépétibles par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle soutient que les locataires n’étaient pas à jour de leurs charges au jour du congé, que sous le prétexte des saisies conservatoire, elles ont retenu bien au-delà du montant de la dette de la bailleresse vis-à-vis du syndicat, que la rétention abusive des sommes contractuellement dues a été sciemment opérée par les locataires puisqu’elles ont retenu 81 854,42euros alors que la somme saisie était de de 52 613,27euros.

Elle fait valoir que postérieurement à la délivrance des commandements de payer, les locataires ont retenu abusivement une somme de 107 776,72euros alors que la saisie attribution était limitée à 45 208,46euros, qu’après désintéressement du syndicat, les locataires devaient encore la somme de 41 399,03euros pour la SARL 2L Events et de 24 469,21 euros pour la SAS CAP BO-SE, que la seconde saisie conservatoire opérée le 8 avril 2015 pour 26 507,89euros n’était nullement fondée et que la SARL 2L Events, débitrice de 41 399,03euros envers sa bailleresse, aurait dû reprendre le paiement des loyers et charges, que le 22 mars 2016, jour de la mainlevée de la seconde saisie, les locataires avaient conservé par-devers elle la somme de 110 298,64euros (72 100,94euros pour 2L Events et 38 197,70euros pour SAS Cap Bo-se ) alors que la saisie visait le montant de 26 507,89euros, que la rétention du surplus est dolosive, que postérieurement aux commandements de payer , les locataires ont manqué à leur obligation de paiement des loyers et charges .

Elle fait valoir qu’elle peut valablement évoquer, à l’appui de sa demande, les manquements qui ont perduré portérieurement aux congés.

Elle soutient que la SARL 2LEvents a opéré en 2013 un changement de destination et de distribution des lieux, travaux interdits par le contrat de bail sauf accord écrit de la bailleresse, que le contrat de bail ne prévoit ni cuisine et salle de réception sur la terrasse extérieure, aménagement réalisé sans l’accord de la bailleresse et constaté par acte d’huissier du 16 mars 2017, le caractère démontable des installations étant sans conséquence sur le litige, que le changement de distribution est une violation du bail justifiant le congé sans indemnité.

Enfin, elle se prévaut d’un changement de destination des lieux par la locataire qui organise des soirées discothèque de façon récurrente et des travaux réalisés 2021 alors que la locataire était dépourvue de titre d’occupation, travaux entrepris sans autorisation d’urbanisme et sans permis de construire.

Elle sollicite la rectification d’une erreur dans le jugement qui n’a pas statué sur les charges de copropriété lors de la fixation de l’indemnité d’occupation .

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 3 février 2025.

MOTIFS :

1) Sur le congé sans offre de renouvellement délivré le 28 mars 2017 à la SAS Bo-se :

Le congé délivré le 28 mars 2017 par la bailleresse mentionne, au titre du motif grave et légitime justifiant son refus de renouvellement et de paiement d’une indemnité d’éviction, un retard de paiement du loyer aux échéances dues de juillet 2013 à février 2016 et des charges pour la période de septembre 2012 à 1er décembre 2015, qui n’ont été réglées qu’en février 2016.

* La SAS BO-SE soutient à titre principal que ce congé n’a pas été précédé d’une mise en demeure circonstanciée conforme aux exigences de l’article L 145-17 du code de commerce.

La SCI BBM se prévaut d’un commandement de payer délivré le 6 octobre 2014 portant sur une somme de 29 386,89euros au titre des loyers et charges pour la période du 1er juillet 2013 au 2 octobre 2014.

En application des dispositions de l’article 145-17 du code de commerce 'le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité : 1° S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa’ .

L’article sus visé exige que le congé délivré sans offre de renouvellement ni indemnité d’éviction soit précédé d’une mise en demeure, attirant l’attention du locataire sur les conséquences de la persistance de l’infraction plus d’un mois après cet acte. L’inexécution par le preneur d’une de ses obligations ne peut être invoquée comme motif grave et légitime de refus de renouvellement du bail que si l’infraction s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après une mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser.

Il appartient au bailleur qui refuse au preneur le droit au renouvellement de son bail commercial sans indemnité de démontrer l’existence d’une faute de ce dernier, constitutive d’un motif grave et légitime, c’est à dire d’une gravité telle que le bailleur est en droit de ne pas vouloir poursuivre les relations contractuelles.

En l’espèce, le commandement de payer délivré le 6 octobre 2014 vise la période du 1er juillet 2013 au 2 octobre 2014 et reprend les dispositions de l’article L145-17 du code de commerce. Le congé délivré le 28 mars 2017 précise la période sus visée à laquelle est ajoutée celle de novembre 2014 à février 2016.

L’absence de mise en demeure délivrée pour une nouvelle infraction interdit au bailleur de s’en prévaloir. Toutefois tel n’est pas le cas lorsque le locataire persiste dans l’infraction, chaque récidive du locataire dans la renouvellement de l’infraction ne nécessite pas une nouvelle mise en demeure, sauf si le locataire a régulière et systématiquement régularisé la situation.

En l’espèce, le congé délivré le 28 mars 2017 se fonde sur un retard de paiement en mentionnant un paiement intervenu en février 2016 pour des échéances de loyers et charges dues depuis juillet 2013 et dénoncé pour partie dans le commandement de payer délivré le 6 octobre 2014 .

Le retard répété et persistant dans le paiement des loyers et charges peut également permettre de valider un congé pour motif grave et légitime puisque constituant une infraction poursuivie.

La société BO-SE pour s’opposer à cet argumentaire fait valoir que le commandement de payer délivré le 6 octobre 2014 est nul en raison de son manque de précision.

Toutefois, ce motif ne saurait prospérer, l’acte mentionne expressément le montant des sommes dues au titre des loyers et charges selon un décompte arrêté au 2 octobre 2014 et comporte, outre la référence à l’article L 145-17 du code de commerce intégralement reproduit, la mention relative à la volonté du bailleur de refuser le renouvellement du bail sans indemnité d’éviction à défaut de régularisation dans le délai d’un mois. Il résulte de la lecture de ce document que les preneurs étaient parfaitement en mesure de connaître la réalité des sommes appelées et leur nature.

La locataire soutient que ces actes ont été délivrés de mauvaise foi en raison des deux saisies conservatoires intervenues le 3 juillet 2013 et le 8 avril 2015 sur l’initiative du syndicat des copropriétaires lui interdisant de procéder à tout paiement au profit de sa bailleresse.

Par acte du 3 juillet 2013, une saisie conservatoire a été notifiée à la SAS BO-SE par le syndicat des copropriétaires pour un montant de 52 243,38euros.

Si à cette date, la SAS BO-SE était redevable du loyer de juillet 2023 et des charges pour les exercices 2012 et 2013 soit la somme totale selon le décompte annexé au commandement de payer, 10 765,11euros, l’acte du 3 juillet 2013 privait la locataire de la possibilité de disposer de ses fonds et de procéder au règlement de son solde locatif débiteur jusqu’à concurrence du montant de 52 243,38euros sur lequel la saisie du 3 juillet 2013 a été pratiquée.

Au jour où le commandement a été délivré, c’est à dire le 6 octobre 2014, la SA BO-SE n’était redevable que de la somme de 29 386,89 euros selon le décompte joint à l’acte. Dès lors, elle ne pouvait à cette date s’acquitter de sa dette locative, en raison de la saisie conservatoire pratiquée le 3 juillet 2013 lui interdisant de faire obstacle à la conservation de la créance de son créancier fixée à 52 243,38euros.

Par acte délivré le 23 mars 2015, la SAS BO-SE a été avisée de la conversion de la saisie conservatoire en saisie attribution à hauteur de 44 934,76euros et par acte du 25 mars 2015 de l’acquiescement de la bailleresse pour une somme de 45 208,46euros.

Par acte du 8 avril 2015, il a été procédé à la main levée de la saisie, la SAS BO-SE ayant réglé la somme de 15 208,46euros entre les mains du syndicat créancier.

Il est acquis qu’à la date de la main levée, la dette locative de 38 777,69 euros restant inférieure au montant saisi, il ne peut être reproché à la locataire de ne pas avoir réglé en priorité sa bailleresse.

Le 8 avril 2015, un second procès verbal de saisi conservatoire était notifié à la SAS CAP BO-SE pour un montant de 26 507,89euros sur l’initiative du syndicat des copropriétaires.

La bailleresse se prévaut d’une connivence entre le syndic de copropriété et le SAS BO-SE dont il n’est nullement justifié par les pièces du dossier, l’affirmation selon laquelle ces deux entités juridiques bénéficieraient d’un même conseil étant insuffisante à l’établir.

A la date de la seconde saisie conservatoire, la dette locative de la SAS BO-SE s’élevait à la somme de 24 469,21euros, contraignant la dite société à conserver par-devers elle, les sommes dues à la bailleresse en raison des manquements de cette dernière au syndicat des copropriétaires.

Néanmoins, eu égard à la somme due au titre de la dette locative et au montant du loyer annuel, dès le 1er août 2015, la locataire aurait dû valablement reprendre le règlement régulier des loyers à échéances échues, sans attendre la main levée de la seconde saisie attribution intervenue le 22 mars 2016, alors qu’elle n’a soldé sa dette locative qu’en février 2016, date à laquelle les montants dus au titre des loyers et charges atteignaient la somme de 38 197,70euros.

Ainsi nonobstant les vicissitudes liées à la mise en place de deux saisies conservatoire entre 2013 et 2015 de nature à générer une certaine confusion dans les décomptes des sommes dues, il appartenait à la locataire de régler, au moins à compter d’août 2015, les loyers et charges dus, ce dont elle ne s’est acquittée que 7 mois plus tard. La locataire ne peut arguer d’une rétention légitime de toute somme en faveur de sa bailleresse jusqu’en février 2016, alors qu’elle ne pouvait ignorer le montant des loyers dus.

Le commandement de payer délivré le 6 octobre 2014 vise la période du juillet 2013 à octobre 2014 alors que la période payée en retard se situe d’août 2015 à février 2016 mais s’agissant de la persistance d’une même l’infraction, à savoir le paiement avec retard des loyers et charges échus, la récidive de la locataire ne nécessitait pas une nouvelle mise en demeure, sachant qu’à la date de la première saisie conservatoire soit en juillet 2013, la SAS BO-SE était redevable du loyer de juillet 2023 et des charges pour les exercices 2012 et 2013 soit la somme de 10 765,11euros et que cette l’infraction s’est renouvelée pour la période d’août 2015 à février 2016 autorisant le bailleur a donner congé avec refus de renouvellement et sans indemnité d’éviction.

En effet, le manquement réitéré de la société locataire à son obligation contractuelle principale de régler le loyer aux termes convenus constitue un motif grave justifiant la déchéance du droit à recevoir une indemnité d’éviction.

Il convient de confirmer la décision de première instance.

2 ) Sur le congé sans offre de renouvellement délivré le 16 mars 2017 à la SARL 2 L Events :

Le congé délivré le 16 mars 2017 par la bailleresse mentionne, au titre du motif grave et légitime justifiant son refus de renouvellement et de paiement de l’indemnité d’éviction, un retard dans le paiement des loyers de juillet 2013 à février 2016 et ce nonobstant un commandement de payer délivré le 13 octobre 2014 pour une somme de 52 647,53euros représentant les loyers de juillet 2013 à octobre 2014, sommes soldées en février 2016, un retard dans le paiement des charges depuis le 28 septembre 2012 jusqu’à décembre 2015pour un montant de 22 948,84euros, soldés en février 2016, la réalisation de travaux consistant en la construction d’une salle de restaurant et d’une cuisine sur la terrasse extérieure sans l’accord du bailleur et sans autorisation en matière d’urbanisme et en violation des dispositions contractuelles du bail.

* La SARL 2L Events soutient à titre principal que ce congé n’a pas été précédé d’une mise en demeure circonstanciée conforme aux exigences de l’article L 145-17 du code de commerce.

La SCI BBM se prévaut d’un commandement de payer délivré le 13 octobre 2014 portant sur une somme de 52 983,86 euros au titre des loyers et charges pour la période du 1er juillet 2013 au 2 octobre 2014 ainsi que le mentionne l’acte délivré.

En application des dispositions de l’article 145-17 du code de commerce ' le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité : 1° S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa’ .

L’article sus visé exige que le congé délivré, sans offre de renouvellement ni indemnité d’éviction, soit précédé d’une mise en demeure, attirant l’attention du locataire sur les conséquences de la persistance de l’infraction plus d’un mois après cet acte. L’inexécution par le preneur d’une de ses obligations ne peut être invoquée comme motif grave et légitime de refus de renouvellement du bail que si l’infraction s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après une mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser.

Il appartient au bailleur, qui refuse au preneur le droit au renouvellement de son bail commercial sans indemnité, de démontrer l’existence d’une faute de ce dernier constitutive d’un motif grave et légitime, c’est à dire d’une gravité telle que le bailleur est en droit de ne pas vouloir poursuivre les relations contractuelles.

En l’espèce, le commandement de payer délivré le 13 octobre 2014 vise la période du 1er juillet 2013 au 2 octobre 2014 et mentionne les dispositions de l’article L145-17 du code de commerce. Le congé délivré le 16 mars 2017 reprend la période sus visée à laquelle est ajoutée celle de novembre 2014 à février 2016.

L’absence de mise en demeure délivrée pour une nouvelle infraction interdit au bailleur de s’en prévaloir. Toutefois tel n’est pas le cas lorsque le locataire persiste dans l’infraction, chaque récidive du locataire dans la renouvellement de l’infraction ne nécessite pas une nouvelle mise en demeure, sauf si le locataire a régulière et systématiquement régularisé la situation.

En l’espèce, le congé délivré le 16 mars 2017 suite à un commandement de payer délivré le 13 octobre 2014 ne se fonde pas sur un défaut de paiement des loyers et charges mais sur un retard de paiement en mentionnant un paiement intervenu en février 2016 pour des échéances de loyers et charges dues à compter du 1er juillet 2013.

Le retard répété et persistant dans le paiement des loyers et charges peut permettre de valider un congé pour motif grave et légitime puisque constituant une infraction, comme en l’espèce, poursuivie.

La société 2L Events pour s’opposer à cet argumentaire fait valoir que le commandement de payer délivré le 13 octobre 2014 est nul en raison de son manque de précision.

Toutefois, ce motif ne saurait prospérer, l’acte mentionne expressément le montant des sommes dues au titre des loyers et charges selon un décompte arrêté au mois d’octobre 2014 et comporte, outre la référence à l’article L 145-17 du code de commerce intégralement reproduit, la mention relative à la volonté du bailleur de refuser le renouvellement du bail sans indemnité d’éviction à défaut de régularisation dans le délai d’un mois. Il résulte de la lecture de ce document que les preneurs étaient parfaitement en mesure de connaître la réalité des sommes appelées et leur nature.

La locataire soutient que ces actes ont été délivrés de mauvaise foi en raison des deux saisies conservatoires intervenues le 3 juillet 2013 et le 8 avril 2015 lui interdisant de procéder à tout paiement au profit de sa bailleresse.

Par acte du 3 juillet 2013, une saisie conservatoire a été notifiée à la SARL 2L Events par le syndicat des copropriétaires pour un montant de 52 243,38euros.

Si à cette date, la SARL 2L Events était redevable du loyer de juillet 2023 et des charges pour les exercices 2012 et 2013 soit la somme totale 11 815,84euros, l’acte du 3 juillet 2013 privait la locataire de la possibilité de disposer de ses fonds et de procéder au règlement de son solde locatif débiteur jusqu’à concurrence du montant de 52 243,38euros sur lequel la saisie du 3 juillet 2013 a été pratiquée.

Au jour où le commandement a été délivré, c’est à dire le 13 octobre 2014, la SARL 2L Events était alors redevable que de la somme de 52 467,53 euros selon le décompte joint à l’acte. Dès lors, elle aurait dû dès cette date et nonobstant l’acte d’exécution, s’acquitter partiellement de sa dette locative, la saisie conservatoire ne faisant obstacle qu’au versement des sommes à hauteur de la créance de son créancier qui ne s’élevait qu’à 52 243,38euros, couverte par sa propre dette. Elle pouvait verser le surplus dû à sa bailleresse et reprendre le versement régulier des loyers et ne peut se prévaloir de la saisie conservatoire pour justifier son abstention fautive entre le 13 octobre 2014 et le 23 mars 2015.

Par acte délivré le 23 mars 2015, la SARL 2L Events a été avisée de la conversion de la saisie conservatoire en saisie attribution à hauteur de 44 934,76euros et par acte du 25 mars 2015 de l’acquiescement de la bailleresse pour une somme de 45 208,46euros. Par acte du 8 avril 2015, il a été procédé à la main levée de la saisie, la SARL 2L Events ayant réglé la somme de 30 000euros entre les mains du syndicat créancier mais restant redevable de la somme de 41 399,03euros des loyers et charges envers sa bailleresse.

A la date de la main levée, la dette locative de 68 999,03 euros était largement supérieure au montant saisi. De sorte que la SARL 2L Events aurait dû reprendre le paiement des loyers à échéance échue.

Le 8 avril 2015, un second procès verbal de saisie conservatoire a été notifié à la SARL 2L Events pour un montant de 26 507,89euros sur l’initiative du syndicat des copropriétaires.

La bailleresse se prévaut d’une connivence entre le syndic de copropriété et le SARL 2L Events dont il n’est nullement justifié par les pièces du dossier, l’affirmation selon laquelle ces deux entités bénéficieraient d’un même conseil étant insuffisante à l’établir.

A la date du second procès verbal de saisie conservatoire, la dette locative de la SARL 2 L Events s’élevait à la somme de 41 399,03, euros alors que la saisie ne portait que sur la somme de 26 507,89euros. De sorte que la locataire aurait dû valablement reprendre le règlement régulier des loyers à échéances échues, sans attendre la main levée de la seconde saisie attribution intervenue le 22 mars 2016, sa dette locative soldée en février 2016 atteignait la somme de 72 100,94euros.

Ainsi nonobstant les vicissitudes liées à la mise en place de deux saisies conservatoires entre 2013 et 2015, de nature à générer une certaine confusion dans les décomptes des sommes dues, il appartenait à la locataire de veiller à régler en temps utile, les loyers et charges dus, sans pouvoir se prévaloir des saisies conservatoires intervenues, sa dette étant supérieure au montant des sommes saisies. Or, elle n’a apuré sa dette locative que sept mois après l’échéance. Elle ne peut arguer d’une rétention légitime des sommes en prétendant ignorer le montant de sa dette locative constituée des loyers échus.

Le commandement de payer délivré le 13 octobre 2014 ne vise que la période de juillet 2013 à octobre 2014 alors que l’infraction a persisté jusqu’en février 2016. Toutefois s’agissant de la réitération de la même l’infraction, la récidive de la locataire ne nécessite pas une nouvelle mise en demeure, sachant qu’à la date de la première saisie conservatoire le 3 juillet 2013, la SARL 2L Events était déjà redevable du loyer du mois de juillet 2023 et des charges pour les exercices 2011 et 2012 soit la somme de 11 423,84 euros et que cette l’infraction s’est renouvelée à compter du 8 avril 2015, date à compter de laquelle la locataire s’est abstenue de tout versement, prenant prétexte de la saisie conservatoire pratiquée portant pour un montant bien inférieur à sa dette locative.

Dès lors, le congé délivré le 16 mars 2017 par la bailleresse sans offre de renouvellement ni paiement d’une indemnité d’éviction est fondé sur un motif grave et légitime, sans qu’il soit utile et pertinent pour la cour d’examiner le second motif invoqué.

Il convient de confirmer la décision de première instance.

La bailleresse sollicite la condamnation des deux sociétés au paiement à compter du 15 octobre 2017 jusqu’à la libération effective des lieux, d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du dernier loyer en cours, outre le paiement des charges aux conditions du bail, demande à laquelle les sociétés locataires ne s’opposent pas.

L’indemnité d’occupation est fixée souverainement par le juge et le bailleur peut solliciter en sus du paiement d’une somme équivalente au loyer, le paiement des charges telles que prévues au contrat de bail non renouvelé.

Il convient de condamner les sociétés locataires au paiement d’une indemnité d’occupation depuis le 15 octobre 2017 jusqu’à la restitution effective des lieux, équivalente au montant du loyer et charges aux conditions du bail non renouvelé

L’équité commande de condamner in solidum les sociétés locataires au paiement d’une somme totale de 3 000euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ces motifs, la cour statuant par arrêt contradictoire :

Confirme le jugement rendu le 10 mai 2021 par le tribunal judiciaire de Béziers en toutes ses dispositions,

Y ajoutant :

Condamne la SAS CAP BO-SE à payer à la SCI BBM une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges aux conditions du bail non renouvelé, à compter du 15 octobre 2017 jusqu’à la restitution effective des lieux,

Condamne la SARL 2L Events à payer à la SCI BBM une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges aux conditions du bail non renouvelé, à compter du 15 octobre 2017 jusqu’à la restitution effective des lieux,

Condamne in solidum la SARL 2L Events et la SAS CAP BO-SE à payer à la SCI BBM la somme de 3 000euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum la SARL 2L Events et la SAS CAP BO-SE aux entiers dépens.

Le Greffier La Présidente