COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 5 MAI 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 23/03621 – N° Portalis DBVK-V-B7H-P4RI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 15 JUIN 2023

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NARBONNE

N° RG 2023/142

APPELANTE :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] cadastrée sous les références DC [Cadastre 1], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS LOFT [Adresse 2], immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 384 883 609, ayant son siège [Adresse 3], en son agence de [Localité 2] sise,

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par M^e Jacques Henri AUCHE de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE – AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Christine AUCHE de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE – AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant M^e Frédéric LECLERC, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES, avocat plaidant

INTIMES :

Monsieur [D] [J]

né le 30 Novembre 1947 à [Localité 4]

(décédé)

[Adresse 5]

[Localité 5]

Représenté par M^e Philippe NESE de la SELARL NESE, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant non plaidant

S.A.S. FONCIA INFO IMMOBILIER, inscrite au R.C.S. de [Localité 2] sous le numéro 319 822 417 prise en la personne de son représentant légal en exercice, dont le siège social est

[Adresse 6]

[Adresse 7]

[Localité 6]

Représentée par M^e Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant substituant sur l’audience M^e Eric KOY, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES, avocat plaidant

ASSOCIATION FONCIERE URBAINE LIBRE ([U]) 'OASIS CLUB’ représenté par son représentant légal en exercice.

[Adresse 8]

[Localité 7]

Représentée par M^e Philippe NESE de la SELARL NESE, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant non plaidant

Ordonnance de clôture du 05 Janvier 2026

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 JANVIER 2026, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M. André LIEGEON, Président de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Estelle DOUBEY

Le délibéré, initialement fixé le 17 mars 2026, a été prorogé au 31 mars 2026, puis au 14 avril 2026 et au 5 mai 2026.

ARRET :

— Contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. André LIEGEON, Président de chambre, et par M^me Estelle DOUBEY, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

« [Adresse 9] » est un village de vacances à vocation naturiste, comprenant divers groupes à usage d’habitation, un bâtiment commercial (bar, restaurant…) et divers équipements tels que piscine ou courts de tennis, des garages couverts fermés et places de parking, ainsi que des espaces verts et voies de circulation.

L’ensemble figure au cadastre de la commune de [Localité 8], section DC numéros [Cadastre 2] à [Cadastre 3] pour une superficie de 10.854 m2.

Il est organisé suivant un cahier des charges rédigé le 17 novembre 1989, à l’initiative de la SARL Promonat, relatif à une association foncière libre urbaine libre ([U]) [Adresse 10] ayant pour objet de veiller à l’application de ce cahier, de s’approprier les biens, aménagements et éléments d’équipement à usage commun, de gérer, entretenir, réparer ou remplacer ces biens et d’en créer de nouveaux.

Dans sa rédaction initiale, le cahier des charges ne vise que les unités foncières constituant la première tranche en cours de réalisation, à savoir :

2.241 m² constituant l’assiette de la copropriété [Adresse 11] Bâtiments G-J-K,

1.159 m² constituant l’assiette de la copropriété [Adresse 12] C-F-H-L,

627 m² constituant l’assiette de la copropriété [Adresse 13],

266 m² + 231 m² constituant l’assiette de la copropriété [Adresse 14].

Le cahier des charges prévoit cependant la faculté d’incorporer à l’assiette foncière les terrains devant constituer l’assiette foncière du surplus du complexe immobilier, au fur et à mesure de sa réalisation.

Il stipule que les propriétaires ou copropriétaires membres de l'[U] doivent participer aux dépenses de gestion et d’entretien, étant précisé qu’un gestionnaire commun doit être choisi pour entretenir les biens et éléments d’équipement commun ainsi que les espaces libres ou plantés bordant les constructions y compris dans les copropriétés.

Il instaure une répartition des charges entre les bâtiments achevés et incorporés en fonction des surfaces hors 'uvre nette (SHON) des bâtiments, suivi, dans un deuxième temps, d’une répartition au sein de chaque bâtiment au prorata des tantièmes de copropriété. La SHON totale des bâtiments de la première tranche est fixée à 2.615,87 m2, répartis entre les trois unités foncières.

En outre, il indique que la SARL Promonat précisera la SHON des bâtiments à venir au fur et à mesure de leur incorporation.

Par ailleurs, les statuts de l'[U] Oasis Club, rédigés dans le même temps que le cahier des charges, prévoient la répartition des dépenses de l'[U] entre ses différents membres au prorata du nombre de voix qu’ils détiennent dans ladite association.

Par la suite, de nouveaux bâtiments ont été créés, en ce compris le Bâtiment TWY, sans que la SARL Promonat n’en précise la SHON afférente.

Suivant convention en date du 31 mars 2018, l'[U] Oasis Club a confié à la SAS Foncia Info Immobilier un mandat de gestion.

Reprochant à la SAS Foncia Info Immobilier d’avoir effectué une répartition des charges sur la base du nombre de logements et non pas sur la base de la SHON des bâtiments, en violation des modalités de calcul prévues par le cahier des charges, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 15], par actes des 26 et 27 novembre 2019, assigné la SAS Foncia Info Immobilier, l'[U] Oasis Club et son président, M. [D] [J], devant le tribunal judiciaire de Narbonne, en régularisation et remboursement de charges considérées comme indues, en résolution du contrat de gestion conclu entre l'[U] et la SAS Foncia Info Immobilier et en indemnisation de ses préjudices.

Divers modules composent actuellement cette unité de 159 lots, outre [Adresse 16] / surface hors d''uvre nette (SHON) de 240,39 m2 :

7 copropriétés, d’une SHON totale de 7 925,99 m2, gérées par la SAS Foncia Info Immobilier, à savoir :

OASIS Bâtiments A-B-D / SHON totale de 1078,12 m2,

OASIS Bâtiments C-F-H-L / SHON totale de 771,97 m2,

OASIS Bâtiments G-J-K / SHON totale de 1 444,04,

[Adresse 11] [Adresse 17] totale de 183,58 m²,

[Adresse 11] [Adresse 18] totale de 404,74 m²,

OASIS Bâtiments P-U-V-X / SHON totale de 1 126,23 m2,

OASIS Bâtiments Q-R-S / SHON totale de 1348,51 m2 une copropriété T-W-Y / SHON totale de 1328, 41 m², gérée par la société LOFT ONE

Le jugement contradictoire rendu le 15 juin 2023 par le tribunal judiciaire de Narbonne :

Rejette les fins de non-recevoir et les exceptions de procédure ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], sis [Adresse 19] à [Localité 9], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS Loft One de toutes ses demandes, fins et prétentions ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] à payer les entiers dépens ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] à payer à l'[U] et son président, M. [D] [J], la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] à payer à la SAS Foncia Immobilier la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de plein droit attachée à la présente décision.

Le premier juge rejette les fins de non-recevoir et les exceptions de procédure dirigées à l’encontre de l’action intentée par le syndicat des copropriétaires. A ce titre, il constate que le syndicat justifie d’une délibération de l’assemblée générale en date du 29 mars 2019 pour intenter une instance en responsabilité, et le cas échéant en paiement, à l’encontre de l'[U] et de son gestionnaire, alors qu’aucune délibération ne prévoit que l’action concerne également M. [D] [J]. Cependant, il retient que les parties requises ne peuvent solliciter l’annulation de la procédure de ce chef, puisqu’en vertu de l’article 55 alinéa 2 du décret du 17 mars 1967 : « Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice ».

Il relève ensuite qu’il n’est pas démontré de faute contractuelle ou délictuelle, imputable à la SAS Foncia Immobilier pour avoir privilégié une répartition des charges par lots. Sur ce point, il constate que le cahier des charges ne pouvait être objectivement mis en 'uvre dans sa lettre, compte tenu de l’absence de références validées relatives aux différentes SHON.

S’agissant des fautes de gestion alléguées par le syndicat des copropriétaires, il relève pour l’essentiel que les choix effectués au titre des prestations relatives à l’entretien des espaces verts n’ont jamais fait l’objet de remises en cause par les assemblées délibérantes.

En outre, il retient que le reproche formulé au titre de la gestion et de l’entretien de la piscine n’est pas fondé, la gestion de cet équipement commun étant laissée aux seules prérogatives des copropriétaires, qui n’ont finalement pas opté pour une gestion déléguée.

Il ajoute que le grief tiré du défaut de convocation de l’assemblée générale en 2020 n’est pas sérieusement reprochable, le syndic ayant bouleversé le calendrier de toutes les assemblées générales en raison de la pandémie qui avait atteint son pic sanitaire.

Le premier juge constate également que le syndicat ne tire aucune conséquence pécuniaire des manquements invoqués et ne peut se prévaloir d’aucune créance vis-à-vis de l'[U], de sorte qu’il n’est pas fondé à agir sur le fondement de l’action oblique.

Il déboute ainsi le syndicat des copropriétaires de ses demandes concernant les prétentions relatives à la remise en cause du contrat de gestion, et ne retient pas la responsabilité de M. [J], président de l'[U], relevant notamment l’absence de toute conséquence dommageable du retard d’enregistrement et de publication des statuts de l'[U] qui seule pourrait, s’il y avait matière, s’en prévaloir.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 12 juillet 2023.

M. [D] [J] est décédé le 27 septembre 2024.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 5 janvier 2026.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses conclusions du 11 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, demande à la cour de :

Au principal

Recevoir le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] en ses écritures, ainsi qu’en ses demandes ;

Les dire bien fondées ;

Infirmer le jugement rendu le 15 juin 2023 par le tribunal judiciaire de Narbonne ;

Le réformer ;

Juger que la responsabilité civile extracontractuelle du gestionnaire Foncia Info Immobilier est engagée ;

Juger que le gestionnaire Foncia Immobilier doit être condamné au remboursement à la copropriété [Adresse 11] [Localité 10] des charges indûment perçues sur les 5 derniers exercices, soit la somme de 15.441,49 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2018 ;

Juger que le gestionnaire Foncia Immobilier doit être condamné au paiement des dommages-intérêts dus en raison du préjudice découlant des appels de charges erronés ;

Juger que le gestionnaire Foncia Immobilier doit être condamné au paiement de dommages-intérêts à hauteur de 5.000 euros, tenant les nombreuses démarches accomplies en vain ;

En tout état de cause,

Condamner solidairement la SAS Foncia Info Immobilier, l'[U] Oasis Club et M. [D] [J], au paiement de la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Critiquant le jugement, le syndicat des copropriétaires soutient que la société Foncia Immobilier, en sa qualité de gestionnaire, doit restituer la somme de 15.441,49 euros. Il expose que le tribunal, après avoir faussement considéré qu’il s’agirait d’un faux débat animé par l’animosité concurrentielle de deux syndics professionnels, a fait un raisonnement qui est contraire à la teneur des documents contractuels gouvernant l’organisation et le fonctionnement de l'[U] et tenu un raisonnement erroné.

Ainsi, il expose qu’il n’existe pas de contradiction entre l’article 7.5 du cahier des charges et l’article 11 des statuts. Il précise que l’article 7.5 vise à fixer les modalités de répartition des charges afférentes aux éléments d’équipement commun tandis que l’article 11 des statuts a pour objet de fixer les modalités de répartition des autres dépenses, étant précisé que tant le titre IV du cahier des charges que l’article 2 des statuts énoncent de la façon la plus claire le caractère impératif de l’article 7.5 ainsi que la mission dévolue à l'[U] de veiller à son application, ce qui exclut que l’article 11 ait pu s’en écarter. Il ajoute que le tribunal a ainsi violé l’article 1192 du code civil et qu’à supposer même qu’il y ait lieu à interprétation, les dispositions des articles 1189 et 1191 ne seraient pas dans cette hypothèse respectées, seule l’interprétation préconisée permettant de ne pas éliminer le jeu de l’article 7.5. Enfin, il relève sur ce point que le cahier des charges comme les statuts stipulant indiscutablement la force obligatoire du premier et l’obligation pour les statuts de l'[U] de les respecter, l’article 1188 du code civil a été bafoué par le tribunal.

Par ailleurs, il indique, au vu de ces éléments, que c’est à tort que le tribunal a retenu le postulat selon lequel les statuts d’une copropriété l’emporteraient sur les dispositions du règlement de copropriété, et estimé que la société Foncia Immobilier ne pouvait mettre en 'uvre le mode de calcul prévu par l’article 7.5 du cahier des charges. A ce propos, il observe, au vu de la convocation du 20 avril 2019 à l’assemblée générale de l'[U] et du procès-verbal de cette même assemblée générale du 20 avril 2019, que les références de calcul de l’article 7.5 existaient depuis longtemps, la SHON de tous les bâtiments étant alors connue selon une annexe au permis de construire du 11 août 1989 dont la société Foncia Immobilier, en sa qualité de gestionnaire d’une [U] tenue à une obligation de résultat, ne pouvait ignorer l’existence, se devant de se procurer ce document auprès des services compétents. Il ajoute qu’en ne procédant pas au calcul dans le respect de l’article 7.5, celle-ci a donc manqué à cette obligation de résultat et engage à son égard sa responsabilité civile extracontractuelle, ce qui justifie sa condamnation au paiement de la somme réclamée, outre au paiement de dommages-intérêts découlant des appels de charges erronés.

Dans ses dernières conclusions du 7 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, demande à la cour de :

Donner acte au concluant qu’il se désiste à l’encontre du seul M. [D] [J] décédé de l’appel qu’il a interjeté par déclaration en date du 13 juillet 2023 contre le jugement rendu le 15 juin 2023 sous le n °RG 2023/142 par le tribunal judiciaire de Narbonne et que l’appel se poursuivra donc à l’encontre de la SAS Foncia Info Immobilier et de l'[U] Oasis Club ;

Statuer ce que de droit sur les dépens.

Dans ses dernières conclusions du 11 janvier 2024, la SAS Foncia Info Immobilier, prise en la personne de son représentant légal en exercice, demande à la cour de :

Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Narbonne le 15 juin 2023 en ce qu’il :

Rejette les fins de non-recevoir et les exceptions de procédure,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], sis [Adresse 19] à [Localité 9], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS Loft [Adresse 2] de toutes ses demandes, fins et prétentions,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] à payer les entiers dépens ('),

Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] à payer à la SAS Foncia Immobilier la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] de ses entières demandes ;

Condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] à payer à la SAS Foncia Info Immobilier la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

En substance, la société Foncia Immobilier fait valoir que le tribunal a rejeté à juste titre la demande en paiement et considère, étant tiers au contrat, que c’est à tort que le syndicat des copropriétaires invoque les dispositions des articles 1103, 1188 et suivants du code civil. Elle conteste par ailleurs toute faute susceptible d’engager sa responsabilité. Ainsi, elle expose que depuis 30 ans, la répartition des charges est effectuée sur la base de 159 lots et non en se basant sur la SHON dès lors que les statuts indiquent uniquement les surfaces SHON des trois copropriétés ayant composé la première tranche de construction du village Oasis, soit les bâtiments CFLH, GJK et N, ne pouvant en sa qualité de gestionnaire pallier les carences passées. A ce propos, elle note que la société Promona avait l’obligation d’incorporer, au fur et à mesure de leur construction, les différents bâtiments au cahier des charges en prenant soin d’en préciser la SHON, ce qu’elle n’a pas fait, le cahier des charges n’ayant jamais été mis à jour, et considère qu’en ce qui la concerne, elle a parfaitement respecté les termes de son mandat. Elle ajoute que la question de la répartition des charges de l'[U] pose un problème d’interprétation, ainsi que l’indique celle-ci, qui n’a toujours pas été réglé, compte tenu du véto de l’assemblée générale de l'[U] qui a refusé la mise en conformité du cahier des charges avec les nouveaux statuts, de sorte qu’il existe bien, contrairement à ce qui est soutenu, une contradiction entre le cahier des charges et les statuts, lesquels doivent prévaloir. Enfin, elle observe, sur ce point, qu’elle n’a agi qu’en qualité de gestionnaire de l'[U] et n’a pas en conséquence perçu directement les sommes réclamées qu’elle n’a jamais encaissées pour son propre compte, et note que l'[U] n’a jamais contesté ses modalités de gestion, si bien qu’aucune faute ne peut lui être reprochée.

En outre, la société Foncia Immobilier estime qu’elle ne supporte aucune responsabilité dans l’attribution de certaines missions aux prestataires, ainsi que l’a justement indiqué le tribunal. Ainsi, elle relève, s’agissant du prestataire choisi pour les espaces verts, que les assemblées générales, dont celles des 20 avril 2019 et 3 avril 2021, ont approuvé les comptes comprenant les différentes charges, dont celles relatives aux travaux d’entretien. Elle expose encore que l’objet social de la société Iroise qui intervient pour les espaces verts est conforme à son activité, contrairement à ce qui est soutenu par l’appelant, et qu’aucune faute ne peut lui être reprochée s’agissant de l’accomplissement de formalités de publicité pour l’achat de petits matériels pour les espaces verts dans la mesure où cette mission ne lui incombait pas selon le contrat de gestion et qu’il en va de même de l’inventaire de cet outillage. De plus, elle fait valoir, concernant la piscine, que sa gestion administrative était confiée aux propriétaires et copropriétaires qui seuls disposaient des prérogatives de gestion administrative de la piscine, n’ayant pas par ailleurs été mandatée à cet effet.

Dans ses dernières conclusions du 3 janvier 2024, l'[U] Oasis Club, prise en la personne de son représentant légal en exercice, demande à la cour de :

Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Narbonne le 15 juin 2023 en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] de toutes ses demandes, fins et prétentions et en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] à payer à l'[U] et à son président M. [D] [J] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de première instance ;

Débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens à l’encontre de l'[U] Oasis Club et de M. [D] [J] ;

Condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] à payer à l'[U] Oasis Club et à M. [D] [J] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] aux entiers dépens de l’appel.

L'[U] Oasis Club relève qu’il n’est plus formé aucune demande par le syndicat des copropriétaires à son encontre, excepté sur l’article 700 du code de procédure civile, et que la présente instance consiste donc en cause d’appel en une action en responsabilité civile délictuelle contre la SA Foncia Immobilier, syndic.

Concernant la question de la répartition des charges, elle considère qu’il subsiste un problème d’interprétation qui n’est pas résolu. Elle souligne que la mise en conformité et la modification des statuts de l'[U] n’ont pas été adoptées lors de l’assemblée générale extraordinaire du 20 avril 2019 à l’unanimité de tous ses membres puisque seuls ont délibéré les délégués. Elle ajoute que mécaniquement, la répartition des charges sur la base de la SHON des bâtiments se traduit pour les uns par un allégement de charges et pour les autres par un accroissement de charges, et que la mise en conformité et la modification des statuts de l'[U] ne peuvent pas être regardées comme un fait acquis. Par ailleurs, elle fait valoir qu’il existe une contradiction incontestable entre le cahier des charges et les statuts de l'[U] en ce qui concerne la répartition des dépenses basée sur le nombre des lots composant l'[U] (159) ou sur la SHON de chaque bâtiment, mais considère que les statuts doivent prévaloir en cas de contradiction, ce qui a été le cas pendant trente ans par la répartition des dépenses sur la base de 159 lots et ce qu’a retenu à juste titre le tribunal. Elle ajoute que tous les calculs effectués par le syndicat supposent que le cahier des charges ait été modifié, ce qui n’est pas le cas.

Pour un rappel exhaustif des moyens des parties, il convient, par application de l’article 455 du code de procédure civile, de se référer à leurs dernières écritures notifiées par RPVA.

MOTIFS

A titre liminaire, il sera donné acte au syndicat des copropriétaires de ce qu’il se désiste de son appel formé à l’encontre de M. [D] [J].

Par ailleurs, il sera relevé que le rejet par le tribunal des fins de non-recevoir et exceptions de procédure soulevées par la société Foncia Immobilier ne fait pas l’objet de critiques de la part des parties.

SUR LA RESPONSABILITE DE LA SA FONCIA IMMOBILIER

Aux termes d’un acte sous seing privé en date du 31 mars 2018, l'[U] Oasis Club et la SA Foncia Immobilier ont signé une convention de gestion qui définit notamment les prestations confiées à cette dernière.

Ainsi que le fait valoir l'[U] Oasis Club, son fonctionnement ne relève pas des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis de sorte que la SA Foncia Immobilier n’a pas la qualité de syndic au sens de cette loi.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], en sa qualité de tiers à la convention du 31 mars 2018, recherche la responsabilité de la SA Foncia Immobilier sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Il est de principe, en application de ces dispositions, que le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] de rapporter la preuve de ce manquement.

En application de l’article 1992 du code civil, le mandataire engage sa responsabilité à l’égard de son mandant en raison des fautes qu’il commet dans la gestion et il peut s’agir de fautes simples procédant d’un défaut de prudence ou de vigilance.

L’article 7-5 du cahier des charges ' Répartition des Charges – de l'[U] Oasis Club prévoit :

une première répartition par le gestionnaire de l’ensemble du Village entre les bâtiments achevés et incorporés dans le présent cahier des charges, par application de la formule ci-après : Charges générales [U] x SHON du ou des bâtiments formant une copropriété / Total des SHON des bâtiments incorporés, correspondant ainsi aux charges de l'[U] par copropriété ;

une seconde répartition selon laquelle les charges par bâtiment ainsi déterminées seront réclamées par le syndic de copropriété aux copropriétaires concernés, au prorata des tantièmes de copropriété compris dans leurs lots, suivant la formule suivante : Charges [U] par copropriété x Tantièmes de copropriété par lot / Totalité des tantièmes de copropriété, correspondant ainsi aux charges [U] du lot concerné.

Sont concernés les bâtiments compris dans la première tranche de construction, pour une SHON totale de 2.615,87 m².

Les statuts de l'[U] Oasis prévoient en leur article 11 ' Répartition des Dépenses :

« Les dépenses de l’Association Foncière sont réparties entre ses différents membres au prorata du nombre de voix qu’ils détiennent dans ladite Association.

Compte tenu de l’échelonnement dans le temps de l’achèvement du complexe immobilier, les propriétaires des biens ne participeront aux dépenses de gestion et d’entretien qu’à compter de la mise à disposition de leur immeuble ou de leur lot et pour les dépenses postérieures à cette date. »

Ainsi que l’établit l’annexe au permis de construire accordé le 1er août 1989, les SHON de l’ensemble des bâtiments relevant de l'[U] Oasis Club étaient connues dès cette date-là. Le cahier des charges qui a été reçu le 17 novembre 1989 n’y fait pas référence mais fixe cependant les modalités de répartition des charges en fonction de la SHON des bâtiments à venir au fur et à mesure de leur incorporation, seule la première tranche de travaux pour une SHON de 2.615,87 euros étant alors en cours de réalisation. Ainsi que le note le syndicat des copropriétaires, ces charges sont distinctes des dépenses prévues par l’article 11 des statuts dès lors que dans son article 10-1 intitulé Frais et Charges, il est indiqué que « les frais et charges de l’Association Foncière comprennent les dépenses entraînées par l’application du Cahier des Charges dans la première partie des présentes et par l’exécution des décisions valablement prises ainsi que celles découlant des charges annexes et des dépenses de toute nature, imposées par les lois, textes et règlements de l’autorité publique », ainsi que « tous les frais et charges quelconques concernant les lots divis et généralement tout ce qui est spécial à chaque construction, restent à la charge personnelle du syndicat de copropriété ou de son propriétaire. ». Et comme le souligne le syndicat des copropriétaires, l’article 2 des statuts prévoit que l’association a pour objet de veiller à l’application du cahier des charges, le titre IV du cahier des charges stipulant par ailleurs que son respect est assuré par l’association. Il s’ensuit que des régimes différents ont été prévus, sans que cela n’induise de contrariété, les dispositions de l’article 11 précité ne concernant pas les charges visées à l’article 7-5 du cahier des charges.

Il n’est pas discuté que le cahier des charges et les statuts ont été portés à la connaissance de la SA Foncia Immobilier qui se devait donc de vérifier, lorsqu’elle a accepté la gestion de l'[U], quelle était la SHON globale existant à ce moment-là pour mettre en application les modalités de calcul des charges prévues au cahier des charges, ne pouvant se contenter, en sa qualité de professionnel de l’immobilier et alors même qu’il est constant que de nouveaux bâtiments avaient été édifiés, d’une pratique antérieure, sans se renseigner auprès de l'[U] Oasis Club sur la [Etablissement 1] des nouveaux bâtiments qui pouvait être connue de cette dernière après avoir pris attache auprès de la société Promonat et au vu de l’annexe figurant au permis de construire dont aucun élément ne vient établir qu’il aurait été indisponible, ce document pouvant être consulté auprès de l’autorité administrative compétente, ni l’alerter au besoin sur toute éventuelle difficulté de ce chef. En outre, il n’est pas sans intérêt, sur ce point, de relever que dans sa convocation à l’assemblée générale du 20 avril 2019, l'[U] Oasis Club indiquait, au vu de cette annexe, qu’une mise en conformité des appels de fonds [U] à la convention statutaire était désormais envisageable, et proposait en conséquence un projet de résolution portant sur les modifications du tableau de répartition des surfaces SHON.

Aussi, la SA Foncia Immobilier a commis une faute dans l’exécution de son mandat de gestion et cette faute est à l’origine d’un préjudice pour le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] dès lors que le calcul des charges s’est trouvé erroné. Et il importe peu, à cet égard, que la SA Foncia Immobilier n’ait pas conservé par-devers elle les sommes appelées, la demande n’étant pas formée au titre d’une restitution d’indu mais sur le fondement de la responsabilité délictuelle.

Au visa de l’article 1240 du code civil, la SA Foncia Immobilier sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], à titre de dommages-intérêts, la somme de 15.441,49 euros correspondant aux charges indument versées, le quantum de cette somme ne faisant par ailleurs l’objet d’aucune discussion de la part de la SA Foncia Immobilier, mandataire, et ce avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de l’arrêt.

Le jugement sera donc infirmé de ce chef.

SUR LA DEMANDE EN DOMMAGES-INTERETS DU SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sollicite en outre la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts compte tenu des nombreuses démarches entreprises en vain.

Cette demande sera en voie de rejet dès lors que ce dernier ne démontre pas en quoi le seul fait de s’être rapproché, en vain, de la SA Foncia Immobilier pour contester le mode de calcul des appels de fonds au titre des charges visées au cahier des charges serait constitutif d’un préjudice distinct.

Le jugement sera donc confirmé de ce chef.

SUR L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE

Le jugement déféré sera infirmé en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] au paiement d’indemnités sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande en cause d’appel de faire application de l’article 700 du code de procédure civile en faveur du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] qui obtiendra à ce titre la somme de 2.500 euros.

La SA Foncia Immobilier et l'[U] Oasis Club seront déboutées de leurs prétentions formées à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe et en dernier ressort :

CONSTATE que M. [D] [J] est décédé le 27 septembre 2024 et que l’instance n’a pas été reprise par les héritiers,

DONNE ACTE au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] de son désistement d’appel à l’encontre de M. [D] [J],

Dans la limite de la saisine de la cour,

INFIRME le jugement du 15 juin 2023 du tribunal judiciaire de Narbonne en toutes ses dispositions soumises à la cour, sauf en ce qu’il a rejeté la demande en dommages-intérêts formée par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] à hauteur de 5.000 euros,

Et statuant à nouveau,

DIT que la responsabilité délictuelle de la SA Foncia Immobilier est engagée à l’égard du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1],

CONDAMNE la SA Foncia Immobilier à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 15.441,49 euros, outre intérêts au taux légal à compter de l’arrêt,

DIT n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile en faveur de la SA Foncia Immobilier d’une part, et de l'[U] Oasis Club et M. [D] [J] d’autre part,

CONDAMNE la SA Foncia Immobilier aux entiers dépens de première instance,

Et y ajoutant,

CONDAMNE la SA Foncia Immobilier à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes formées à ce titre,

CONDAMNE la SA Foncia Immobilier aux entiers dépens d’appel.

Le greffier, Le président,