ARRÊT n°2025-

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 30 SEPTEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/06478 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QP22

Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 AOUT 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PERPIGNAN

N° RG 23/01745

APPELANTE :

S.C.I. TEREMISS immatriculée au RCS de [Localité 14] sous le n° 809 290 539 représentée par son gérant, domicilié ès qualités audit siège social

[Adresse 8]

[Localité 10]

Représentée par M^e Jacques Henri AUCHE de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE – AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, substitué sur l’audience par M^e Christine AUCHE, avocat postulant

assistée de M^e Christopher NESE avocat au barreau des PYRENEES ORIENTALES, avocat plaidant

INTIMEE :

Syndic de copropriété de la RESIDENCE MATHEU sise [Adresse 6] et n°[Adresse 2] à [Localité 9] pris en la personne de son syndic en exercice la société CITYA [Localité 11] [Localité 17], domiciliée en cette qualité au siège social sis

[Adresse 5]

[Localité 9]

Représenté par M^e Yann GARRIGUE de la SELARL LX MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué sur l’audience par M^e Iris RICHAUD, avocat postulant

assisté de M^e Lolita RIBERA, avocat au barreau des PYRENEES ORIENTALES, substituant sur l’audience M^e Rémy SAGARD, avocat au barreau des PYRENEES ORIENTALES, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 10 Juin 2025 révoquée avant l’ouverture des débats par une nouvelle ordonnance de clôture du 16 juin 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Juin 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Corinne STRUNK, Conseillère, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Estelle DOUBEY

ARRET :

— Contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Emmanuel GARCIA, Conseiller en remplacement de M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre empêchée, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Au mois de février 2019, un incendie est survenu au sein de la résidence Matheu sis [Adresse 6] et [Adresse 4], immeuble soumis au statut de la copropriété.

Par acte reçu par Me [F] du 28 septembre 2020, la SCI Teremiss a acquis les lots n°17 et 19 à 25 dudit ensemble immobilier.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 8 mars 2021, la SCI Teremiss s’est plainte auprès du [Adresse 15] [Adresse 13], alléguant un retard dans la réalisation des travaux de remise en état des parties communes à la suite de l’incendie et d’un dégât des eaux, dont il résultait, selon elle, une impossibilité de louer ses appartements.

Des charges de copropriété étant demeurées impayées après plusieurs mises en demeure par lettres recommandées avec accusé de réception ainsi qu’une sommation de payer en date du 10 mars 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 13], par exploit de commissaire de justice en date du 5 juin 2023, a assigné la SCI Teremiss devant le tribunal judiciaire de Perpignan.

Le jugement contradictoire rendu le 21 août 2024 par le tribunal judiciaire de Perpignan :

Condamne la SCI Teremiss à payer au [Adresse 15] [Adresse 13] :

15 359,59 euros au titre des charges de copropriété dues au titre des exercices précédents après approbations des comptes, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 31 janvier 2023,

753,84 euros au titre des frais rendus nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

500 euros à titre de dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les frais de recouvrement prévus à l’article R444-55 du code de commerce ;

Rejette les délais de paiement sollicités par la SCI Teremiss ;

Déclare irrecevables et rejette la demande en condamnation à des dommages-intérêts et la demande en compensation formée par la SCI Teremiss ;

Condamne la SCI Teremiss aux dépens ;

Rejette toute autre demande ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de droit de l’exécution provisoire en application de l’article 481-1 du code de procédure civile.

Le premier juge accueille la demande formulée par le syndicat au titre des charges de copropriété impayées, relevant que la somme de 15 359,59 euros sollicitée tient compte des paiements intervenus et de la somme due à la SCI Teremiss au titre de la perte de loyers pendant la période de travaux, que chaque somme demandée dans les décomptes trouve une explication, que le syndicat a justement séparé les frais de relance et de contentieux des charges impayées, que la SCI Teremiss ne peut se soustraire ni des charges d’eau qui font suite à l’approbation des comptes par l’assemblée générale même si elle a sans autorisation souscrit un abonnement auprès de Veolia, ni des charges relatives aux travaux validés par l’assemblée générale du 30 juin 2022 précisant que le règlement de copropriété ne prévoit pas de parties communes spéciales en la matière, ni de charges inhérentes aux factures qui ont été validées en assemblée générale alors qu’elle était déjà copropriétaire.

Il alloue la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts au syndicat, retenant que les retards ou les absences de paiements de la SCI Teremiss créent des désordres dans la comptabilité de la trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Le premier juge rejette la demande de délais de paiement formulée par la SCI Teremiss, dans la mesure où elle ne démontre pas sa capacité actuelle à régler les sommes dues selon un échéancier.

Il déclare irrecevables les demandes reconventionnelles de la SCI Teremiss tendant à l’indemnisation de sa perte locative au titre d’une gestion fautive du dégât des eaux et de l’incendie par le syndicat, indiquant qu’au regard des dispositions spécifiques à la procédure accélérée au fond il ne lui appartient pas de statuer sur des demandes reconventionnelles concernant des actions en responsabilité qui relèvent d’une procédure classique au fond.

La SCI Teremiss, prise en la personne de son représentant légal en exercice, a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 20 décembre 2024.

Dans ses dernières conclusions du 5 juin 2025, la SCI Teremiss, prise en la personne de son représentant légal en exercice, demande à la cour de :

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

Infirmer le jugement le 21 août 2024 par le tribunal judiciaire de Perpignan en toutes ses dispositions

Juger que la dette de charges de copropriété de la SCI Teremiss à l’égard du [Adresse 15] [Adresse 13] ne s’élève qu’à la somme de 6 352, 58 euros montant arrêté au 23 juillet 2024 ;

Juger le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 13] responsable de la perte de revenus locatif subis par la SCI Teremiss de septembre 2020 à septembre 2022 ;

Evaluer ladite perte à la somme minimale de 45 600 euros ;

Condamner reconventionnellement le [Adresse 15] Matheu à payer à la SCI Teremiss la somme de 43 288,28 euros à titre de dommages-intérêts ;

Opérer compensation entre les créances réciproques des parties ;

Débouter le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes ;

Condamner reconventionnellement le [Adresse 16] à payer à la SCI Teremiss la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner le [Adresse 16] aux entiers dépens de l’instance et, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Dispenser la SCI Teremiss de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure ;

Subsidiairement, si la cour de céans devait confirmer la décision rendue et estimer que la SCI Teremiss est débitrice du [Adresse 16] :

Octroyer à la SCI Teremiss un délai de 18 mois pour payer le solde des charges arbitré par lui en 18 mensualités.

La SCI Teremiss soutient que sa dette au titre des charges de copropriété ne saurait être fixée à une somme supérieure à celle de 6 352,58 euros, arguant qu’il résulte du décompte de charges portant sur la période du 1er janvier au 31 décembre 2023, produit postérieurement à l’audience, un trop versé de 8 504,38 euros pour l’exercice 2023 en raison de charges appelées supérieures aux charges réelles.

L’appelante conteste la créance en raison d’erreurs et d’un défaut d’imputation des règlements effectués. Elle dénonce ainsi l’absence de déduction d’acomptes d’un montant de 4.980,91 euros ainsi qu’un trop « appelé » de 6.260,84 euros. Les nouveaux décomptes produits en appel relatifs à une période se terminant le 15 février 2024 comportent les mêmes imperfections.

Elle critique encore la prise en compte des charges qui ne sont pas dues. Tel est le cas des frais d’abonnement eau froide alors qu’elle a souscrit un abonnement indépendant auprès de Veolia. Elle ajoute que de nombreux frais correspondent à des prestations inexistantes dans la mesure où l’immeuble sis [Adresse 2] était inhabitable. Elle fait valoir que d’autres charges liées à l’immeuble [Adresse 7] lui ont également été réclamées alors qu’elles concernent un autre corps d’immeuble ; s’agissant de charges de copropriété spéciales, l’appelante soutient qu’elles ne sont pas dues et se réfère aux dispositions des pages 15 à 19 du règlement de copropriété.

L’appelante fait encore valoir que certains charges liées aux travaux de remise en état des parties communes ont été attribuées non pas au vendeur mais à la SCI Teremisse contrairement aux stipulations de l’acte de vente. Elle conteste ainsi être redevable de charges votées antérieurement à l’acquisition des lots. Enfin, elle met en évidence de nombreuses irrégularités concernant des charges qui auraient du être réclamées au vendeur.

Elle soutient par ailleurs que le syndicat a confié plusieurs travaux à la société LP Services, laquelle possède les mêmes associés et gérants qu’elle, et s’est abstenu d’honorer et de solder les marchés, de sorte qu’il ne lui permet pas de s’acquitter de sa dette, légitimant, selon elle, l’octroi d’un délai de 18 mois pour payer le solde de charges.

L’appelante sollicite enfin, au visa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, la somme de 44 288,28 euros à titre de dommages-intérêts, soutenant que la réalisation des travaux de réparation consécutifs à l’incendie et au dégât des eaux a tardé, alléguant que ces sinistres trouvent leur origine dans les parties communes, de sorte qu’elle a subi une perte locative évaluée à 3.650 euros par mois, dont le syndicat est responsable dans la mesure où trois de ses appartements n’ont pu être loués avant septembre 2022. Elle soutient en ce sens que la location n’était pas possible eu égard à l’état des parties communes.

Elle fait valoir que c’est à tort que le premier juge a déclaré ses demandes reconventionnelles irrecevables et qu’il a violé le principe du contradictoire, avançant que les règles procédurales des articles 63 et suivants du code de procédure civile sont applicables à la procédure accélérée au fond.

Elle conclut au rejet des demandes formulées par le syndicat au titre des frais de procédure rendus nécessaires et de la résistance abusive, soutenant qu’elles sont injustifiées dans leur principe comme dans leur montant.

Dans ses dernières conclusions du 11 juin 2025, le [Adresse 15] [Adresse 13], pris en la personne de son syndic en exercice, demande à la cour de :

Confirmer en toutes ses dispositions, le jugement du tribunal judiciaire de Perpignan, statuant suivant la procédure accélérée au fond, en date du 21 août 2024 ;

Débouter la SCI Teremiss de toutes ses demandes plus amples ou contraires ;

Condamner la SCI Teremiss à verser au [Adresse 15] [Adresse 13] la somme complémentaire de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d 'appel ;

La condamner aux dépens de l’instance, et à rembourser au concluant tout frais de recouvrement qu’ils seraient contraints de supporter, notamment en application du décret n°2016-230 du 26 février 2016 relatif aux tarifs de certains professionnels du droit et au fonds interprofessionnel de l’accès au droit et à la justice, et relatif à la détermination du droit proportionnel de recouvrement ou d’encaissement mis à la charge des créanciers.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 13] conclut à la confirmation du jugement, soutenant que l’appelante est redevable de la somme de 15 359,59 euros au titre des charges de copropriété en vertu du décompte du 7 novembre 2023 et celle de 753,84 euros au titre des frais rendus nécessaires par sa défaillance conformément au contrat de syndic.

Il sollicite également l’octroi de 500 euros à titre de dommages-intérêts, arguant que la résistance abusive de l’appelante contribue au déséquilibre financier de la copropriété, compromet sa gestion, contraint les autres copropriétaires à supporter les conséquences de sa défaillance, les privant de la possibilité de réaliser des projets collectifs.

L’intimé conclut au rejet des demandes reconventionnelles de l’appelant, affirmant que c’est à bon droit que le premier juge les a déclarées irrecevables dès lors qu’il n’était pas compétent pour en connaître et que ces demandes ne se rattachaient pas aux prétentions originaires du syndicat par un lien suffisant.

Il soutient que quand bien même il aurait été défaillant, l’appelante ne saurait justifier son refus de payer ses charges. En outre, l’intimé fait valoir qu’il n’a commis aucune faute, indiquant qu’il a pris toutes les diligences nécessaires suite au double sinistre, précisant, s’agissant du dégât des eaux, qu’il n’est pas tenu par le contrat de vente conclu par la SCI Teremiss, de sorte qu’il appartiendra à celle-ci de réclamer le remboursement de ces fonds à son vendeur, après les lui avoir réglés.

Il fait valoir que le préjudice locatif allégué n’est pas démontré, arguant que l’appelante ne justifie pas du montant de sa demande, de sa volonté réelle de louer ses logements, alors qu’il lui a déjà versé la somme de 1 311,72 euros à ce titre et que le constat du 12 octobre 2021 démontre qu’à cette date les parties communes étaient utilisables, de sorte qu’elle était en mesure de louer ses biens. Il ajoute que dans la mesure où les travaux ont été réceptionnés en juin 2022, aucune date antérieure ne pourrait être retenue pour la prise en compte du prétendu préjudice locatif.

Il conclut au rejet de la demande de délais de paiement formulée par l’appelante, affirmant qu’elle n’a pas fait preuve de bonne foi dans le paiement des charges en dépit des nombreuses mises en demeure dont elle a fait l’objet, plaçant ainsi le syndicat dans une situation financière particulièrement délicate.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 10 juin 2025 puis révoquée avec nouvelle clôture prononcée le 16 juin 2025.

MOTIFS

1/ Sur la demande principale :

Pour rappel, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Il n’est nullement contesté que la SCI Teremiss est propriétaire au sein de la résidence Matheu sis [Adresse 6] et [Adresse 3], des lots 17 et 19 à 25 aux termes de l’acte reçu par Me [F] du 28 septembre 2020.

En appel, la SCI Teremiss se reconnaît redevable de la somme de 6.352,58 euros au 23 juillet 2024 et conteste le montant des charges réclamées par le syndicat des copropriétaires considérant qu’une partie est indue s’agissant de certaines charges liées aux travaux de remise en état des parties communes attribuées non pas au vendeur mais à la SCI Teremisse contrairement aux stipulations de l’acte de vente, mais également de charges votées antérieurement à l’acquisition des lots ou encore de charges spéciales attribuées à la partie de l’immeuble sis [Adresse 12]. L’appelante conteste encore l’absence de prise en compte de règlements déjà effectués.

Au soutien de la demande en paiement du syndicat des copropriétaires, il est produit les éléments suivants :

— assemblée générale du 16 novembre 2020 valant approbation des comptes de l’exercice du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2019, du budget prévisionnel pour l’année 2021 ainsi que de la décision de réaliser des travaux ayant pour objet la réfection de l’étanchéité de la terrasse au dernier étage de l’entrée [Adresse 2], la reprise des fissures sur le mur de façade côté rue et sur la toiture ;

— assemblée du 23 avril 2021 valant approbation des comptes de l’exercice du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2020, du budget prévisionnel pour l’année 2022 ainsi que de la décision de réaliser des travaux ayant pour objet la réfection de l’étanchéité de la terrasse au dernier étage de l’entrée [Adresse 2];

— assemblée générale du 30 juin 2022 valant approbation des comptes de l’exercice du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021, du budget prévisionnel pour l’année 2023 ainsi que de la décision de refuser la mise en cause de l’assureur de l’artisan plombier Bonhomme afin de récupérer la somme manquante de 7.000 euros et de procéder à la saisie immobilière des lots de la SCI Teremiss pour la mise en vente aux enchères publiques au prix de 31.000 euros ; est également adoptée la résolution pour ratifier des travaux réalisés sans autorisation de l’assemblée générale et du syndic sur le [Adresse 1] par la SCI Teremiss ;

— lettres de mise en demeure adressées à la SCI Teremiss le 17 mars 2021 en vue de procéder au règlement de la somme de 4.188,98 euros, réitérée le 19 juillet 2021 pour un solde de 14.478,70 euros, puis le 11 août 2021 pour un montant de 14.512,30 euros et enfin par courrier du 31 janvier 2023, dans lequel il est demandé le règlement de la somme de 31.004,30 euros.

La cour observe en premier lieu que les assemblées générales produites n’ont pas fait l’objet de contestations par la SCI Teremiss qui a été régulièrement convoquée et a accusé réception de la notification des procès-verbaux en découlant de sorte que celle-ci est tenue, au prorata de ses tantièmes, de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Le premier juge a condamné la copropriétaire au paiement de la somme de 15 359,59 euros au titre des charges de copropriété dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 31 janvier 2023.

A titre liminaire, la cour précise que le montant des charges sera apprécié à la date du 31 janvier 2023 et non à la date du 23 juillet 2024 comme le sollicite l’appelante dans ses écritures, l’actualisation de la créance ne pouvant intervenir dans le cadre d’une demande en paiement fondée sur l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Cela étant, il est à relever au regard des différents décomptes produits que le premier juge n’a pas tenu compte de deux paiements intervenus le 17 janvier 2023 pour deux sommes respectives de 1.925,40 euros et 850,57 euros qui viendront en déduction de la créance fixée par le premier juge à hauteur de 15 359,59 euros.

Pour le surplus, il n’est pas justifié que d’autres paiements n’ont pas été pris en compte par le tribunal judiciaire.

Le décompte arrêté au 1er janvier 2023 fait état d’un solde négatif d’un montant de 31.758,14 euros et comprend au titre des charges :

divers frais ;

appel charges au 1er octobre 2020 : 687,84 euros ;

solde charges pour l’exercice 2019 : 850,57 euros ;

appel travaux de fissures janvier et avril 2021 : 1.925,40 euros ;

appel travaux réfection terrasse mai et juillet 2021 : 8.176 euros ;

appels de fonds pour les exercices 2021, 2022, 2023, 2024, 1er trimestre 2025 ;

la SCI Teremiss à payer au [Adresse 16] :

Il est donc justifié d’un arriéré de charges d’un montant de 12.583,62 euros à la date du 31janvier 2023.

Sur la question de la répartition des charges de copropriété entre la SCI Teremiss et le vendeur, il résulte de l’acte authentique de vente en page 15 les dispositions ainsi rédigées :

« les parties déclarent avoir parfaite connaissance des dispositions des articles 6-2 et 6-3 du décret n°67-223 du 17 mars 1967.

Le notaire rédacteur des présentes rappelle que la répartition légale des charges de copropriété entre le vendeur et l’acquéreur est la suivante :

le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel incombe au vendeur ;

le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l’exigibilité ;

le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l’approbation des comptes est porté au crédit ou au débit de celui qui est copropriétaire lors de l’approbation des comptes.

Les parties peuvent toutefois convenir d’une répartition différente. Mais leur convention n’aura d’effet qu’entre elles et ne pourra être opposable au syndic'

Les parties entendent déroger aux dispositions légales sur les points suivants :

s’agissant des charges, le vendeur devra régler au syndic, le jour de la vente, les sommes exigibles au titre du budget prévisionnel. Il donne à présent mandat au notaire chargé de la notification de la vente au syndic de payer ces sommes au Syndic.

L’acquéreur rembourser ce jour, à titre provisionnel au vendeur qui le reconnaît et en consent quittance, au prorata temporis de jouissance, les sommes exigibles au titre du budget prévisionnel. Néanmoins, ce remboursement étant provisionnel et non définitif, le vendeur et l’acquéreur pourront établir un compte de régularisation lors de l’apurement des comptes du syndic par l’assemblée générale statuant sur l’exercice.

S’agissant des travaux,

Il a été expressément convenu entre les parties que le vendeur prendra en charge les travaux votés antérieurement à la date de l’avant-contrat soit avant le 13 mars 2020, qu’ils soient exécutés ou non et que leur montant soit exigible ou non.

Tous les travaux votés après le 13 mars 2020 sont à la charge de l’acquéreur. Il est précisé qu’il n’y a pas eu d’assemblée générale depuis le 17 juin 2019.

Il est par ailleurs ici précisé qu’un dégât des eaux est survenu dans l’un des appartements du fait d’un problème d’étanchéité de la terrasse, de fissure sur la façade et d’un problème de toiture.

Les travaux de réparation portant sur les parties communes seront à la charge de la copropriété.

Le vendeur et l’acquéreur ont convenu que ces travaux de remise en état resteraient à la charge du vendeur dans la limite des tantièmes vendus.

S’agissant du trop ou moins perçu sur provisions :

Les remboursements ci-dessus ont lieu à titre provisionnel.

Par conséquent, si le syndic est amené à faire apparaître, dans les deux ans des présentes, un solde créditeur ou débiteur au titre des charges ou des travaux incombant en réalité au vendeur en vertu des conventions ci-dessus, il appartiendra aux parties d’effectuer directement entre elles les comptes et remboursements nécessaires ce qu’elles s’engagent à effectuer dans le délai de 15 jours à premier demande de la partie créancière.

Ces conventions étant inopposables au syndicat des copropriétaires, les parties feront leur affaire personnelle de leur exécution ».

Il est produit le décompte des charges pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2019 laissant apparaître différentes dépenses (électricité, eau, entretien, honoraires syndic, assurances') pour une somme totale de 3.333,41 euros avec 2482,84 euros de provisions déjà encaissées laissant ainsi un solde résiduel d’un montant de 850,57 euros.

Alors que « le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l’exigibilité », c’est donc à bon droit que le solde charges pour l’exercice 2019 ont été mises à la charge de la société appelante. Il est à relever que ces charges ont par ailleurs donné lieu à paiement par chèque comme le démontre la pièce 40 versée aux débats par la SCI Temeriss qui n’objecte alors aucune opposition à leur règlement de sorte que le règlement de ces charges est acquis aux débats.

Ce raisonnement est également transposable pour les autres postes de travaux contestés par la SCI Temeriss étant souligné que la convention des parties tenant à la répartition des charges différente des modalités légales n’est pas opposable au syndic.

Ainsi, les travaux en lien avec la réfection de l’étanchéité de la terrasse au dernier étage de l’entrée [Adresse 2], la reprise des fissures sur le mur de façade côté rue et sur la toiture, ont été votés lors de l’assemblée générale du 16 novembre 2020 de sorte que les charges afférentes incombent à la SCI Teremiss qui a participé au vote.

La cour observe enfin que conformément aux dispositions susvisées, et à la lecture du décompte en date du 1er janvier 2023, les appels pour les travaux peinture cage escalier ne sont pas portés au débit du compte de la SCI Teremiss qui n’a donc supportée aucune somme à ce titre. La même observation sera faite pour les travaux de réfection de cheminée.

S’agissant de la remise en cause des charges relatives à l’eau, la souscription par la SCI d’un abonnement individuel auprès de Veolia ne fait nullement obstacle au paiement de charges liées à la consommation d’eau qui ont été valablement votées en assemblées générales et qui s’impose à chaque copropriétaire qui ne peut échapper volontairement aux règles régissant une copropriété.

La cour observe encore qu’il n’est nullement justifié de charges spéciales propres à la partie de l’immeuble sis [Adresse 12], dont le règlement serait demandé à l’appelante, les pièces produites visant l’adresse sis [Adresse 2]. De surcroît, il n’est nullement justifié que le règlement de copropriété fait une distinction entre charges courantes et charges spéciales entre ces deux parties de l’immeuble.

S’agissant des charges relatives au ménage, au compteur électrique et travaux d’entretien, la société Teremiss en critique le bien-fondé arguant du fait que l’immeuble étant détruit des suites d’un incendie, ces prestations n’ont pas lieu d’être pour un montant de :

273,25 euros par trimestre soit 1.093 euros pour l’année 2020 ;

280,75 euros pour l’année 2021 soit 1.123 euros pour l’année 2021.

Là encore, ces charges ont été soumises au vote de l’assemblée générale et correspondent à des services collectifs. C’est donc à bon droit que le premier juge les a intégrées dans le solde restant dû par la SCI Teremiss.

Il s’ensuit qu’à la date du 23 juillet 2024, la SCI Teremis est redevable de la somme de 12.583,62 euros à la date du 31 janvier 2023 euros au titre de l’arriéré des charges. Le jugement entrepris sera infirmé de ce chef.

Pour le surplus, le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de délais qui n’est pas justifiée par la situation financière du débiteur.

2/ Sur la demande reconventionnelle :

La SCI Teremiss sollicite l’indemnisation du préjudice locatif subi considérant que le syndicat des copropriétaires est tenu responsable des conséquences du dommage occasionné lors de la dégradation de l’immeuble des suites de l’incendie de février 2019, l’appelante arguant d’une impossibilité de louer les lots lui appartenant du 28 septembre 2020, date de leur acquisition, au 2 septembre 2022 tout en dénonçant une inertie de la part de l’intimé dans la gestion du sinistre.

Le premier juge a déclaré cette demande irrecevable au visa de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 considérant que le champ de compétence du président est restreint par les dispositions spécifiques à la procédure accélérée au fond et aux matières qu’elle concerne. Sur ce point, il indique que la demande tendant à voir constater la responsabilité du syndicat des copropriétaires relève d’une procédure classique au fond.

En l’état, le syndicat des copropriétaires a assigné la SCI Teremiss sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 qui permet dans l’hypothèse d’un défaut de versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou I de l’article 14-2 et après mise en demeure infructueuse passé un délai de 30 jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes de devenir immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statue selon la procédure accélérée au fond après avoir constaté le cas échéant l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Cette action est intentée sans vote de l’assemblée générale.

En l’état, le premier juge ne pouvait relever d’office l’irrecevabilité de la demande indemnitaire présentée par la SCI Teremiss sans au préalable recueillir l’avis des parties en vertu de l’article 16 du code de procédure civile.

Cela étant, l’article 19-2 ne vise que le paiement des provisions et charges de copropriété de sorte que le président saisi dans le cadre d’une procédure accélérée ne peut examiner la responsabilité du syndicat des copropriétaires au visa de l’article 14 de la même loi.

La cour observe que la demande présentée au titre de la perte locative ne peut être examinée dans le cadre procédural prescrit par l’article 19-2 susvisé et qu’elle ne peut avoir une compétence plus étendue que celle du premier juge.

La cour confirme ainsi la décision sur ce point.

3/ Sur les dommages et intérêts :

Le premier juge a condamné la SCI Teremiss a réglé la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour la résistance abusive dont elle a fait preuve dans le paiement des charges de copropriété.

La cour infirmera le jugement entrepris sur ce point considérant que le caractère abusif de cette opposition n’est nullement établi.

En effet, la SCI Teremiss, qui tout en réglant certaines sommes au titre des charges de copropriété, a opposé divers arguments tout au long de la procédure lui permettant d’obtenir l’annulation de certaines sommes comme celle relative à la réfection de la cheminée ou encore les travaux de peinture du hall. Dès lors, la contestation étayée par de nombreux moyens ne revêt aucun caractère fautif de sorte que le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande indemnitaire.

4/ Sur les demandes accessoires :

Le jugement sera également confirmé en ce qui concerne les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’appelante, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de l’appel et à verser la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu le 21 août 2024 par le tribunal judiciaire de Perpignan en toutes ses dispositions, sauf sur le montant des charges ainsi que sur l’allocation de dommages et intérêts

Statuant à nouveau,

Condamne la SCI Teremiss à payer au [Adresse 15] [Adresse 13] la somme de 12.583,62 euros à la date du 31 janvier 2023 euros,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence Matheu de la demande présentée à titre de dommages-intérêts,

Condamne la SCI Teremiss à payer au [Adresse 16] 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les frais de recouvrement prévus à l’article R444-55 du code de commerce,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples,

Condamne la SCI Teremiss aux dépens de la présente instance.

Le greffier Le conseiller en remplacement du président empêché