Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 01 JUIN 2023

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/05091 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CDJZV

Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 Décembre 2020 -Juge des contentieux de la protection de PARIS – RG n° 1120000922

APPELANTE

S.C.I. LEVITI immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Paris sous le numéro 504 389 909,représentée par ses deux co-gérants, Monsieur [X] [G] et Monsieur [U] [M]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée et assistée par M^e Bernard CANCIANI, avocat au barreau de PARIS, toque : E1193

INTIMEE

Madame [V] [E] épouse [N]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Sandra HERRY de la SELARL ALTALEXIS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0921

Assistée à l’audience par M^e Sandra RAMOS, avocat au barreau de PARIS, toque : E0950

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 Mai 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. François LEPLAT, Président de chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

François LEPLAT, président

Anne-Laure MEANO, président

Aurore DOCQUINCOURT, conseiller

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présent lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 1er avril 1982, M. [S] [O] et Mme [A] [P], son épouse, ont donné à bail à Mme [V] [N] épouse [E] un logement situé [Adresse 1], constitué d’une « chambre équipée d’un chauffe-eau et coin douche ».

Ce bail était soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948.

La SCI Leviti a acquis les locaux donnés à bail à Mme [V] [N] épouse [E] par acte du 18 juillet 2008.

Estimant que la locataire ne résidait pas dans le bien loué, elle lui a donné congé avec dénégation du maintien dans les lieux, à l’adresse [Adresse 1], par acte d’huissier du 15 mars 2019 remis à étude, sur le fondement de l’article 10 2° de la loi du 1er septembre 1948.

Mme [V] [N] épouse [E] se maintenant dans les lieux, la bailleresse a fait délivrer un second congé, à l’adresse [Adresse 2], par acte d’huissier remis à personne le 23 décembre 2019, sur le fondement de l’article 10-3 de la loi du 1er septembre 1948.

Par acte d’huissier du 8 janvier 2020, la SCI Leviti a fait assigner Mme [V] [N] épouse [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, aux fins de l’expulsion de cette dernière avec assistance de la force publique sous astreinte de 100 euros par jour et de condamnation en paiement d’une indemnité d’occupation de 1.000 euros par mois à compter du 15 mars 2019 jusqu’à libération des lieux et de la somme de 3.500 euros au titre des frais irrépétibles outre aux entiers dépens

Par jugement contradictoire entrepris du 2 décembre 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :

DÉCLARE nuls les congés délivrés par la SCI Leviti à Mme [V] [N] épouse [E] les 14 mars et 23 décembre 2019 ;

DÉBOUTE la SCI Leviti de l’ensemble de ses demandes ;

ECARTE l’exécution provisoire ;

DIT n’y avoir lieu à indemnités au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI Leviti aux dépens.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 16 mars 2021par la SCI Leviti ;

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 5 avril 2023 par lesquelles la SCI Leviti demande à la cour de :

Vu les trois premiers alinéas de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948,

Vu l’article 10 2° et 3° de la loi du 1er septembre 1948,

Vu l’absence de toute pièce produite par Mme [N] susceptible de prouver qu’elle peut bénéficier soit des exceptions prévues par l’article 10 2° de la loi du 1er septembre 1948, soit de celles prévues par l’article 10 3° de la même loi,

INFIRMER le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Paris le 2 décembre 2020 en ce qu’il a :

— Déclaré nuls les congés délivrés par la SCI Leviti à Mme [V] [N] épouse [E] les 14 mars et 23 décembre 2019

— Débouté la SCI Leviti de l’ensemble de ses demandes

— Dit n’y avoir lieu à indemnités au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— Condamné la SCI Leviti aux dépens

Statuant à nouveau

DÉCLARER valable les congés avec dénégation du droit au maintien dans les lieux délivrés les 14 mars 2019 et 23 décembre 2019 par la SCI Leviti à Mme [V] [E] née [N] sur le fondement respectivement des dispositions de l’article 10, 2° et de l’article 10,3° de la loi du 1er septembre 1948 ;

DIRE que Mme [V] [E] née [N] ne prouve en rien qu’elle n’a pas été en mesure pour des raisons qui tiennent à sa profession ou sa fonction ou encore des raisons familiales de ne pas occuper son pied-à-terre du [Adresse 1] à [Localité 8] et qu’elle a, elle-même, décidé de fixer sa résidence et effective dans la maison dont elle est propriétaire située [Adresse 2] à [Localité 3] de sorte que, par définition, elle habitait dans cette résidence au moins 6 mois par an et dans son pied-à-terre du [Adresse 1] à [Localité 7] nécessairement moins de 6 mois par an ;

ORDONNER l’expulsion de Mme [V] [E] née [N] et de tous occupants de son chef des locaux appartenant à la SCI Leviti qu’elle occupe dans l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 9] sous astreinte de 100 euros par jour à compter de la décision à intervenir avec si besoin est l’assistance de la force publique ;

CONDAMNER Mme [V] [E] née [N] à payer à la SCI Leviti une indemnité d’occupation d’un montant de 400 euros par mois à compter du 15 mars 2019 et jusqu’à la libération complète des lieux ;

CONDAMNER Mme [V] [E] née [N] à payer à la SCI Leviti la somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER Mme [V] [E] née [N] au paiement des entiers dépens de l’instance.

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 20 mars 2023 au terme desquelles Mme [V] [E] née [N] demande à la cour de :

DIRE ET JUGER Mme [E] née [N] recevable et bien fondée en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Y faisant droit,

A titre principal,

JUGER les congés délivrés les 15 mars et 23 décembre 2019 mal fondés,

DÉBOUTER en conséquence la SCI Leviti de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

A titre subsidiaire,

DÉBOUTER la SCI Leviti de ses demandes de majoration de l’indemnité d’occupation et d’astreinte,

CONDAMNER la SCI Leviti à verser à Mme [E] née [N] une somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 avril 2023 par le conseiller de la mise en état.

Par conclusions remises au greffe le 7 avril 2023, Mme [V] [E] née [N] demande « au juge de la mise en état », au visa des articles 802 et 803 du code de procédure civile, de :

Révoquer l’ordonnance de clôture du 6 avril 2023 à la date de l’audience de plaidoirie du 11 mai 2023.

Toutefois, à l’audience de plaidoiries du 11 mai 2023 son conseil, qui en tout état de cause n’a pas conclu à nouveau entre le 6 avril et le 11 mai 2023, a dit ne plus soutenir la demande de révocation de l’ordonnance de clôture, ce dont la cour a pris acte.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la nullité des congés délivrés à Mme [V] [N] épouse [E]

Selon l’article 4 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement : Les occupants de bonne foi des locaux définis à l’article 1er bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.

Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location régulière, d’une cession régulière d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.

L’acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu’il met fin au contrat de louage et qui entraîne l’application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu’il ne comporte pas en lui-même obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux.

Le fait pour le locataire ou l’occupant d’un local à usage professionnel d’exercer une activité, soit en collaboration avec d’autres personnes exerçant une profession libérale dans les conditions prévues par les règles régissant leurs professions, soit au sein d’une société constituée conformément à la loi n°66-879 du 29 novembre 1966 ne peut être considéré en lui-même comme une infraction aux clauses du bail.

En cas de location partielle ou de sous-location partielle, le droit au maintien dans les lieux n’est opposable ni au propriétaire, ni au locataire ou occupant principal, lorsque les locaux occupés forment, avec l’ensemble des lieux, un tout indivisible, ou lorsqu’il s’agit de pièces constituant l’accessoire du local habité par le propriétaire, le locataire ou l’occupant principal.

Pour déclarer nuls les congés délivrés par la SCI Leviti à Mme [V] [N] épouse [E] le 14 mars et le 23 décembre 2019, le premier juge a fait de l’existence d’un congé, délivré en application de l’article 4 précité, un préalable à un congé pour exclusion du droit au maintien dans les lieux et, à tout le moins, décidé que ce nouveau congé devait, en application du troisième alinéa de ce même article 4, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu’il ne comporte pas en lui-même obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux, mentions qui font en l’espèce défaut.

Mais, en statuant ainsi, alors qu’un congé ayant pour objet de contester le droit au maintien dans les lieux en visant l’un des cas d’exclusion de ce droit, est valable sans qu’il soit nécessaire de le faire précéder d’un congé en vue de placer le preneur sous le régime du maintien dans les lieux, le premier juge a imposé à la SCI Leviti une obligation qui ne pesait pas sur elle (Cass. 3e civ., 29 nov. 2000, 99-11.366).

Dès lors, l’exigence de la reproduction, au demeurant défaillante, des deux premiers alinéas de l’article 4 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 aux congés litigieux ne trouve pas de fondement, ce d’autant que l’occupation de bonne foi et l’habitation dans les lieux loués sont contestées, non plus que la précision dans chacun de ses congés qu’il ne comporte pas en lui-même obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux.

Surabondamment, Mme [V] [N] épouse [E] qui ne conclut pas à l’infirmation du jugement de ce chef, entend voir déclarer ces congés comme étant mal fondés et n’articule ses moyens qu’au soutien de cette seule prétention.

Infirmant le jugement entrepris de ce chef, la cour déclarera valides les congés délivrés par la SCI Leviti à Mme [V] [N] épouse [E] le 14 mars et le 23 décembre 2019.

Sur le bien fondé des congés

Les congés délivrés par la SCI Leviti à Mme [V] [N] épouse [E] le 14 mars et le 23 décembre 2019, visent tous deux les dispositions de l’article 10 2° de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 selon lequel : N’ont pas droit au maintien dans les lieux les personnes définies aux articles 4, 5, 6, 7 et 8 : (…)

2° Qui n’ont pas occupé effectivement par elles-mêmes les locaux loués ou ne les ont pas fait occuper par les personnes qui vivaient habituellement avec elles et qui sont, soit membres de leur famille, soit à leur charge. L’occupation doit avoir duré huit mois au cours d’une année de location, à moins que la profession, la fonction de l’occupant ou tout autre motif légitime ne justifie une occupation d’une durée moindre. En particulier, lorsque l’occupant apportera la preuve qu’il est tenu par ses obligations professionnelles à résider temporairement hors de la France métropolitaine, la durée d’occupation susvisée pourra être réduite à six mois pour une période de trois années.

Il doit cependant être précisé que le congé délivré le 23 décembre 2019 se fonde principalement sur les dispositions de l’article 10 3° de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 selon lesquelles : N’ont pas droit au maintien dans les lieux les personnes définies aux articles 4, 5, 6, 7 et 8 : (…)

3° Qui ont plusieurs habitations, sauf pour celle constituant leur principal établissement, à moins qu’elles ne justifient que leur fonction ou leur profession les y oblige.

Au soutien de la démonstration de non occupation effective des lieux loués par Mme [V] [N] épouse [E] au moins huit mois par an, affirme que celle-ci est domiciliée [Adresse 2].

Elle produit à cet égard :

— un « rapport d’enquête privée », non daté ni signé, de la société Faralicq, indiquant que "les contrats domestiques sont enregistrés à son nom à cette adresse([Adresse 2]) depuis mai 2013« , qu’elle est propriétaire du bien depuis 2013 selon »relevé cadastral en pièce jointe« , au demeurant non versé aux débats, que »tout porte à croire qu’elle réside à cette adresse de manière permanente« et que »une recherche de situation professionnelle nous permettrait sûrement de renforcer cette probabilité",

— l’avis de taxe d’habitation 2018 du logement loué [Adresse 1], adressé à Mme [V] [N] [Adresse 2],

— l’arrêté ministériel du 18 juillet 2018 nommant Mme [V] [N] épouse [E] professeure agrégée hors classe à compter du 1er septembre 2018 pour l’Académie de [Localité 6].

Mme [V] [N] épouse [E] expose quant à elle avoir enseigné l’allemand, LV2, en sa qualité de professeure agrégée au Lycée général et technique [10] [Localité 3] et produit à cet égard un unique état de services d’enseignement de cet établissement, daté du 11 octobre 2018, pour les 15 heures d’enseignement qu’elle y a dispensées pour l’année scolaire 2018-2019, attestation mentionnant comme adresse : [Adresse 2].

Tout en reconnaissant être propriétaire de la maison sise à cette dernière adresse, elle déclare y avoir résidé seulement temporairement, à compter de 2013, du fait de son affectation dans cette ville où « elle devait dispenser quelques heures de cours d’allemand par semaine », sa résidence principale demeurant à [Localité 7].

Pour en justifier, elle produit l’attestation d’une amie, Mme [T] [Z], épouse [R], qui la « fréquente régulièrement les week-ends (pour) des concerts ou des expositions », estimant que ses absences de [Localité 7] pour se rendre auprès de sa mère en Allemagne ou voyager représentent seulement « (mises) bout à bout, pas plus que 3 mois dans l’année ».

Mme [V] [N] épouse [E] indique par ailleurs avoir été contrainte de porter assistance à sa mère, domiciliée en Allemagne, laissant entendre avoir disposé d’un motif légitime justifiant une occupation d’une durée moindre de son logement parisien.

Sur ce point, elle met aux débats deux attestations émanant de sa soeur, Mme [H] [J], dont l’état de santé ne lui permettrait pas une présence auprès de sa mère, et du médecin de leur mère, Mme [C] [F], confirmant la nécessité pour Mme [V] [N] épouse [E] d’être auprès de sa mère « de plus en plus fragile après ses deux opérations ».

Mais la cour relève cependant que la bailleresse, la SCI Leviti, produit un faisceau d’indices suffisant pour laisser apparaître que Mme [V] [N] épouse [E] a fixé sa résidence principale à [Localité 3] :

— la propre déclaration de cette dernière de son affectation dans cette ville de 2013 à 2018,

— le fait qu’elle y enseignait encore en septembre 2018, sans justifier de la suite de sa carrière,

— le fait qu’elle a été promue hors classe dans son grade à compter de septembre 2018 dans l’Académie de [Localité 6],

— le fait que, tout en déclarant avoir continué à résider principalement à Paris, Mme [V] [N] épouse [E] a fait transférer l’adresse de la taxe d’habitation du [Adresse 1] au [Adresse 2], où elle résiderait néanmoins au plus quatre mois par an,

— le fait qu’elle ne conteste pas avoir domicilié depuis mai 2013 les contrats domestiques de son adresse du [Adresse 2] à cette même adresse, où elle résiderait au plus quatre mois par an.

Mme [V] [N] épouse [E] n’en rapporte pas la preuve contraire qui lui permettrait de s’extraire des cas d’exclusion du droit au maintien dans les lieux que la bailleresse lui oppose.

Ainsi, l’intimée ne produit aucune justification de ses déclarations d’impôt sur le revenu et de la domiciliation afférente ou d’autres documents officiels, réguliers et récents justifiant que, dans sa vie quotidienne, elle réside au [Adresse 1] (factures de téléphone, de fournisseur d’accès à internet, d’électricité ou autres contrats d’abonnement), l’établissement d’une carte nationale d’identité en juillet 2017, valable 15 ans, à l’adresse du [Adresse 1] ne pouvant suppléer sa carence dans le rapport de la preuve contraire.

L’attestation de Mme [T] [Z], épouse [R] montre quant à elle que les déplacements de Mme [V] [N] épouse [E] en Allemagne sont assez espacés, ce qui est contraire aux affirmations de sa soeur et de celle du médecin de leur mère estimant sa présence auprès d’elle nécessaire.

Il sera d’ailleurs observé que ces attestations, datées de 2021 ou de 2023, sont toutes postérieures à la date de délivrance des congés litigieux et totalement imprécises quant aux dates ou périodes.

Il convient en outre d’ajouter que le congé délivré le 14 mars 2019 à Mme [V] [N] épouse [E], au [Adresse 1], l’a été à étude, à raison de son absence des lieux loués, alors que celui qui lui a été délivré le 23 décembre 2019, au [Adresse 2], l’a été à sa personne.

Infirmant le jugement entrepris, la cour constatera l’inoccupation effective des lieux loués par Mme [V] [N] épouse [E] au moins huit mois au cours d’une année de location, non justifié pour raisons professionnelles ou un motif légitime justifiant une occupation d’une durée moindre de son logement parisien.

Sur les demandes subséquentes de la SCI Leviti

Ni le prononcé d’une astreinte pour procéder à l’expulsion de Mme [V] [N] épouse [E], ni la fixation d’un montant d’une indemnité mensuelle d’occupation majorée par rapport au montant du loyer mensuel ne sont en l’espèce justifiés, celle-ci étant à jour du paiement du loyer et n’ayant manifesté aucune autre velléité de se maintenir dans les lieux que celle liée à l’aboutissement de la procédure d’appel.

Sous ses réserves, il sera fait droit aux demandes subséquentes de la SCI Leviti dans les conditions précisées au dispositif.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il est équitable d’allouer à la SCI Leviti une indemnité de procédure de 3.000 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Infirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris,

Et statuant à nouveau,

Déclare valides les congés délivrés par la société civile immobilière Leviti à Mme [V] [N] épouse [E] le 14 mars et le 23 décembre 2019,

Constate la résiliation du bail conclu entre les parties pour le local à usage d’habitation situé [Adresse 1] à la date du 14 mars 2019,

Ordonne, à défaut de libération volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [V] [N] épouse [E] et de tous occupants de son chef hors des lieux situés [Adresse 1], avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Fixe l’indemnité mensuelle d’occupation à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi,

Condamne Mme [V] [N] épouse [E] à payer à la société civile immobilière Leviti cette indemnité mensuelle d’occupation, à compter de l’échéance d’avril 2019 et jusqu’à la libération effective des lieux,

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,

Et y ajoutant,

Condamne Mme [V] [N] épouse [E] à payer à la société civile immobilière Leviti la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [V] [N] épouse [E] aux dépens de première instance et d’appel,

Rejette toutes autres demandes.

La greffière Le président