Cour d'appel de Montpellier, Chambre de l'expropriation, 16 mai 2025, n° 24/00010

TGI Pyrénées-Orientales 21 décembre 2023

CA Montpellier
Confirmation 16 mai 2025

Arguments

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Rejeté
Non-respect des délais de dépôt des conclusions
La cour a constaté que les conclusions de l'intimée avaient été déposées dans le délai imparti, rendant la demande d'irrecevabilité infondée.
Accepté
Accord des parties sur la date de référence
La cour a confirmé que la date de référence convenue par les parties était appropriée et conforme aux dispositions légales.
Rejeté
Évaluation insuffisante de l'indemnité de dépossession
La cour a jugé que l'évaluation de l'indemnité de dépossession était conforme aux éléments de preuve présentés et a confirmé le montant fixé par le juge de première instance.
Rejeté
Proposition d'indemnités basées sur des comparaisons de marché
La cour a considéré que les éléments de comparaison fournis par l'appelant n'étaient pas pertinents et a confirmé le montant de l'indemnité fixé par le juge de première instance.
Rejeté
Responsabilité de l'intimée dans la procédure
La cour a jugé que l'appelant ayant succombé dans ses demandes, il n'y avait pas lieu de condamner l'intimée aux dépens.

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Sur la décision

Référence :	CA Montpellier, ch. de l'expropriation, 16 mai 2025, n° 24/00010
Juridiction :	Cour d'appel de Montpellier
Numéro(s) :	24/00010
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Pyrénées-Orientales, EXPRO, 21 décembre 2023, N° 2023/43
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	23 mai 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Philippe GRASMathieu PONS-SERRADEIL
Parties :	son représentant légal en exercice M. [ U ] [ J ], S.A.S. [ J ] [ U ] inscrite au RCS de PERPIGNAN sous le [ Numéro identifiant 16 ] c/ S.A.S. SOCIETE D' AMENAGEMENT DE LA ZAC GOLFIQUE DE [ Localité 32 ] Société par actions simplifiée inscrite au RCS de TOULOUSE sous le numéro

Texte intégral

N° RG 24/00010 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QDFA

Minute N° :

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

Chambre de l’expropriation

ARRET DU 16 MAI 2025

Débats du 21 Février 2025

APPELANTE :

d’un jugement du juge de l’expropriation du département des Pyrénées Orientales en date du 21 Décembre 2023 (n°2023/43)

S.A.S. [J] [U] inscrite au RCS de PERPIGNAN sous le n°[Numéro identifiant 16] représenté par son représentant légal en exercice M. [U] [J], domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 2]

[Localité 22]

Représenté par M^e Mathieu PONS-SERRADEIL, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES

INTIMEE

S.A.S. SOCIETE D’AMENAGEMENT DE LA ZAC GOLFIQUE DE [Localité 32] Société par actions simplifiée inscrite au RCS de TOULOUSE sous le numéro 821 797 404, représentée par son Président en exercice.

[Adresse 24]

[Localité 10]

Représenté par M^e Grégory CRETIN, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et par M^e Philippe GRAS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

EN L’ABSENCE DU :

COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT DU DEPARTEMENT DES PYRENEES ORIENTALES

Service du Domaine

[Adresse 7]

[Localité 22]

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS :

Madame FERRANET, conseillère faisant fonction de présidente, a entendue les plaidoiries, les parties ne s’y étant pas opposées ; en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Madame FERRANET, conseillère faisant fonction de présidente de chambre,

Monsieur GRAFFIN, conseiller,

Monsieur VETU, conseiller,

GREFFIER :

M^me Audrey VALERO, greffier, lors des débats

et M^me Gaëlle DELAGE, lors du prononcé.

DEBATS :

A l’audience publique du 21 Février 2025 où l’affaire a été mise en délibéré à l’audience publique du 16 Mai 2025.

ARRET :

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, et signé par Florence FERRANET, conseillère faisant fonction de présidente de chambre et Gaëlle DELAGE, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

*******

Les parties ont été régulièrement convoquées par lettres recommandées avec accusés de réception.

La présidente entendue en son rapport, les avocats des parties entendus en leurs observations,

EXPOSE DU LITIGE :

Par délibération du 19 février 2008, le conseil municipal de [Localité 32] a décidé de créer une zone d’aménagement concertée complexe golfique sur les secteurs [Adresse 30] [Adresse 29]. Selon traité du 2 juin 2016 et avenants des 5 août 2016 et 7 décembre 2018, la commune de [Localité 32] a concédé l’aménagement de cette opération à la société d’Aménagement de la ZAC Golfique de [Localité 32].

Par arrêté du 24 janvier 2019 le préfet des Pyrénées Orientales a déclaré d’utilité publique le projet d’aménagement de la zone d’aménagement concerté [Adresse 30] [Adresse 29]. Ce même arrêté a autorisé la société d’Aménagement de la ZAC Golfique de [Localité 32] à acquérir pour le compte de la commune de [Localité 32] et par voie d’expropriation les immeubles nécessaires à la réalisation de l’opération.

Figure dans le périmètre de la zone d’aménagement concertée la parcelle cadastrée commune de [Localité 32] section AV [Cadastre 3], de contenance de 7780 m² appartenant à la société [J].

Par lettre du 5 octobre 2021 la société d’Aménagement de la ZAC Golfique de [Localité 32] a notifié son offre d’acquisition à la société [J]. Faute d’accord, elle a saisi le juge de l’expropriation du département des Pyrénées Orientales aux fins de fixer les indemnités d’expropriation par mémoire daté du 17 janvier 2022, reçu au greffe le 7 février 2022. Le transport sur les lieux a été réalisé le 3 mai 2023.

Par jugement rendu le 21 décembre 2023, le juge de l’expropriation a :

Fixé l’indemnité due par la société d’Aménagement de la ZAC Golfique de [Localité 32] à la société [J] à la somme globale de 90 546 ' se décomposant en 81 406 ' d’indemnité principale et 9 140 ' d’indemnité de remploi pour l’expropriation de la parcelle cadastrée commune de [Localité 32] section AV [Cadastre 3] ;

Condamné la société d’Aménagement de la ZAC Golfique de [Localité 32] aux dépens de l’instance et à verser à la société [J] une indemnité de 500' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejeté le surplus des prétentions des parties.

La société [J] a interjeté appel de ce jugement le 19 janvier 2024. Dans son troisième mémoire déposé au greffe le 3 février 2025 elle demande à la cour :

De déclarer irrecevables les conclusions de l’intimée déposées le 10 juillet 2024 en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile et de l’article R311-26 du code de l’expropriation ;

De confirmer le jugement en ce qu’il a fixé la date de référence au 28 mars 2008 ;

D’infirmer le jugement en ce qu’il a fixé l’indemnité de dépossession à la somme de 90 546 euros ;

De fixer l’indemnité principale à la somme 215 412,40 euros et l’indemnité de remploi à la somme de 22 041,24 euros, soit une indemnité totale de 237 453,64 euros ;

De condamner la société d’Aménagement de la ZAC Golfique de [Localité 32] aux dépens d’appel et à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans son troisième mémoire déposé au greffe le 11 février 2025 la société d’Aménagement de la ZAC Golfique de [Localité 32] demande à la cour :

De déclarer recevables ses premières conclusions déposées au greffe le 11 juillet 2024 ;

De confirmer le jugement du 21 décembre 2023 ;

De condamner la société [J] aux dépens et à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le commissaire du gouvernement dans son mémoire déposé au greffe juin 2024 demande à la cour de confirmer en tous points le jugement qui a fixé l’indemnité de d’expropriation à la somme de 90 546 euros.

Pour l’exposé des moyens il est renvoyé aux conclusions précitées en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Sur la recevabilité du mémoire déposé le 11 juillet 2024 :

Il résulte de l’article R. 311-26 du code de l’expropriation, qu’à peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé doit déposer ou adresser son mémoire en réponse et les documents qu’il entend produire au greffe de la chambre, dans les trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction. L’intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification qui lui en est faite pour conclure. Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l’ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.

En l’espèce le greffe a notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 16 avril 2024, le mémoire et les pièces de la société [J] à la société d’Aménagement de la ZAC Golfique de [Localité 32] ; la société d’Aménagement de la ZAC Golfique de [Localité 32] a déposé au greffe son mémoire en réponse le 11 juillet 2024 soit dans les trois mois du dépôt de son mémoire par l’appelante, la demande d’irrecevabilité du mémoire de l’intimée sera rejetée.

Sur la date de référence :

La parcelle AV n°[Cadastre 3] n’est pas soumise au droit de préemption urbain, les parties s’accordent sur la date de référence fixée par le premier juge au 28 mars 2008.

Sur la qualification du bien :

L’article L 322-3 du code de l’expropriation prévoit que la qualification de terrains à bâtir, est réservée aux terrains qui, à la date de référence, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :

1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d’une commune ;

2° Effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone.

Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l’article L. 322-2.

La société [J] sollicite la confirmation du jugement qui a retenu la zone 2NAg comme une zone d’urbanisation bloquée assimilable à la zone actuelle 3AU1 et la zone Ndg comme assimilable à la zone Ng du PLU, la zone NC étant une zone à protéger.

La société d’Aménagement de la ZAC Golfique de [Localité 32] sollicite la confirmation du jugement.

Au 28 mars 2008 la parcelle AV n°[Cadastre 3] est située en zone 2NAg pour une superficie de 5800 m² et en zone NC et Ndg pour une superficie de 2002 m².

Il ressort du document produit aux débats que la zone 2NA était destinée à recevoir à terme des constructions à usage d’habitation, et que l’urbanisation des secteurs 2NAg est conditionnée par la création d’un golf. Il convient donc de confirmer le premier juge qui a assimilé les parties de la parcelle soumises à ce zonage aux parcelles en zone 3AU1, parcelles qui doivent être évaluées selon leur usage effectif soit à une valeur supérieure aux parcelles situées en zone naturelle du PLU.

Les autres parties de la parcelles situées en zone Ndg et NC, à la date de référence sont assimilables à l’actuelle zone Ng du PLU, elles seront évaluées en fonction de leur usage effectif, savoir des parcelles en état de friches.

Les indemnités de dépossession :

Pour la partie de parcelle située en zone 2NAg :

La société d’Aménagement de la ZAC Golfique de [Localité 32] se basant sur la promesse de vente en date du 28-29 décembre 2020, réitérée le 22 mars 2021 qui a retenu une valeur 12 euros/m² pour les parcelles situées en zone NA ou AU sollicite la confirmation du jugement qui a retenu une valeur de 13 euros/m².

Le commissaire du gouvernement fait valoir que la valeur vénale moyenne de 13 euros/m² est conforme aux éléments de référence observés dans le secteur et porte à l’appréciation de la cour la cession intervenue le 19 décembre 2019 d’un lot de parcelles dont la parcelle AR [Cadastre 9] située dans le périmètre de la ZAC en zone 2AU, soit dans une zone plus urbanisée que les zone 3AU1 et 2Nag, au prix de 15 euros/m².

La société [J] conteste la valeur de 13 euros/m², considèrant que le terme de référence de la société d’Aménagement de la ZAC Golfique de [Localité 32] de décembre 2020 (12 euros/m²) ne peut être retenu car il s’agit de parcelles classées majoritairement en espace boisé et qu’en tout état de cause cette valeur doit être actualisée au-delà de 1 euro supplémentaire, et se référant à deux termes de comparaison, une cession intervenue le 5 octobre 2017 dans le lotissement [Adresse 31], au sud de la commune de [Localité 32] au prix de 94,93 euros/m² et une autre cession intervenue « il y a 10 ans » d’un terrain à bâtir à 98,27 euros/m², propose la valeur eu égard à l’arrêt de la cour d’appel du 27 novembre 2020 et en l’état de la constructibilité limitée de la parcelle la valeur de 35 euros/m².

Il n’est produit aucun élément justificatif relatif à la cession intervenue en 2015 (sans plus de précision) d’un terrain de 26 458 m² à un prix de 98,27 euros/m², la pièce n°3 mentionnée dans les conclusions faisant référence à des cessions intervenues en 2017.

En ce qui concerne la cession d’un terrain à bâtir de 3665 m² intervenue le 5 octobre 2017 au prix de 347 920 euros dans le lotissement [Adresse 31] sur la commune de [Localité 32], ce terme de référence ne peut être retenu s’agissant d’un terrain à bâtir.

La société [J] produit aux débats la délibération du 17 novembre 2022 dans laquelle le conseil municipal a autorisé la cession de 509 m² de la parcelle AN [Cadastre 21], cette superficie correspondant à un délaissé qui jouxte la parcelle des acquéreurs au prix de 20 euros/m². Toutefois comme l’a souligné la société d’Aménagement de la ZAC Golfique de [Localité 32], d’une part il n’est pas justifié que cette cession est intervenue, d’autre part la parcelle qui se trouve en plein centre du village, présente une superficie de 509 m² ce qui est sans aucune mesure avec les parcelles objet du litige et a été cédée afin de permettre aux futurs acquéreurs d’étendre le jardin entournant leur maison. La valeur au m² de ce projet de cession ne peut être comparée à celle des parcelles objets du litige.

La cour d’appel de Montpellier dans un arrêt du 27 novembre 2020 (RG 19/00013) a fixé la valeur de la parcelle cadastrée AC n°[Cadastre 9], située dans la zone Régals I de la commune de Canet en Roussillon au prix de 30 euros/m². Toutefois la parcelle était en zone 1AU1 constructible pour l’habitat sans restrictions et n’a pas été qualifiée de terrain à bâtir en raison de l’absence de réseaux suffisants pour desservir la totalité de la zone. Du fait de la différence de localisation des parcelles, [Localité 28] bordant la méditerranée, et de la différence de zone urbanisable, ce terme de référence ne peut être retenu comme correspondant aux parcelles situées en zone 3AU1a et 2Nag de la présente procédure.

Par acte des 28 et 29 décembre 2020 réitéré le 22 mars 2021, les parcelles AB [Cadastre 1] à [Cadastre 5] et AR [Cadastre 8], [Cadastre 15], [Cadastre 19], [Cadastre 11] et AV [Cadastre 23] situées dans la ZAC de [Localité 32] ont été cédées, pour la partie située en zone 3AU1 au prix moyen de 12 euros/m². Contrairement à ce qu’affirme M. [U] [J] ces parcelles ne sont pas situées dans un secteur boisé, à la différence des parcelles AR 1et [Cadastre 6] qui ont aussi été cédées dans le même acte mais à un prix différent. Cet élément de comparaison est donc particulièrement pertinent.

Le commissaire du gouvernement produit en cause d’appel l’acte de cession de la parcelle AR [Cadastre 9] située dans la même commune, dans le périmètre de la ZAC, au prix

de 15 euros/m². Toutefois il doit être tenu compte du fait que cette parcelle est située en zone 2AU soit dans une zone plus urbanisée que la zone 3AU1 et 2Nag.

La société [J] fait valoir que si le prix au m² est fixé à 15 euros, la société expropriante fera une marge bénéficiaire de plus de 50 %, toutefois d’une part ce chiffre est contesté par l’autorité expropriante qui produit un bilan prévisionnel actualisé qui fait état d’une marge de 7,80 % et d’autre part dès lors que la méthode d’évaluation retenue est celle des termes de comparaison, il n’y a pas lieu de se référer à la marge bénéficiaire de l’autorité expropriante.

En l’état de ces éléments, tenant compte de la pression foncière et donc de l’évolution à la hausse du prix de cession des terrains, il convient de confirmer la décision de première instance qui a actualisé le prix au m² de 12 euros de 2021, à 13 euros en 2023. La partie de parcelle située en zone 2Nag sera donc indemnisée sur la base de 13 euros/m².

Concernant la partie de parcelle située en zone Ndg et NC :

La société d’Aménagement de la ZAC Golfique de [Localité 32] produit aux débats sept actes de cession passés entre le 17 et le 23 mars 2021 de parcelles situées en zone Ndg ou Ng dans le périmètre de la ZAC qui ont été valorisées à 2,75 euros/m², l’acte de donation par M. [J] à ses trois enfants des parcelles AV [Cadastre 25], [Cadastre 26] et [Cadastre 27], issues de la parcelle AV [Cadastre 6] à ce même montant et le jugement définitif rendu le 21 décembre 2023 par le juge de l’expropriation des Pyrénées Orientales qui a retenu comme valeur des parcelles cadastrées section AV [Cadastre 11] et [Cadastre 13] dans le périmètre de la ZAC, le prix de 3 euros/m². Elle produit aussi l’acte de cession du 19 décembre 2019 concernant les parcelles AR [Cadastre 9] et AV [Cadastre 4],[Cadastre 17], [Cadastre 18] et [Cadastre 20] situées dans le périmètre de la ZAC en zone Ng pour une valeur moyenne de 2,80 euros/m².

Le commissaire du gouvernement produit en cause d’appel deux nouveaux termes de comparaison portant sur des parcelles situées à proximité des parcelles objet du litige, une cession intervenue le 12 octobre 2023 de la parcelle AV [Cadastre 12] qui est en nature de vigne pour la valeur de 3,14 euros/m², et la cession intervenue le 15 mai 2023 de la parcelle AV [Cadastre 14] pour la valeur de 3 euros/m².

La société [J] conteste la prise en compte des éléments de comparaison ressortant des accords amiables produits par la société d’Aménagement de la ZAC Golfique de [Localité 32] au motif qu’il ne s’agit pas de biens comparables en l’absence de pièces précisant la nature des biens et surtout que la cession du 19 décembre 2019 ne peut être retenue car ces parcelles avaient été acquises par la commune le 24 février 2006 au prix de 6,20 euros/m².

Toutefois il ressort des copies des actes de cession produites aux débats que les parcelles objets des accords amiables situées à proximité des parcelles objet du litige sont des parcelles de terre, tout comme les parcelles objet du litige qui sont en nature de friches.

En ce qui concerne les parcelles cadastrées AV [Cadastre 4], [Cadastre 17], [Cadastre 18] et [Cadastre 20], la commune ne conteste pas le fait qu’elle les avait acquises le 24 février 2006 au prix de 6,20 euros/m² et qu’elle les a cédées avec la parcelle AR [Cadastre 9] au prix moyen de 2,80 euros en 2019. Toutefois comme l’a expliqué la commune, ces parcelles avaient été acquises par voie de préemption à une période où elles étaient classées en zone 2NA, zone d’urbanisation future. Les parcelles ayant été classées postérieurement à cette première mutation en zone Ng, le prix de la cession en 2019 peut bien être retenu comme élément de comparaison.

En l’état des éléments de comparaison qui montrent une valeur de 2,75 euros/m² et notamment l’acte de donation de M. [J] au profit de ses enfants des parcelles issues de la division de la parcelle AV [Cadastre 6], en date du 25 octobre 2022, et tenant compte de la pression foncière et donc de l’évolution à la hausse du prix de cession des terrains, l’évaluation du premier juge à 3 euros/m² sera confirmée.

L’indemnité principale sera donc fixée à la somme suivante :

5800 m² x 13 euros/m² = 75 400 euros ;

2002 x 3 euros/m² = 6 006 euros ;

Soit un total de 81 406 euros.

L’indemnité de remploi :

Le mode de calcul retenu par le premier juge n’est pas contesté, sur la base de l’indemnité de dépossession de 81 406 euros cette indemnité sera confirmée à hauteur de 9 140 euros.

L’indemnité totale de dépossession s’élève donc à la somme de 90 546 euros.

Sur les autres demandes :

La société [J] qui succombe principalement sera tenue aux dépens d’appel sans qu’il ne soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour ;

Déclare recevable le mémoire déposé le 11 juillet 2024 ;

Confirme le jugement rendu par le juge de l’expropriation le 21 décembre 2023 (N°2023/43) qui a fixé le montant de l’indemnité due par la société d’Aménagement de la ZAC Golfique de [Localité 32] à la société [J] pour l’expropriation de la parcelle cadastrée commune de [Localité 32] section AV n°[Cadastre 3] à la somme de 90 546 euros ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société [J] aux dépens d’appel.

La greffière, La présidente,