COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 13 NOVEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 23/02553 – N° Portalis DBVK-V-B7H-P2L2

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 23 MARS 2023

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

N° RG 20/01879

APPELANTE :

S.C.P. BOTTRAUD BARBAROUX

[Adresse 3]

[Localité 8]

Représentée par M^e Céline THAI THONG de la SCP CASANOVA – MAINGOURD – THAI THONG, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMES :

Monsieur [H] [I]

né le [Date naissance 2] 1946 à [Localité 20] (34)

de nationalité Française

[Adresse 17]

[Localité 22]

Représenté par M^e Francette BENE de la SCP CALAUDI-BEAUREGARD-CALAUDI-BENE, avocat au barreau de MONTPELLIER – non plaidant

Monsieur [R] [J]

né le [Date naissance 4] 1960 à [Localité 18]

de nationalité Française

[Adresse 16]

[Localité 22]

et

Madame [B] [W] épouse [J]

née le [Date naissance 1] 1956 à [Localité 21]

de nationalité Française

[Adresse 16]

[Localité 22]

Représentés par M^e Emily APOLLIS de la SELARL SAFRAN AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER et sur l’audience par M^e Jean-Philippe DOMMEE, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 19 Août 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 septembre 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

M^me Emmanuelle WATTRAINT, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Sabine MICHEL

ARRET :

— contradictoire,

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par M^me Sabine MICHEL, Greffière.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Par adjudication du 3 novembre 1956, Monsieur [T] [I] a acquis auprès des Chemins de fer d’intérêt local de l’Hérault un immeuble correspondant à l’ancienne gare de [Localité 22] sis sur la commune de [Localité 22].

Monsieur [T] [I] a mandaté Monsieur [F], géomètre-expert afin de diviser sa parcelle. Cette démarche avait pour but d’en attribuer une partie par donation à sa fille, Madame [V] [I] épouse [N] et l’autre partie en indivision à ses deux autres enfants, Monsieur [H] [I] et Madame [E] [I] épouse [U].

Le géomètre expert a établi le 6 juillet 1968 un document d’arpentage cadastral aux termes duquel :

— Les parcelles cadastrées B [Cadastre 10] et B [Cadastre 11] ont été créées par division de la parcelle B [Cadastre 9] ;

— La limite commune de ces deux parcelles a été fixée.

Par acte authentique du 17 octobre 1988, Monsieur [T] [I] a réalisé une donation entre vifs portant notamment sur la nue-propriété de la parcelle cadastrée B [Cadastre 11] au profit de Madame [V] [N] née [D].

Par acte authentique du 6 octobre 1989, Monsieur [T] [I] a effectué une donation entre vifs en indivision à sa fille, Madame [E] [I], et son fils, Monsieur [H] [I], la nue-propriété de la maison d’habitation correspondant à l’ancienne gare sise [Localité 22] cadastrée section B [Cadastre 10], la nue-propriété de diverses parcelles de terres sises [Localité 19] cadastrées section E [Cadastre 5] et N [Cadastre 6].

Le [Date décès 7] 2001, Monsieur [T] [I] est décédé.

Le 2 octobre 2004, Madame [V] [N] a fait établir par Monsieur [P] [A], géomètre-expert, un document d’arpentage, lequel indique la présence d’une clôture grillagée et l’implantation d’une borne.

Par acte authentique du 15 novembre 2004, Monsieur [H] [I] a notamment acquis de Madame [E] [I] les droits qu’elle détenait sur la maison d’habitation sise [Localité 22] sur la parcelle cadastrée section B [Cadastre 10], mettant fin à leur indivision sur cet immeuble.

Suivant acte notarié du 22 juin 2005, Madame [V] [I] épouse [N] a vendu à Monsieur [R] [J] et Madame [B] [W] épouse [J] :

— Une maison d’habitation avec terrain attenant figurant cadastrée section B [Cadastre 14] (provenant de la division de la parcelle B [Cadastre 11]) ;

— Le tiers indivis de parcelles de terre en nature cadastrées section B [Cadastre 12], [Cadastre 13] et [Cadastre 15].

Le 13 septembre 2006, la SCP Bottraud-Barbaroux, successeur du cabinet [A], a établi un plan d’implantation d’une villa pour Monsieur [R] [J] et Madame [B] [W] épouse [J] suivant bon de commande établi par le cabinet [A] le 5 septembre 2006.

Par acte du 16 janvier 2007, Monsieur [H] [I] a assigné les époux [J] devant le juge des référés aux fins d’expertise pour fixer la limite divisoire des fonds des parties estimant qu’ils remettaient en cause la limite divisoire des parcelles de Monsieur [R] [J] et Madame [B] [W] épouse [J].

Par ordonnance du 15 novembre 2007, le juge des référés du tribunal d’instance de Montpellier a notamment ordonné le bornage des parcelles contiguës appartenant aux parties et fait droit à la demande d’expertise et désigné Monsieur [G] [X] pour y procéder.

L’expert [X] a déposé un pré-rapport le 27 novembre 2008.

Par jugement devenu définitif du 19 novembre 2009, le tribunal d’instance de Montpellier a fixé les limites divisoires des parcelles litigieuses en homologuant les conclusions du rapport d’expertise [X] du 27 novembre 2008.

Le rapport définitif a été déposé le 8 juin 2010.

En lecture de ce dernier, Monsieur [H] [I] a, par acte du 3 mars 2011, assigné Monsieur [R] [J] et Madame [B] [W] épouse [J] devant le tribunal de grande instance de Montpellier, devenu le tribunal judiciaire, à remettre leur immeuble en conformité avec les prospects du plan d’occupation des sols et les limites séparatives de propriété outre l’indemnisation de ses préjudices.

Par exploit du 12 octobre 2011, Monsieur [R] [J] et Madame [B] [W] épouse [J] ont assigné en garantie la SELARL Bottraud-Barbaroux et la SCP Bottraud-Barbaroux, géomètres-experts.

Par jugement mixte rendu le 17 juin 2014, le tribunal de grande instance de Montpellier a :

— Condamné les époux [J] à remettre l’immeuble qu’ils ont construit en état de conformité avec les prospects prévus au POS et à respecter les limites séparatives des fonds en tenant compte de l’obligation de recul de toute construction par rapport aux limites séparatives conformément à l’accord écrit qui sera donné par l’expert ci-dessous désigné, mais après avoir attendu l’expiration d’un délai de trois mois à compter de l’accord donné par écrit par l’expert pour permettre à toutes parties de contester la solution donnée par celui-ci par la saisine du tribunal par voie d’assignation avant l’expiration de ce délai.

— Dit qu’à défaut d’exécution dans le délai les époux [J] seront tenus de payer à [H] [I] une astreinte de 500 € par jour de retard qui courra pendant 180 jours après quoi, il sera à nouveau statué.

— Dit n’y avoir lieu à se réserver la faculté de liquider l’astreinte ou d’en prononcer une nouvelle.

— Condamné les époux [J] à payer à [H] [I] une somme de 37 000 euros au titre de la perte de ses immeubles avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

— Condamné les époux [J] à payer à [H] [I] une somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

— Déclaré la SCP Bottraud-Barbaroux et la Selarl Bottraud-Barbaroux entièrement responsables du préjudice subi par les époux [J] du fait de l’implantation erronée de leur maison d’habitation sur la parcelle B[Cadastre 14] à [Localité 23]

— Condamné la SCP Bottraud-Barbaroux et la Selarl Bottraud-Barbaroux à garantir intégralement les époux [J] de l’ensemble des condamnations prononcées à leur encontre sur les demandes formées par [H] [I]

— Condamné en outre ces SCP et Selarl à payer aux époux [J] une provision de 200 000 euros à valoir sur le coût des opérations de démolition et de reconstruction de leur maison d’habitation

— Ordonné une expertise et commis pour y procéder [L] [O] afin de, après avoir visité les lieux et pris connaissance du rapport [X], préciser la nature des travaux de démolition de la maison [J] pour mettre un terme à l’empiétement, dire si une démolition partielle est envisageable, fixer la partie de maison à démolir en tenant compte des prospects et de l’obligation de recul de toute construction, chiffrer le coût des travaux de modification de l’immeuble ou le coût de la démolition complète et de la reconstruction de cet immeuble et analyser tous les préjudices invoqués par les époux [J].

— Sursis à statuer sur la réparation intégrale du préjudice subi par les époux [J] jusqu’au dépôt du rapport d’expertise

— Condamné les époux [J] à payer à [H] [I] une somme de 10 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— Condamné la SCP Bottraud-Barbaroux et la Selarl Bottraud-Barbaroux in solidum à payer aux époux [J] la somme de 8000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

— Condamné les époux [J] aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise et de constat d’huissier

— Ordonné l’exécution provisoire du jugement en ce qui concerne la mesure d’expertise et à hauteur de 10 000 euros en ce qui concerne la provision allouée ;

— Condamné la SCP Bottraud-Barbaroux et la Selarl Bottraud-Barbaroux in solidum à garantir les époux [J] des condamnations prononcées à leur encontre en vertu de l’article 700 du code de procédure civile et au titre des dépens.

Par arrêt du 8 février 2018, la cour d’appel de Montpellier a :

— Infirmé le jugement en ce qu’il a soumis la condamnation des époux [J] à remettre leur immeuble en conformité après un délai de trois mois suivant l’accord écrit de l’expert judiciaire et au-delà sous astreinte, en ce qu’il a prononcé des condamnations à l’encontre de la Selarl Bottraud-Barbaroux, en ce qu’il a accordé une provision de 200 000 euros aux époux [J] avec exécution provisoire à hauteur de la somme de 10 000 euros et en ce qu’il a donné à l’expert mission d’autoriser par écrit les travaux de démolition de l’immeuble ;

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant :

— Condamné les époux [J] à payer à [H] [I] la somme de 5000 euros en réparation de son préjudice moral ;

— Ordonné l’application des dispositions de l’article 1343'2 du code civil aux intérêts des sommes allouées à [H] [I] ;

— Mis hors de cause la Selarl Bottraud-Barbaroux ;

— Déclaré les époux [J] recevables à rechercher la responsabilité contractuelle de la SCP Bottraud-Barbaroux tant pour l’implantation des bornes au mois d’octobre 2004 que pour l’implantation de leur immeuble au mois de septembre 2006 ;

— Condamné en conséquence la SCP Bottraud-Barbaroux à garantir les époux [J] de l’ensemble des condamnations prononcées à leur encontre tant en première instance qu’en cause d’appel ;

— Dit que l’expert judiciaire n’aura pas pour mission d’autoriser par écrit les travaux de démolition de l’immeuble [J] et qu’il aura pour mission complémentaire de :

' évaluer financièrement la construction des époux [J]

' rechercher toute solution permettant de régler le litige entre les parties au regard de la loi ALUR publiée le 27 mars 2014, qui a supprimé la possibilité d’exiger une taille minimale des terrains pour les rendre constructibles.

— Dit qu’il appartiendra au tribunal devant lequel les parties sont renvoyées, après le dépôt du rapport d’expertise, de statuer sur la nature et l’importance de la démolition de l’immeuble appartenant aux époux [J] ;

— Débouté les époux [J] de leur demande de provision ;

— Condamné les époux [J] à payer à [H] [I] la somme de 6000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné la SCP Bottraud-Barbaroux à payer aux époux [J] la somme de 6000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné les époux [J] aux dépens de l’appel qui seront recouvrés par les avocats de la cause conformément à l’article 699 du code de procédure civile. Condamne la SCP Bottraud-Barbaroux à garantir les époux [J] des condamnations prononcées au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au titre des dépens.

L’expert [O] a déposé son rapport le 18 janvier 2019.

Par jugement du 23 mars 2023, le tribunal judiciaire de Montpellier a :

— Prononcé la mise hors de cause de la SELARL Bottraud-Barbaroux ;

— Constaté que Monsieur [H] [I] s’oppose à toute cession de propriété ;

— Retenu la solution n° 5 préconisée par l’expert [O] consistant en la démolition totale de la villa des époux [J] ;

— Dit que monsieur et madame [J] devront déposer un permis de construire dans le délai de 6 mois courant à partir du paiement par la SCP Bottraud-Barbaroux des sommes mises à sa charge, à défaut d’exécution une astreinte de 300 euros par jour de retard sera due pendant 3 mois ;

— Dit que monsieur et madame [J] devront communiquer à Monsieur [H] [I] dans le mois suivant son obtention le récépissé du dépôt du permis de construire, à défaut d’exécution une astreinte sera due pendant une période de 3 mois ;

— Dit que monsieur et madame [J] devront débuter les travaux suite à la purge du permis de construire dans le délai de 3 mois, à défaut une astreinte de 300 euros par jour de retard sera due pendant 3 mois ;

— Dit que le coût total de démolition-reconstruction s’élève à la somme de 646 162,48 euros avec actualisation en fonction de l’évolution de l’indice BT01 entre le 17 mai 2022, date du devis Darver et le jour du paiement de la somme due par la SCP Bottraud-Barbaroux ;

— Condamné monsieur et madame [J] à payer à Monsieur [H] [I] les sommes suivantes :

· 1 500 euros en réparation du préjudice d’occupation ;

· 1 500 euros en réparation du préjudice moral ;

— Condamné Monsieur [H] [I] de ses demandes plus amples ou contraires ;

— Condamné la SCP Bottraud-Barbaroux à payer à Monsieur [R] [J] et Madame [B] [W] épouse [J] la somme de 544 068,56 euros TTC avec actualisation en fonction de l’évolution de l’indice BT01 entre le 17 mai 2022, date du devis Darver et le jour du paiement de cette somme par la SCP Bottraud-Barbaroux entre les mains des époux [J] ;

— Condamné la SCP Bottraud-Barbaroux à payer aux époux [J] la somme de 77 981 euros au titre des frais de déménagement/réaménagement, relogement et stockage de leur matériel pendant 18 mois, ventilée comme suit :

· Frais de déménagement/réaménagement : 34 176 euros TTC;

· Location d’une villa pendant 18 mois : 1 777,50 x 18 = 31 995 euros ;

· Frais d’agence immobilière : 2 360 euros ;

· Location d’un entrepôt pendant 18 mois : 1 195 x 18 = 21 510 euros ;

— Condamné la SCP Bottraud-Barbaroux à payer aux époux [J] la somme de 50 000 euros en réparation de leur préjudice moral ;

— Condamné la SCP Bottraud-Barbaroux à relever et garantir les époux [J] de toute condamnation prononcée à leur encontre au titre du présent jugement ;

— Rejeté toutes demandes contraires ou plus amples des parties ;

— Condamné la SCP Bottraud-Barbaroux aux entiers dépens de l’instance y compris les frais d’expertise ;

— Condamné Monsieur [R] [J] et Madame [B] [W] épouse [J] à payer à Monsieur [H] [I] une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné la SCP Bottraud-Barbaroux à payer aux époux [J] une somme de 130 000 au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné la SCP Bottraud-Barbaroux à garantir les époux [J] des condamnations prononcées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration au greffe du 15 mai 2023, la SCP Bottraud-Barbaroux a interjeté appel de ce jugement.

Par ses dernières conclusions, remises au greffe le 8 février 2024, la SCP Bottraud-Barbaroux demande notamment à la cour d’appel de :

— Réformer le jugement dont appel ;

— Ordonner la démolition partielle de la villa conformément à la solution n° 3 telle que prévue dans le rapport d’expertise de Monsieur [O] ;

— Rejeter en tout état de cause toute demande de démolition totale de l’immeuble litigieux ;

— En tout état de cause, et quelle que soit la solution réparatoire :

· Autoriser la SCP Bottraud-Barabaroux à consigner auprès de la Caisse des règlements pécuniaires des avocats, le montant mis à sa charge au titre de la solution de démolition-reconstruction;

· Juger que le paiement du montant des travaux entre les mains des époux [J] sera effectué sous 10 jours ouvrés sur présentation des factures d’honoraires de maîtrise d''uvre, de factures d’acomptes et de situations de travaux ;

— Déclarer irrecevable Monsieur [H] [I] de sa demande d’indemnisation au titre de son préjudice d’occupation ;

— Déclarer irrecevable Monsieur [H] [I] de sa demande d’indemnisation au titre de son préjudice moral ;

— Rejeter en conséquence toute demande pécuniaire formulée par Monsieur [I] ;

— Ramener à de plus justes proportions les demandes indemnitaires des époux [J] à l’encontre de la SCP Bottraud-Barbaroux ;

— Rejeter toute demande indemnitaire non dument justifiée ;

— Ramener à de plus justes proportions les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner les époux [J] à verser à la SCP Bottraud-Barbaroux une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ainsi qu’aux dépens de l’instance.

Par ses dernières conclusions, remises au greffe le 15 janvier 2025, Monsieur [H] [I] demande à la cour d’appel de :

— Donner acte de ce que Monsieur [H] [I] s’oppose à toute cession de sa propriété ;

En conséquence :

— Confirmer le jugement querellé en ce qu’il a retenu la solution n° 5 préconisée par l’expert [O] consistant en la démolition totale de la villa des époux [J] ;

— Réformer le jugement en ce qu’il a notamment :

· Dit que Monsieur et Madame [J] devront déposer un permis de construire dans le délai de 6 mois courant à partir du paiement par la SCP Bottraud-Barbaroux des sommes mises à sa charge, à défaut d’exécution une astreinte de 300 euros par jour de retard sera due pendant 3 mois ;

· Dit que Monsieur et Madame [J] devront communiquer à Monsieur [H] [I] dans le mois suivant son obtention le récépissé du dépôt de permis de construire, à défaut d’exécution une astreinte sera due pendant une période de 3 mois ;

· Dit que Monsieur et Madame [J] devront débuter les travaux suite à la purge du permis de construire dans le délai de 3 mois, à défaut une astreinte de 300 euros par jour de retard sera due pendant 3 mois ;

· Condamné Monsieur et Madame [J] à payer à Monsieur [H] [I] la somme de 1 500 euros en réparation de son préjudice d’occupation et la somme de 1.500 euros en réparation de son préjudice moral

— Condamner Monsieur [R] [J] et Madame [B] [W], épouse [J] à déposer un permis de construire conforme à la solution n° 5 dans le délai de 3 mois à compter de la signification de la décision à venir et au besoin les condamner à une astreinte prononcée au bénéfice de Monsieur [I] d’un montant de 500 euros par jour de retard ;

— Condamner Monsieur [R] [J] et Madame [B] [W], épouse [J] à communiquer, dans le délai de 15 jours à compter de la date du dépôt de permis, le récépissé de dépôt de permis de construire à Monsieur [H] [I] et au besoin les Condamner à une astreinte prononcée au bénéfice de Monsieur [I] d’un montant de 100 euros par jour de retard ;

— Condamner Monsieur [R] [J] et Madame [B] [W], épouse [J] à débuter les travaux suite à la purge du permis de construire dans un délai de 1 mois et au besoin les condamner à une astreinte prononcée au bénéfice de Monsieur [I] d’un montant de 1 000 euros par jour de retard ;

— Condamner Monsieur [R] [J] et Madame [B] [W], épouse [J] à payer à Monsieur [H] [I] la somme de 10 000 euros au titre de son préjudice d’occupation ;

— Condamner Monsieur [R] [J] et Madame [B] [W], épouse [J] à payer à Monsieur [H] [I] la somme de 5.000 euros au titre de son préjudice moral ;

— Condamner SCP Bottraud-Barbaroux, appelante, à payer à Monsieur [H] [I] une somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner SCP Bottraud-Barbaroux, appelante, aux dépens de Monsieur [H] [I].

Par leurs dernières conclusions, remises au greffe le 12 février 2024, Monsieur [R] [J] et Madame [B] [W], épouse [J] demandent notamment à la cour d’appel de :

— Confirmer le jugement en ce qu’il a retenu la solution technique n° 5 telle que prévue dans le rapport d’expertise de Monsieur [O], en ce qu’il a jugé une indemnité totale de 77 891 euros au titre des préjudices annexes, en ce qu’il a alloué une somme de 50 000 euros au titre d’un préjudice moral de Monsieur [R] [J] et Madame [B] [W], épouse [J], en ce qu’il a alloué la somme de 130 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— Infirmer le jugement sur l’indemnité allouée au bénéfice de Monsieur [R] [J] et Madame [B] [W], épouse [J] à hauteur de 544 068,56 euros TTC au titre du coût total de démolition-reconstruction de l’ouvrage litigieux ;

— Condamner la SCP Bottraud-Barbaroux à payer aux époux [J] au titre de la démolition et de la reconstruction de leur maison à titre principal la somme de 646 162,48 euros, avec actualisation en fonction de l’évolution de l’indice BT01 entre le 17 mai 2022, date du devis Darver réactualisé au jour du paiement de cette somme par la SCP Bottraud-Barbaroux entre les mains des époux [J] ;

— Infirmer le jugement sur les dommages et intérêts alloués à Monsieur [H] [I] à hauteur de 3 000 euros et débouter Monsieur [H] [I] de sa demande ;

— Infirmer le jugement s’agissant de leur obligation à déposer un permis de construire dans les délais donnés ;

— Juger que les époux [J] devront déposer et obtenir un permis de démolir dans les délais déjà jugés par le tribunal ;

Y ajoutant :

— Condamner la SCP Bottraud-Barbaroux à payer aux époux [J] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, pour la présente instance.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 19 août 2025.

Pour un plus ample exposé des faits et prétentions des parties, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties et à la décision déférée.

L’objet du litige porte sur la nature et l’importance de la démolition d’immeuble des époux [J] eu égard à son empiètement sur le fonds [I] et plus spécifiquement sur la recevabilité des demandes indemnitaires au regard du périmètre de saisine de la décision attaquée et de la cour au regard de l’arrêt rendu par la cour d’appel le 8 février 2018 ;

— L’impossibilité ou non d’une démolition partielle de l’immeuble des époux [J] (débat sur la solution n° 3 ou n° 5 de l’expert [O]) ;

— L’évaluation consécutive du coût de la démolition-reconstruction ;

— Les modalités de mise en 'uvre de la solution réparation (délais, astreintes etc.).

MOTIFS

Sur l’irrecevabilité de la demande d’indemnisation au titre du préjudice d’occupation et du préjudice moral de M. [I]

Sans statuer directement sur la recevabilité du moyen, le tribunal a jugé que si les défendeurs sont fondés à soutenir que l’arrêt rendu par la cour d’appel est revêtu de l’autorité de la chose jugée, elle n’a pu indemniser ces préjudices qu’à la date du 8 février 2018 et que M. [H] [I] est fondé à solliciter l’indemnisation de ses préjudices de jouissance depuis cette date et a accordé la somme de 1 500 euros en réparation du préjudice d’occupation et 1 500 euros au titre du préjudice moral.

La SCP et les époux [J] sollicitent la réformation du jugement, faisant valoir que ces demandes se heurtent au principe de l’autorité de la chose jugée car l’arrêt du 8 février 2018 est définitif quant aux dispositions de fond qui ont été tranchées ;

La lecture de l’arrêt du 8 février 2018 (page 6) démontre que celui-ci statue sur la préjudice de jouissance en confirmant l’évaluation du premier juge à 5000 euros et statue sur le préjudice moral en confirmant le montant de celui-ci à 5 000 euros. Ainsi ces condamnations sont définitives et par définition assorties des intérêts au taux légal, dès lors M. [I] ne peut solliciter une nouvelle condamnation au titre du préjudice de jouissance alors que ces condamnations restent à parfaire.

Ces demandes sont donc irrecevables.

Sur la nature de la démolition

Le tribunal a écarté les solutions n° 1 et 2, Monsieur [I] s’opposant à toute cession de propriété, puis écarté la solution n° 3, celle-ci ne correspondant pas au permis de construire initialement déposé par les époux [J] et a donc retenu la solution n° 5 proposée par l’expert qui consiste en la démolition de l’ensemble de la maison et sa reconstruction avec une translation vers le côté opposé de la parcelle de Monsieur [I] pour un coût de 540 000 euros TTC aux motifs qu’il s’agit de la seule solution qui permet de garantir le droit de propriété des époux [J] sur leur villa.

La SCP sollicite l’infirmation du jugement, faisant valoir que la sanction de démolition doit être proportionnelle à la gravité des désordres et la démolition intégrale de l’ouvrage n’est pas indispensable afin de faire cesser l’empiètement litigieux. La solution consistant en la démolition de la seule partie de l’ouvrage qui empiète sur la parcelle voisine doit être privilégiée soit la démolition partielle est, en l’espèce techniquement possible (solution n° 3 proposée par l’expert).

M. [I] et les époux [J] sollicitent la confirmation du jugement.

Compte tenu de la position de M. [I] qui s’oppose à toute cession de propriété, les solutions N°1 et N°2 préconisées par l’expert sont impratiquables.

L’expert propose aussi une démolition partielle ( démolition du bloc A) mais cette démolition techniquement possible va aboutir soit à une immobilisation d’un accès coté bloc C pour accès à la rampe soit, dans une autre variante, la réconfection d’un accès par le sous sol.

Mais selon les plans de l’expert et la géographie des lieux ces démolitions et reconstructions partielles impliquent une profonde reconfiguration de la maison des époux [J] avec soit une partie de la maison reconstruite présentant une forme oblongue et donc des pièces d’une moindre largeur (solution 3) soit une translation d’une partie de la maison (bloc A) aboutissant à une répartition totalement arbitraire des pièces à vivre (solution 4).

Il convient de confronter cette situation avec le principe fondamental de réparation intégrale afin de remettre les époux [J] dans la situation dans laquelle ils se trouvaient auparavant.

En ce domaine qui constitue à une atteinte fondamentale au droit de propriété d’une habitation principale et non un accessoire de celle-ci, le principe de proportionalité qui régit ce type d’hypothèses en matière contractuelle ne peut pas trouver ici application.

Il sera donc retenu la démolition-reconstruction intégrale de l’ouvrage, comme l’a prévu le premier juge.

Sur les demandes indemnitaires des époux [J]

Le tribunal a condamné la SCP Bottraud-Barbaroux aux sommes de :

—  544068,56 euros au titre du coût de la démolition/reconstruction indexé sur l’indice BT01 ;

—  34176 euros TTC au titre du coût du déménagement/relogement ;

—  31 995 euros au titre de la location d’une villa ;

—  2 360 euros de frais d’agence ;

—  21 510 euros au titre de location d’un entrepôt ;

—  50 000 euros au titre de leur préjudice moral.

La SCP sollicite l’infirmation du jugement, tantôt sur le principe des sommes retenues, tantôt sur leur quantum.

Les époux [J] sollicitent la confirmation du jugement sur les montants alloués à l’exception du montant du coût de la démolition/reconstruction pour lequel ils demandent l’infirmation et la réévaluation en fonction du devis Darver réactualisé à la somme de 646 162,48 euros.

Sur les frais de démolition reconstruction

Il est produit aux débat un devis de l’entreprise Darver pour une somme de 571 587,74 eurosTTC en date du 17 mai 2022, celui-ci sera retenu conformément aux motifs du premier juge, la situation lors du rapport d’expertise qui date du 18 septembre 2019 ayant totalement changé en terme de tarifactaion de main d’oeuvre et de matériaux.

Toutefois l’expert n’est pas affirmatif lorsqu’il envisage les frais de maîtrise d’oeuvre et d’assurance dommages ouvrages à « environ 6% » et les époux [J] produisent un contrat DO pour 5984,22 euros alors que la maitrise d’oeuvre sur ce chantier complexe de l’avant projet en prenant en compte la complexité de la démolition jusqu’à la reception doit être évalué à 12%.

Cette opération sera donc évaluée à 646 162,48 euros TTC avec actualisation au jour du prononcé de la décision à intervenir suivant l’application de l’indice du Bt01.

Sur les frais de déménagement/ relogement et stockage.

L’expert a fixé la durée des travaux à 18 mois et il est produit:

— devis Demeco de mars 2020 pour 34 176 TTC, cette somme sera retenue.

Concernant les frais de relogement, garde meubles, et relogement pendant la durée des travaux, ceux-ci ont été évalués à 22 000 euros par l’expert judiciaire alors que la valeur locative de leur maison était évaluée entre 1560 et 1590 euros par mois.

Il convient d’évaluer ces préjudices au regard des pièces produites aux débats qui aboutissent à une somme pour un loyer médian de 1 777,50 euros soit 31 995 euros auquel s’ajouteraient des frais d’agence à hauteur de 2 360 euros.

Il n’est pas anodin de constater que la maison qui fait l’objet de la démolition comportait d’importantes surfaces de garage sur chacune des blocs soit 179.76 m² pour entreposer le matériel professionnel ainsi il convient de faire droit à la demande de location d’un entrepôt de 83 m² selon le devis Annexx et la demande à hauteur de 9 450 euros pour 18 mois.

Soit un total de 77 981 euros .

Sur le préjudice moral

Les époux [J] sollicitent la confirmation de la somme de 50 000 euros.

Compte tenu de la durée de la procédure et de ses conséquences qui va aboutir à la démolition de leur habitation principale et reconstruction après une phase d’incertitudes, la somme prévue par le premier juge sera confirmée.

Sur les modalités d’exécution de la décision

Le tribunal a assorti sa décision de certaines astreintes selon lecture de son dispositif.

M. [I] sollicite l’infirmation du jugement, faisant valoir que les astreintes prononcées ne sont pas conformes à celles qu’il a sollicitées et certaines sont prononcées de façon incomplètes, le bénéficiaire n’étant pas précisé et le montant n’est pas évoqué. En ce sens le tribunal n’aurait pas satisfait aux exigences des articles 6 et 9 du code de procédure civile.

Les époux [J] sollicitent le rejet des prétentions de M. [I], précisant que le dispositif doit être modifié, en ce qu’ils ne doivent être condamnés à déposer un permis de « construire » mais de «démolir ».

La SCP estime qu’elle n’a pas à être débitrice des astreintes (ce qui n’est pas demandé) et demande simplement à la cour d’être autorisée à consigner les sommes auprès de la CARPA et de préciser dans le dispositif que le paiement du montant des travaux sera libéré entre les mains des époux [J] dans le délai de 10 jours sur présentation des factures.

Ces modalités d’éxécution paraissent conformes aux motifs de la décision, sauf à préciser:

— les époux [J] devront déposer et obtenir un permis de démolir dans les délais déjà jugés par le Tribunal en sus du permis de construire.

— Dit que monsieur et madame [J] devront communiquer à monsieur [H] [I] dans le mois suivant son obtention uniquement le récépissé du dépôt de permis de démolir, à défaut d’exécution une astreinte de 300 euros par jour de retard sera due pendant une période de 3 mois.

Par contre, la SCP Bottraud -Barbaroux devra exécuter l’arrêt par paiement entre les mains des époux [J].

Dit que la compétence de la liquidation de l’astreinte et de l’éventuel prononcé d’une nouvelle astreinte relève du Juge de l’Exécution du Tribunal Judiciaire de Montpellier.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Les époux [J] souhaitent la confirmation d’un montant de 130 000 euros au titre des frais irrépétibles en fonction d’une convention d’honoraires de résultats qui n’est pas produite, et dont l’assiette incluerait la somme accordée au titre des travaux. Dès lors cette demande ne peut pas prospérer.

Le seul calcul théorique proposé est celui d’un honoraire, ramené à une période de 15 ans de procédure, et représenterait une somme de 7 666,67 € par an, ce qui en retenant un coût horaire TTC de 360 € représente plus de 21 heures de travail par an aboutirait à un chiffre de 113 400 euros, ce qui est certes mathématique mais ne permet pas d’avoir une ventilation précise année par année.

Dans ce contexte une somme de 30 000 euros sera retenue.

M. [I] sollicite une somme de 10 000 euros, il sera acccordé une somme de 5 000 euros qui sera garantie par la SCP Bottraud Barbaroux.

Les dépens seront à la charge de la SCP Bottraud Barbaroux.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme partiellement le jugement du Tribunal Judiciaire du 23 mars 2023 en ce qu’il a retenu la solution technique n°5 telle que prévue dans le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [O], en ce qu’il a jugé une indemnité totale de 77 981 euros au titre des préjudices annexes, en ce qu’il a alloué la somme de 50 000 euros au titre d’un préjudice moral de Madame et Monsieur [J].

Statuant sur les chefs infirmés,

Constate l’irrecevabilité des demandes d’indemnisation au titre du préjudice d’occupation et du préjudice moral de Monsieur [I].

Fixe à 646 162,48 euros TTC les frais de démolition reconstruction avec actualisation au jour du prononcé de la décision à intervenir suivant l’application de l’indice du BT01,

Condamne la SCP Bottraud-Barbaroux à payer aux époux [J] au titre de la démolition et reconstruction de leur maison à titre principal la somme de 646 162,48 euros, avec actualisation en fonction de l’évolution de l’indice BT01 entre le 17 mai 2022 et le jour du paiement de cette somme par la SCP Bottraud- Barbaroux

Dit que le paiement interviendra entre les mains des époux [J].

Dit que Monsieur et Madame [J] devront déposer un permis de démolir et un permis de construire dans le délai de 6 mois courant à partir du paiement par la SCP Bottraud-Barbaroux des sommes mises à sa charge, à défaut d’exécution une astreinte de 300 euros par jour de retard sera due pendant 3 mois,

Dit que monsieur et madame [J] devront communiquer à monsieur [H] [I] dans le mois suivant son obtention le récépissé du dépôt de permis de démolir, à défaut d’exécution une astreinte de 300 euros par jour pendant sera due pendant une période de 3 mois,

Dit que monsieur et madame [J] devront débuter les travaux suite à la purge du permis de construire dans le délai de 3 mois, à défaut une astreinte de 300 euros par jour de retard sera due pendant 3 mois,

Dit que la compétence de la liquidation de l’astreinte et de l’éventuel prononcé d’une nouvelle astreinte relève du Juge de l’Exécution du Tribunal Judiciaire de Montpellier,

Condamne Monsieur et Madame [J] à payer à Monsieur [H] [I] une somme de 5 000 euros sur le fondement de l''article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCP Bottraud-Barbaroux à payer aux époux [J] une somme de 30 000 euros au titre de I’article 700 du Code de Procédure Civile,

Condamne la SCP Bottraud-Barbaroux à garantir les époux [J] des condamnations prononcées au titre de I’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCP Bottraud-Barbaroux aux entiers dépens de I’instance, y compris les frais d’expertise.

Le greffier, Le président,