Cour d'appel de Rouen, Chambre de la proximite, 27 mars 2025, n° 24/00337

TGI Le Havre 15 décembre 2023

CA Rouen
Infirmation 27 mars 2025

Arguments

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Accepté
Occupant sans droit ni titre
La cour a jugé que M. [N] [Y] ne remplissait pas les conditions pour le transfert du bail et qu'il devait être expulsé du logement.
Accepté
Indemnité d'occupation due par l'occupant sans droit ni titre
La cour a décidé que M. [N] [Y] devait payer une indemnité d'occupation à compter du 7 février 2022, égale au montant du loyer et des charges.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a condamné M. [N] [Y] aux dépens de première instance et d'appel, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette affaire, l'Établissement Public HABITAT 76 a interjeté appel d'un jugement du tribunal judiciaire qui avait constaté que M. [N] [Y] remplissait les conditions pour le transfert du bail de sa mère décédée. La cour d'appel a examiné si M. [N] [Y] pouvait bénéficier de ce transfert malgré des revenus supérieurs aux plafonds requis. La juridiction de première instance avait jugé en faveur de M. [N] [Y], mais la cour d'appel a infirmé cette décision, considérant que M. [N] [Y] n'était pas titulaire du bail et qu'il était occupant sans droit ni titre. Elle a ordonné son expulsion et a condamné M. [N] [Y] à verser une indemnité d'occupation à HABITAT 76, confirmant ainsi la position de l'établissement public.

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Sur la décision

Référence :	CA Rouen, ch. de la proximite, 27 mars 2025, n° 24/00337
Juridiction :	Cour d'appel de Rouen
Numéro(s) :	24/00337
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Le Havre, 15 décembre 2023
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	1 avril 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Laurence HOUEIXAntoine SIFFERT
Cabinet(s) :	SCP GUERARD-BERQUER ACHTE SIFFERT
Parties :	Etablissement Public HABITAT 76

Texte intégral

N° RG 24/00337 – N° Portalis DBV2-V-B7I-JR7B

COUR D’APPEL DE ROUEN

CHAMBRE DE LA PROXIMITE

ARRET DU 27 MARS 2025

DÉCISION DÉFÉRÉE :

Jugement du tribunal judiciaire juge des contentieux de la protection du Havre du 15 décembre 2023

APPELANTE :

Etablissement Public HABITAT 76

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée et assistée par M^e Laurence HOUEIX, avocat au barreau du HAVRE

INTIME :

Monsieur [N] [Y]

né le 02 Février 1975 à [Localité 5] (76)

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté et assisté par M^e Antoine SIFFERT de la SCP GUERARD-BERQUER SIFFERT, avocat au barreau du HAVRE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 30 janvier 2025 sans opposition des avocats devant Monsieur TAMION, Président, rapporteur.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

Monsieur TAMION, Président

Madame ALVARADE, Présidente

Madame TILLIEZ, Conseillère

DEBATS :

Madame DUPONT greffière

ARRET :

Contradictoire

Prononcé publiquement le 27 mars 2025, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

signé par Monsieur TAMION, Président et par Madame DUPONT, greffière lors de la mise à disposition.

Exposé des faits et de la procédure

Par acte sous seing privé du 25 novembre 1999, l’office public d’aménagement et de construction du département de la Seine-Maritime, établissement public dénommé HABITAT 76 (ci-après HABITAT 76), a donné à bail à Mme [U] [Y] un appartement de type 3 à usage d’habitation, situé [Adresse 2] à [Localité 4] (76), moyennant un loyer hors charges de 1 292,19 francs.

Mme [U] [Y] est décédée le 7 février 2022.

Par courrier du 21 février 2022, M. [N] [Y], vivant avec sa mère depuis plusieurs années, a sollicité le transfert du bail à son nom.

Par courrier du 28 février 2022, HABITAT 76 a demandé à M. [N] [Y] l’envoi de pièces, en particulier son avis d’imposition n-2, ainsi que des justificatifs récents de revenus.

Par courrier du 7 avril 2022, HABITAT 76 a refusé à M [N] [Y] le transfert du bail au motif que ses revenus sont supérieurs de 9,64 % aux plafonds de ressources permettant l’accès au logement social, et l’a invité à engager des démarches pour libérer les lieux au plus tard dans un délai de trois mois.

Devant le refus de M. [N] [Y] de quitter les lieux, HABITAT 76 l’a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du Havre, qui, par jugement contradictoire du 15 décembre 2023, a :

constaté que M. [N] [Y] remplit les conditions pour le transfert du bail conclu avec sa mère [U] [Y] le 25 novembre 1999 et portant sur un logement sis à [Adresse 2],

rejeté les demandes de l’établissement HABITAT 76 OPH de Seine-Maritime au titre de l’expulsion de M. [N] [Y],

dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

condamné l’établissement HABITAT 76 OPH de Seine-Maritime à payer à M. [N] [Y] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

rejeté la demande de l’établissement HABITAT 76 OPH de Seine-Maritime au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné l’établissement HABITAT 76 OPH de Seine-Maritime aux dépens.

Par déclaration électronique du 25 janvier 2024, HABITAT 76 a interjeté appel de cette décision.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 novembre 2024.

Exposé des prétentions des parties

Dans ses conclusions transmises le 19 avril 2024, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens, HABITAT 76 demande à la cour de :

réformer le jugement du 15 décembre 2023 en ce qu’il a constaté que M. [N] [Y] remplit les conditions pour le transfert du bail conclu avec sa mère [U] [Y] le 25 novembre 1999 et portant sur un logement sis à [Adresse 2], débouté HABITAT 76 de ses demandes et condamné HABITAT 76 à régler à M. [N] [Y] 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens ;

Statuant à nouveau,

constater que le bail signé par Mme [U] [Y] est résilié depuis le 7 février 2022 date de son décès ;

constater que M. [N] [Y] est occupant sans droit ni titre ;

ordonner l’expulsion de M. [N] [Y], ainsi que de tous biens et occupants de son chef, au besoin avec la force publique ;

supprimer le délai de deux mois prévu à l’article 62 de la loi du 9 juillet 1991 et l’article L 412-2 du code de procédures civiles d’exécution ;

condamner M. [N] [Y] à régler à HABITAT 76 une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 7 février 2022, égale au montant du loyer et des charges outre revalorisation, jusqu’à la libération effective des lieux ;

condamner M. [N] [Y] à régler à HABITAT 76 une somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner M. [N] [Y] à régler les dépens de première instance outre ceux de l’instance devant la cour d’appel comprenant notamment le timbre fiscal de 225 euros.

Dans ses conclusions communiquées le 1er juillet 2024, auxquelles il convient également de se référer pour l’exposé des moyens, M. [N] [Y] demande à la cour de :

confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

condamner HABITAT 76 à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel ;

condamner HABITAT 76 aux entiers dépens de première instance et d’appel.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les conditions de ressources relatives au transfert du bail à M. [N] [Y]

Pour s’opposer au transfert du bail dont était titulaire Mme [U] [Y] lors de son décès survenu le 7 février 2022 à son fils M. [N] [Y] qui

vivait avec elle, depuis plusieurs années, droit prévu à l’article 14 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, HABITAT 76 fait valoir que ce dernier ne remplit les conditions de ressources exigées par l’article 40 de la loi précitée.

En droit, l’article 40 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative à l’amélioration des rapports locatifs dispose : « I. – Les 4°, 7° à 9° et le dernier alinéa de l’article 3, l’article 3-1, le II de l’article 5, les articles 8, 8-1, 10 à 12, 15 à 18, le 1° de l’article 20, les cinq premiers alinéas de l’article 23 et les articles 25-3 à 25-11 ne sont pas applicables aux logements appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré et ne faisant pas l’objet d’une convention passée en application de l’article L 831-1 du code de la construction et de l’habitation.

L’article 14 leur est applicable à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Les conditions de ressources et d’adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article L 114 du code de l’action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans. Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l’organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l’intéressé est prioritaire.

Les treizième à vingt-troisième alinéas du I de l’article 15 sont applicables lorsque le congé émane du locataire. »

Aux termes de ces dispositions le transfert du bail au descendant qui vivait depuis au moins un an avec le locataire à la date de son décès n’est possible que sous conditions de ressources.

HABITAT 76 a déterminé que les ressources de M. [N] [Y] excédaient de plus de 9 % le plafond d’attribution du logement concerné, ce que ce dernier ne conteste pas.

Pour justifier du transfert du bail accordé par le premier juge, M. [N] [Y] considère que le bail a continué à son nom au décès de sa mère, soulignant qu’il payait le loyer depuis 2016 et qu’un supplément de loyer avait été compté en raison de ses revenus.

Or, comme le relève justement HABITAT 76, Mme [U] [Y] était restée seule titulaire du bail, aucune demande d’extension n’ayant été faite au profit de l’intimé, les avis d’échéances restant à son nom, peu importe que ce dernier ait procédé au paiement des loyers.

Quant au surloyer qui a pu être facturé en 2020 et en 2022, HABITAT 76 fait valoir qu’il s’agit d’une erreur qui a été corrigée par un remboursement, dans la mesure où elle n’avait pas à prendre en compte les revenus de M. [N] [Y] en tant qu’enfant majeur selon les dispositions de l’article L 442-12 du code de la construction et de l’habitation.

Enfin, M. [N] [Y] ne saurait valablement se prévaloir des dispositions de l’article L 442-3-3 du code de la construction et de l’habitation prévoyant un droit au maintien dans les lieux lorsque pendant deux années consécutives les revenus sont supérieurs à 150 % des plafonds de ressources, dans la mesure où il n’était pas locataire mais simplement occupant du fait de sa mère.

Dans ces conditions, il y a lieu de considérer que M. [N] [Y] n’est pas fondé à obtenir le transfert du bail à son nom, que partant il apparaît comme sans droit ni titre du logement, dont il doit par conséquent en être expulsé, dans les termes précisés au dispositif, sans qu’il y ait lieu de supprimer le délai de deux mois prévu à l’article L 412-2 du code des procédures civiles d’exécution, ainsi que condamné à payer à compter du 7 février 2022 une indemnité d’occupation, en deniers ou quittances eu égard aux paiements qui interviennent d’après le décompte produit par l’appelant (pièce n° 17).

Le jugement entrepris sera réformé en conséquence.

Sur les dépens et frais de procédure

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [N] [Y], qui succombe, sera condamné aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer à HABITAT 76 la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en première instance et en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement rendu le 15 décembre 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Havre ;

Statuant à nouveau,

Ordonne l’expulsion de M. [N] [Y] ainsi que celle de tous biens et occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ;

Dit n’y avoir lieu de supprimer le délai de deux mois à l’article L 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne M. [N] [Y] à payer HABITAT 76, en deniers ou quittances, une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 7 février 2022, égale au montant du loyer et des charges et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

Condamne M. [N] [Y] aux dépens de première instance et d’appel comprenant le droit de timbre ;

Condamne M. [N] [Y] à payer à HABITAT 76 la somme de

500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de première instance et d’appel.

La greffière Le président