Cour d'appel de Montpellier, 2e chambre civile, 6 novembre 2025, n° 25/01239

CA Montpellier
Confirmation 6 novembre 2025

Arguments

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Rejeté
Obligation de délivrance d'un état daté conforme
La cour a estimé que le syndic avait exécuté son obligation matérielle en fournissant un état daté, même si le contenu était contesté. La difficulté sur le montant des charges dues ne justifie pas la demande.
Rejeté
Existence d'un trouble manifestement illicite
La cour a jugé qu'aucune violation manifeste de la règle de droit n'a été commise, et que le juge ne pouvait pas trancher sur le fond sans examiner l'exactitude de l'état daté.
Accepté
Droit à la réparation des frais irrépétibles
La cour a jugé que la SCI INVEST IMMO SUD, ayant succombé dans ses demandes, devait indemniser la société LAMY pour ses frais d'avocat.

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Sur la décision

Référence :	CA Montpellier, 2e ch. civ., 6 nov. 2025, n° 25/01239
Juridiction :	Cour d'appel de Montpellier
Numéro(s) :	25/01239
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	15 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Arnaud LAURENTCharles ZWILLERRebecca BARTHE
Cabinet(s) :	SVA
Parties :	SCI INVEST IMMO SUD c/ SAS NEXITY LAMY devenue SAS LAMY

Texte intégral

ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

2e chambre civile

ARRET DU 06 NOVEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 25/01239 – N° Portalis DBVK-V-B7J-QSNT

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du 13 FEVRIER 2025

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 8]

N° RG 24/30730

APPELANTE :

SCI INVEST IMMO SUD, société civile immobilière, immatriculée au RCS sous le n° 429 609 506, agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice

[Adresse 12]

[Adresse 7]

[Localité 3]

Représentée par M^e Charles ZWILLER, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué sur l’audience par M^e Andréa DA SILVA, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMEE :

SAS NEXITY LAMY devenue SAS LAMY, société immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n° 487 530 099, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué sur l’audience par M^e Rebecca BARTHE, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 18 Septembre 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 906-5 et 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 Septembre 2025, en audience publique, devant M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre chargée du rapport et M^me Virginie HERMENT, Conseillère, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Michelle TORRECILLAS, Présidente

Madame Nelly CARLIER, Conseillère

M^me Virginie HERMENT, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Sabine MICHEL

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par Madame Michelle TORRECILLAS, Présidente, et par M. Salvatore SAMBITO, greffier.

* *

FAITS ET PROCÉDURE

La société INVEST IMMO SUD est propriétaire du lot n°114, consistant en un garage avec tantième au sein de la résidence du [Localité 5], situé [Adresse 1].

Courant 2023, la société INVEST IMMO SUD a entendu céder la propriété du lot précité à Monsieur [B] [V] moyennant le prix de 7.000 €.

Le notaire chargé de la vente a sollicité du syndic en exercice, la S.A. NEXITY, la communication d’un état daté, tel que prévu par l’article 5 du décret du 17 mars 1967.

Le 24 novembre 2023, la société NEXITY a adressé un état mentionnant des charges impayées sur les exercices antérieurs d’un montant de 4.219,55 €. Par la suite, elle a transmis un relevé de compte daté du 29 janvier 2024 mentionnant une dette de 4.586,10 €.

Par courrier recommandé en date du 31 janvier 2024, relancée le 6 mars 2024, la société INVEST IMMO SUD a sollicité du syndic un nouvel état daté, rappelant des difficultés similaires intervenues pour des ventes antérieures portant sur les lots n°113 et 115.

Par courrier en date du 17 mai 2024, le notaire chargé de la vente a indiqué que l’état tel qu’adressé par le syndic ne permettait pas de vérifier le caractère privilégié ou non des créances.

Par acte de commissaire de justice du 30 mai 2024, la société INVEST IMMO SUD a fait assigner la société NEXITY en référé devant le Président du tribunal judiciaire de Montpellier aux fins de voir ordonner les mesures suivantes sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile :

— condamner la société NEXITY à communiquer un décompte de charges dues par la société INVEST IMMO SUD au titre du lot n°114 de la copropriété [Adresse 11] à [Localité 14], mentionnant une somme liquide et exigible et en tout cas débutant au point zéro de la dette à sa prise de fonction, déduction de tout appel de fond antérieur au 25 novembre 2018 comme étant prescrit, et purgé des frais, ainsi qu’un état daté conforme, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et sous astreinte de 500 € par jour de retard,

— préciser au besoin que la dette reconnue au 1er octobre 2024 est de 349,16 €,

— statuer ce que de droit sur la demande de mise hors de cause de la société NEXITY et accueillir l’intervention volontaire de la S.A.S. LAMY

En défense, la société NEXITY et la société LAMY demandent au juge d’accueillir la demande d’intervention volontaire de la société LAMY, prononcer la mise hors de cause de la société NEXITY, constater que la société LAMY communique un décompte de charges dues par la société INVEST IMMO SUD au titre du lot n°114 ainsi qu’un état daté actualisé, enfin, de débouter la société INVEST IMMO SUD de l’intégralité de ses demandes, y compris de sa demande d’astreinte.

Selon une ordonnance rendue contradictoirement en date du 13 février 2025, le juge des référés a :

— déclaré recevable l’intervention volontaire de la S.A.S. LAMY à titre principal, es qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] du [Adresse 6],

— prononcé la mise hors de cause de la S.A. NEXITY,

— débouté la S.C.I. INVEST IMMO SUD de sa demande de communication d’un décompte de charges dues au titre du lot n°114 de la copropriété [Adresse 11] à [Localité 14], mentionnant une somme liquide et exigible et en tout cas débutant au point zéro de la dette à sa prise de fonction, déduction de tout appel de fond antérieur au 25 novembre 2018 comme étant prescrit, et purgé des frais, ainsi qu’un état daté conforme, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et sous astreinte de 500 € par jour de retard,

— rejeté toute demande autre, plus ample ou contraire,

— condamné la S.C.I. INVEST IMMO SUD à payer à la S.A.S. LAMY la somme de 1.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la S.C.I. INVEST IMMO SUD au paiement des dépens de la présente instance.

Le premier juge a considéré que la société LAMY a bien adressé un état des charges actualisé de la situation de la société INVEST IMMO SUD au titre du lot n°114, détaillant les sommes dues, au notaire en charge de la vente et qu’ainsi, le litige ne porte en réalité que sur le montant des sommes dues pour lequel existe une contestation sérieuse.

Le 3 mars 2025, la société INVEST IMMO SUD a interjeté appel de cette ordonnance en ce qu’elle a :

— débouté la S.C.I. INVEST IMMO SUD de sa demande de communication d’un décompte de charges dues au titre du lot n°114 ainsi qu’un état daté conforme, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et sous astreinte de 500 € par jour de retard,

— rejeté toute demande autre, plus ample ou contraire,

— condamné la S.C.I. INVEST IMMO SUD à payer à la S.A.S. LAMY la somme de 1.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens de la présente instance.

Selon avis du 13 mars 2025, l’affaire est fixée à bref délai à l’audience du 25 septembre 2025 en application des dispositions de l’article 906 du code de procédure civile.

Vu les conclusions notifiées le 9 septembre 2025 par la partie appelante;

Vu les conclusions notifiées le 16 septembre 2025 par la partie intimée ;

Vu l’ordonnance de clôture rendue le 18 septembre 2025 ;

PRÉTENTIONS DES PARTIES

La société INVEST IMMO SUD conclut à l’infirmation de l’ordonnance en ce qu’elle l’a débouté de sa demande de communication d’un décompte de charges et demande à la Cour statuant à nouveau de :

A titre principal,

— condamner au titre de son obligation non sérieusement contestable la société LAMY à communiquer un décompte de charges dues par la S.C.I. INVEST IMMO SUD au titre du lot n°114 de la copropriété [Adresse 11] à [Localité 13], mentionnant une somme liquide et exigible et en tout cas débutant au point zéro de la dette à sa prise de fonction, déduction de tout appel de fond antérieur au 7 mai 2020 comme étant prescrit, et purgé des frais, ainsi qu’un état daté conforme à ce décompte, ou en tout cas un état daté mentionnant les sommes dues au syndicat des copropriétaires de manière approximative.

— assortir cette condamnation d’une astreinte de 500 € par jour de retard passé un délai de quinze jours à compter de la signification de l’arrêt à intervenir,

A titre subsidiaire,

— condamner afin de faire cesser un trouble manifestement illicite la société LAMY à communiquer un décompte de charges dues par la S.C.I. INVEST IMMO SUD au titre du lot n°114 de la copropriété [Adresse 11] à [Localité 13], mentionnant une somme liquide et exigible et en tout cas débutant au point zéro de la dette à sa prise de fonction, déduction de tout appel de fond antérieur au 7 mai 2020 comme étant prescrit, et purgé des frais, ainsi qu’un état daté conforme à ce décompte, ou en tout cas un état daté mentionnant les sommes dues au syndicat des copropriétaires de manière approximative,

— condamner la société LAMY à payer à la S.C.I. INVEST IMMO SUD la somme de 4.500 € en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’appelante conclut que si la délivrance de l’état daté, au plan matériel uniquement, a été exécutée, son contenu persiste à poser difficulté et l’on ne saurait considérer que l’obligation visée à l’article 5 du décret du 17 mars 1967 dont le syndic est débiteur a été exécutée.

Le premier juge a inversé la charge de la preuve en rejetant la demande du copropriétaire car c’est au syndic de prouver que les sommes qu’il vise dans son état daté sont « approximativement » dues par le copropriétaire ; à défaut, il doit être condamné à produire un état conforme et la détermination des sommes sera abordée dans le contentieux de la liquidation de l’astreinte si le syndic persiste.

Sans cet état précis, le Trésor, créancier inscrit, qui justifie d’une hypothèque supérieure au prix de vente, refusera de lever son hypothèque, faute pour le notaire de pouvoir purger la question des privilèges.

Il est de la responsabilité du syndic de préciser les montants qui sont dus et c’est au syndic de rapporter la preuve du caractère liquide et exigible de la somme mentionnée (cass. Civ. 2ème, 18 février 1999).

Or le décompte de charge ne part pas du point 0 de la dette, certaines charges sont atteintes par la prescription quinquennale, et malgré cela, des versements postérieurs à l’acquisition de la prescription sont venues en déduction des sommes prescrites.

Subsidiairement, compte tenu du trouble manifestement illicite causé à l’appelante qui ne peut céder son lot, la société INVEST IMMO SUD fonde sa demande sur les dispositions de l’article 835 alinéa 2.

La société LAMY conclut à la confirmation de la décision en toutes ses dispositions et demande à la Cour de :

— constater que la S.A.S. LAMY communique un décompte de charges dues par la S.C.I. INVEST IMMO SUD au titre du lot n°114 de la copropriété [Adresse 11] à [Localité 13] débutant au 1er juillet 2020, expurgé des appels de fonds antérieurs comme étant prescrits et des frais ainsi qu’un état daté actualisé en date du 23 juin 2025,

En conséquence,

— débouter la S.C.I. INVEST IMMO SUD de l’intégralité de ses demandes, y compris de sa demande d’astreinte,

En tout état de cause,

— condamner la S.C.I. INVEST IMMO à payer à la S.A.S. LAMY la somme de 4.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle soutient que l’état qu’elle produit est conforme au grand livre, que l’imputation des versements sur des charges prescrites n’est pas prohibé, la prescription en empêchant uniquement le recouvrement forcé, que cependant, elle produit un nouveau décompte de charges dans le cadre des présentes écritures en date du 2 juillet 2025, expurgé des sommes antérieures au 1er juillet 2020, celles ci étant prescrites.

L’article 5 du décret du 17 mars 1967 impose uniquement au syndic de délivrer au notaire un état daté comportant des indications « même approximatives » et « sous réserve de l’apurement des comptes ». Cette obligation a été exécutée à plusieurs reprises et il n’existe aucun trouble manifestement illicite.

Par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, la Cour entend se référer aux dernières écritures des parties ci dessus visées pour plus ample exposé des moyens et prétentions qu’elles ont développés.

DISCUSSION

Sur l’obligation de délivrance de l’état daté :

L’article 835 du code de procédure civile prescrit que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon les dispositions de l’article 5 du décret 67-223 du 17 mars 1967, le syndic, avant l’établissement de l’un des actes mentionnés à l’article 4, adresse au notaire chargé de recevoir l’acte, à la demande de ce dernier ou à celle du copropriétaire qui transfère tout ou partie de ses droits sur le lot ou les lots objets d’une même mutation, un état daté comportant trois parties.

1° Dans la première partie, le syndic indique, d’une manière même approximative et sous réserve de l’apurement des comptes, les sommes pouvant rester dues, pour chaque lot considéré, au syndicat par le copropriétaire cédant, au titre :

a) Des provisions exigibles du budget prévisionnel ;

b) Des provisions exigibles des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel ;

c) Des charges impayées sur les exercices antérieurs ;

d) Des sommes mentionnées aux articles 26-6 et 33 de la loi du 10 juillet 1965 ;

e) Des avances exigibles.

(…)

Le premier juge a justement constaté que la transmission du document avait été effectuée, le syndic ayant ainsi exécuté son obligation matérielle.

Outre que le texte n’impose au syndic que d’indiquer le montant des comptes de manière approximative et sous réserve de l’apurement des comptes, la société LAMY, dans le dernier état de la procédure, produit un décompte des sommes dues qui prend en compte les critiques de la société INVEST IMMO SUD, déduisant les charges de copropriété prescrites.

Dès lors, il convient de confirmer l’ordonnance qui a rejeté la demande en raison de l’existence d’une difficulté sérieuse tenant à la détermination de l’exactitude du solde restant dû.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite visé par ce texte désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il résulte des développements précédents qu’aucune violation manifeste de la règle de droit n’a été commise, le juge de l’évidence ayant pu constater l’exécution matérielle de l’obligation et ne pouvant examiner sans trancher une question de fond, l’exactitude de l’état daté imposé par le décret susvisé.

L’ordonnance sera en conséquence confirmée en toutes ses dispositions.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

La société INVEST IMMO SUD qui succombe sera condamnée aux dépens d’appel et à payer à la société LAMY une somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Confirme l’ordonnance en toutes ses dispostions,

Condamne la SCI INVEST IMMO SUD aux entiers dépens d’appel et à payer à la SAS LAMY la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE