COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 07 AVRIL 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/00426 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QDJB

Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 NOVEMBRE 2023

Tribunal Judiciaire de MONTPELLIER

N° RG 22/00942

APPELANTE :

Syndic de copropriétaire IMMEUBLE PATIO DU [Adresse 1] sis [Adresse 2] à [Localité 1], pris en la personne de son Syndic en exercice, ARTEMIS SOLUTIONS IMMOBILIERE, SARL immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n°751 542 481, dont le siège social est sis [Adresse 3] à [Localité 3], elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège social

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée par M^e Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Charlotte CAZACH, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant M^e Arnaud LAURENT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

INTIMES :

Monsieur [O] [R]

né le 17 Avril 1964 à [Localité 5]

[Adresse 6]

[Adresse 7]

[Localité 1]

Représenté par M^e Bruno LEYGUE de la SCP CAUVIN, LEYGUE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

Madame [N] [P]

née le 20 Mai 1975 à [Localité 6]

[Adresse 6]

[Adresse 7]

[Localité 1]

Représentée par M^e Bruno LEYGUE de la SCP CAUVIN, LEYGUE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

Ordonnance de clôture du 21 Janvier 2026

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 Février 2026,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Jean-Luc PROUZAT, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. André LIEGEON, Président de chambre

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

M. Jean-Luc PROUZAT, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. André LIEGEON, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

*

* *

FAITS et PROCEDURE – PRETENTIONS et MOYENS DES PARTIES :

Par acte de Me [L], notaire associé à [Localité 6], en date du 21 juillet 2005, [O] [R] et [N] [P] ont fait l’acquisition, dans l’ensemble immobilier, alors en cours de construction, dénommé "[Adresse 8]" situé à [Localité 2] (Hérault), [Adresse 9]« , lieu-dit »[Adresse 10]", des lots n° 101 (un garage en sous-sol dans le bâtiment B), 116 (un appartement de 4 pièces principales avec terrasse dans le bâtiment B et C au 3ème étage) et 206 (une cave en sous-sol dans le bâtiment C) de l’état descriptif de division.

M. [R] et Mme [P] n’ont pas, à ce jour, pris de livraison des lots vendus, estimant que les travaux propres à rendre habitable leur appartement sont inachevés.

L’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires, réunie le 5 décembre 2021, a adopté une résolution n° 10 « Autorisation donnée à l’indivision [Q] d’occuper la terrasse en toiture du bâtiment C de l’immeuble (Art 25) » ainsi rédigée :

L’assemblée générale, après avoir entendu l’exposé de Monsieur l’administrateur, décide d’autoriser le propriétaire du lot n° 116 (appartement B 302), soit actuellement l’indivision [Q], à accéder à la terrasse située en toiture du bâtiment C de l’immeuble. Cet accès est donné sous les réserves expresses suivantes :

— justification du respect des normes de sécurité pour l’accès à cette terrasse, les aménagements tels que rampe, ligne de vie, etc,

— justification par le copropriétaire du lot n° 116 de la délivrance par la mairie de [Localité 2] des éventuelles autorisations d’urbanisme relatives à ces aménagements de sécurité,

— délimitation de la surface de la terrasse en fonction des millièmes généraux des parties communes affectées au lot n° B 302 par rapport aux millièmes généraux affectés aux autres lots d’appartements avec balcon mais sans terrasse,

— pose de dalles sur plots conformes à la réglementation permettant un accès et une utilisation de la terrasse sans aucun risque de dégradation de l’étanchéité de la toiture du bâtiment C,

— interdiction d’aménager toute piscine ou simple bassin qui sont, par nature, incompatibles avec la structure de l’immeuble,

— interdiction d’installation d’une pergola.

L’ensemble des frais d’aménagement de l’accès de l’utilisation de cette terrasse seront à la charge du copropriétaire du lot n° 116.

Par exploit du 18 février 2022, M. [R] et Mme [P] on fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence "le [Etablissement 1]" devant le tribunal judiciaire de Montpellier en vue d’obtenir l’annulation de cette résolution.

Postérieurement, l’assemblée générale des copropriétaires du 18 octobre 2022, appelée à voter sur une résolution n° 15 « Autorisation donnée à l’indivision [Q] d’occuper la terrasse en toiture du bâtiment C de l’immeuble », a décidé de refuser cette autorisation à la majorité des copropriétaires présents ou représentés (60 815èmes / 63 223èmes).

M. [R] et Mme [P] ont également assigné, par exploit du 20 décembre 2022, le syndicat des copropriétaires en annulation de cette résolution.

Après jonction des deux instances connexes, le tribunal judiciaire de Montpellier a notamment, par jugement du 30 novembre 2023 :

— prononcé en son entier la nullité de la résolution n° 10 prise par l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du 7 décembre 2021,

— prononcé la nullité de la résolution n° 15 prise par l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 18 décembre 2022,

— condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 8]", pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL Cabinet Artémis, à verser à M. [R] et Mme [P] la somme indivise de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile (').

Par déclaration reçue le 24 janvier 2024 au greffe de la cour, le syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 8]" a régulièrement relevé appel de ce jugement, dont l’ensemble des dispositions se trouve ainsi critiqué dans la déclaration d’appel.

Il demande à la cour, dans ses dernières conclusions déposées le 16 juillet 2024 via le RPVA, de :

Vu les articles 6-3, 25 et 43 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu le règlement de copropriété,

(')

— infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Montpellier en date du 30 novembre 2023 en ce qu’il a :

' prononcé la nullité de la résolution n° 15 prise en assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 18 décembre 2022,

' condamné le syndicat des copropriétaires (') à verser à M. [R] et Mme [P] la somme indivise de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

' condamné le syndicat des copropriétaires (') aux entiers dépens de l’instance,

' rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

— débouter M. [R] et Mme [P] de leur demande tendant à annuler la résolution n° 15 de l’assemblée générale du 18 octobre 2022,

— débouter M. [R] et Mme [P] de toutes leurs demandes,

— condamner M. [R] et Mme [P] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d’appel.

Au soutien de son appel, il fait valoir pour l’essentiel que la terrasse litigieuse constitue, selon le règlement de copropriété, une partie commune à usage privatif, qui n’est pas aménageable, ni occupable pour des raisons de sécurité, et que M. [R] et Mme[P], s’il souhaitent occuper la terrasse et y réaliser des aménagements, doivent obtenir les autorisations administratives nécessaires et une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires conformément à l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ; il ajoute que le règlement de copropriété interdit de faire supporter aux dalles une charge supérieure à la résistance déterminée par l’architecte de la copropriété et que tout aménagement, autre que les gardes corps et les dalles sur terrasse, est de nature à porter atteinte à l’aspect ou à l’harmonie du bâtiment.

M. [R] et Mme [P], dont les conclusions ont été déposées le 10 juin 2024 par le RPVA, sollicitent de voir confirmer le jugement prononcé le 30 novembre 2023 par le tribunal judiciaire de Montpellier et condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance d’appel.

Ils exposent en substance que la terrasse leur appartient privativement en vertu de leur titre de propriété, opposable au syndicat des copropriétaires, ce dont il résulte que l’assemblée générale ne pouvait prendre une résolution portant atteinte à leur droit d’occuper cette partie privative, qu’elle ne pouvait d’ailleurs revenir sur la résolution prise lors de l’assemblée générale du 17 décembre 2021 ayant autorisé la jouissance privative de la terrasse et que la notice descriptive de travaux, annexée à leur titre de propriété, prévoit que la terrasse, qui leur appartient, doit faire l’objet de divers aménagements (piscine, pergola').

Il est renvoyé, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

C’est en l’état que l’instruction a été clôturée par une ordonnance du magistrat de la mise en état en date du 21 janvier 2026.

MOTIFS de la DECISION :

Dans ses dernières conclusions devant la cour, le syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 8]" ne sollicite plus la réformation du jugement en ce qu’il a prononcé l’annulation en son entier de la résolution n° 10 de l’assemblée générale extraordinaire du 7 décembre 2021 ayant autorisé M. [R] et Mme [P] à accéder à la terrasse située en toiture du bâtiment C sous certaines conditions (justification du respect des normes de sécurité pour l’accès à la terrasse, justification de la délivrance des autorisations d’urbanisme relatives aux aménagements de sécurité, délimitation de la terrasse en fonction des millièmes généraux des parties communes affectées au lot n° 116, pose de dalles sur plots conformes à la réglementation, interdiction d’installation d’une pergola').

Tenant l’annulation de cette résolution par le jugement du 30 novembre 2023, M. [R] et Mme [P] ne sont pas fondées à soutenir que la résolution n° 15 votée par l’assemblée générale des copropriétaires du 18 décembre 2022 leur refusant l’autorisation d’occuper la terrasse contrevient à un droit acquis résultant d’une précédente décision d’assemblée générale.

Pour prétendre que la terrasse accessible par leur appartement constitue une partie privative, M. [R] et Mme [P] se prévalent des énonciations de leur titre de propriété sur la désignation des biens vendus et qui renvoie à l’état descriptif de division établi par acte de Me [L], notaire à [Localité 6], en date du 7 juin 2005 alors en cours de publication, le lot n° 116 vendu consistant, dans le bâtiment B et C, au troisième étage, en un appartement de 4 pièces principales avec terrasse ; le syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 8]" invoque pour sa part les dispositions du règlement de copropriété, qu’il a cependant omis de produire aux débats comme en première instance, pour affirmer que les terrasses, comme les balcons, sont des parties communes à l’usage exclusif du propriétaire ou des lots auxquels ils sont rattachés.

Dans un cas comme dans l’autre, l’assemblée générale ne pouvait, sauf à commettre un abus de droit, faire interdiction à M. [R] et Mme [P] d’occuper la terrasse litigieuse et a fortiori d’y accéder ainsi qu’il résulte du libellé de la résolution finalement adoptée.

Pour autant, l’occupation de la terrasse dépendant du lot n° 116 n’entraîne pas, par voie de conséquence, le droit pour les copropriétaires d’y effectuer les aménagements prévus dans la notice descriptive annexée à leur acte de vente (installation d’une piscine de 5 x 7 x 1,40 m, mise en place de jardinières côté est et sud sur 21 ml, mise en place d’un carrelage en lieu et place des dalles sur plots, réalisation d’une pergola, mise en place d’un claustra sur le mur est de la terrasse'), tels que ces aménagements sont rappelés dans un rapport d’expertise établi par M. [D] et dont le syndicat communique un extrait (la page 118) en pièce n° 5.

En effet, les travaux d’aménagement envisagés, dès lors qu’ils touchent, au-delà du revêtement superficiel de la terrasse, au gros 'uvre du bâtiment, qui constitue une partie commune conformément à l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, devront nécessairement être autorisés par l’assemblée générale à la majorité des voix de tous les copropriétaires en vertu des dispositions de l’article 25 b) de la même loi ; il convient à cet égard de relever, comme l’indique le rapport d’expertise de M. [D], que la surcharge d’une piscine, pourtant prévue dans la notice descriptive annexée à l’acte de vente de M. [R] et Mme [P], n’a pas été prise en compte dans les plans de béton armé de la construction.

Il résulte de ce qui précède que le jugement entrepris doit être confirmé dans toutes ses dispositions.

Succombant sur son appel, le syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 8]" doit être condamné aux dépens, ainsi qu’à payer à M. [R] et Mme [P] la somme de 1500 € en remboursement des frais non taxables qu’ils ont dû exposer, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme dans toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Montpellier en date du 30 novembre 2023,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 8]" aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer à M. [R] et Mme [P] la somme de 1500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette toutes autres demandes.

Le Greffier Le Président