Cour d'appel de Montpellier, 3e chambre civile, 26 mars 2026, n° 21/07506

CA Montpellier
Infirmation partielle 26 mars 2026

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Sur la décision

Référence :	CA Montpellier, 3e ch. civ., 26 mars 2026, n° 21/07506
Juridiction :	Cour d'appel de Montpellier
Numéro(s) :	21/07506
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	4 avril 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	François BORIEJulia MUSSOBertrand BALAS
Cabinet(s) :	DORIA AVOCATSSOCIETE D'AVOCATS INTERBARREAUX SANGUINEDE DI FRENNA ET ASSOCIES

Texte intégral

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 26 MARS 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 21/07506 – N° Portalis DBVK-V-B7F-PIKA

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 25 NOVEMBRE 2021

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE, [Localité 1]

N° RG 20/01358

APPELANTE :

SCCV LES JARDINS DE JADE

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par la SCP SANGUINEDE DI FRENNA & ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et par M^e Bertrand BALAS, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant

INTIMES :

Monsieur, [P], [H]

né le 26 Juillet 1969 à, [Localité 3]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

Madame, [I], [W] épouse, [H]

née le 05 Décembre 1973 à, [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentés par M^e François BORIE de la SCP DORIA AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué sur l’audience par M^e Julia MUSSO, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 24 décembre 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 janvier 2026, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

M^me Emmanuelle WATTRAINT, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Hélène ALBESA

ARRET :

— contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par M^me Hélène ALBESA, greffier.

* *

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 8 juin 2017, la SCCV les Jardins de Jade a conclu avec Monsieur, [P], [H] et Madame, [I], [W] épouse, [H] un contrat de réservation portant sur la vente de deux lots dans la résidence à construire dénommée, [Adresse 3], sise, [Adresse 4] à, [Localité 1].

L’article 1er des conditions générales annexées à ce contrat de réservation stipulait notamment que « les dates d’avancement des travaux ou de la livraison sont approximatives et peuvent être retardées en raison de la survenance d’évènements de force majeure ou plus généralement d’une cause légitime de suspension du délai de livraison ; seraient considérées comme cause de suspension du dit délai notamment- les intempéries et phénomènes climatiques retenus par le maître d''uvre- la faillite, redressement judiciaire, liquidation judiciaire, dépôt de bilan, déconfiture ou défaillance de l’une des entreprises effectuant les travaux ».

La vente a été réitérée par acte authentique du 29 décembre 2017, lequel stipulait une livraison au plus tard fin décembre 2018.

La livraison avec réserves est intervenue le 15 novembre 2019.

Se plaignant de vices et non-conformités ainsi que d’un retard de livraison, Monsieur, [P], [H] et Madame, [I], [W] épouse, [H] ont, par acte d’huissier de justice du 7 avril 2020, assigné la SCI les Jardins de, [Adresse 5] en responsabilité contractuelle et indemnisation.

Les réserves ont été levées le 28 juin 2021.

Par jugement du 25 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Montpellier a :

— Condamné la SCCV les Jardins de Jade à payer à Monsieur, [P], [H] et Madame, [I], [W] épouse, [H] avec intérêts au taux légal à compter de ce jour, les sommes de :

*7 400 euros au titre du retard de livraison ;

*1 000 euros au titre du préjudice moral ;

*3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné la SCCV les Jardins de Jade à supporter les entiers dépens ;

— Rejeté toute autre demande ;

— Dit n’y avoir lieu à suspension du caractère exécutoire d’office du présent jugement.

Par déclaration au greffe du 29 décembre 2021, la SCCV les Jardins de Jade a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions remises au greffe le 20 septembre 2022, la SCCV les Jardins de Jade demande à la cour d’appel de :

— Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Montpellier le 25 novembre 2021 en ce qu’il a jugé que la clause relative à la suspension du délai de livraison contenue dans le contrat de réservation du 8 juin 2017 créait un déséquilibre manifeste au profit du promoteur professionnel et au détriment de l’acquéreur simple consommateur, et devait être réputée non écrite vis-à-vis des époux, [H] ;

— Débouter Monsieur et Madame, [H] de l’intégralité de leur appel incident ;

— Débouter Monsieur et Madame, [H] de leurs demandes en raison de leur défaillance dans l’administration de la preuve de réserves restant à lever et d’une faute qui aurait été commise par la SCCV Les Jardins de Jade tant au titre de la livraison que de la levée des réserves ;

— Débouter Monsieur et Madame, [H] de leurs demandes en raison de leur défaillance dans l’administration de la preuve d’une faute qui serait dans un quelconque lien de causalité avec les préjudices allégués ;

A titre subsidiaire :

— Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Montpellier le 25 novembre 2021 en ce qu’il a condamné la SCCV Les Jardins de Jade à payer aux époux, [H] avec intérêts au taux légal les sommes de 7 400 euros au titre du retard de livraison, 1 000 euros au titre du préjudice moral, 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens ;

— Débouter Monsieur et Madame, [H] de l’intégralité de leurs demandes ;

— Condamner Monsieur et Madame, [H] à payer à la SCCV Les Jardins de Jade la somme de 6000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens de l’instance.

Dans leurs dernières conclusions remises au greffe le 22 décembre 2025, Monsieur, [P], [H] et Madame, [I], [W] épouse, [H] demandent à la cour d’appel de :

— Confirmer partiellement le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la SCCV Les Jardins de Jade à payer aux époux, [H] les sommes de 7 400 euros au titre du retard de livraison, 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au montant des dépens ;

— Infirmer le jugement pour le surplus ;

— Condamner la Société les Jardins de Jade à payer aux époux, [H] la somme de 4 000 euros en réparation du préjudice moral et du trouble de jouissance subi entre le 15 novembre 2019 et le 28 juin 2021.

Toutes causes confondues :

— Débouter la Société Les Jardins de Jade de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— Condamner la Société Les Jardins de Jade à payer aux époux, [H] la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure d’appel abusive ;

— Condamner la Société Les Jardins de Jade à payer aux époux, [H] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la Société Les Jardins de Jade en tous les dépens.

MOTIFS DE L’ARRÊT :

Aux termes de l’article L 212-1 du code de la consommation « Dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat ».

Il est constant que la clause d’un contrat de vente d’un immeuble en l’état futur d’achèvement qui stipule un report du délai de livraison de ce bien en présence de jours d’intempéries ne peut être jugée abusive dès lors que le relevé desdits jours est réalisé par un tiers au contrat et sur la base de relevés météorologiques publics et que le report des délais de livraison ne paraît pas, au regard des nécessités de réorganisation d’un chantier, manifestement disproportionné.

En l’espèce, les clauses prévoyant le report des délais de livraison figuraient d’une part à la première page des conditions générales du contrat de réservation, puis page 14 du contrat de vente en l’état futur d’achèvement, le contrat de vente faisant état page 11 d’un cahier des charges des ventes en l’état futur d’achèvement ou « document d’information », l’acte précisant « Ce document d’information, annexé aux présentes, forme un tout indissociable avec les présentes pour assurer l’information de l’acquéreur en l’état futur d’achèvement et les conditions prévues par les articles L 261-11 et suivants du code de la construction et de l’habitation.

La signature des présentes emporte pour les parties adhésion au document d’information, dont elles s’obligent à respecter les charges et conditions ».

Par conséquent, les époux, [H] ne peuvent soutenir ne pas avoir eu leur attention attirée sur une information déterminante dans leur consentement alors que les clauses concernant le délai de livraison, contrairement à ce qu’ils affirment, figuraient de façon parfaitement lisible dans les contrats de réservation et de vente et qu’ils ont reconnu, en signant le contrat de vente, avoir pris connaissance et adhérer au document d’information annexé au contrat, étant enfin relevé qu’ils ont eux-même produit, en première instance, dans le cadre de leurs conclusions n° 3, le cahier des charges annexé dont ils ont forcément pris connaissance.

Or, le document d’information disposait que s’il survenait un cas de force majeure ou une cause légitime de suspension du délai de livraison, l’époque prévue pour l’achèvement des travaux serait différée d’un temps double à celui pendant lequel l’événement considéré aurait mis obstacle à la poursuite des travaux, augmenté du délai nécessaire à la remise en route du chantier.

Il convient de rappeler qu’une telle clause dite « de doublement des délais » insérée dans un contrat de vente en l’état futur d’achèvement conclu entre un professionnel et un non professionnel ou consommateur n’a ni pour objet, ni pour effet de créer, au détriment du non professionnel ou consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat, sous réserve du respect de certaines conditions, comme précédemment énoncé.

S’agissant du retard de livraison, il était prévu au contrat de vente que les ouvrages seraient achevés et livrés au plus tard fin décembre 2018, sauf survenance d’un cas de force majeure ou suspension du délai de livraison, tels qu’indiqués dans le document d’information.

En l’espèce, la SCCV Les Jardins de, [Adresse 5] fait valoir l’existence d’intempéries et l’abandon du chantier par une entreprise pour justifier le retard de livraison de10 mois et demi et expose qu’elle a régulièrement informé les époux, [H] des événements survenus en cours de chantier, faisant état d’attestations du maître d’oeuvre, le BET, [C], expliquant les causes de retard constatées.

Il est effectivement produit aux débats d’une part une attestation de la maîtrise d’oeuvre du 28 décembre 2018 et un courrier du promoteur du 29 janvier 2019 mentionnant 49 jours d’intempéries entraînant un décalage de la date de livraison de 160 jours, outre 21 jours supplémentaires pour les terrassements qui n’ont pu être effectués, soit un retard total de 181 jours (6 mois), d’autre part une attestation du maître d’oeuvre du 3 mai 2019 faisant état de l’abandon du chantier par l’entreprise de gros oeuvre Rufino Construction.

Or, si le BET, [C], maître d’oeuvre, est une personne morale distincte de la SCCV Les Jardins de Jade, il résulte des Kbis versés aux débats que les deux sociétés ont le même gérant, Monsieur, [G], [C], et le même siège social, étant rappelé que l’une des conditions pour qu’une clause ne soit pas déclarée abusive est que le relevé des jours de retard soit effectué par un tiers au contrat.

En l’espèce, le maître d’oeuvre, Monsieur, [G], [C], ne peut raisonnablement être considéré comme tiers au contrat de vente en l’état futur d’achèvement alors qu’il est gérant de la SCCV Les Jardins de Jade.

Cette identité entre le maître d’oeuvre et le promoteur enlève toute force probante aux attestations justifiant de la réalité et du quantum des retards dus aux intempéries, la seule production des bulletins météorologiques ne permettant pas de justifier de la proportionnalité des retards par rapport aux intempéries alleguées.

Par ailleurs, s’il est bien justifié de l’abandon du chantier par la société Rufino Constructions par un procès-verbal de constat du 21 mars 2019 et une sommation à comparaître délivrée à cette société le 29 mars 2019 par la SCCV Les Jardins de Jade, il convient cependant de constater que le calcul des jours de retard supplémentaires en résultant (78) émane du promoteur (courrier du 13 mai 2019) et non de l’attestation du maître d’oeuvre, ce qui démontre encore la confusion opérée entre ces deux personnes morales, étant relevé en tout état de cause que conformément au document d’information dont se prévaut l’appelante, pour l’appréciation des causes légitimes de suspension du délai de livraison et le calcul du retard en résultant, le vendeur et l’acquéreur devront s’en rapporter à un certificat établi sous sa propre responsabilité par l’architecte du programme ou maître d’oeuvre de l’opération, ce qui n’est donc pas le cas en l’espèce.

Enfin, s’agissant de la prise de possession des lieux par les époux, [H], l’état des nombreuses réserves établi le 17 septembre 2019 concernant l’intérieur de la maison ainsi que les très nombreuses réserves, non conformités affectant les parties communes, en particulier de très nombreuses malfaçons au niveau des enduits de façade sur l’ensemble de la résidence relevés par le cabinet, [M] expertise le 4 septembre 2019 étaient de nature à justifier le refus de Monsieur et Madame, [H] de prendre possession de l’appartement, étant observé que lors de la livraison de ce dernier le 15 novembre 2019 et de sa prise de possession par les époux, [H] subsistaient encore plusieurs réserves.

Compte tenu de ces éléments, la clause du contrat de vente en l’état futur d’achèvement du 29 décembre 2017 stipulant un report du délai de livraison du bien en présence d’une cause légitime de suspension et notamment de jours d’intempéries sera jugée abusive dès lors que le relevé desdits jours n’ a pas été réalisé par un tiers au contrat et qu’il n’est pas justifié de la proportionnalité des retards par rapport aux intempéries alléguées.

Cette clause est donc réputée non écrite et donc inopposable aux époux, [H], ces derniers restant en conséquence fondés à se prévaloir d’un retard de livraison de 10 mois et demi et d’en solliciter l’indemnisation sur le fondement des articles 1217 et 1231 du code civil.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

S’agissant des préjudices invoqués par les époux, [H], force est de constater que ces derniers n’explicitent nullement le montant de 4 500 euros qu’ils réclament au titre de l’avantage fiscal qu’ils auraient perdu et seront donc déboutés de leur demande présentée à ce titre.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Par ailleurs, ils ne justifient par aucun élément versé aux débats (par exemple, attestation d’une agence immobilière permettant d’évaluer la valeur locative du bien) de leur préjudice locatif, rien ne permettant de corroborer le bien fondé de la somme de 740 euros qu’ils invoquent et qui correspondrait au montant du loyer mensuel.

Ils seront en conséquence déboutés de leur demande présentée à ce titre, le jugement étant infirmé de ce chef.

Le préjudice de jouissance invoqué par Monsieur et Madame, [H] n’est pas davantage démontré alors que ces derniers ne vivent pas dans l’appartement litigieux et qu’ils ne justifient par aucune pièce des réclamations de leurs locataires entre le 15 novembre 2019 (prise de possession) et le 28 juin 2021 (date de levée des dernières réserves).

Leur demande au titre du préjudice de jouissance sera rejetée, le jugement étant confirmé de ce chef.

Enfin, le préjudice moral invoqué par les époux, [H] résulte incontestablement du retard important pris par le promoteur pour livrer le bien, qui les a contraints à relancer à plusieurs reprises la SCCV Les Jardins de, [Adresse 5] et à engager in fine une procédure, ce préjudice justifiant une indemnisation à hauteur de 2000 euros.

Le jugement sera infirmé de ce chef.

Les époux, [H] n’explicitant pas en quoi l’appel interjeté par la SCCV Les Jardins de Jade présenterait un caractère abusif seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts à hauteur de 10 000 euros.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Confirme le jugement sauf en ce qu’il a condamné la SCCV Les Jardins de Jade à payer à Monsieur et Madame, [H] la somme de 7 400 euros au titre du retard de livraison et la somme de 1000 euros au titre au préjudice moral ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute Monsieur, [P], [H] et Madame, [I], [W] épouse, [H] de leur demande au titre de leur préjudice locatif ;

Condamne la SCCV Les Jardins de Jade à payer à Monsieur, [P], [H] et à Madame, [I], [W] épouse, [H] une somme de 2000 euros au titre de leur préjudice moral ;

Déboute Monsieur, [P], [H] et Madame, [I], [W] épouse, [H] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure d’appel abusive ;

Condamne la SCCV Les Jardins de Jade à payer à Monsieur, [P], [H] et Madame, [I], [W] épouse, [H] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, pour leurs frais engagés en appel ;

Condamne la SCCV Les Jardins de Jade aux entiers dépens d’appel.

le greffier le président