COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 12 FEVRIER 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 21/05895 – N° Portalis DBVK-V-B7F-PFHD

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 28 SEPTEMBRE 2021

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 1]

N° RG 19/05025

APPELANTE :

SA MIC INSURANCE, venant aux droits de la société MILLENIUM INSURANCE COMPANY prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Yann GARRIGUE de la SELARL LX MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant, substitué par M^e Iris RICHAUD, avocat plaidant

INTIMES :

Monsieur [Q] [Y] à l’enseigne [T] OCCITANIE

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Assigné le 31 décembre 2021 à étude

S.C.I. JALMINA

[Adresse 4]

[Localité 4]

et

S.A.R.L. SCENEXPO

[Adresse 5]

[Localité 5]

Représentée spar M^e Philippe ANAHORY, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

S.A.R.L. MEDIT ISOLATION ETANCHEITE, prise en la personne de son gérant en exercice domicilié ès qualités au siège social

[Adresse 6]

[Adresse 7]

[Localité 6]

Assignée le 4 janvier 2022 à personne habilitée, en la personne de son liquidateur judiciaire, Me [X] [U], domicilié [Adresse 8] – [Adresse 9]

Ordonnance de clôture du 19 novembre 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 DECEMBRE 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

M^me Emmanuelle WATTRAINT, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Hélène ALBESA

ARRET :

— Par défaut

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par M^me Hélène ALBESA, greffier

* * * *

EXPOSE DU LITIGE

La SCI Jalmina est propriétaire d’un local sis [Adresse 10] à Montpellier.

Le 31 octobre 2012, la SCI Jalmina a confié la réalisation de travaux d’étanchéité des terrasses du bâtiment à la société Méditerranée d’Isolation et d’Etanchéité (MIE), assurée au titre de sa responsabilité décennale auprès de la société Elite Insurance Company.

Le 31 mai 2016, la SARL Scenexpo, preneur à bail de la SCI Jalmina, a confié la réalisation de garde-corps sur les terrasses de Monsieur [Y], assuré auprès de Millenium Insurance aux droits de laquelle vient la MIC Insurance Company (MIC).

Se plaignant d’infiltrations, la SCI Jalmina et la SARL Scenexpo ont, par acte d’huissier de justice du 6 août 2016, assigné la société MIC devant les juges des référés aux fins d’expertise judiciaire.

Par ordonnance du 20 septembre 2018, il a été fait droit à cette demande et monsieur [R] a été désigné comme expert. Il a déposé son rapport le 2 juillet 2019.

Par actes d’huissier de justice des 18, 19 et 23 septembre 2019, la SCI Jalmina et la SARL Scenexpo ont assigné la SARL MIE, la société Elite Insurance Company, monsieur [Q] [Y], la société MIC et la SA Leader Underwriting en indemnisation de leurs préjudices.

Par jugement réputé contradictoire du 28 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Montpellier a :

mis hors de cause la SARL Leader Underwriting ;

condamné la SARL Medit Isolation Etanchéité, monsieur [Y] et la compagnie Millenium Insurance Company Limited à payer in solidum avec intérêts au taux légal à compter du jour du jugement :

A la SCI Jalmina :

Au titre du préjudice matériel 32 793,92 euros ;

Au titre du préjudice locatif : 122 820 euros ;

A la SARL Scenexpo, 4 000 euros au titre du préjudice immatériel ;

A la SCI Jalmina et la SARL Scenexpo ensemble, 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que dans les rapports entre codébiteurs in solidum, toutes les condamnations susvisées en principal, intérêts, frais irrépétibles et dépens seront réparties dans la proportion de 60 % à charge de la compagnie Millenium Insurance Company Limited et 40 % à la charge de la SARL Medit Isolation Etanchéité.

Par déclaration au greffe du 5 octobre 2021, la compagnie Millenium Insurance Company Limited a régulièrement interjeté appel de ce jugement.

Par ses conclusions enregistrées par le greffe le 18 novembre 2025, elle demande à la cour d’appel d’infirmer partiellement le jugement dont appel et de :

débouter la SCI Jalmina de ses demandes au titre du préjudice locatif ;

débouter la SARL Scenexpo de ses demandes au titre du préjudice immatériel ;

condamner tout succombant aux dépens et à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A titre subsidiaire, elle demande à voir limiter le montant de la condamnation au plafond de garantie prévue par la police souscrite par monsieur [Y] et déduire la franchise contractuelle de toute condamnation éventuellement prononcée à son encontre.

Par leurs conclusions enregistrées par le greffe le 26 octobre 2022, la SCI Jalmina et la SARL Scenexpo demandent à la cour d’appel de confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions et de condamner solidairement la SARL MIE, monsieur [Y] et la compagnie MIC aux dépens et à leur payer la somme de 3 000 euros pour appel abusif outre celle de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Malgré la signification de la déclaration d’appel et des conclusions d’appelant à la SARL SARL Medit Isolation Etanchéité (MIE) et à monsieur [Q] [Y], par actes d’huissier de justice des 4 janvier 2022 et 31 décembre 2021, ces derniers n’ont pas constitué avocat.

La clôture a été prononcée par ordonnance en date du 19 novembre 2025.

Pour un plus ample exposé des faits et prétentions des parties, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties et à la décision déférée.

MOTIFS

Les questions des responsabilités des intervenants à l’acte de construire, sur le fondement de l’article 1792 du code civil, et des dommages matériels ne sont pas discutées en cause d’appel.

Sur le préjudice locatif de la SCI Jalmina

Le tribunal a estimé le préjudice allégué fondé et a chiffré le montant de ce dernier conformément aux évaluations de l’expert judiciaire.

La SA MIC Insurance considère pour sa part que la preuve du préjudice n’est pas rapportée, les sociétés Jalmina et Scenexpo n’ayant produit aucune pièce sur ce point. Pour elle, il ne peut y avoir de perte de loyer que si le bailleur justifie de la résiliation du bail commercial avec son preneur, ce qui ne semble pas le cas en l’espèce. Elle ajoute que les infiltrations étant apparues en septembre 2016 alors que le bail a été conclu le 15 mars 2017, il n’est pas démontré qu’elles soient la cause du départ du locataire ou d’une impossibilité de louer.

La SCI Jalmina et la SARL Scenexpo soutiennent quant à elles que les locaux n’ont pas pu être loués d’avril 2017 à février 2019, période correspondant à la recherche des responsabilités. Elles soulignent que l’expert a pu constater que les locaux étaient vides d’occupation lors des réunions d’expertise.

Si, contrairement à ce que soutient l’appelante, la perte de loyers n’est pas nécessairement la conséquence d’une résiliation de bail, le preneur pouvant, par exemple, suspendre le paiement des loyers en cas de sinistre portant atteinte à la jouissance des lieux, pour autant le bailleur doit démontrer la réalité de son préjudice, en démontrant par exemple que le locataire a suspendu le paiement des loyers.

Or, en l’espèce, aucun élément permettant de justifier de la réalité du préjudice n’est versé aux débats, la vacuité des locaux pendant l’expertise n’étant pas en elle-même de nature à démontrer l’existence d’une perte de loyers, et ce d’autant que le bail est postérieur à l’apparition des désordres, de sorte que cette question a nécessairement été discutée entre le bailleur et le preneur.

Dans ces conditions, le jugement sera infirmé et les société Jalmina et Scenexpo seront déboutées de leurs demandes.

Sur le préjudice immatériel de la SARL Scenexpo

Le tribunal a retenu que bien que la SARL Scenexpo n’apporte aucune justification concrète de son préjudice en rapport avec les désordres en cause, elle a incontestablement dû procéder à un déménagement/réaménagement.

Or, il n’est aucunement justifié aux termes des pièces versées aux débats d’un quelconque déménagement ou réaménagement, et ce alors que le bail a été conclu alors que les désordres étaient déjà présents.

Dans ces conditions, la réalité du préjudice n’est pas démontrée.

Le jugement sera par conséquent infirmé et la SARL Scenexpo déboutée de sa demande.

Sur les dommages et intérêts pour appel abusif

L’appel ayant prospéré, il ne peut être considéré comme abusif et les intimées seront par conséquent déboutées de leur demande.

Sur les frais irrépétibles non compris dans les dépens et les dépens

Eu égard à la réalité du préjudice matériel qui justifie le principe d’une condamnation, le jugement sera confirmé.

L’appel ayant toutefois prospéré s’agissant des demandes au titre des préjudices locatif et immatériel, les parties seront déboutées de leur demande en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

La SCI Jalmina et la SARL Scenexpo, qui succombent en cause d’appel, seront condamnées aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement rendu le 28 septembre 2021 par le tribunal judiciaire de Montpellier concernant les préjudices locatif et immatériel ;

Statuant des chefs infirmés,

Déboute la SCI Jalmina de sa demande au titre du préjudice locatif ;

Déboute la SARL Scenexpo de sa demande au titre du préjudice immatériel ;

Y ajoutant,

Déboute la SCI Jalmina et la SARL Scenexpo de leurs demandes de dommages et intérêts ;

Déboute les parties de leurs demandes en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum la SCI Jalmina et la SARL Scenexpo aux dépens d’appel.

le greffier le président