REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 19 DECEMBRE 2024

(n° , 2 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/00185 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CG3UN

Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Novembre 2022 -Juge des contentieux de la protection de [Localité 7] – RG n° 1121000643

APPELANTE

Madame [L] [V] [M] [E] épouse [C]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065

Ayant pour avocat plaidant : M^e Françoise ECORA, avocat au barreau de l’Essonne

INTIME

Monsieur [F] [J]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Assignation devant la Cour d’Appel de PARIS, en date du 2 mars 2023, déposée à l’Étude de Commissaire de Justice, conformément aux articles 656 et 658 du code de procédure civile

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 14 Novembre 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :

Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre

Muriel PAGE, Conseillère

Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : Joëlle COULMANCE

ARRÊT :

— rendu par défaut

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 1er novembre 2018, Mme [L] [E] épouse [C] a donné à bail à M. [F] [J] un studio meublé situé [Adresse 1] à [Localité 8], en 1er étage au fond de la cour, pour une durée d’un an, renouvelable par tacite reconduction et moyennant une redevance mensuelle de 650 euros, charges comprises sauf EDF, avec la précision que le contrat est soumis aux dispositions des articles L. 632-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation.

Par acte du 21 juillet 2021, la bailleresse a donné congé à M. [J], pour motif légitime et sérieux, pour une date de départ le 31 octobre 2021.

Par acte d’huissier du 7 décembre 2021, Mme [C] a fait assigner M. [J] devant le juge des contentieux de protection du tribunal de proximité de Palaiseau en validation du congé, expulsion, condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers révisables et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux, de la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts, outre 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

A l’audience, Mme [C] a exposé notamment que son locataire allumait un feu dans les parties communes de l’immeuble pour faire réchauffer sa nourriture, à proximité du compteur électrique, ce qui portait atteinte à la sécurité des logements et des habitants et constituait un manquement à l’obligation de jouissance paisible des lieux objet du bail ; que le logement n’était pas assuré et qu’aucune attestation d’assurance n’a été remise dans le délai d’un mois suivant la délivrance du commandement d’avoir à en justifier.

M. [J], représenté par son conseil, a conclu au rejet des demandes et sollicité la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il a contesté la régularité du congé et notamment l’existence d’un motif légitime et sérieux.

Par jugement contradictoire entrepris du 15 novembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Palaiseau a ainsi statué :

Déclare non valable le congé pour motif légitime et sérieux délivré le 21 juillet 2021 par Mme [L] [E] épouse [C] à M. [F] [J] ;

Rejette, en conséquence, les demandes subséquentes d’expulsion et ses suites ;

Dit que chaque partie conservera la charge des dépens et des frais irrépétibles qu’elle a engagés ;

Rejette le surplus des demandes ;

Rappelle l’exécution provisoire de la présente décision.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 15 décembre 2022 par Mme [L] [E] épouse [C];

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 7 mars 2023 par lesquelles Mme [L] [E] épouse [C] demande à la cour de :

Déclarer tant recevable que bien fondée Mme [L] [E] épouse [C] en son appel du jugement du juge du contentieux de la protection près le tribunal de proximité de Palaiseau en date du 15 novembre 2022.

Confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré que le congé délivré par acte d’huissier le 21 juillet 2021 respectait les conditions de forme prévues par notamment par l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989.

Infirmer le jugement en qu’il a retenu que le caractère légitime et sérieux n’était pas suffisamment établi et dès lors le congé pas régulier sur le fond et dépourvu d’effet.

Infirmer également le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré non valable le congé pour motif légitime et sérieux délivré le 21 juillet 2021 par Mme [L] [E] épouse [C] à M. [F] [J], et en ce qu’il a rejeté en conséquence les demandes subséquentes d’expulsion et ses suites.

L’infirmer encore en ce qu’il a dit que chaque partie conservera la charge des dépens et des frais irrépétibles qu’elle a engagés, et en ce qu’il a rejeté le surplus des demandes de Mme [L] [E] épouse [C].

Statuant à nouveau

Dire le motif légitime et sérieux fondant le congé délivré parfaitement établi compte-tenu des éléments développés avant jugement et des incidents constatés après jugement.

Par conséquent,

Vu l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989.

Vu l’article 7g de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°94-624 du 21 juillet 1994.

Déclarer valable, au fond et en la forme, le congé bail d’habitation pour motif légitime et sérieux signifié par Maître [O], huissier de justice le 21 juillet 2021.

Vu le commandement d’avoir à justifier de l’assurance visant la clause résolutoire signifié par Maître [O], huissier de justice à M. [F] [J] le 13 septembre 2021.

Constater que celui-ci est resté vain.

Déclarer M. [F] [J] occupant sans droit ni titre des locaux qu’il occupe sis [Adresse 2] (fond de cour – 1er étage gauche) depuis le 1er novembre 2021 et ordonner, en conséquence, son expulsion desdits locaux ainsi que de celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique.

Condamner M. [F] [J] au paiement jusqu’au départ effectif des lieux d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer, charges comprises, qui serait dû si le bail s’était poursuivi, outre revalorisation légale.

Condamner M. [F] [J] au paiement à Mme [L] [E] épouse [C] d’une somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts

Le condamner également au paiement d’une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens d’appel notamment relatifs à la signification du congé bail d’habitation pour motif légitime et sérieux et du commandement d’avoir à justifier de l’assurance visant la clause résolutoire signifiés par Maitre [O], huissier de justice en date des 21 juillet 2021 et 13 septembre 2021 dont le recouvrement sera poursuivi par Maitre Etevenard, avocat aux offres de droit.

M. [F] [J] n’a pas constitué avocat.

La déclaration d’appel et les conclusions de l’appelante lui ont été signifiées respectivement le 2 mars 2023 et le 4 avril 2023, à l’étude.

L’acte de signification de la déclaration d’appel faisait mention de la formule selon laquelle l’intimé était tenu de constituer avocat faute de quoi, en application des articles 902 et 909 du code de procédure civile, un arrêt pourrait être rendu sur les seuls éléments fournis par l’adversaire et ses écritures pourraient être déclarées irrecevables.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’est pas tenue de statuer sur les demandes tendant à « constater », « donner acte », « dire et juger » en ce qu’elles ne sont pas, exception faite des cas prévus par la loi, des prétentions, mais uniquement des moyens, comme c’est le cas en l’espèce.

Par ailleurs, il résulte de l’article 472, alinéa 2, du code de procédure civile, que si l’intimé ne comparait pas le juge d’appel est tenu de vérifier si la demande de l’appelant est régulière recevable et bien fondée.

En application de l’article 954 alinéa 6 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s’approprier les motifs du jugement.

Sur la validité du congé du 21 juillet 2021

Mme [C] demande l’infirmation du jugement en ce qu’il a déclaré non valable le congé pour motif légitime et sérieux délivré le 21 juillet 2021 à M. [J].

La régularité formelle du congé a été exactement retenue par le premier juge, les motifs du jugement étant adoptés par la cour sur ce point.

Le contrat de bail stipule en sa clause « 2) CONGÉ » que « Le congé émanant du bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit prendre la forme d’une lettre recommandée avec accusé de réception ou d’un acte extrajudiciaire informant le locataire en respectant un préavis de TROIS MOIS ».

Le I de l’article L. 632-1 du code de la construction et de l’habitation dispose qu'« Une location d’un logement meublé constituant la résidence principale du preneur est soumise au titre Ier bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 ».

Le titre Ier bis de la loi du 6 juillet 1989 porte sur les "rapports entre bailleurs et locataires dans les logements meublés résidence principale ([6] 25-3 à 25-11)"

Selon l’article 25-3 de cette loi « Les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l’exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés. »

S’agissant des obligations du locataires, l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu « De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. »

Cette obligation est essentielle et « A défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci. »

Aux termes de l’article 1728 du code civil , "Le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D’user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus."

Par ailleurs, s’agissant du congé délivré par le bailleur, le I de l’article 25-8 de la même loi, dans sa rédaction applicable au litige, dispose :

'(…)Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué (…).

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l’intégralité de la période couverte par le préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué.'

Le comportement fautif du locataire peut constituer un motif légitime et sérieux même s’il a cessé au jour de la délivrance du congé (3e civ., 17 mai 2006, n° 05-14.495 ), de même qu’un motif personnel propre au bailleur, dès lors qu’il remplit les mêmes conditions.

Il appartient donc au juge de contrôler la réalité du motif du congé et son caractère légitime et sérieux, ce qui n’implique pas pour autant le contrôle de l’opportunité même de cette décision.

Ainsi, il résulte de ces dispositions que le bailleur doit justifier du caractère réel et sérieux de sa décision lorsqu’il donne congé; il doit donc motiver précisément le congé et indiquer les raisons ; en cas de contestation, il appartient au juge de contrôler la réalité du motif du congé et le caractère légitime et sérieux et ce dès la délivrance du congé.

Le juge doit rechercher, lorsqu’une fraude est invoquée par le preneur, si celle-ci existe, étant précisé qu’il appartient au preneur de rapporter la preuve de cette fraude et que l’appréciation des juges du fond est souveraine en la matière (Civ.3ème 24 janvier 1996; Civ.3ème 11 juin 1997 pourvoi no 95-20.020; Civ.3ème 18 février 2003 pourvoi no 01-16.664).

En l’espèce, le congé litigieux est ainsi motivé : « Vous avez allumé des feux dans les parties communes sans autorisation et sans sécurisation (…) cela est contraire à votre obligation d’user paisiblement des lieux (…) cela constitue le motif légitime et sérieux prévu par l’article 25-8 de la loi (…) ».

Mme [C] produit un courrier manuscrit du 27 juillet 2021, au nom de M. [J] et qui indique à la bailleresse "les feux que vous prétendez avoir vu provenaient d’une boîte de raviolis que vous m’avez vous même généreusement offerte étant que vous saviez [sic] que l’électricité de mon logement avait été coupée. Je ne pense donc pas avoir mis en danger la sécurité des bien communs attendu que cette combustion n’était destinée qu’à des fins de cuisson extérieure à la copropriété. Je vous rappelle par ailleurs que l’électricité de mon logement a été rétablie le 13 juillet et que par conséquent cette situation n’a pas lieu de se reproduire".

En première instance, M. [J] a :

— soutenu ne pas avoir rédigé ce courrier. Le premier juge a constaté que M. [J] produisait aussi une attestation de M. [S] [K] indiquant être l’auteur de cette lettre. Cette attestation n’est pas produite devant la cour d’appel, mais l’appelante ne conteste pas les motifs du jugement à ce sujet ni ne les critique utilement ;

— fait valoir que la bailleresse ne démontrait pas un motif légitime et sérieux, expliquant que l’allumage de bougie était un fait isolé, sans conséquence dommageable pour la bailleresse.

Il résulte de ces éléments qu’en tout état de cause, M. [J] admet avoir allumé une bougie dans les parties communes, mais qu’ainsi que l’a pertinemment relevé le premier juge, cet incident est resté isolé (et ce qu’il se soit déroulé le 12 et le 13 juillet 2021 ou seulement l’un de ces deux jours), qu’il n’apparaît pas avoir mis en danger le voisinage ni la copropriété ; les photographies produites par Mme [C] ne permettent pas d’établir le contraire.

Devant la cour d’appel, l’appelante produit également la copie d’un procès-verbal de dépôt de plainte pour vol d’électricité, du 28 novembre 2022; cependant elle ne produit aucun élément sur les suites données à sa plainte, qui en l’état ne reflète que ses propres allégations selon lesquelles le locataire aurait procédé à des branchements frauduleux.

Par ailleurs, aucun manquement du locataire n’est établi ou allégué et démontré qui soit de nature à démontrer le caractère légitime, réel et sérieux du congé, étant souligné que le commandement du 13 septembre 2021 de justifier de l’assurance du bien loué est postérieur au congé et que le motif d’un défaut de justification d’une assurance n’est pas mentionné dans le congé lui même.

Ainsi c’est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l’appelante, laquelle ne produit en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a retenu que la preuve d’un manquement du locataire, notamment à son obligation de jouissance paisible, n’était pas rapportée et que le caractère sérieux et et légitime du congé n’était pas établi, de sorte que le congé est dépourvu d’effet.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

L’appelante se prévaut par ailleurs du commandement du 13 septembre 2021 visant la clause résolutoire du bail par lequel il a été demandé au locataire de justifier de l’assurance du bien loué ; cependant la résiliation du bail n’est pas demandée dans le dispositif des conclusions,qui seul saisit la cour en application de l’article 954 du code de procédure civile, et ce, qu’il s’agisse d’une résiliation judiciaire ou d’un constat de résiliation par acquisition de clause résolutoire ; Mme [C] n’avait d’ailleurs pas non plus saisi le premier juge d’une telle demande, comme l’a relevé le jugement entrepris.

L’appelante se borne à demander à la cour de déclarer M. [J] occupant sans droit ni titre et développe, dans la partie « discussion » de ses conclusions, des moyens relatifs à l’absence de justification de l’assurance des lieux loués à la suite du commandement du 13 septembre 2021.

A toute fins utiles, c’est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l’appelante, qui ne produit en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a notamment retenu qu’une attestation d’assurance est produite par le locataire pour la période du 14 octobre 2021 au 10 octobre 2022 et qu’aucun manquement postérieur n’est invoqué à ce sujet ni aucune autre faute du locataire.

Il n’y a donc pas lieu de "déclarer M. [F] [J] occupant sans droit ni titre des locaux qu’il occupe" et d’ordonner son expulsion.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande.

Le jugement sera donc confirmé en tous ses chefs de dispositifs subséquents, notamment en ce qu’il a rejeté la demande de dommages-intérêts de Mme [C].

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Les termes de la présente décision ne justifient pas d’infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens et les frais de l’article 700 de première instance.

S’agissant de l’instance d’appel, il convient de rejeter la demande de l’appelante au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt rendu par défaut,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

Et y ajoutant,

Condamne Mme [L] [E] épouse [C] aux dépens d’appel,

Rejette toutes autres demandes.

La greffière Le président