COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 03 FEVRIER 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 23/04019 – N° Portalis DBVK-V-B7H-P5KW

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 23 JUIN 2023

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BÉZIERS

N° RG 22/00355

APPELANTE :

S.D.C. DE LA RESIDENCE [Localité 8] située [Adresse 5] est pris en la personne de son syndic en exercice la SARL OPALEO

[Adresse 6]

[Localité 2]

Représentée par M^e Audrey LISANTI, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Emmanuelle CARRETERO, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant M^e Audrey LISANTI, avocat plaidant

INTIMES :

Monsieur [R] [D]

[Adresse 1]

IRLANDE

assigné le 21 septembre 2023 à l’étranger

Madame [Z] [D]

[Adresse 1]

IRLANDE

assignée le 21 septembre 2023 à l’étranger

Ordonnance de clôture du 24 Novembre 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Décembre 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Corinne STRUNK, Conseillère, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. André LIEGEON, Président de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Estelle DOUBEY

ARRET :

— Rendu par défaut ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. André LIEGEON, Président de chambre, et par M^me Estelle DOUBEY, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Mme [Z] [L] et M. [R] [D] sont propriétaires des lots n°25 et 97 au sein de la résidence [Localité 8], sise [Adresse 4], soumise au statut de la copropriété.

Dénonçant un impayé de charges, le [Adresse 11] a, par acte de commissaire de justice transmis à l’autorité compétente en Irlande en date du 23 novembre 2022, fait assigner Mme [Z] [L] et M. [R] [D] devant le tribunal judiciaire de Béziers, en paiement au titre de leur quote-part de charges de copropriété due au 26 octobre 2022.

Le jugement réputé contradictoire rendu le 23 juin 2023 par le tribunal judiciaire de Béziers :

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Résidence [Localité 8] » de sa demande tendant à voir condamner Mme [Z] [L] et M. [R] [D] à lui devoir la somme de 8.365,36 euros au titre de sa quote-part de charges de copropriété due au 26 octobre 2022, outre intérêts au taux légal à compter du 17 juin 2022 ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Résidence [Localité 8] » du surplus de ses demandes ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Résidence [Localité 8] » représenté par son syndic en exercice la SARL Opaleo aux dépens ;

Rappelle que le présent jugement sera non avenu s’il n’est pas notifié dans les six mois de sa date ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision.

Le premier juge relève qu’il ressort du détail des frais facturés dans le relevé de compte produit qu’une ou plusieurs procédures judiciaires ont été initiées à l’encontre des copropriétaires dans le passé, soulevant une difficulté tenant à l’autorité de la chose jugée attachée à la créance sollicitée.

Par ailleurs, il constate que le relevé de compte ne fait aucune distinction entre les arriérés de charges ayant donné lieu à procédure judiciaire, et les arriérés de charges postérieurs à ces procédures. Il ajoute que ce relevé ne permet ni de savoir à quelles sommes s’imputent les paiements effectués, ni de déterminer ce que doivent les copropriétaires postérieurement aux procédures ayant eu lieu.

En outre, il indique que le décompte produit en suite de la réouverture des débats, faisant état d’un arriéré au 23 novembre 2018 d’un montant de 4.914,22 euros qui aurait été soldé, n’est pas davantage éclairant. A ce titre, il retient que cette somme ne correspond pas au solde du compte à cette date dans le relevé de compte communiqué, et que les sommes qui auraient permis de solder cette dette, correspondant manifestement à des acomptes versés à un huissier de justice, n’apparaissent pas dans le relevé de compte produit à l’appui de la demande.

Le [Adresse 11], pris en la personne de son syndic en exercice, a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 1er août 2023.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 24 novembre 2025.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions du 30 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 8], pris en la personne de son syndic en exercice, demande à la cour de :

Infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a débouté le [Adresse 11] de l’ensemble de ses demandes ;

Condamner M. et Mme [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 8] la somme totale de 8.365,36 euros au titre du solde d’arriérés de charges et d’appels de fonds arrêtés au 26 octobre 2022 avec intérêts au taux légal à compter du 17 juin 2022 ;

Condamner M. et Mme [D] à payer au [Adresse 11] la somme totale de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner M. et Mme [D] aux entiers dépens ;

Condamner M. et Mme [D] au remboursement de toutes sommes qui pourraient être mises à la charge des requérants en application des dispositions du décret n° 2001-212 du 8 mars 2001, modifiant le décret n°96-1080 du 12 décembre 1996 portant fixation du tarif des huissiers de justice en matière civile et commerciale et relatif à la détermination du droit proportionnel de recouvrement ou d’encaissement mis à la charge des créanciers.

Le syndicat des copropriétaires soutient que le décompte du 26 octobre 2022 tient compte des sommes exécutées au titre de l’ordonnance rendue par le tribunal de grande instance de Béziers le 9 novembre 2018.

M. et Mme [D] n’ont pas constitué avocat.

MOTIFS

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait toutefois droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement

Il n’est pas constatable que les époux [D] sont propriétaires des lots n°25 et 97 au sein de la résidence [Localité 8], sise [Adresse 3]), ni qu’en application des articles 10, 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, ils sont tenus en leur qualité de copropriétaire de participer aux charges de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires, qui sollicite le règlement de la somme de 8.365,36 euros au titre du solde d’arriérés de charges et d’appels de fonds arrêtés au 26 octobre 2022, produit au soutien de sa prétention les pièces suivantes :

— contrat de syndic ;

— mise en demeure du 17 juin 2022 ;

— relevé de compte du 26 octobre 2022 ;

— procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 18 mars 2019, 3 février 2021, 22 mars 2022 ;

— appels de fonds du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2022 ;

— décompte de charges sur la période du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2021.

Est également produit une ordonnance rendue le 9 novembre 2018 par le juge des référés du tribunal de grande instance de Béziers condamnant solidairement les intimés au paiement d’une somme de 4.914,22 euros à titre d’indemnité provisionnelle arrêtée au 27 février 2018 et une somme provisionnelle de 638,54 euros au titre des charges du 4ème trimestre 2018.

A titre liminaire, la cour rappelle que l’ordonnance de référé n’a pas, au principal, autorité de la chose jugée en sorte que le syndicat des copropriétaires peut obtenir une décision au fond relative au principe et au montant de sa créance.

Par ailleurs, s’il est fait état de frais relatifs à une injonction de payer pour un montant de 480 euros porté dans le décompte à la date du 27 février 2018 laissant ainsi supposer l’existence d’une ordonnance portant injonction de payer

La cour relève encore qu’après un examen attentif des pièces produites que le relevé de compte en date du 26 octobre 2022 laissant apparaître un solde débiteur d’un montant de 8.365,36 euros .

Devant la cour le syndicat des copropriétaires demande d’actualiser sa créance au regard de nouvelles pièces produites et en particulier:

— du procès verbal de l’assemblée générale du 1er avril 2023 ( à laquelle la SCI MAJOR a été régulièrement convoquée), régulièrement notifié, approuvant les comptes arrêtés au 31 décembre 2022, votant le budget prévisionnel N+1 ( du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023), votant le budget prévisionnel N+2 ( du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024) comme autorisé par l’article 35 du décret du 17 mars 1967, cette assemblée générale n’ayant en outre pas fait l’objet de contestation,

— les appels de fonds et de provisions avec décompte des lots 105 à 110 propriétés de la SCI MAJOR.

Au vu de l’évolution du litige le syndicat des copropriétaires produit donc devant la cour un décompte précis de sa créance vis à vis de la SCI MAJOR se décomposant comme suit:

— la somme de 73 908,36 euros au titre des charges de copropriété arrêtée au 1er avril 2023,

— la somme de 32 628 euros au titre du budget prévisionnel des 3ème et 4ème trimestres 2023 et de l’année 2024.

Il ne pourra qu’être fait droit à la demande d’actualisation de la créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété dues par la SCI MAJOR.

En ce qui concerne les intérêts au taux légal ces derniers en application de l’article 36 du décret du 17 mars 1967 sont dus sur la seule somme de 73 908,36 euros à compter de la mise en demeure du 27 janvier 2022 et non à compter de l’assignation du 13 juin 2022 comme retenu à tort par le premier juge.

Par conséquent infirmant sur le montant et sur le point de départ des intérêts la décision de première instance la SCI MAJOR sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 7] :

— la somme de 73 908,36 euros au titre des charges de copropriété arrêtée au 1er avril 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 27 janvier 2022,

— la somme de 32 628 euros au titre du budget prévisionnel des 3ème et 4ème trimestres 2023 et du budget prévisionnel de l’année 2024.

Sur les frais:

Concernant les sommes auxquelles le syndicat peut prétendre au titre frais visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 celles-ci doivent s’entendre non seulement des frais expressément exposés par l’article 10-1 tel que le coût d’une sommation ou d’un commandement de payer, les frais d’inscription d’hypothèque, mais aussi plus généralement de tous les frais exposés par le syndicat dans la conduite d’un procès, toutefois seuls les frais nécessaires au recouvrement de la créance peuvent être mis à la charge du seul copropriétaire concerné.

Ainsi si les frais exposés par le syndicat des copropriétaires pour délivrer par voie d’huissier une mise en demeure de payer les charges au copropriétaire défaillant constituent des frais au sens de l’article 10-1 de la loi du du 10 juillet 1965, en revanche comme exposé par le premier juge les frais de signification d’un jugement en application de l’article 695 du code de procédure civile sont inclus dans les dépens.

Par conséquent la décision déférée sera confirmée en ce qu’elle a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de voir condamner la SCI MAJOR au paiement des frais engendrés par la signification par huissier de justice du jugement en date du 10 juin 2021 condamnant la SCI MAJOR à lui payer la somme de 77 032,93 euros au titre des charges de copropriété dues au 1er octobre 2019.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive :

Le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve d’une intention de nuire dans le retard de paiement des charges par la SCI MAJOR.

Il ne démontre pas non plus l’existence d’un préjudice distinct du retard de paiement pris en compte par les intérêts au taux légal par conséquent la demande à ce titre sera rejetée et la décision de première instance confirmée sur ce point.

Sur les demandes accessoires :

La décision de première instance sera également confirmée en ses dispositions au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

La SCI MAJOR succombant au principal en appel sera condamnée à payer au [Adresse 10] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de la présente procédure.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe.

Confirme le jugement rendu le 2 février 2023 par le tribunal judiciaire de Carcassonne en toutes ses dispositions sauf sur le montant de la condamnation mise à la charge de la SCI MAJOR et sur le point de départ des intérêts au taux légal.

S’y substituant sur ce point et y ajoutant,

Condamne la SCI MAJOR à payer au [Adresse 10] :

— la somme de 73 908,36 euros au titre des charges de copropriété arrêtée au 1er avril 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 27 janvier 2022,

— la somme de 32 628 euros au titre du budget prévisionnel des 3ème et 4ème trimestres 2023 et du budget prévisionnel de l’année 2024;

Condamne la SCI MAJOR à payer au [Adresse 9] [Adresse 7] la somme de 5 000 euros application de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne la SCI MAJOR aux dépens de la procédure d’appel.

Le greffier, Le président,