COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50G

Chambre civile 1-3

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 20 NOVEMBRE 2025

N° RG 22/05398 – N° Portalis DBV3-V-B7G-VMIE

AFFAIRE :

[U] [W]

C/

[M] [Y] épouse [G]

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 16 Mai 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 9]

N° Chambre : 2

N° Section :

N° RG : 20/02669

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Sandrine MAIRESSE, avocat au barreau de VAL D’OISE

M^e Julien AUCHET de la SCP EVODROIT, avocat au barreau de VAL D’OISE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [U] [W]

né le 29 Février 1964 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentant : M^e Sandrine MAIRESSE, Postulant/plaidant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 164

APPELANT

***************

Madame [M] [Y] épouse [G]

née le 09 Juillet 1988 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 4]

Monsieur [S] [G]

né le 03 Octobre 1987 à [Localité 6] (SERBIE)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentant : M^e Julien AUCHET de la SCP EVODROIT, Postulant/plaidant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 13, substitué par M^e Sébastien PINGUET

INTIMES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 19 septembre 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Florence PERRET, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Florence PERRET, Présidente

Madame Anne-Gaëlle DUMAS, Conseillère

Madame Charlotte GIRAULT, Conseillère

Greffière, lors des débats : M^me FOULON

FAITS ET PROCEDURE

Par acte notarié du 27 octobre 2014, M. [U] [W] a conclu une promesse de vente au bénéfice de M. [S] [G] et de Mme [M] [G], portant sur un terrain à construire situé [Adresse 11], moyennant un prix de vente de 135 000 euros.

La promesse était consentie pour une durée expirant le 1er juin 2015 et sous condition suspensive d’obtention par les bénéficiaires d’un permis de construire autorisant la réalisation d’une maison individuelle de 117m² et d’un prêt d’un montant maximum de 135 000 euros sur une durée de 25 ans avec un taux d’intérêts maximum de 2,90%, le tout avant le 28 février 2015.

Une indemnité d’immobilisation à hauteur de 5 000 euros était séquestrée entre les mains de Me [J], notaire instrumentaire chargé de régulariser la vente.

La promesse de vente n’a pas été réitérée, faute pour les bénéficiaires d’obtenir le financement de leur projet.

Par courrier recommandé du 13 avril 2015, M. et Mme [G] (les consorts [G]) demandaient donc à M. [W] de leur restituer leur dépôt de 5 000 euros.

En l’absence de réponse de M. [W], les consorts [G] renouvelaient leur demande par courriers des 18 et 20 avril 2015.

Le 20 avril 2015, le conseil de M. [W] adressait un courrier à la SCP Annebicque & [J], notaires, aux termes duquel il réclamait le règlement de l’indemnité d’immobilisation.

Par acte du 5 juin 2020, M. [W] a fait assigner M. et Mme [G] devant le tribunal judiciaire de Pontoise aux fins de constat de la caducité de la promesse de vente et de paiement de l’indemnité d’immobilisation.

Par jugement du 16 mai 2022, le tribunal judiciaire de Pontoise a :

— déclaré irrecevable comme étant prescrite l’action de M. [W],

— en conséquence, dit que la somme de 5 000 euros séquestrée chez le notaire, Me [J], devra être restituée à M. et Mme [G],

— dit n’y avoir lieu à intérêts,

— débouté M. et Mme [G] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamné M. [W] à verser à M. et Mme [G] une somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que l’exécution provisoire du jugement est de droit,

— condamné M. [W] aux dépens, avec distraction au profit de M^e Auchet, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Par acte du 19 août 2022, M. [W] a interjeté appel et prie la cour, par dernières écritures du 19 novembre 2022, de :

— le déclarer recevable et bien fondé en son appel interjeté,

Y faisant droit,

— infirmer le jugement déféré,

Et statuant de nouveau,

— débouter M. et Mme [G] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— juger que la condition suspensive de l’acte authentique du 27 octobre 2014 conclu entre M. et Mme [G] et lui est réputée acquise, ces derniers ayant sollicité des prêts d’un montant supérieur à celui contractuellement prévu,

En conséquence,

— condamner in solidum M. et Mme [G] à lui verser la somme de 13 500 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 24 juillet 2015, date de leur mise en demeure,

— juger que la somme de 5 000 euros détenue par Me [J] de la société [N] et Associé, titulaire d’un office notarial à [Localité 7] (Val d’Oise), en qualité de séquestre, lui sera versée en règlement partiel de la somme de 13 500 euros,

— ordonner la capitalisation des intérêts sur toutes les condamnations prononcées,

— condamner in solidum M. et Mme [G] à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. et Mme [G] aux entiers dépens avec bénéfice de distraction au profit de Maître Sandrine Mairesse, avocat constitué, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions du 21 novembre 2022, M. et Mme [G] prient la cour de :

— confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

— déclarer prescrite l’action engagée par M. [W] à leur encontre en vertu des dispositions de l’article 2224 du code civil,

En conséquence,

— dire que la somme de 5 000 euros détenue par la société Annebicque & [J], notaire à [Localité 7], en qualité de séquestre, leur sera restituée, avec intérêt au taux légal à compter de la demande formulée,

— condamner M. [W] à leur verser la somme de 5 000 euros pour procédure abusive,

A titre subsidiaire,

— dire et juger qu’au vu des diligences accomplies et en l’absence de préjudice justifié, la clause pénale est excessive et doit être réduite par application de l’article 1231-5 du code civil,

— fixer le montant de la clause pénale à un euro symbolique,

En tout état de cause,

— condamner M. [W] à leur verser la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— condamner M. [W] aux entiers dépens, dont distraction au profit de la société Evodroit par application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action de M. [W]

Le tribunal a déclaré l’action de M. [W] irrecevable comme prescrite. Il a pour ce faire relevé que faute d’obtention d’un financement par les bénéficiaires de la promesse de vente avant le délai butoir fixé contractuellement, celle -ci devenait caduque le 28 février 2015. Il en a déduit que le point de départ du délai de prescription quinquennal devait être fixé à cette date et a, en conséquence, estimé que ledit délai de prescription ayant expiré le 28 février 2020, l’assignation du 5 juin 2020 était tardive.

M. [W], qui sollicite la réformation du jugement sur ce point soutient, sur le fondement des dispositions de l’article 1178 du code civil dans sa version applicable à l’espèce, que la condition d’obtention de prêt est réputée accomplie en cas d’absence de démarche de l’emprunteur ou en cas de démarche tardive. Il cite notamment un arrêt rendu par la [5] de cassation selon lequel l’acquéreur ne peut se prévaloir de la non-réalisation de la condition suspensive d’obtention du prêt lorsqu’il s’est vu refuser un prêt d’un montant supérieur à celui indiqué dans la promesse de vente. Il souligne qu’en l’espèce, les demandes de prêts formulées par les bénéficiaires de la promesse portaient sur des sommes supérieures au prix de vente. Il en déduit que les bénéficiaires de la promesse étaient tenus contractuellement par la réitération de la vente qui devait intervenir le 1er juin 2015, date marquant, selon lui, le point de départ de délai de prescription de son action. Il rappelle que l’ordonnance du 25 mars 2020 relative çà la situation sanitaire de la Covid 19 a prorogé indistinctement les délais de prescription et les délais de forclusion expirant entre le 12 mars 2020 et le 23 juin 2020 inclus et fait valoir qu’en conséquence, son délai d’action a été prolongé jusqu’au 23 juillet 2020.

En réponse, les consorts [G] objectent, sur le fondement de l’article 2224 du code civil, que l’action de M. [W] était prescrite. Ils soutiennent que la condition suspensive portant sur l’obtention d’un prêt n’était pas réalisée le 28 février 2015, date butoir d’obtention du crédit et affirment que le délai d’action expirait le 28 février 2020. Ils ajoutent que dans l’arrêt cité par l’appelant, la [5] de cassation précise qu’en matière de promesse de vente, l’expiration du délai fixé pour la réitération de la vente par acte authentique ouvre le droit pour chacune des parties soit d’agir en exécution forcée de la vente soit d’en demander la résolution et l’indemnisation de son préjudice à condition d’une part que la promesse n’en dispose pas autrement et d’autre part que la partie titulaire de ce droit ait connaissance du refus du bénéficiaire de la promesse de réaliser la vente. Ils soulignent qu’en l’espèce, un délai particulier pour la condition suspensive était prévu et que M. [W] avait été averti le 4 février 2015 de la volonté des bénéficiaires de ne pas se prévaloir du bénéfice de la promesse.

Sur ce,

L’article 122 du code procédure civile énonce que « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

Aucune des parties ne conteste que, dans la situation présente, le délai de prescription applicable à l’action introduite par M. [W] est le délai de prescription quinquennal de l’article 2224 du code civil, dont les dispositions ont été rappelées par le premier juge.

Ce dernier a également rappelé les termes de la condition suspensive de la promesse de vente du 27 octobre 2014 qui est une promesse unilatérale selon lesquels les bénéficiaires de la promesse ont jusqu’au 28 février 2015 pour obtenir un financement.

L’examen de la fin de non-recevoir relative à la prescription de l’action de M. [W] nécessite que soit vérifiée la date à laquelle le vendeur a eu connaissance de la non-réalisation de la condition suspensive relative à l’obtention du prêt.

En effet, conformément à l’article 2224 du code civil, le point de départ de la prescription de l’action en exécution d’une obligation se situe au jour où le créancier a su ou aurait dû savoir que celle-ci était devenue exigible et non à la date à laquelle il a eu connaissance du refus du débiteur de l’exécuter (Cass civ 3e Civ., 11 Juillet 2024, n° 22-22.058).

En l’espèce, il n’est pas contesté que la demande de prêt faite auprès de l’établissement Le Crédit Lyonnais pour la somme de 199 456 euros et celle faite auprès de l’établissement Caisse d’Epargne pour la somme de 196 410,21 euros ont toutes deux été refusées.

Il est par ailleurs constant que M. [W] a été informé, le 4 février 2015 par courriel de l’étude notariale Annebique [J], de la volonté des bénéficiaires de la promesse de ne pas se prévaloir du bénéfice de la condition suspensive et du refus des prêts dont les montants étaient indiqués ce qu’il a admis dans un courrier ultérieur du 20 avril 2015. Il apparaît dès lors que M. [W] avait, à cette date, connaissance de son droit à voir la condition suspensive déclarée accomplie en contestant le montant sollicité auprès des établissements bancaires.

C’est donc à bon droit que le tribunal a considéré que l’action intentée par le vendeur était, en application de la lettre de l’article 2224 du code civil, prescrite en retenant comme point de départ du délai de prescription le 28 février 2015, délai butoir fixé contractuellement par les parties pour la réalisation de la condition suspensive et à partir duquel la promesse de vente devenait caduque du fait de la non-obtention du crédit.

En tout état de cause, si l’acquéreur ne peut se prévaloir de la non-réalisation de la condition suspensive d’obtention du prêt lorsqu’il a sollicité un financement d’un montant supérieur à celui prévu dans la promesse de vente, le point de départ du délai de prescription de l’action n’en demeure pas moins fixé au moment où le vendeur a eu connaissance de la non-réalisation de cette condition. Il est dès lors incontestable que le 4 février 2015, le vendeur avait connaissance de cette non-réalisation de la condition suspensive.

D’ailleurs, dans deux courriers du 20 avril 2015 produits à la cause, le conseil de M. [W] reconnaît que son client « constate la défaillance de la condition suspensive liée à l’obtention du crédit » et sollicite le versement de l’indemnité d’occupation prévue contractuellement.

Compte tenu de ces éléments, le point de départ du délai de prescription ne saurait être fixé au 1er juin 2015, date de réitération de la promesse par acte authentique comme le demande l’appelant.

Dès lors, le délai de prescription quinquennal a expiré le 28 février 2020 et l’action de M. [W], introduite devant le tribunal judiciaire de Pontoise le 5 juin 2020, est par conséquent irrecevable comme prescrite.

La cour confirme donc le jugement déféré en ce qu’il a jugé que l’action de M. [W] était prescrite.

Sur la demande indemnitaire des consorts [G] pour procédure abusive

Le tribunal a débouté les consorts [G] de leur demande de condamnation de M. [W] pour procédure abusive.

Ces derniers, qui sollicitent dans le dispositif de leurs écritures la condamnation de l’appelant à hauteur de 5 000 euros pour procédure abusive, ne développent néanmoins pas cette demande dans le corps de leurs conclusions devant la cour d’appel.

Sur ce,

Selon l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10.000 euros sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés.

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, si les demandes formulées par M. [W] sont rejetées, les moyens développés par l’intéressé à l’appui de celles-ci ne caractérisent aucune malice, mauvaise foi, légèreté blâmable ou erreur grossière, qui, seules, sont susceptibles de constituer un abus de droit.

Dès lors, leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive doit être rejetée.

La cour confirme le jugement déféré sur ce point.

Sur les autres demandes

La cour confirme le jugement déféré en ce qu’il a jugé que la somme de 5 000 euros détenue par la société Annebicque & [J], notaire à [Localité 7], en qualité de séquestre, devait être restituée à Mme [M] [G] et M. [S] [G], et en ce qu’il a retenu qu’il n’y avait pas lieu à intérêt.

Le jugement déféré étant confirmé en ses dispositions principales, il le sera également en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

La cour condamne M. [W] aux dépens d’appel et au paiement de la somme de 2 500 euros aux consorts [G] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement et par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions soumises à la cour,

Y ajoutant,

Condamne M. [U] [W] aux entiers dépens d’appel avec recouvrement direct en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne M. [U] [W] à payer à Mme [M] [G] et M. [S] [G] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Florence PERRET, Présidente et par Madame FOULON, Greffière , auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière, La Présidente,