COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

1ère chambre civile

ARRET DU 07 AVRIL 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 25/04535 – N° Portalis DBVK-V-B7J-QZCM

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 29 JUILLET 2025

Tribunal Judiciaire de MONTPELLIER – N° RG F 25/30535

APPELANTE :

La société dénommée HOT JASS, SAS dont le siège social est [Adresse 1], inscrite au RCS sous le n° 518 450 820, représentée par son Président en exercice domicilié en cette qualité à ce siège

[Adresse 2]

Représentée par M^e Emily APOLLIS de la SELARL SAFRAN AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et M^e LEGROS, avocat plaidant

INTIMES :

Madame [Q] [T]

née le 28 Avril 1966 à [Localité 1]

[Adresse 3]

Représentée par M^e Charlotte BARTHELEMY, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et M^e KAUFFMANN, avocat plaidant

Monsieur [O] [T]

né le 13 Octobre 1956 à [Localité 2]

[Adresse 3]

Représenté par M^e Charlotte BARTHELEMY, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et M^e KAUFFMANN, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 17 Février 2026

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 906-5 et 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Février 2026,en audience publique, devant M^me Virginie HERMENT, Conseillère, chargée du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

M^me Virginie HERMENT, Conseillère

Madame Nelly CARLIER, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Laurence SENDRA

ARRET :

— Contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M^me Laurence SENDRA, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 3 décembre 2009, M. [O] [T] et Mme [Q] [Y] épouse [T] ont donné à bail commercial à la société Hot Jass, dans un ensemble immobilier dénommé 'Hôtel et [Adresse 4] [Adresse 5]' destiné à l’exploitation d’une résidence de tourisme classée *** et d’un hôtel **, situé à [Localité 3], les biens constituant le lot n°1 de l’état descriptif de division de l’immeuble identifié comme l’appartement n°1, le droit d’usage de l’emplacement de parking constituant le lot n°457 et la quote-part des parties communes exprimées en tantièmes de copropriété, pour une durée de neuf années, moyennant un loyer d’un montant de 152, 98 euros ttc par mois du 1er au 48ème mois inclus et d’un montant de 169, 86 euros ttc par mois à compter du 49ème mois de la location.

Le 17 décembre 2024, M. [O] [T] et Mme [Q] [Y] épouse [T] ont fait délivrer à la société Hot Jass, par acte de commissaire de justice, un commandement de payer la somme principale de 21 968,71 euros correspondant aux loyers et charges restant dus au 15 octobre 2024.

Par acte du 9 avril 2025, M. [O] [T] et Mme [Q] [Y] épouse [T] ont fait assigner la société Hot Jass en référé devant le président du tribunal judiciaire de Montpellier, afin qu’il constate la résiliation du bail commercial qu’ils avaient consenti à la société Hot Jass à compter du 17 janvier 2024, par l’effet du commandement de payer délivré le 17 décembre 2024, qu’il ordonne en conséquence l’expulsion de la société Hot Jass, au besoin avec le concours de la force publique et sous astreinte, et qu’il la condamne à leur verser la somme provisionnelle de 22 205, 04 euros au titre des loyers et charges impayés au 17 décembre 2024, ainsi qu’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges à compter du 17 janvier 2025, outre la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

Par ordonnance réputée contradictoire en date du 29 juillet 2025, le président du tribunal judiciaire de Montpellier statuant en référé a :

— constaté la résiliation de plein droit du bail liant les parties par l’effet du commandement de payer en date du 17 décembre 2024, et ce à compter du 18 janvier 2025,

— ordonné l’expulsion de la société Hot Jass qui devrait laisser les lieux loués (lots n°1 et n°457 de l’ensemble immobilier [Adresse 6] à [Localité 3]) libres de sa personne, de ses biens, et de tous occupants de son chef, dans un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance,

— dit qu’à défaut, il pourrait être procédé à son expulsion avec assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin était,

— dit n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte,

— condamné la société Hot Jass à payer à M. [O] [T] et Mme [Q] [Y] épouse [T] les sommes provisionnelles suivantes:

— une somme provisionnelle de 21 968,71 euros en deniers et quittances à valoir sur les loyers, taxes et charges demeurés impayés jusqu’au troisième trimestre 2024 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle égale à la somme de 221,34 euros, à compter du 18 janvier 2025 et jusqu’à libération effective des lieux,

— condamné la société Hot Jass à payer à M. [O] [T] et Mme [Q] [Y] épouse [T] la somme de 1 200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté toute demande autre, plus ample ou contraire,

— condamné la société Hot Jass aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 17 décembre 2024.

Par déclaration en date du 5 septembre 2025, la société Hot Jass a interjeté appel de cette ordonnance en critiquant chacune de ses dispositions.

Selon avis du 2 octobre 2025, l’affaire a été fixée à l’audience du 17 février 2026 en application des dispositions de l’article 906 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées le 9 février 2026, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la société Hot Jass demande à la cour de :

— réformer en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue le 29 juillet 2025 par le président du tribunal judiciaire de Montpellier statuant en référé en ce qu’elle :

* a constaté la résiliation de plein droit du bail liant les parties par l’effet du commandement de payer en date du 17 décembre 2024, et ce à compter du 18 janvier 2025,

* a dit qu’elle devrait laisser les lieux loués (lots n°1 et n°457 de l’ensemble immobilier [Adresse 6] à [Localité 3]) libres de sa personne, de ses biens, et de tous occupants de son chef, dans un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance,

* a dit qu’à défaut, il pourrait être procédé à son expulsion avec assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin était,

* l’a condamnée à payer à M. [O] [T] et Mme [Q] [Y] épouse [T] les sommes provisionnelles suivantes :

— une somme de 21 968,71 euros en deniers et quittances à valoir sur les loyers, taxes et charges demeurés impayés jusqu’au troisième trimestre 2024 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle égale à la somme de 221,34 euros, à compter du 18 janvier 2025 et jusqu’à libération effective des lieux,

* l’a condamnée à payer à M. [O] [T] et Mme [Q] [Y] épouse [T] la somme de 1 200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

* l’a condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 17 décembre 2024.

Statuant à nouveau,

— débouter M. [O] [T] et Mme [Q] [Y] épouse [T] de l’ensemble de leurs sollicitations,

— dire n’y avoir lieu à référé.

— condamner in solidum M. [O] [T] et Mme [Q] [Y] épouse [T] à lui payer la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [O] [T] et Mme [Q] [Y] épouse [T] aux entiers dépens de première instance et d’appel avec pour les dépens d’appel droit pour son avocat, conformément à l’article 699 du code de procédure civile, de recouvrer directement ceux dont il aurait fait l’avance sans avoir reçu provision.

Elle fait valoir que la demande de résiliation du bail et la demande d’expulsion sont sans objet puisque le congé donné par les époux [T] le 29 décembre 2017 a mis fin au bail et qu’un accord approuvé par la copropriété a abouti à l’absence de réclamation d’une indemnité d’éviction et à la restitution des lieux.

Elle ajoute que M. [O] [T] et Mme [Q] [Y] épouse [T] ne peuvent soutenir que l’accord du syndicat des copropriétaires ne leur serait pas opposable, alors qu’ils en sont membres.

S’agissant des sommes qui lui sont réclamées, elle fait valoir que les lieux ont été restitués en janvier 2024 et qu’elle n’a pas vocation à régler des loyers ou des charges après cette échéance.

Elle ajoute que les loyers ont été payés. S’agissant des charges, elle précise que les époux [T] ont confondu les appels de fond du syndic avec les charges globales d’un exercice, qu’elle ne dispose d’aucun justificatif de charges et qu’elle a procédé au changement d’éléments vétustes pour un montant de 2 376, 98 euros qu’il convient de déduire de la somme réclamée. Elle soutient que le décompte du commandement est erroné et qu’il n’est pas susceptible d’être correctement appréhendé, ce qui doit entraîner sa nullité et une discussion sur les pouvoirs du juge des référés pour statuer sur ce contentieux.

Aux termes de leurs dernières conclusions communiquées le 16 février 2026, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de leurs moyens et prétentions, M. [O] [T] et Mme [Q] [Y] épouse [T] demandent à la cour de :

— ordonner la révocation et le rabat de l’ordonnance de clôture du 10 février 2026,

— accueillir leurs conclusions,

— statuer ce que de droit sur la recevabilité de l’appel interjeté par la société Hot Jass,

— débouter la société Hot Jass de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— confirmer l’ordonnance entreprise dans l’ensemble de ses dispositions,

Ce faisant :

— constater la résiliation du bail commercial consenti par eux à la société Hot Jass, à compter du 17 janvier 2025, par l’effet du commandement de payer délivré le 17 décembre 2024,

— ordonner l’expulsion de la société Hot Jass et de tout occupant de son chef des lieux situés dans le local commercial situé [Adresse 7], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la date de la décision à intervenir et jusqu’à libération effective des lieux et restitution des clés,

— condamner la société Hot Jass à leur payer la somme provisionnelle de 14 731, 67 euros au titre des loyers, taxes et charges demeurés impayés jusqu’au 17 janvier 2025, date d’acquisition de la clause résolutoire.

— condamner la société Hot Jass à leur payer une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges à compter du 17 janvier 2025 et jusqu’à libération effective des lieux se matérialisant par la restitution des clés.

— condamner la société Hot Jass à leur payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en appel ainsi qu’aux entiers dépens tant de première instance que d’appel (qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, soit la somme de 217,03 euros).

Ils invoquent les dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article L. 145-41 du code de commerce et font valoir que le commandement de payer délivré le 17 décembre 2024 est demeuré infructueux après expiration du délai d’un mois. Ils en déduisent que la clause résolutoire est acquise et qu’ils sont donc fondés à demander que soit constatée la résiliation du bail et poursuivie l’expulsion de la société Hot Jass.

De plus, ils soutiennent que le protocole transactionnel invoqué par la société Hot Jass leur est inopposable car ils n’en sont pas signataires et que le syndicat des copropriétaires n’a pas qualité à résilier un bail portant sur un lot appartenant à l’un des copropriétaires.

Au surplus, ils soulignent que la société Hot Jass ne justifie pas de la notification du procès-verbal d’assemblée du 26 octobre 2019, ce qui exclut toute opposabilité.

En outre, ils font valoir que la société Hot Jass ne démontre pas les avoir interrogés pour organiser le paiement des loyers et des charges locatives et ne justifie pas leur avoir restitué les lieux.

S’agissant des loyers et des charges, ils expliquent qu’à la date de la délivrance du commandement de payer, le montant de leur créance s’élevait à la somme de 21 968, 71 euros au titre des loyers, taxes et charges jusqu’au 3ème trimestre 2024 inclus, que le 4ème trimestre est devenu exigible en application du bail commercial et que la dette était de 22 632, 74 euros au 31 décembre 2024.

En ce qui concerne le paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, ils précisent qu’il est constant que l’indemnité d’occupation est due pendant le temps de l’occupation effective des lieux mais aussi après le départ de l’occupant, tant que ce dernier n’a pas restitué les clés au bailleur. Ils ajoutent que si des versements ont été effectués par la société Hot Jass, ils n’ont pas suffi à honorer l’intégralité des sommes dues et qu’en tout état de cause, il appartient au locataire d’apporter la preuve du règlement de tous les loyers et charges.

Concernant les charges, ils indiquent qu’ils versent aux débats non seulement les appels de fonds mais également les répartitions anuelles des charges ainsi que le relevé de compte individuel de copropriété du 1er janvier 2019 au 29 janvier 2026. Ils en déduisent que le principe et le montant de leur créance sont établis. Ils relèvent également que l’erreur éventuelle sur le décompte d’un commandement de payer ne constitue pas une cause de nullité du commandement. Ils soutiennent que selon les décomptes actualisés, ils détiennent une créance non sérieusement contestable d’un montant de 14 731, 67 euros au titre des loyers, taxes et charges demeurés impayés jusqu’au 17 janvier 2025, constituée des loyers et TOM à hauteur de 3 941 euros et des charges locatives à hauteur de 10 790, 67 euros.

Du reste, ils expliquent qu’il n’y a lieu de déduire une somme de 2 376, 98 euros au titre du remplacement d’éléments vétustes comme le demande la société Hot Jass, alors qu’elle n’a jamais produit les factures correspondantes, et qu’en toute hypothèse ces remplacements lui incombaient en application de l’article 4 du bail commercial.

A l’audience du 17 février 2026, l’ordonnance de clôture du 10 février 2026 a été révoquée et une nouvelle clôture a été ordonnée.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes tendant au constat de la résiliation du bail et à l’expulsion de la locataire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon les dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, il est stipulé au contrat de bail qu’à défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme ou fraction de terme de loyer ou accessoires à son échéance, ou en cas d’inexécution d’une seule des conditons du bail ou à défaut de paiement des frais de poursuite, et un mois après un commandement resté infructueux, le bailleur aura la faculté de résilier de plein droit le bail si bon lui semble, même dans le cas de paiement ou d’exécution postérieurs à l’expiration du délai ci-dessus, qu’en conséquence, le bail sera résilié après une simple mise en demeure d’exécuter la ou les clauses concernées du bail restées sans effet pendant le délai d’un mois et qu’à défaut d’exécution ou de paiement dans le délai d’un mois, l’expulsion pourra intervenir sur simple ordonnance de référé qui constatera simplement l’acquis de la clause résolutoire.

De plus, il ressort des pièces versées aux débats que le 17 décembre 2024 a été délivré à la société Hot Jass à la demande de M. [O] [T] et Mme [Q] [Y] épouse [T] un commandement de payer la somme de 21 968, 71 euros au titre des loyers dus entre le 4 février 2019 et le 15 octobre 2024.

L’appelante soulève une contestation tenant à la délivrance par les bailleurs le 29 décembre 2017 d’un congé ayant mis fin au bail.

Or, il est certes établi que par lettre recommandée avec avis de réception daté du 29 décembre 2017, M. [O] [T] et Mme [Q] [Y] épouse [T] ont informé la société Hot Jass de leur décision de mettre un terme au bail à compter du 17 novembre 2018, en application de l’article 2 du bail commercial.

Toutefois, selon les dispositions de l’article L. 145-9 du code de commerce, le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit également, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.

Ainsi, un congé donné autrement que par acte extrajudiciaire est nul, même si son destinataire ne conteste pas l’avoir reçu et même si cette autre forme a été autorisée par le bail.

En outre, un congé délivré avec refus de renouvellement, sans indiquer les motifs et sans préciser s’il y a ou non offre d’indemnité d’éviction, est nul, sans que le preneur n’ait à démontrer l’existence d’un grief.

Enfin, le congé doit comporter, à peine de nullité, l’indication du délai de deux ans laissé au locataire pour saisir le tribunal.

En l’espèce, le congé invoqué par la société Hot Jass a été donné par lettre recommandée avec avis de réception, sans indication du motif et sans mention du délai de deux ans dont dispose le locataire pour saisir le tribunal d’une contestation ou d’une demande de paiement d’une indemnité d’éviction.

Par conséquent, au vu de ce congé irrégulier, il n’est pas justifié d’une rupture antérieure du bail constituant une contestation sérieuse à l’action des bailleurs en constat de la résiliation du bail par application de la clause résolutoire.

Du reste, la société Hot Jass fait valoir que le décompte du commandement est faux et qu’il n’est pas susceptible d’être correctement appréhendé.

Toutefois, au commandement est annexé un décompte faisant apparaître de manière claire et compréhensible les sommes dues par la locataire, au titre des loyers, des charges et des taxes, ainsi que les versements par elle effectués.

Il en résulte que les causes du commandement de payer ont été parfaitement portées à la connaissance de la société Hot Jass qui était en mesure d’identifier les causes des sommes réclamées, leur bien-fondé et leurs dates d’échéances et de vérifier si les paiements par elle effectués avaient été pris en compte.

Au surplus, un commandement délivré pour une somme supérieure à celle dont le locataire est débiteur demeure valable à hauteur du montant des loyers échus impayés.

Il n’est donc justifié d’aucune contestation sérieuse relative à la régularité du commandement de payer qui a été délivré à la société Hot Jass.

Enfin, il n’est pas justifié d’une rupture antérieure du contrat de bail ni d’une restitution des clés aux bailleurs, la seule pièce produite à ce sujet étant un courrier du conseil de l’appelante daté du 8 janvier 2024 qui ne saurait être retenu à titre d’élément de preuve en vertu du principe selon lequel nul ne peut se constituer une preuve çà lui-même.

Dans ces conditions, il est constant que comme cela ressort du décompte annexé au commandement, les bailleurs étaient fondés à solliciter une somme totale de 13 640, 43 euros au titre des loyers échus, à la date de délivrance du commandement de payer.

Or, la société Hot Jass ne démontre pas qu’elle avait réglé une somme supérieure à celle figurant au décompte annexé au commandement à hauteur de 10 849, 97 euros.

Par conséquent, le commandement était valable à hauteur de la somme de 2 790, 46 euros au titre des seuls loyers, outre les charges susceptibles d’être justifiées.

La société Hot Jass ne démontre pas s’être libérée de cette somme dans le délai d’un mois qui lui était imparti.

Dans ces conditions, c’est à juste titre que le premier juge a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail étaient réunies à la date du 18 janvier 2025. La décision sera confirmée à ce titre.

L’occupation sans droit ni titre du local appartenant M. [O] [T] et Mme [Q] [Y] épouse [T] postérieurement à la résiliation caractérise un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser sur le fondement de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile.

La décision entreprise sera par conséquent également confirmée en ce qu’elle a ordonné à la société Hot Jass de libérer les lieux et a dit qu’à défaut, la bailleresse pourrait faire procéder à son expulsion. Elle sera également confirmée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte, le recours à la force publique s’avérant une mesure suffisante pour assurer l’exécution de la décision.

Sur les demandes en paiement d’une provision au titre de l’arriéré locatif et d’une indemnité provisionnelle d’occupation

En application des dispositions du second alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut toujours accorder une provision au créancier.

De plus, il ressort de l’article 1728 2° du code civil que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Pour s’opposer à la demande en paiement d’une provision au titre de l’arriéré locatif, la société Hot Jass invoque à titre de contestations sérieuses, la restitution des lieux en janvier 2024, le règlement de tous les loyers, la confusion opérée par les bailleurs entre les appels de fonds du syndic et les charges globales d’un exercice, l’absence de justificatif des charges et la déduction à son profit de la somme de 2 376, 98 euros correspondant au remplacement par ses soins d’équipements vétustes.

S’agissant de la restitution des lieux, la société Hot Jass verse aux débats un courrier de son conseil, daté du 8 janvier 2024, dans lequel celui-ci indiquait que les lots qui n’étaient pas visés dans la liste annexée avaient été restitués à leurs propriétaires.

Toutefois, ce seul courrier ne saurait valoir preuve de la restitution des clés, en vertu du principe selon lequel nul ne peut se constituer une preuve à lui-même.

Aucune autre pièce susceptible de justifier d’une libération effective des lieux par la remise des clés aux bailleurs n’est produite.

L’existence d’une contestation sérieuse résultant de la libération effective des lieux n’est donc pas démontrée.

En ce qui concerne les charges, au contrat de bail commercial conclu entre les parties, il est prévu qu’indépendamment des charges de réparations et d’entretien, le preneur supportera l’ensemble des charges et prestations nécessaires à l’entretien courant et au fonctionnement, et celles que la loi et les usages mettent à la charge des locataires, et notamment l’eau, l’électricité et les primes d’assurance contractées pour sa responsabilité. Il est également stipulé que le preneur acquittera l’ensemble des taxes fiscales ou para-fiscales ou impôts découlant de son activité, ainsi que la taxe de balayage et d’enlèvement des ordures ménagères, ainsi que toute nouvelle contribution, taxe municipale pouvant être à la charge des locataires et l’ensemble des charges liées au service de para-hôtellerie et aux éléments spécifiques de l’exploitation.

M. [O] [T] et Mme [Q] [Y] épouse [T] justifient, en produisant les arrêtés de répartition des charges établis par le syndic, la société Rafael immobilier, de charges de copropriété qualifiées de locatives d’un montant de 715, 60 euros pour l’exercice compris entre le 1er octobre 2018 et le 30 septembre 2019, soit 536, 70 euros pour la période comprise entre le 1er janvier 2019 et le 30 septembre 2019, d’un montant de 1 769, 41 euros pour l’exercice compris entre le 1er octobre 2020 et le 30 septembre 2021, d’un montant de 2 627, 65 euros pour l’exercice compris entre le 1er octobre 2021 et le 30 septembre 2022, d’un montant de 3 739, 68 euros pour l’exercice compris entre le 1er octobre 2022 et le 30 septembre 2023 et d’un montant de 1 142, 53 euros pour l’exercice compris entre le 1er octobre 2023 et le 30 septembre 2024.

Aucun justificatif n’est produit pour les charges de l’exercice compris entre le 1er octobre 2019 et le 30 septembre 2020 et il n’est pas justifié des sommes mises à la charge de la société Hot Jass au titre des taxes relatives aux ordures ménagères. Il n’est donc pas justifié avec l’évidence requise en référé des sommes dues au titre des charges de l’exercice compris entre le 1er octobre 2020 et le 30 septembre 2021, ni des sommes dues au titre des taxes relatives aux ordures ménagères.

Au vu des pièces produites, il est justifié de charges incontestablement dues d’un montant total de 9 815, 97 euros au total pour la période comprise entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2024.

S’agissant des loyers dus, ils représentent une somme totale de 14 956, 14 euros, au vu du décompte produit par M. [O] [T] et Mme [Q] [Y] épouse [T].

Du reste, concernant les règlements effectués par la locataire, ils s’élèvent à la somme de 11 515, 62 euros, au vu de ce décompte, et la société Hot Jass ne justifie pas du règlement de sommes qui n’auraient pas été prises en compte.

Enfin, s’agissant de la déduction à son profit de la somme de 2 376, 98 euros, correspondant au remplacement par ses soins d’éléments vétustes, revendiquée par la société Hot Jass, cette dernière produit trois factures à hauteur de 766, 98 euros, de 460 euros et de 1 150 euros, correspondant au remplacement de divers éléments d’équipement.

Toutefois, ces factures ont été établies par la société Hot Jass et ne sauraient valoir preuve de dépenses effectivement exposées par cette dernière.

Au demeurant, à l’article 4 du bail commercial, il est stipulé, en ce qui concerne le mobilier, que le preneur aura l’obligation d’équiper et si besoin est, de renouveler, le mobilier garnissant le logement, à ses frais, de manière à ce qu’il soit habitable dans des conditions normales et notamment compatibles avec le standing de la résidence et de l’hôtel. Il est précisé que la notion de mobilier inclut notamment le matériel électroménager.

Il s’ensuit que la société Hot Jass ayant l’obligation de renouveler le matériel électroménager si besoin est, à ses frais, elle n’est pas fondée à revendiquer la déduction de la somme de 2 376, 98 euros correspondant au remplacement d’appareils électroménagers.

Dans ces conditions, au vu de l’ensemble de ces éléments, il n’est pas sérieusement contestable que la société Hot Jass est redevable d’une somme de 14 956, 14 euros au titre des loyers et d’une somme de 9 815, 97 euros au titre des charges dont il est justifié et qu’après déduction de la somme de 11 515, 62 euros par elle versée, l’arriéré locatif incluant le dernier trimestre de l’année 2024 s’élève à la somme de 13 256, 49 euros.

La décision déférée sera donc réformée en ce qu’elle a condamné la société Hot Jass à verser à M. [O] [T] et Mme [Q] [Y] épouse [T] une provision d’un montant de 21 968, 71 euros et statuant à nouveau, la cour la condamnera à verser une provision d’un montant de 13 256, 49 euros au titre de l’arriéré locatif incluant le dernier trimestre de l’année 2024.

L’octroi au bailleur d’une indemnité d’occupation est fondé sur la faute du locataire ou de l’occupant qui, sans droit ni titre, se maintient dans les lieux et porte ainsi préjudice au bailleur.

Cette indemnité représente non seulement la contrepartie de la jouissance des locaux dont le bail a pris fin, mais également la compensation du préjudice résultant pour le bailleur du fait qu’il est privé de la libre disposition des lieux.

Elle est due jusqu’à la restitution des lieux par le preneur, étant observé que le simple fait pour un locataire de ne plus être matériellement les lieux ne constitue pas une restitution des lieux, celle-ci ne se réalisant qu’au moment où le propriétaire est mis en mesure de reprendre possession des lieux, c’est-à-dire lorsque ceux-ci sont libérés et que toutes les clés lui sont remises.

Il appartient au preneur d’établir qu’il a satisfait à son obligation de restituer les lieux. A défaut est due une indemnité d’occupation, laquelle constitue la contrepartie indemnitaire d’une occupation sans droit ni titre au-delà du terme normal du bail ou de sa résiliation judiciaire anticipée.

En l’espèce, la société Hot Jass ne verse aux débats aucune pièce justifiant qu’elle a restitué les clés à ses bailleurs ou à leur mandataire, le courrier de son conseil du 8 janvier 2024 ne valant pas à titre de preuve de la restitution des clés.

Dans ces conditions, c’est à juste titre que le premier juge a condamné la société Hot Jass au paiement à titre provisionnel à M. [O] [T] et Mme [Q] [Y] épouse [T] d’une indemnité mensuelle d’occupation dont le montant n’est pas contesté. La décision déférée sera également confirmée sur ce point.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

La société Hot Jass succombant, c’est à juste titre que le premier juge l’a condamné aux dépens, outre le règlement d’une indemnité en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant en son appel, elle sera également condamnée aux dépens d’appel, ainsi qu’au paiement d’une indemnité complémentaire d’un montant de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Infirme la décision déférée en ce qu’elle a condamné la société Hot Jass à verser à M. [O] [T] et Mme [Q] [Y] épouse [T] une provision d’un montant de 21 968, 71 euros,

Statuant à nouveau,

Condamne la société Hot Jass à verser à M. [O] [T] et Mme[Q] [Y] épouse [T] une provision d’un montant de 13 256, 49 euros au titre de l’arriéré locatif incluant le dernier trimestre de l’année 2024,

Confirme la décision pour le surplus,

Y ajoutant,

Condamne la société Hot Jass à verser à M. [O] [T] et Mme [Q] [Y] épouse [T] une indemnité complémentaire d’un montant de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société Hot Jass aux dépens d’appel.

Le greffier La Présidente