COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 22 JANVIER 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 21/05278 – N° Portalis DBVK-V-B7F-PEBI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 19 JUILLET 2021

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 23]

N° RG 18/00782

APPELANTE :

S.C.I. PO prise en la personne de son représentant légal domicilié au siège social

[Adresse 20]

[Localité 2]

Représentée par M^e Lola JULIE, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant M^e Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et par M^e Patrick DAHAN, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat plaidant

INTIMES :

Monsieur [F] [L]

[Adresse 4]

[Localité 9]

Représenté par M^e Gilles LASRY, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant sur l’audience M^e Philippe NESE de la SELARL NESE, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES

Monsieur [D] [E]

né le 10 Mai 1958 à [Localité 12] (14)

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représenté par M^e Christine AUCHE HEDOU substituant sur l’audience M^e Jacques Henri AUCHE de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE – AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et M^e Jean VILLACEQUE, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat plaidant

Madame [O] [G]

[Adresse 4]

[Localité 9]

et

Madame [T] [A]

[Adresse 11]

[Localité 9]

Représenté par M^e Gilles LASRY, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant sur l’audience M^e Philippe NESE de la SELARL NESE, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES

Monsieur [R] [U]

né le 04 Novembre 1982 à [Localité 24]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 10]

Intimé sur appel provoqué

Assigné le 18 février 2022 à domicile

Ordonnance de clôture du 05 novembre 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 novembre 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

M^me Emmanuelle WATTRAINT, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Hélène ALBESA

ARRET :

— rendu par défaut

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par M^me Hélène ALBESA, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique du 23 juin 2014, la SCI PO a acquis un ensemble immobilier abritant le bureau de poste de la commune d’Elne (Pyrénées Orientales) sis sur la parcelle cadastrée section BD n° [Cadastre 3] au [Adresse 22].

Cette parcelle est mitoyenne dans sa limite nord-ouest des parcelles cadastrées section BD n° [Cadastre 7] appartenant à madame [O] [G] et monsieur [F] [L] pour l’avoir acquis de la SCI Marox, et section BD n° [Cadastre 8] appartenant à madame [T] [H] veuve [A] et monsieur [D] [E], ce dernier ayant acquis son bien de monsieur [R] [U].

Au nord du bureau de poste se situe une bande de terrain appartenant à la SCI PO sur laquelle circulent les propriétaires des lots n° [Cadastre 7] et [Cadastre 8].

Se plaignant de l’édification d’un portail fermant ce passage et d’une clôture grillagée empêchant à la SCI PO d’y accéder outre deux portillons installés entre les parcelles cadastrées section BD n° [Cadastre 7] et [Cadastre 8], la SCI PO a saisi le juge des référés par acte du 23 juin 2016 aux fins notamment de voir ordonner la destruction des ouvrages illicitement construits.

Par ordonnance du 17 février 2017, le juge des référés a :

rejeté les demandes de la SCI PO tendant à voir fermer tous accès sur sa parcelle et en interdire le passage, considérant que l’appréciation de l’état d’enclave relevait de la compétence du juge du fond ;

rejeté les demandes de la SCI PO tendant à l’enlèvement des portillons ;

condamné in solidum madame [O] [G] et monsieur [F] [L], acquéreurs de l’immeuble de la SCI Marox, sous astreinte à la destruction de la clôture et du portail ;

condamné in solidum madame [O] [G] et la SCI Marox au paiement de la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par actes d’huissier de justice des 16 et 21 février 2018, la SCI PO a assigné madame [O] [G], madame [T] [A], monsieur [D] [E] et monsieur [F] [L] au fond devant le tribunal de grande instance, devenu tribunal judiciaire, de Perpignan.

Par jugement réputé contradictoire du 19 juillet 2021, le tribunal judiciaire de Perpignan a notamment :

dit que les parcelles situées commune d'[Localité 21] et cadastrées section BD n° [Cadastre 7] et [Cadastre 8] sont enclavées au sens de l’article 682 du code civil ;

dit que le chemin le plus court et le moins dommageable pour désenclaver les deux parcelles mentionnées au chef de dispositif précédent est constitué par le chemin de passage, dans sa configuration actuelle, grevant la parcelle située commune d’Elne et cadastrée section BD n° [Cadastre 3] appartenant à la SCI PO, débutant [Adresse 25] et aboutissant à la [Adresse 26] au profit des parcelles cadastrées section [Cadastre 13] [Cadastre 7] et [Cadastre 8] ;

dit que l’assiette de la servitude de passage mentionnée au chef de dispositif précédent est prescrite par trente années d’usage continu ;

déclaré irrecevable la SCI PO en sa demande indemnitaire ;

ordonné la publication du jugement au service de la publicité foncière de Perpignan, aux frais de la SCI PO ;

condamné la SCI PO aux dépens de l’instance dont distraction au profit de la SELARL Nese et de la SCP Villaceque-Oblique-Rouillard ;

condamné la SCI PO à payer à madame [O] [G], madame [T] [A] et monsieur [F] [L] une somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné la SCI PO à payer à monsieur [D] [E] une somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration au greffe du 23 août 2021, la SCI PO a régulièrement interjeté appel de ce jugement.

Par assignation du 18 février 2022, monsieur [D] [E] a formé un appel provoqué à l’encontre de monsieur [R] [U], son auteur, appel qui a été signifié à ce dernier le même jour.

Par ses conclusions enregistrées par le greffe le 19 novembre 2021, la SCI PO demande notamment à la cour d’appel de réformer le jugement dont appel et de :

condamner solidairement madame [G] et monsieur [L] à la destruction sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de deux mois après signification de la décision à intervenir, du portail et de la clôture litigieuse, situés en limite Nord-Est de sa parcelle et sur ladite parcelle ;

condamner solidairement madame [A] et monsieur [E] à la destruction sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de deux mois après signification de la décision à intervenir des deux portillons litigieux, donnant sur sa parcelle en sa limite Nord-Ouest ;

condamner solidairement madame [G] et monsieur [L] ainsi que madame [A] et monsieur [E] à fermer tout accès sur sa parcelle ;

Condamner madame [G] et monsieur [L] ainsi que madame [A] et monsieur [E] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais engagés en vue de l’établissement du constat d’huissier et des sommations des 18 et 27 février 2015 ;

Subsidiairement, elle sollicite de voir :

fixer l’assiette de la servitude alléguée suivant le trajet le plus court et le moins dommageable pour elle ;

fixer l’indemnisation corrélative due par chacun des propriétaires actuels à la somme de 15 000 euros ;

condamner les propriétaires actuels qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais engagés par la SCI PO en vue de l’établissement du constat d’huissier et des sommations des 18 et 27 février 2015 et à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par leurs conclusions enregistrées par le greffe le 15 février 2022, madame [O] [G], madame [T] [A] et monsieur [F] [L] demandent à la cour d’appel de confirmer le jugement dont appel et :

d’ordonner que le chemin le plus court et le moins dommageable pour désenclaver les parcelles cadastrées section [Cadastre 13] n° [Cadastre 7] et [Cadastre 8] est constitué par le chemin de passage grevant la parcelle cadastrée [Cadastre 18] appartenant à la SCI Po débutant [Adresse 25] et aboutissant à la [Adresse 26], d’environ 4 mètres de largeur ;

de condamner la SCI PO aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de la SERLARL Nese, avocats, et à leur payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ses conclusions enregistrées par le greffe le 17 février 2022, monsieur [D] [E] demande à la cour d’appel de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions. Subsidiairement, il demande à voir condamner monsieur [R] [U] à le relever et garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre. En toutes hypothèses il sollicite de voir condamner la SCI PO aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de la SCP Auché-Hédou Auché et à lui payer la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [R] [U] n’a pas constitué avocat.

La clôture a été prononcée par ordonnance en date du 5 novembre 2025.

Pour un plus ample exposé des faits et prétentions des parties, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties et à la décision déférée.

MOTIFS

Sur l’état d’enclave revendiqué par les intimés

Il n’existe en l’espèce aucune servitude conventionnelle de passage, ainsi que les parties ne le contestent pas.

Dans ces conditions, le droit de passage ne peut résulter que de l’état d’enclave des fonds BD [Cadastre 7] et [Cadastre 8].

Le tribunal a estimé que les parcelles BD [Cadastre 7] et [Cadastre 8] étaient enclavées puisque, au vu de l’extrait du plan cadastral, situées entre 6 autres parcelles et un espace vert appartenant au domaine public communal, elles n’ont actuellement pas d’issue sur la voie publique et que le maire de la commune d’Elne a indiqué que la création d’un accès par l’espace vert ne lui paraissait pas possible car présentant un risque pour la sécurité des usagers en contravention avec les règles du PLU. Il a ajouté que si l’état d’enclave des parcelles [Cadastre 13] [Cadastre 7] et [Cadastre 8] résultait de la division d’un fonds, à savoir un terrain antérieurement cadastré [Cadastre 15], cette situation ne changeait en rien l’état d’enclave constaté, lesdites parcelles, à les supposer réunies, ne disposant pas plus d’un accès sur la voie publique.

Il résulte des actes de vente et du plan cadastral versés aux débats (pièces 1 à 6 des consorts [K]-[L], pièce 2 de monsieur [E] et pièce 3 de la SCI PO) que les parcelles [Cadastre 13] [Cadastre 7] et [Cadastre 8] sont entourées d’autres parcelles, dont celle appartenant à la SCI PO, et d’un espace vert appartenant au domaine public de la commune.

Dans ces conditions, elles apparaissent enclavées au sens de l’article 682 du code civil et les intimés se trouvent dès lors fondés à solliciter un passage permettant le désenclavement, passage répondant aux critères de l’article 683 du code civil.

La parcelle [Cadastre 16] et la parcelle [Cadastre 17] étant issues de la division du fonds [Cadastre 15], le passage doit être recherché, en application de l’article 684 du code civil, prioritairement sur l’une de ces parcelles pour autant qu’elle soit elle-même désenclavée.

Au vu des éléments du dossier, et notamment de l’extrait de cadastre (pièce 2 de la SCI PO), l’espace vert appartenant au domaine public de la commune jouxte la voie publique ([Adresse 25]), de sorte qu’il contient manifestement le passage le plus court du fonds [Cadastre 17] à la voie publique.

Si, s’agissant de cet espace vert, le maire de la commune d’Elne a indiqué par courrier qu’un accès vers la parcelle [Cadastre 17] ne lui paraissait pas possible pour des raisons de risque pour la sécurité des usagers des voies publiques et qu’il contreviendrait ainsi à l’article UB 3 du règlement de la zone UB du plan d’urbanisme (pièce 14 des consorts [K]-[L]), pour autant les intimés ne justifient ni même ne font pas valoir qu’ils auraient sollicité officiellement un tel accès alors que ce dernier apparaît envisageable d’un part sur le plan juridique, l’article L 2122-4 du code général de la propriété des personnes publiques mentionnant l’obligation pour les collectivités publiques de consentir un droit de passage lorsque des propriétés d’administrés sont enclavées, d’autre part sur le plan factuel, les éléments du dossier, et notamment le procès-verbal de constat dressé le 21 avril 2016 par maître [Z] [S], huissier de justice (pièce 11 bis de la SCI PO), laissant clairement apparaître que l’accès à la voie publique depuis l’espace vert communal serait situé juste à côté de l’accès actuel, et présenterait de ce fait les mêmes caractéristiques, de sorte qu’il n’apparaît, au vu des pièces du dossier, pas particulièrement dangereux.

Dans ces conditions, au vu des éléments du dossier, les intimés ne démontrent pas que le chemin le plus court et le moins dommageable pour désenclaver les parcelles [Cadastre 16] et [Cadastre 8] serait constitué par le chemin de passage grevant la parcelle [Cadastre 14] appartenant à la SCI PO.

Le jugement sera infirmé sur ce point.

Sur les demandes tendant à la destruction sous astreinte du portail, de la clôture et des portillons

Les pièces du dossier (pièces 12 et 13 des consorts [G], [A] et [L]), laissant apparaître que le portail et la clôture grillagée ont été enlevés et que les portillons, ancrés dans l’épaisseur des murs, n’empiètent pas sur le fonds de la SCI PO, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a débouté la SCI PO de ces demandes.

Sur la demande tendant à fermer tout accès sur la parcelle de la SCI PO

Eu égard aux mentions figurant dans les actes de vente versés aux débats, la SCI PO sera déboutée de cette demande.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Eu égard à l’issue du litige, le jugement sera infirmé.

Madame [O] [G], madame [T] [H] veuve [A], monsieur [F] [L] et monsieur [D] [E], qui succombent, seront condamnés in solidum à payer à la SCI PO la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils seront également condamnés in solidum aux dépens, en ce compris les frais de PV d’huissier du 21 avril 2016 et des sommations des 18 et 27 février 2015.

Il sera fait application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la SELARL Nese et de la SCP Auché-Hédou Auché qui en font la demande.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement rendu le 19 juillet 2021 par le tribunal judiciaire de Perpignan sauf en ce qu’il a dit que les parcelles situées commune d’Elne et cadastrées section BD n°[Cadastre 7] et [Cadastre 8] sont enclavées et débouté la SCI PO de ses demandes de destruction sous astreinte du portail, de la clôture et des deux portillons ;

Statuant des chefs infirmés et y ajoutant,

Constate que madame [O] [G], madame [T] [H] veuve [A], monsieur [F] [L] et monsieur [D] [E] ne démontrent pas que le chemin le plus court et le moins dommageable pour désenclaver les parcelles BD [Cadastre 7] et [Cadastre 8] serait constitué par le chemin de passage grevant la parcelle BD [Cadastre 3] appartenant à la SCI PO ;

Déboute la SCI PO de sa demande tendant à fermer tout accès sur la parcelle sise commune d’Elne et cadastrée section [Cadastre 19] appartenant à la SCI PO ;

Condamne in solidum madame [O] [G], madame [T] [H] veuve [A], monsieur [F] [L] et monsieur [D] [E] à payer à la SCI PO la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum madame [O] [G], madame [T] [H] veuve [A], monsieur [F] [L] et monsieur [D] [E] aux dépens, en ce compris les frais de PV d’huissier du 21 avril 2016 et des sommations des 18 et 27 février 2015, avec application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la SELARL Nese et de la SCP Auché-Hédou Auché.

le greffier le président