Cour d'appel de Montpellier, 3e chambre civile, 26 février 2026, n° 21/04108

CA Montpellier
Infirmation partielle 26 février 2026

Arguments

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Accepté
Non-respect des conditions suspensives
La cour a constaté que les conditions suspensives s'étaient réalisées et a jugé que l'intimé avait manqué à son obligation contractuelle, entraînant la résolution de la vente.
Accepté
Inexécution du contrat par l'acheteur
La cour a jugé que l'intimé avait manqué à son obligation contractuelle, entraînant l'application de la clause pénale et la condamnation à verser 50 000 euros.
Rejeté
Préjudices complémentaires liés à la vente
La cour a estimé que ces préjudices étaient déjà couverts par la clause pénale et a donc rejeté la demande.
Accepté
Manquement aux obligations d'information et de conseil
La cour a jugé que l'agence immobilière avait commis des fautes dans la gestion de son mandat, entraînant une responsabilité à l'égard des appelants.

Commentaire • 1

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1. Agent immobilier responsabilité solvabilité acquéreur

neujanicki.com · 6 avril 2026

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Sur la décision

Référence :	CA Montpellier, 3e ch. civ., 26 févr. 2026, n° 21/04108
Juridiction :	Cour d'appel de Montpellier
Numéro(s) :	21/04108
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	7 mars 2026
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Lisa MONSARRATAmandine FONTAINE
Cabinet(s) :	PIJOT - POMPIER - MERCEYSOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE LIBELLESCP D AVOCATS BRUGUES-LASRY
Parties :	D', son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège, S.A. ALLIANZ IARD

Texte intégral

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 26 FEVRIER 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 21/04108 – N° Portalis DBVK-V-B7F-PBZP

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 31 MAI 2021

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE BÉZIERS

N° RG 20/00308

APPELANTS :

Monsieur [J] [U]

né le 16 Avril 1963 à [Localité 1]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

Monsieur [C] [G]

né le 27 Décembre 1968 à [Localité 3]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentés par M^e Patricia PIJOT de la SCP PIJOT POMPIER MERCEY, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant substitué sur l’audience par M^e Lisa MONSARRAT, avocat au barreau de BEZIERS, avocat plaidant

INTIMES :

Monsieur [V] [M]

né le 28 Mars 1949 à [Localité 4] (ALGÉRIE)

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]

Assigné le 23/12/21 à étude

S.A.S. AGENCE SOGEPRO prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 3]

[Localité 6]

S.A. ALLIANZ IARD prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représentées par M^e Séverine VALLET de la SCP D’AVOCATS COSTE, DAUDE, VALLET, LAMBERT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant substitué sur l’audience par M^e Amandine FONTAINE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 10 septembre 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 01 octobre 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Brigitte DEVILLE, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

M^me Brigitte DEVILLE, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffier lors des débats : M^me Hélène ALBESA

ARRET :

— rendu par défaut ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour fixé au 18 décembre 2025 et prorogé au 26 février 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par M^me Hélène ALBESA, greffier.

* *

FAITS ET PROCEDURE

Par mandat de vente du 20 octobre 2018, [J] [U] et [C] [G] ont confié à l’agence immobilière Sogepro, assurée auprès de la société Allianz IARD, la vente d’une maison d’habitation située au [Localité 6] (34) [Adresse 5].

Par l’intermédiaire de l’agence Sogepro, un compromis de vente a été signé le 16 mars 2019 avec [V] [M] pour la somme de 750 000 euros avec stipulation d’une clause pénale et d’un dépôt de garantie de 50 000 euros devant être versé par l’acheteur.

L’acte authentique devait être régularisé au plus tard le 30 juin 2019. Cependant celui-ci n’a pas été signé malgré une mise en demeure du 16 juillet 2019 et, par exploit du 28 janvier 2020, [J] [U] et [C] [G] ont assigné [V] [M], l’agence immobilière Sogepro et la compagnie d’assurance Allianz IARD devant le tribunal judiciaire de Béziers pour voir prononcer la caducité du compromis de vente, voir condamner [V] [M] à payer la somme de 50 000 euros au titre de la clause pénale, l’agence immobilière et la compagnie d’assurances Allianz IARD la somme de 50 000 euros à titre de dommages-intérêts outre plusieurs sommes au titre de frais supplémentaires.

Par jugement réputé contradictoire du 31 mai 2021 ce tribunal a :

rejeté la demande en constat de la caducité du compromis de vente ;

condamné [V] [M] à payer à [J] [U] et [C] [G] la somme de 25 000 euros au titre de la clause pénale assortie des intérêts au taux légal à compter du 16 juillet 2019 ;

débouté [J] [U] et [C] [G] de leurs demandes en paiement à l’encontre de l’agence immobilière Sogepro et de la compagnie d’assurances allianz IARD ;

débouté [J] [U] et [C] [G] de leur demande de 3000 euros au titre de la perte de chance d’acquérir l’appartement situé à [Localité 1] ;

débouté [J] [U] et [C] [G] de leur demande au titre des intérêts d’emprunt depuis le mois de juin 2019 ;

débouté [J] [U] et [C] [G] de leur demande au titre du préjudice moral ;

condamné [V] [M] à payer à l’agence immobilière Sogepro la somme de 10 000 euros au titre de la perte de chance de percevoir ses honoraires ;

ordonné l’exécution provisoire de la décision ;

condamné [V] [M] à payer à [J] [U] et [C] [G] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné [V] [M] à payer à l’agence immobilière Sogepro la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

condamné [V] [M] aux dépens.

[J] [U] et [C] [G] ont relevé appel de cette décision le 25 juin 2021.

Vu les conclusions des appelants remises au greffe le 15 octobre 2024,

Vu les conclusions de l’agence immobilière Sogepro et de la société Allianz IARD remises au greffe le 22 juillet 2022,

Vu la non comparution de [V] [M],

MOTIFS

Sur la demande de [J] [U] et [C] [G] en paiement par la société agence immobilière Sogepro d’une somme de 50 000 euros correspondant à la moins-value subie lors de la vente tardive de leur immeuble :

La société Sogepro soulève, postérieurement à ses premières conclusions au fond, l’irrecevabilité de cette demande nouvelle. Ce moyen d’irrecevabilité ne constitue pas une exception de procédure devant être présentée avant toute défense au fond mais une fin de non-recevoir susceptible d’être soulevée en tout état de cause. En conséquence ce moyen est recevable.

Les appelants soutiennent à juste titre que cette moins-value constitue la révélation d’un fait nouveau en lien direct avec les négligences reprochées à l’agence immobilière en première instance.

Cette demande de dommages-intérêts au titre de la moins-value est donc recevable.

Sur les demandes formulées à l’encontre de [V] [M] :

Les appelants concluent à l’infirmation de la disposition du jugement rejetant la demande de constat de la caducité du compromis de vente.

Les conditions suspensives se sont réalisées, étant précisé que l’acquéreur a déclaré ne pas avoir recours à un prêt bancaire, et il convient donc de faire application de la clause contractuelle stipulant qu’en raison du refus de signer l’acte authentique les consorts [U]- [G] ont pris acte de ce refus et ont accepté la résolution de la vente moyennant une indemnisation de leurs préjudices.

Il y a donc lieu de constater la résolution de la vente.

Les conditions suspensives se sont réalisées et l’acquéreur, [V] [M] a refusé de réitérer la vente par acte authentique sans raison valable. Il a donc manqué à son obligation contractuelle entraînant l’application de la clause pénale et l’attribution aux vendeurs du dépôt de garantie à hauteur de la somme de 50 000 euros.

Cette clause pénale correspond à une évaluation anticipée et forfaitaire des conséquences de l’inexécution du contrat et permet de garantir le vendeur en cas de violation contractuelle de ses obligations par l’acquéreur.

S’obligeant à respecter les termes du compromis de vente, seules les parties, les vendeurs et l’acquéreur, sont concernées par l’application de cette clause à l’exception de l’agence immobilière qui perçoit, en contrepartie de sa mission, des honoraires d’un montant de 20 000 euros à la charge des vendeurs et prélevés sur le prix de vente.

En outre, le statut des agents immobiliers interdit la perception par ces derniers d’une quelconque somme d’argent avant que l’opération ait été effectivement conclue et constatée par acte authentique. Ainsi cette règle interdit à l’agence immobilière de se prévaloir d’une clause pénale contractuelle dans la mesure où la vente n’a pas été conclue.

Il convient donc d’infirmer sur ce point le jugement et de condamner [V] [M] à payer à [J] [U] et [C] [G] la somme de 50 000 euros au titre de la clause pénale avec intérêts au taux légal à compter du 28 janvier 2020, date de l’assignation.

Les appelants demandent également la condamnation de [V] [M] à payer des dommages-intérêts pour indemniser des préjudices complémentaires au titre des frais de déménagement, de décoration et d’archives, de trajets en voiture, de temps passé pour la vente, de mise en eau et de vidange de la piscine, d’intérêts d’emprunts, de taxes foncières. Cependant une clause pénale contractuelle évalue forfaitairement et d’avance l’indemnité à laquelle donnera lieu l’inexécution de l’obligation contractée et ,en conséquence, ces demandes complémentaires doivent être écartées.

Il en est de même concernant le préjudice causé par l’annulation de l’achat de l’appartement devant constituer la résidence future des vendeurs ainsi que le préjudice moral consécutif puisque la clause pénale indemnise forfaitairement toutes les conséquences de l’inexécution des obligations contractuelles par [V] [M].

Sur ces points le jugement sera confirmé et les appelants seront déboutés de leurs autres demandes complémentaires.

Sur les demandes de [J] [U] et de [C] [G] à l’encontre de la société agence immobilière Sogepro et de son assureur la société Allianz IARD :

Les appelants réclament en premier lieu la somme de 50 000 euros à titre de dommages-intérêts destinée à réparer le préjudice principal subi en raison de la non observation par l’agence immobilière de ses obligations d’information, de conseil et de mise en garde.

Par acte du 20 octobre 2018, [J] [U] et [C] [G] ont confié à l’agence immobilière Sogepro un mandat de vendre leur immeuble.

Aux termes des articles 1991 et 1992 du code civil le mandataire répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution ainsi que des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Ainsi, dans le cadre d’une obligation de moyens, l’agent immobilier est tenu de vérifier la solvabilité du futur acquéreur d’un bien immobilier et ainsi de ce qu’il dispose des moyens suffisants pour l’acquisition.

Par ailleurs, les professionnels de l’immobilier font partie de la liste des métiers qui doivent déclarer des opérations douteuses et suspectes à l’Etat et ils doivent donc vérifier la solvabilité de l’acquéreur ainsi que la provenance des fonds.

L’agent immobilier, dans le cadre d’une obligation de conseil et de mise en garde, doit attirer l’attention des vendeurs sur l’âge et la profession de l’acquéreur notamment si celui-ci a déclaré ne pas avoir recours à un emprunt pour acheter le bien immobilier et ainsi de les mettre en garde quant au risque d’insolvabilité.

En l’espèce, l’agence Sogepro ne verse aux débats aucun document permettant à la cour de constater qu’elle a satisfait à son obligation de moyens et qu’elle a vérifié la solvabilité de [V] [M] ainsi que l’existence des fonds lui permettant d’acquérir l’immeuble d’autant que ce dernier a déclaré ne pas recourir à un prêt.

Elle ne démontre pas non plus avoir satisfait à son obligation de conseil et de mise en garde envers les vendeurs quant au risque d’insolvabilité de l’acquéreur.

Le courrier adressé à [V] [M] le 14 juillet 2019 par l’agence Sogepro démontre que celle-ci ne s’est interrogée sur les fonds qui seraient détenus en Suisse par celui-ci, visé par une procédure Tracfin, qu’après l’expiration du délai pour signer l’acte authentique de vente. Dans ce courrier l’agence demande à l’acquéreur de lui fournir les documents de nature à démontrer sa solvabilité et « la véracité de ses dires ».

Ainsi ce n’est qu’a posteriori, après le délai prévu pour signer l’acte authentique, que l’agence Sogepro s’est intéressée à la solvabilité de l’acquéreur alors que cette vérification aurait dû précéder la signature du compromis de vente. Elle s’est seulement contentée de ses déclarations.

L’agence a donc commis des fautes dans la gestion de son mandat et doit en être déclarée responsable à l’égard des appelants.

[V] [M] a été défaillant tant en première instance qu’en cause d’appel. Il a été assigné en l’étude d’un huissier puis, en cause d’appel, a disparu de son domicile. Il n’a pas versé la somme de 50 000 euros au titre du dépôt de garantie et, en conséquence, les chances de faire exécuter la présente décision par les consorts [U] et [G] sont quasi nulles.

Les fautes commises par l’agence Sogepro ont un lien de causalité direct avec le préjudice subi par les appelants puisque, si les obligations de moyens, de conseil et de mise en garde avait été respectées, aucun compromis n’aurait été signé et aucun des préjudices consécutifs n’aurait été subi.

La société agence Sogepro sera donc condamnée avec la société Allianz IARD son assurance responsabilité civile professionnelle à payer à [J] [U] et [C] [G] la somme de 50 000 euros à titre de dommages-intérêts.

La franchise contractuelle concernant la garantie responsabilité civile professionnelle ne sera pas déduite de cette somme puisque les dispositions générales du contrat d’assurance souscrit par l’agence Sogepro précisent en page 95 que les franchises ne sont pas opposables au tiers lésé.

La demande des consorts [U] et [G] au titre des préjudices complémentaires doit être écartée puisque la somme de 50 000 euros au paiement de laquelle sont condamnés l’agence Sogepro et sa société d’assurances correspond à l’impossibilité de recouvrer, à l’encontre de l’acquéreur, le montant de la clause pénale destinée à évaluer forfaitairement tous les préjudices consécutifs à la non réalisation de la vente.

En second lieu, les appelants réclament le paiement de la somme de 50 000 euros correspondant à la perte de chance évaluée par la différence entre le prix qui aurait dû être payé au mois de juin 2019, soit 750 000 euros, et le prix de vente de la maison obtenu au mois de juillet 2021, soit 700 000 euros.

Cette perte de chance est incluse dans l’évaluation anticipée et forfaitaire des conséquences de l’inexécution du contrat et cette demande doit être écartée.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement sauf en ce qu’il a condamné [V] [M] à payer à [J] [U] et [C] [G] la somme de 25 000 euros au titre de la clause pénale assortie des intérêts au taux légal à compter du 16 juillet 2019 , en ce qu’il a débouté [J] [U] et [C] [G] de leurs demandes en paiement à l’encontre de l’agence immobilière Sogepro et de la compagnie d’assurance Allianz IARD et en ce que seul [V] [M] a été condamné aux dépens ;

Et statuant sur les chefs infirmés et y ajoutant,

Déclare recevable la demande de [J] [U] et [C] [G] en paiement de la somme de 50 000 euros correspondant à la moins-value subie du fait de la vente tardive de leur immeuble ;

Constate la résolution de la vente immobilière conclue entre [J] [U] et [C] [G] et [V] [M] selon compromis du 16 mars 2019 ;

Condamne [V] [M] à payer à [J] [U] et [C] [G] la somme de 50 000 euros au titre de la clause pénale avec intérêts au taux légal à compter du 28 janvier 2020 ;

Déboute [J] [U] et [C] [G] de leurs demandes de dommages-intérêts complémentaires formulées à l’encontre de [V] [M], de la société agence Sogepro et de la société Allianz IARD ;

Déclare la société Sogepro, mandataire, contractuellement responsable des dommages subis par ses mandants [J] [U] et [C] [G] ;

Condamne la société Sogepro in solidum avec la société d’assurance Allianz IARD à payer à [J] [U] et [C] [G] la somme de 50 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

Dit que la franchise contractuelle n’est pas opposable à [J] [U] et à [C] [G] par la société d’assurance Allianz IARD ;

Déboute [J] [U] et [C] [G] de leur demande de dommages-intérêts au titre de la perte de chance de vendre l’immeuble au même prix ;

Condamne in solidum [V] [M], la société Sogepro et la société d’assurance Allianz IARD à payer à [J] [U] et [C] [G] la somme de 4000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en cause d’appel ;

Condamne in solidum [V] [M], la société Sogepro et la société Allianz IARD aux dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés par les avocats de la cause.

le greffier le président