COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

1ère chambre civile

ARRET DU 26 MAI 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 25/05550 – N° Portalis DBVK-V-B7J-Q3C5

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 23 OCTOBRE 2025

PRESIDENT DU TJ DE [Localité 1] – N° RG F 25/30133

APPELANTE :

Madame [U] [B]

née le 08 Décembre 1967 à [Localité 2]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Nina BAUDIERE SERVAT, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMES :

Monsieur [N] [I]

[Adresse 2]

Représenté par M^e DOMINGUES substituant M^e Fanny MEYNADIER de la SELARL MEYNADIER – BRIBES AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame [V] [Q]

[Adresse 2]

Représentée par M^e DOMINGUES substituant M^e Fanny MEYNADIER de la SELARL MEYNADIER – BRIBES AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER

Syndicat des copropriétaires [Adresse 1], dont le siège social est [Adresse 2] (France), représenté par son syndic en exercice la SAS LGI exerçant sous l’enseigne CENTURY 21, inscrite au RCS de [Localité 1] sous le n° 317 751 311 dont le siège social est [Adresse 3] à [Localité 1] agissant en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 2]

Représentée par M^e DOMINGUES substituant M^e Fanny MEYNADIER de la SELARL MEYNADIER – BRIBES AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 19 Mars 2026

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 MARS 2026, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par le même article, devant la cour composée de :

M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

M^me Virginie HERMENT, Conseillère

M^me Anne-Claire BOURDON, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Laurence SENDRA

ARRET :

— Contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M^me Laurence SENDRA, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte authentique en date du 6 juillet 2015, M. [N] [I] et Mme [V] [Q] ont acquis auprès de Mme [E] [K], au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 1], cadastré section EP numéro [Cadastre 1], le lot portant portant le numéro trois, correspondant à un appartement situé au premier étage du bâtiment, ainsi que le lot portant le numéro cinq, correspondant à un local au rez-de-chaussée avec la jouissance exclusive d’un jardin.

Mme [U] [B] est propriétaire au sein de cet immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 1] du lot portant le numéro quatre correspondant à un appartement situé au rez-de-chaussée et à la jouissance exclusive d’un jardin.

Antérieurement, aux termes de l’assemblée générale qui s’est tenue le 10 avril 2012, ont été adoptées les résolutions portant les numéros deux et trois, aux termes desquelles a été décidée la création d’un nouveau lot portant le numéro six, issu des parties communes, lequel serait à usage de greniers aménageables, et a été autorisée la cession pour un euro symbolique de ce lot portant le numéro six par le syndicat des copropriétaires au profit du copropriétaire du lot numéro cinq.

Puis le 6 juin 2023, aux termes d’une résolution portant le numéro 10, l’assemblée générale des copropriétaires a été informée que lors de la réunion du 10 avril 2012, avait été décidée à l’unanimité la création d’un lot portant le numéro 6 issu des parties communes, lequel serait à usage de grenier aménageable. Au procès-verbal d’assemblée générale étaient annexées les pièces relatives à cette vente à la charge exclusive de M. [I].

Par acte authentique en date du 9 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] a vendu à M. [N] [I] et Mme [V] [Q] le lot numéro 6 de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 1] correspondant à un ensemble de quatre greniers aménageables et les 96/1180èmes des parties communes générales, moyennant le prix principal d’un euro.

Par acte du 29 janvier 2025, Mme [U] [B] a fait assigner en référé le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à Montpellier, M. [N] [I] et Mme [V] [Q] devant le président du tribunal judiciaire de Montpellier afin qu’il ordonne, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, une expertise ayant pour objet de chiffrer la valeur des combles.

Au soutien de sa demande, elle exposait qu’elle entendait agir aux lieu et place de la copropriété, par application de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, et fondait son action sur l’article 1681 du code civil au titre duquel elle entendait obtenir la restitution de la chose en contrepartie du prix.

Aux termes d’une ordonnance rendue contradictoirement le 23 octobre 2025, le président du tribunal judiciaire de Montpellier a:

— dit n’y avoir lieu à référé s’agissant de la demande d’expertise,

— condamné Mme [U] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1], à M. [N] [I] et à Mme [V] [Q] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [U] [B] aux dépens.

Le 14 novembre 2025, Madame [U] [B] a interjeté appel de cette ordonnance en critiquant chacune de ses dispositions.

Selon avis du 25 novembre 2025, l’affaire a été fixée à l’audience du 26 mars 2026 en application des dispositions de l’article 906 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées le 10 mars 2026, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, Mme [U] [B] demande à la cour de:

— infirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions en ce compris la condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

— ordonner une mesure d’expertise, et commettre pour y procéder tel expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de Montpellier qu’il plaira au juge de choisir avec pour mission de :

* se faire communiquer tous documents et pièces qu’il jugera utile à l’accomplissement de sa mission, entendre les parties et tout sachant en leurs explications et observations,

* se rendre sur les lieux sis sur la commune de [Localité 1], [Adresse 1],

* analyser la validité de l’état descriptif de division, de sa publication et vérifier sa conformité aux règles légales et réglementaires applicables ; constater l’existence matérielle et juridique du lot n°6 au moment de la vente,

* constater les travaux éventuellement réalisés dans les combles,

* procéder à une étude comparative entre les valeurs vénales et les prix de vente concernant les biens immobiliers de surface et qualités similaires dans la commune, notamment dans l’environnement immédiat de ce bien,

* donner tous éléments techniques et de fait propres à déterminer les responsabilités encourues et à permettre d’évaluer l’éventuel préjudice subi par elle,

* fixer le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qu’elle devra consigner au greffe du régisseur d’avances et de recettes du tribunal,

* respecter le principe de la contradiction, et répondre aux dires et observations des parties après leur avoir adressé un pré-rapport et dresser de ses opérations un rapport définitif qu’il déposera au greffe de ce tribunal avec une copie en version numérisée dans un délai de quatre mois à compter de la date à laquelle il aura été informé du versement de la consignation,

* informer les parties du coût prévisible de ses opérations, à l’issue de sa première réunion sur les lieux,

* solliciter, après en avoir informé les parties, la consignation d’une ou plusieurs provisions complémentaires au cours des opérations d’expertise, si la somme consignée se révèle insuffisante à la rémunération qu’il envisage de réclamer, afin d’éviter de demander lors du dépôt de son rapport, une rémunération qui excéderait le montant des sommes consignées,

— débouter le syndicat des copropriétaires, M. [I] et Mme [Q] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner M. [I] et Mme [Q] au paiement de la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance,

— ordonner l’exécution provisoire de droit.

Elle indique que selon les dispositions de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention et qu’en application de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, tout copropriétaire peut exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic.

Elle ajoute que l’article 1341-1 du code civil prévoit que lorsque la carence du débiteur dans l’exercice de ses droits et actions à caractère patrimonial compromet les droits de son créancier, celui-ci peut les exercer pour le compte de son débiteur et que l’article 1674 du code civil dispose que si le vendeur a été lésé de plus de sept douzièmes dans le prix d’un immeuble, il a le droit de demander la rescision de la vente, quand même il aurait expressément renoncé dans le contrat à la faculté de demander cette rescision et qu’il aurait déclaré donner la plus value.

Elle précise qu’il résulte de la jurisprudence de la Cour de cassation qu’un copropriétaire a la possibilité d’exercer une action oblique à l’encontre d’un autre copropriétaire en l’absence d’action du syndicat des copropriétaires.

Elle ajoute que chaque copropriétaire dispose d’une action individuelle parallèle à celle du syndicat des copropriétaires en cas d’appropriation par un copropriétaire d’une partie commune.

Elle relève qu’en l’espèce, elle n’a été informée de la décision de l’assemblée générale du 10 avril 2012 que douze ans plus tard et que l’état descriptif de division modifié à la suite de l’assemblée générale du 10 avril 2012 et publié ne mentionne pas la création d’un lot numéro six.

Elle souligne que la vente réalisée par M. [N] [I] et Mme [V] [Q] est douteuse tant sur la validité de l’acte que sur le prix anormalement dérisoire.

De plus, elle expose que cette vente entraîne pour elle un préjudice résultant de la privation de revenus correspondant à ses tantièmes réels et à la diminution de la valeur patrimoniale de sa quote-part, un préjudice lié à la perte de droits de vote qui compromet sa capacité à contrôler les décisions de la copropriété et un préjudice sur ses droits d’usage et d’accès.

Elle ajoute qu’il est admis qu’un copropriétaire peut agir seul afin de faire cesser une atteinte irrégulière aux parties communes ou d’en contester les effets.

Elle soutient en outre qu’elle est fondée à solliciter la rescision pour lésion.

Elle explique qu’elle agit en action oblique pour pallier l’inaction du syndicat des copropriétaires à défendre les intérêts communs. Elle précise que les conditions de l’action oblique sont réunies puisqu’elle est créancière du syndicat, lequel s’abstient d’intervenir pour préserver les droits de la copropriété et laisse se poursuivre des initiatives favorisant exclusivement les intérêts de Mme [V] [Q] et M. [N] [I] et ajoute que cette carence fait peser un risque manifeste de compromission de ses droits.

Enfin, elle précise que la mission sollicitée permettrait de constater et analyser des faits précis et essentiels déjà identifiés, nécessaires à la résolution du litige. Elle soutient que ces points relèvent d’une analyse technique et matérielle propre à l’expertise et non d’un simple contrôle juridique des actes et en déduit que la mission est donc utile.

Aux termes de leurs dernières conclusions communiquées le 13 mars 2026, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de leurs moyens et prétentions, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], Mme [V] [Q] et M. [F] [I] demandent à la cour de :

A titre principal

— confirmer l’ordonnance rendue par le tribunal judiciaire de Montpellier le 23 octobre 2025 en toutes ses dispositions et ce faisant, en ce qu’elle a :

* dit n’y avoir lieu à référé s’agissant de la demande d’expertise,

* condamné Mme [U] [B] à leur payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamné Mme [U] [B] aux dépens,

En conséquence,

— dire n’y avoir lieu à expertise,

— débouter Mme [B] de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner Mme [B] aux entiers dépens,

A titre subsidiaire,

— prendre acte qu’ils ne s’opposent pas à la demande d’expertise ou d’ordonnance commune, mais formulent toutes protestations et réserves d’usage sur l’analyse et les conclusions qui seront prises dans le cadre expertal,

— réserver les dépens,

En tout état de cause

— condamner Mme [B] à leur payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils soutiennent que l’application de l’article 145 du code de procédure civile suppose l’existence d’un motif légitime.

De plus, ils rappellent que l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit en ses deux premiers alinéas que le syndicat a qualité pour agir en justice tant en demandant qu’en défendant, même contre certains copropriétaires, qu’il peut agir notamment en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble, et que tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic.

Ils indiquent également qu’en application de l’article 1674 du code civil, si le vendeur a été lésé de plus de sept douzièmes dans le prix d’un immeuble, il a le droit de demander la rescision de la vente, quand même il aurait expressément renoncé dans le contrat à la faculté de demander cette rescision, et qu’il aurait déclaré donner la plus-value.

Ils font valoir que l’action de Mme [B] est manifestement dépourvue de motifs légitimes pour plusieurs raisons.

En premier lieu, ils précisent que la législation permet à un copropriétaire d’agir seul seulement si son action concerne la propriété ou la jouissance de son lot. Ils ajoutent qu’à l’assemblée générale en date du 10 avril 2012, a été adoptée à l’unanimité la création d’un lot portant le numéro 6, issu des parties communes de l’immeuble, à usage de grenier aménageable, et la cession de ce lot pour un euro symbolique au propriétaire du lot portant le numéro 5, que ce procès-verbal n’a fait l’objet d’aucune contestation par les copropriétaires et que dès lors, le lot numéro 6 ne constitue plus une partie commune mais une partie privative, sur laquelle l’appelante n’a aucun droit de propriété ou de jouissance.

En outre, ils soulignent que l’alinéa 3 de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que l’action d’un copropriétaire est recevable uniquement en cas de carence ou d’inaction du syndic, alors qu’en l’espèce, aucune carence du syndic n’a été relevée par Mme [B], qui ne peut dès lors agir sur le fondement de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965.

Ils expliquent du reste que l’action en rescision d’une vente immobilière est réservée exclusivement au vendeur d’un bien immobilier et que Mme [B] est tierce à l’acte de vente et ne peut agir sur ce fondement.

Enfin, ils indiquent que l’action oblique suppose la démonstration de la qualité de créancier de celui qui agit, d’une inaction fautive du débiteur dans l’exercice de ses droits et d’un risque de compromission des droits de ce créancier du fait de cette inaction. Ils précisent que s’agissant de la copropriété, le copropriétaire doit établir que le syndicat détient une action déterminée, qu’il refuse ou néglige de l’exercer alors que les conditions juridiques seraient réunies et que cette abstention compromet concrètement les droits personnel du copropriétaire. Ils soulignent qu’en l’espèce, Mme [B] ne produit aucun élément objectif relatif à une décision de refus d’agir du syndicat ni à une quelconque démarche formalisée restée sans effet, et qu’elle ne démontre pas l’existence d’un préjudice personnel distinct pour elle.

Ils expliquent également que l’appelante tente de contester la validité de l’acte en invoquant l’absence d’un état descriptif de division régulièrement établi et publié, la contrariété avec le règlement de copropriété et la violation de ses droits patrimoniaux, alors que la régularité de l’état descriptif de division et de sa modification relèvent de l’appréciation du juge au vu des actes produits, sans qu’une expertise générale ne soit nécessaire. Ils soulignent du reste que Mme [U] [B] ne produit aucun élément chiffré démontrant une atteinte particulière à son lot, à sa jouissance ou à ses charges.

Enfin, ils font valoir que la mission sollicitée est extrêmement large et ne vise pas à constater des faits déjà identifiés mais à explorer l’ensemble de la situation juridique et matérielle de la copropriété pour en dégager d’éventuels moyens d’action.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande tendant à l’instauration d’une expertise

Il ressort des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Ce texte n’exige pas l’absence de contestation sérieuse sur le fond, le motif étant légitime dès lors que la prétention ayant un objet et un fondement suffisamment déterminés, elle n’apparaît pas manifestement vouée à l’échec.

Ainsi, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et démontrer que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec, la mesure devant être de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

De plus, si la partie demanderesse dispose d’ores et déjà de moyens de preuves suffisants pour conserver ou établir la preuve des faits litigieux, la mesure d’instruction demandée est dépourvue de toute utilité et doit être rejetée.

Du reste, l’article 1674 du code civil dispose que si le vendeur a été lésé de plus de sept douzièmes dans le prix d’un immeuble, il a le droit de demander la rescision de la vente, quand même il aurait expressément renoncé dans le contrat à la faculté de demander cette rescision, et qu’il aurait déclaré donner la plus-value.

Enfin, aux termes de l’article 1341-1 du code civil, lorsque la carence du débiteur dans l’exercice de ses droits et actions à caractère patrimonial compromet les droits de son créancier, celui-ci peut les exercer pour le compte de son débiteur, à l’exception de ceux qui sont exclusivement rattachés à sa personne.

L’action oblique prévue à l’article 1341-1 du code civil vise à reconstituer le droit de gage général des créanciers de sommes d’argent afin de rendre efficace l’exercice subséquent de voies d’exécution et elle n’est donc en principe recevable qu’à la condition que celui qui l’exerce soit titulaire d’une créance de somme d’argent certaine, liquide et exigible.

De plus, en matière de vente immobilière, le créancier peut agir en rescision lorsque son débiteur a reçu un prix inférieur aux cinq douzièmes de la valeur réelle de l’immeuble, et si la rescision pour lésion ne peut être demandée que par le vendeur, peuvent également agir les créanciers du vendeur par le biais de l’action oblique, s’agissant d’une action patrimoniale.

En l’espèce, au soutien de sa demande d’expertise, Mme [B] précise qu’elle entend exercer par voie oblique une action en rescision pour lésion suite à la vente intervenue le 9 février 2024 entre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1], d’une part, et M. [N] [I] et Mme [V] [Q], d’autre part.

Toutefois, la condition première au déclenchement de l’action oblique est la qualité de créancier de celui qui souhaite exercer les droits d’un autre par la voie oblique.

Or, en l’espèce, la cour constate que Mme [B] n’invoque et ne justifie d’aucune créance certaine, liquide et exigible à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

Du reste, si l’action oblique peut aussi permettre au créancier d’une obligation de faire de s’en prévaloir, tel n’est pas le cas en l’espèce, Mme [B] n’invoquant pas une telle obligation.

Dans ces conditions, dans la mesure où il n’est justifié d’aucun élément susceptible de démontrer que Mme [B] remplirait les conditions de l’engagement d’une action en rescision pour lésion par voie oblique et que cette action ne serait donc pas manifestement vouée à l’échec, il n’est pas justifié d’un motif légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile.

La décision déférée sera donc confirmée en ce qu’elle a rejeté la demande d’expertise.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Mme [B] succombant, c’est à juste titre que le premier juge l’a condamnée aux dépens ainsi qu’au paiement d’une indemnité en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La décision déférée sera également confirmée sur ces points.

Succombant en son appel, Mme [U] [B] sera en outre condamnée aux dépens d’appel, outre le versement d’une indemnité complémentaire de 1 000 euros aux intimés en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Elle sera enfin déboutée de sa demande sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme la décision déférée en l’ensemble de ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne Mme [U] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1], à Mme [V] [Q] et à M. [F] [I] une somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute Mme [U] [B] de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [U] [B] aux dépens d’appel.

Le greffier, La présidente de chambre,