COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 03 FEVRIER 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 22/04084 – N° Portalis DBVK-V-B7G-PQII

Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 JUIN 2022 du Tribunal Judiciaire de BÉZIERS

N° RG 20/02083

Après arrêt avant dire droit du 30 septembre 2025 rendu par la Cour d’appel de MONTPELLIER

APPELANTE :

S.A.S A.C société par actions simplifiée immatriculée sous le numéro 489 216 150 au registre du commerce et des sociétés de Béziers

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par M^e Yannick CAMBON de la SELARL ELEOM BEZIERS-SETE, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant

assistée de M^e Rebecca SMITH, avocat au barreau de BEZIERS, avocat plaidant

INTIMEE :

S.A.S. [Adresse 8], société par actions simplifiée, immatriculée inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de BEZIERS sous le numéro 823 743 372, représentée par son Président en exercice domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 10]

[Adresse 12]

[Localité 2],

Représentée par M^e Jean Christophe LEGROS de la SCP LEGROS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

Ordonnance de clôture du 19 Novembre 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 DECEMBRE 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M. André LIEGEON, Président de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON

En présence de Mme [G] [Z], Greffière stagiaire

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. André LIEGEON, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 30 décembre 2016, la SAS Le Grand Port Plage a acquis auprès de la SAS Emma un fonds de commerce de restaurant bar (Licence IV) exploité à [Localité 9], [Adresse 4].

Par acte notarié du même jour, la SAS A.C a consenti à la SAS [Adresse 8] un bail commercial portant sur les locaux susvisés pour une durée de neuf années commençant à courir le 30 décembre 2016 pour se terminer le 29 décembre 2025, moyennant un loyer annuel hors taxe de 21.500 euros.

La SAS Le Grand Port Plage a entrepris des travaux d’aménagement aux fins d’agrandissement de la terrasse avant côté port. A cette occasion, des fissurations et des décollements sur les corbeaux au-dessus de la terrasse ont été constatés et signalés au bailleur à compter du mois de janvier 2017.

Des travaux de réfection de l’immeuble à la charge du bailleur ont été entrepris à compter du mois d’avril 2017.

Arguant que l’ouverture du restaurant a été retardée en raison des travaux structurels de réfection de l’immeuble générant une perte d’exploitation estimée à 225.557 euros, la SAS [Adresse 8] a, par acte d’huissier de justice du 13 octobre 2020, après avoir mis en demeure son bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception du 26 février 2020, fait assigner la SAS A.C devant le tribunal judiciaire de Béziers en responsabilité et en réparation de ses préjudices.

Le jugement contradictoire rendu le 13 juin 2022 par le tribunal judiciaire de Béziers :

Condamne la SAS A.C à payer à la SAS [Adresse 8] la somme de 54.548,38 euros à titre de dommages-intérêts pour la perte d’exploitation subie en 2017 ;

Condamne la SAS A.C à payer à la SAS [Adresse 8] une somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande reconventionnelle en production de pièces présentée par la SAS A.C à l’encontre de la SAS [Adresse 8] ;

Condamne la SAS A.C à payer les dépens de la présente instance ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

Le premier juge retient que la SAS A.C a manqué à son obligation de délivrance conforme des lieux loués, engageant sa responsabilité civile contractuelle, dans la mesure où le bâtiment a été fermé au public durant les travaux de réfection structurelle de l’immeuble, entre la mi-avril et la mi-juin 2017, de sorte que la SAS [Adresse 8] a été empêchée d’exploiter son fonds de commerce ou de poursuivre les travaux préalables à l’exploitation.

Toutefois, il relève que le préjudice de perte d’exploitation de la société preneuse ne s’étend que sur la période de deux mois correspondant à la durée des travaux de réfection structurelle de l’immeuble, et que peu importe les dates prévisibles et réelles d’ouverture du commerce, la durée consacrée par la SAS Le Grand Port Plage à la réalisation des travaux d’aménagement n’étant pas le fait du bailleur et ne pouvant assoir l’existence d’un préjudice de perte d’exploitation. A ce titre, il alloue à la société preneuse la somme de 54 548,38 euros, correspondant à la moyenne entre la somme moyenne de sa marge brute sur deux mois en 2018 et la somme moyenne de sa marge brute sur deux mois en 2019.

Il rejette la demande présentée par la SAS A.C tendant à l’injonction de la production de l’ensemble des documents relatifs aux travaux entrepris dans les locaux entre décembre 2016 et juillet 2017, estimant que lesdits documents ne sont pas utiles à la solution du litige.

La société A.C a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 26 juillet 2022.

Par arrêt mixte rendu le 30 septembre 2025, la cour d’appel de Montpellier :

— confirme le jugement rendu le 13 juin 2022 par le tribunal judiciaire de Béziers en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a retenu la responsabilité civile contractuelle de la société AC ainsi que le principe d’un préjudice,

Pour le surplus,

— ordonne la réouverture des débats et invite les parties à se présenter à l’audience du mercredi 10 décembre 2025 à 14 heures,

— invite la société [Adresse 8] à justifier de l’évaluation du préjudice subi notamment par la production de documents comptables et fiscaux,

— réserve les autres demandes.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 19 novembre 2025. L’affaire a été plaidée à l’audience du 10 décembre 2025 et a été mise en délibéré au 3 février 2026.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions du 18 novembre 2025, la société AC demande à la cour de :

Rejeter toutes fins, moyens et conclusions contraires ;

Déclarer la SAS A.C recevable et bien fondée en son appel de la décision rendue le 13 juin 2022 (RG n° 20/02083) par le tribunal judiciaire de Béziers ;

Réformer la décision rendue le 13 juin 2022 (RG n° 20/02083) par le tribunal judiciaire de Béziers en ce qu’elle a :

Condamné la SAS A.C à payer à la SAS [Adresse 8] la somme de 54.548,38 euros à titre de dommages-intérêts pour perte d’exploitation subie en 2017 ;

Condamné la SAS A.C à payer à la SAS [Adresse 7] une somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejeté la demande reconventionnelle en production de pièces présentée par la SAS A.C à l’encontre de la SAS [Adresse 8] ;

Condamné la SAS A.C à payer les dépens de la présente instance ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit ;

Statuant à nouveau,

Débouter la SAS [Adresse 7] de ses demandes relatives à l’indemnisation de son préjudice et le ramener à de plus justes proportions à savoir :

prendre acte de ce que la SAS A.C consent à exonérer la SAS [Adresse 6] de six mois de loyers, auxquels il convient de déduire les trois mois déjà accordés, ce qui couvre intégralement la période d’ouverture réelle de l’établissement sur une année ;

Condamner la SAS Le Grand Port de Plage à verser à la SAS A.C la somme de 3.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la SAS [Adresse 7] aux entiers dépens, qui seront distraits au profit de M^e Fabienne Magna, avocat, (SELARL Eleom) en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La société A.C relève que l’indemnisation accordée par le premier juge n’est pas sérieuse dans la mesure où elle ne repose sur aucun élément comptable probant.

L’appelante souligne en effet la fragilité financière de la société intimée et remarque que les bilans comptables produits sur les exercices 2019 à 2023 confirment cette situation avec une entreprise faisant appel à l’endettement et les apports des associés.

Elle considère que les indemnités réclamées sont excessives pour correspondre à près de cinq années de loyer et à la moitié du prix du fonds de commerce. Elle ajoute que les chiffres déclarés par la SAS [Adresse 6] regroupent deux activités, un restaurant et un hôtel, exploités sur deux sites différents.

Elle s’étonne encore que le chiffre d’affaires soit plus élevé pour les mois d’avril et mai que pour les mois de juin et juillet, alors qu’il s’agit d’une activité saisonnière. L’appelante observe également que le chiffre d’affaires pour le mois d’avril est très élevé alors que le restaurant ouvre de manière différée.

Sur les modalités de calcul, elle prétend que le préjudice correspond à la perte d’exploitation subie ou à la marge bénéficiaire non réalisée ainsi qu’aux frais supplémentaires engagés. L’appelante demande que le préjudice soit apprécié selon la marge sur coûts évités, à savoir la marge brute déduction faite des coûts variables et des frais fixes qui n’ont pas été supportés du fait de l’arrêt de l’activité.

Elle s’oppose donc à la méthode de calcul proposée par la société intimée qui revient à prendre en compte le coût de charges (salariés, loyers, frais de gestion) alors qu’avant le mois de juillet 2017, la société a fait l’économie de ces dépenses. Elle précise que la SAS Grand Port Plage a bénéficié d’une exonération totale du loyer du 2ème trimestre 2017, ne supportait aucune charge s’agissant de l’eau et l’électricité.

Elle ajoute que le restaurant n’était pas encore ouvert au moment des travaux si bien qu’il ne bénéficiait d’aucune réputation. Elle en déduit que le chiffre d’affaires après deux ou trois années est nécessairement différent de celui d’un mois qui suit immédiatement l’ouverture du restaurant.

A titre subsidiaire, l’appelante évoque une indemnisation au titre de la perte de chance et propose en tout état de cause une indemnisation correspondant à six mois de loyer.

Enfin, elle critique la demande de la société intimée, qui évoque une rectification d’erreur matérielle, et considère pour sa part que la somme accordée par le premier juge est en concordance avec la période retenue de deux mois.

Dans ses dernières conclusions du 18 novembre 2025, la SAS [Adresse 8] demande à la cour de :

Dire et juger l’appel incident recevable en la forme ;

Rejeter toutes demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires ;

Confirmer le jugement déféré rendu le 13 juin 2022 par le tribunal judiciaire de Béziers en ce qu’il a :

Condamné la SAS A.C à indemniser la SAS [Adresse 7], au titre de la perte d’exploitation sur une période de deux mois courant de mi-avril 2017 à mi-juin 2017, en raison de la violation de son obligation de délivrance ;

Condamné la SAS A.C à payer à la SAS [Adresse 7] une somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejeté la demande reconventionnelle en production de pièces présentée par la SAS A.C à l’encontre de la SAS [Adresse 7] ;

Condamné la SAS A.C aux dépens ;

Réformer le jugement déféré rendu le 13 juin 2022 par le tribunal judiciaire de Béziers en ce qu’il a :

Fixé le montant des dommages-intérêts alloués à la SAS [Adresse 7] à la somme de 54.548,38 euros ;

Statuant à nouveau,

Condamner la SAS A.C à payer à la SAS [Adresse 7] la somme de 109.096,76 euros à titre de dommages-intérêts pour la perte d’exploitation subie en 2017 ;

Condamner la SAS A.C à payer à la SAS [Adresse 7] une somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la SAS A.C. aux entiers dépens de première instance et d’appel avec pour les dépens d’appel droit pour l’avocat soussigné, conformément à l’article 699 du même code de recouvrer directement ceux dont il aurait fait l’avance sans avoir reçu provision.

L’intimée revendique en premier lieu la correction de l’erreur matérielle figurant dans le jugement déféré. Elle soutient que le préjudice doit correspondre à deux mois de perte d’exploitation alors que l’indemnité est fixée à un seul mois.

Elle fait valoir que les désordres ont entraîné la fermeture du restaurant au public tant pour permettre la réalisation des travaux que pour garantir la sécurité des clients. Le bailleur est donc entièrement responsable de la perte générée par le retard pris dans l’ouverture du restaurant. Elle soutient en effet que le restaurant devait ouvrir le 13 avril 2017 et que la réalisation des travaux a entraîné un report au 27 juillet 2017.

Sur la perte d’exploitation, elle fait valoir que le chiffrage correspond bien à l’activité d’un seul restaurant contrairement à ce que laisse entendre l’appelante qui évoque l’existence d’un autre établissement. Elle précise encore que la prétendue fragilité financière n’a aucune incidence sur le quantum de son préjudice.

Elle demande que la perte d’exploitation soit calculée sur deux mois et verse aux débats les comptes de résultat et documents comptables sollicités par la cour.

MOTIFS

Sur la rectification de l’erreur matérielle

Selon l’article 462 du code de procédure civile, les erreurs et omissions matérielles qui affectent un jugement, même passé en force de chose jugée, peuvent toujours être réparées par la juridiction qui l’a rendu ou par celle à laquelle il est déféré, selon ce que le dossier révèle ou, à défaut, ce que la raison commande.

Le juge est saisi par simple requête de l’une des parties, ou par requête commune ; il peut aussi se saisir d’office.

La cour observe que par un arrêt mixte rendu le 30 septembre 2025, elle a « confirmé le jugement rendu le 13 juin 2022 par le tribunal judiciaire de Béziers en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a retenu la responsabilité civile contractuelle de la société A.C ainsi que le principe d’un préjudice » alors que dans la motivation la cour a indiqué confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a reconnu la responsabilité civile contractuelle de la société A.C et a reconnu une perte d’exploitation devant être calculée sur la base de deux mois.

Il existe donc une incohérence entre la motivation et le dispositif qu’il convient de rectifier.

Sur l’indemnisation du préjudice

Pour rappel, la cour d’appel a considéré que les désordres révélés par les travaux engagés par le preneur affectent la solidité de l’ouvrage créant ainsi un risque évident pour la sécurité tant des salariés de la société que de la clientèle.

Par ailleurs, la cour a souligné que les travaux de réparation ayant immobilisé la terrasse sont inconciliables avec l’exploitation partielle du restaurant s’agissant d’une activité de restauration en bord de mer.

Enfin, retenant un début d’activité prévu par l’intimé au mois d’avril 2017 et d’exploitation effective du local à compter du 9 juin 2017, la cour a jugé que le manquement contractuel du bailleur a empêché son locataire d’exploiter son activité pendant une période de deux mois et a dit que la perte d’exploitation devait être calculée sur la base de deux mois.

Pour le surplus, sur le constat d’une insuffisance des pièces produites, la cour a invité la SAS [Adresse 7] à produire au soutien de l’attestation comptable, faisant état de résultats économiques pour les exercices 2017, 2018 et 2019, des documents comptables et fiscaux pour justifier de l’évaluation du préjudice subi.

Dans le cadre de la réouverture des débats, la SAS Le Grand Port de Plage produit les bilans comptables pour les exercices comptables de 2017, 2018 et 2019 ainsi que les liasses fiscales afférentes, et enfin deux attestations comptables, la première en date du 21 octobre 2025 reprenant et synthétisant les données comptables relatives aux exercices 2017, 2018 et 2019 et la seconde en date du 4 novembre 2025 proposant un chiffrage de la perte d’exploitation subie d’avril à juillet 2017 soit une somme de 207.462 euros.

Les parties s’opposent notamment sur les modalités de calcul à retenir, sur le chiffre d’affaires pris en référence alors que la SAS A.C soutient que le chiffrage correspond à l’activité de deux restaurants, ou encore sur la prise en compte de charges (salariés, loyers, frais de gestion) dont la SAS [Adresse 7] a fait l’économie jusqu’au mois de juillet 2017.

En l’état, la cour considère que ces pièces comptables, dont l’analyse faite par l’expert-comptable est contestée par la SAS A.C, ne lui permettent pas de fixer le préjudice au titre de la perte d’exploitation considérant leur caractère non contradictoire, mais encore compte tenu de l’argumentation exposée par le bailleur nécessitant l’avis d’un expert.

Il convient en conséquence d’ordonner une expertise judiciaire afin de recueillir tout élément utile à l’appréciation du préjudice revendiqué par la société preneuse.

Il convient de réserver les dépens et les frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt mixte mis à disposition au greffe et en dernier ressort,

Ordonne la modification de l’erreur matérielle affectant la décision rendue le 30 septembre 2025 par la cour d’appel de Montpellier comme suit :

Remplace dans le dispositif de la décision la mention suivante :

« Confirme le jugement rendu le 13 juin 2022 par le tribunal judiciaire de Béziers en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a retenu la responsabilité civile contractuelle de la société A.C ainsi que le principe d’un préjudice »,

Par

« Infirme le jugement rendu le 13 juin 2022 par le tribunal judiciaire de Béziers en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a retenu la responsabilité civile contractuelle de la société A.C ainsi que le principe d’un préjudice »,

Pour le surplus,

Ordonne une mesure d’expertise confiée à :

[R] [U] (1955) TJ [Localité 5] (HERAULT)

Etude. Sup. Comm. Adm. & Finance

Expert comptable

[Adresse 1]

Mob. 06.09.58.11.28 Mél. [Courriel 11]

avec pour mission de :

' Se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment l’estimation effectuée par l’expert-comptable de la SAS [Adresse 7], accompagnée de ses bilans et comptes d’exploitation sur les trois dernières années ;

' Entendre les parties ainsi que tout sachant et évoquer, à l’issue de la première réunion avec les parties le calendrier possible de la suite de ses opérations ;

' Donner son avis sur le montant des pertes d’exploitation consécutives à la baisse du chiffre d’affaires causée par l’interruption de l’activité, de la marge brute (chiffre d’affaires charges variables) incluant les charges salariales et les économies réalisées ;

' Donner son avis sur les coefficients de tendance générale de l’évolution de l’activité et des facteurs externes et internes susceptibles d’être pris en compte pour le calcul de la réduction d’activité imputable à la mesure de fermeture,

Dit que la SAS Le Grand Port de Plage devra consigner par chèque libellé à l’ordre du régisseur des avances et des recettes de la cour d’appel de Montpellier dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision la somme de 2.000 euros afin de garantir le paiement des frais et des honoraires d’expert,

Dit qu’à défaut de consignation selon les modalités fixées, la désignation de l’expert sera caduque à moins que le magistrat chargé du contrôle de l’expertise, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime, ne décide d’une prorogation du délai ou du relevé de forclusion,

Dit que s’il estime insuffisante la provision fixée, l’expert devra, lors de la première convocation ou au plus tard lors de la deuxième, dresser un programme de ses investigations et évaluer de manière aussi précise que possible le montant de ses honoraires et débours,

Dit que l’expert devra déposer son rapport au greffe de la cour dans le délai de quatre mois à compter du versement de la consignation à moins qu’il refuse la mission,

Désigne le président de la chambre en qualité de magistrat chargé du contrôle des expertises, ou tout magistrat délégué par lui,

Dit que l’expert devra accomplir sa mission en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées, les entendre en leurs observations et répondre à leurs dires,

Dit que l’expert devra déposer son pré-rapport au résultat de ses investigations et recueillera les avis des parties sous forme de dires auxquels il devra répondre dans son rapport d’expertise,

Dit qu’en application des dispositions de l’article 173 du code de procédure civile, l’expert devra remettre une copie de son rapport à chacune des parties, ou à leurs représentants, en mentionnant cette remise sur l’original,

Dit que si les parties viennent à se concilier, elles peuvent demander au magistrat chargé du contrôle de l’expertise de donner force exécutoire à leur accord,

Dit qu’il sera pourvu au remplacement de l’expert dans les cas, conditions et formes des articles 234 et 235 du code de procédure civile,

Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état du 19 mars 2026 pour vérifier le versement de la consignation, et prendre toutes mesures utiles du fait de ce versement ou non versement,

Réserve les demandes.

Le greffier Le président