RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 01 JUILLET 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/06974 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHOTL

Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Février 2023- Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS- RG n° 22/07056

APPELANTS

Madame [F] [C] [J] veuve [Y]

née le 16 Février 1939 à [Localité 8]

[Adresse 1]

[Localité 6]

et

Monsieur [V] [T] [Z] [Y]

né le 10 Octobre 1958 à [Localité 9]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Tous deux représentés par M^e Christine BOURGEOIS LE MEUR, avocat au barreau de PARIS, toque : C0134

INTIMÉS

Monsieur [R] [B]

né le 27 Avril 1967 à LIBAN

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par M^e Virginie BOUILLIEZ, avocat au barreau de PARIS, toque : E607

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/011893 du 09/06/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 10])

Madame [A] [H]

née le 08 mars 1984 en Arménie

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Virginie BOUILLIEZ, avocat au barreau de PARIS, toque : E607

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/011892 du 09/06/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 10])

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 mai 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, le délibéré initialement prévu le 24 juin 2025 puis prorogé au 1er juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail signé le 1er février 2010, Mme [F] [J] veuve [Y] (usufruitière du bien) a donné en location à M. [R] [B] un bien situé [Adresse 4] à [Localité 11].

M. [R] [B] y vit avec sa femme Mme [A] [H] épouse [B] et ses enfants.

Le 14 juin 2021 Mme [F] [J] veuve [Y] et M. [V] [Y] (fils de Mme [F] [J] veuve [Y] et nu-propriétaire du bien) ont signifié à Monsieur [R] [B] un congé pour vendre avec effet de l’échéance du contrat, soit au 31 janvier 2022.

M. et Mme [B] n’ont pas quitté le logement.

Saisi par Mme [F] [J] veuve [Y] et M. [V] [Y] par acte d’huissier de justice délivré le 20 juillet 2022, par jugement réputé contradictoire rendu le 8 février 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a rendu la décision suivante :

— déclare nul le congé délivré par Mme [F] [J] veuve [Y] et M. [V] [Y] à M et Mme [B] le 14 juin 2021 ;

— déboute Mme [F] [J] veuve [Y] et M. [V] [Y] de leur demande de validation du congé et de leurs demandes subséquentes ;

— déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— rappelle que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne Mme [F] [J] veuve [Y] et M. [V] [Y] aux entiers dépens de l’instance.

Par déclaration reçue au greffe le 13 avril 2023, Mme [F] [J] veuve [Y] et M.[V] [Y] ont interjeté appel de ce jugement.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 14 juin 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, Mme [F] [J] veuve [Y] et M. [V] [Y] demandent à la cour de :

— les déclarer recevables et fondés en leur appel interjeté, à l’encontre du jugement rendu par le juge de la protection du tribunal judiciaire de Paris en date du 8 février 2023 ;

— y faisant droit :

— infirmer la décision entreprise, sauf en ce qui concerne les charges locatives ayant fait l’objet d’une demande reconventionnelle de la part des époux [B] ;

— et, statuant à nouveau :

— dire le congé qu’ils ont notifié à M. et Mme [H] épouse [B] régulier en la forme ;

— dire le congé bien fondé ;

— en conséquence, le valider ;

— dire que le bail conclu entre les parties est résilié depuis le 1er février 2022 ;

— ordonner en conséquence l’expulsion de M. et Mme [B] et de toute personne dans les lieux de leur fait, et ce avec l’assistance du commissaire de police et de la forcé armée s’il y a lieu ;

— ordonner aux frais des intimés, le transport et la séquestration des meubles et objets garnissant les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira de désigner, et ce en garantie des loyers ou indemnités d’occupation et réparations locatives qui pourront être dus ;

— dire que depuis rétroactivement le 1er février 2022 et jusqu’à libération complète des locaux, les défendeurs sont redevables d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au double du montant du loyer actuel, charges comprises et révisable selon les dispositions contractuelles ;

— condamner solidairement M. et Mme [B] au paiement de cette indemnité, tous les mois jusqu’à la libération complète des locaux ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant toute voie de recours et sans caution ;

— condamner solidairement les intimés à leur payer la somme de 4 180 euros ; correspondant aux frais et honoraires exposés en première instance et en appel, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

— dire que ceux d’appel seront recouvrés directement par Christine Bourgeois le Meur, conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 2 avril 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, M. [R] [B] et Mme [A] [H] épouse [B] demandent à la cour de :

— à titre principal, juger que l’appel de Mme [F] [J] veuve [Y] et M. [V] [Y] n’a plus d’objet compte tenu de leur départ volontaire le 31 mars 2025 ;

— à titre subsidiaire,

— confirmer le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris du 8 février 2023 quant aux dispositions dont Mme [F] [J] veuve [Y] et M. [V] [Y] ont fait appel ;

— dire Mme [F] [J] veuve [Y] et M. [V] [Y] irrecevables et mal fondés en leurs demandes ;

— les accueillir en leurs écritures ;

— y faisant droit :

— à titre principal :

— confirmer le jugement du 8 février 2023 en ce qu’il a :

— juger que le congé était nul ;

— débouter Mme [F] [J] veuve [Y] et M. [V] [Y] de toutes leurs demandes, ce compris toutes les demandes de résiliation de leur contrat de location, d’expulsion et d’exécution provisoire ;

— en conséquence :

— ordonner la poursuite du bail et le maintien dans les lieux ;

— sur appel incident

— condamner Mme [F] [J] veuve [Y] et M. [V] [Y] à leur verser la somme totale de 2 505,60 euros en répétition de l’indu ;

— à titre subsidiaire :

— leur accorder un délai de 36 mois avant de quitter les lieux ;

— en tout état de cause :

— débouter Mme [F] [J] veuve [Y] et M. [V] [Y] de leur demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et dépens ;

— condamner Mme [F] [J] veuve [Y] et M. [V] [Y] à la somme de 1 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 alinéa 2 du code de procédure civile ;

— écarter l’exécution provisoire.

Par ordonnance sur incident rendue le 30 janvier 2024, le conseiller le mise en état a débouté M. [B] et Mme [H] épouse [B] de leur demande tendant à l’irrecevabilité la prétention de Mme [F] [J] veuve [Y] et M. [V] [Y] tendant à la majoration de l’indemnité d’occupation postérieurement à la date d’effet du congé, et condamné M. [B] et Mme [H] épouse [B] aux dépens de l’incident.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de résiliation du bail et d’expulsion

Selon l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local. Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation.

Par acte de commissaire de justice délivré le 14 juin 2021, Mme [F] [J] veuve [Y] et M. [V] [Y] ont délivré à M. [B] et Mme [H] épouse [B] un congé pour vente, à effet au 31 janvier 2022.

Dans le cadre de la délivrance d’un congé pour vente, le bailleur n’a pas à justifier du caractère réel et sérieux de son congé pour vendre (article 15-11 de la loi du 6 juillet 1989).

Les dispositions de l’article 15-11 de la loi du 06 juillet 1989 ne prescrivent la nullité du congé pour vente que dans les cas où le prix et/ou les conditions de la vente projetée font défaut dans l’acte et/ou que les 5 premiers alinéas de l’article 15-11 ne sont pas reproduits dans l’acte, et/ou que le délai de préavis n’a pas été respecté.

Les dispositions légales ne mettent pas à la charge du bailleur l’obligation de fournir une estimation d’agence immobilière ayant permis de fixer le prix de vente du bien, ni celle de faire réaliser des diagnostics concernant le bien, ni de justifier de visites du bien en vue de sa vente, ni de justifier de publication d’annonces de vente, ni encore de produire des devis de travaux ou de remise en état du bien.

Le départ des locataires ne rend pas les prétentions du bailleur, notamment celle tendant à la validation du congé, sans objet contrairement à ce que soutiennent les locataires.

Mme [F] [J] veuve [Y] et M. [V] [Y] versent aux débats devant la Cour :

— une estimation faite par l’Agence Cph Immobilier le 10 septembre 2018, avant la date de délivrance du congé, qui estime la valeur du bien selon une approche comparative à la somme de 197 626 euros, somme figurant reprise comme prix de vente dans le congé délivré le 14 juin 2021.

— un dossier des diagnostics techniques afférents aux lots n° 110, 132 et 103.

Mme [F] [J] veuve [Y] et M. [V] [Y] versent aux débats le mandat de vente du bien qui concerne la mise en vente du lot n°132 occupé par les époux [B] et du lot n°103, correspondant à la cave en sous-sol.

L’autre bien, correspondant au lot n° 110 a été vendu le 29 septembre 2022.

Il résulte de ce qui précède que le congé pour vendre délivré par Mme [F] [J] veuve [Y] et M. [V] [Y] aux locataires est conforme aux exigences légales et il convient dès lors d’infirmer le jugement entrepris, en ce qu’il a déclaré nul le congé pour vendre qu’ils ont fait délivrer par commissaire de justice le 14 juin 2021 à leurs locataires, M. et Mme [U] et les a déboutés de leur demande de validation du congé et de leurs demandes subséquentes.

Statuant à nouveau, il y a lieu de valider ledit congé.

Les demandes d’expulsion et de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et de délais supplémentaires pour quitter les lieux sont devenues sans objet du fait du départ des locataires.

L’indemnité mensuelle d’occupation due doit être fixée à une somme égale au montant du loyer dû, outre les charges, si le bail s’était poursuivi.

M. et Mme [U] doivent être condamnés au paiement de cette indemnité d’occupation à compter du 31 janvier 2022 jusqu’à la reprise effective des lieux, matérialisée soit par la remise des clés, soit par l’expulsion.

Sur la demande concernant les charges,

L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

S’agissant du paiement des charges, il sera rappelé qu’aux termes de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note (l’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires. La sanction de ce défaut de régularisation annuelle, lorsque la régularisation est sollicitée par le bailleur plus tardivement mais dans le délai légal de prescription de trois années, est que le preneur peut solliciter des délais de paiement de 12 mois. Il a été jugé que si la régularisation n’est jamais intervenue pendant plusieurs années. Le bailleur peut être tenu à rembourser au locataire, au titre de la répétition de l’indu. Les provisions perçues sous déduction des charges dont il peut toutefois apporter la preuve. Il appartient ainsi au bailleur pour s’opposer à la demande de remboursement des provisions de justifier des charges réelles.

En l’espèce, M. et Mme [U] indiquent qu’aucune régularisation des charges versées par provision à hauteur de 60 euros par mois, n’a été réalisée annuellement par les propriétaires et sollicitent en conséquence le remboursement des provisions sur charges indûment perçues par au cours des trois dernières années.

Mme [F] [J] veuve [Y] et M. [V] [Y] confirment qu’ils n’ont pas procédé à la régularisation des charges dès lors que le montant des provisions perçues était inférieur au montant des charges réellement exigibles, ce qui a bénéficié aux locataires.

Aucun décompte locatif permettant de vérifier les montants réglés depuis la souscription du bail au titre des loyers. provisions sur charges et taxes n’est produit aux débats, ni aucune quittance de loyers sur les trois années écoulées, ce qui ne permet pas à la cour de vérifier le montant des provisions sur charges et leur règlement sur cette période.

En l’absence de tout justificatif et de tout historique de compte locatif, la cour ne pouvant exercer son contrôle, il convient de rejeter la demande de remboursement à ce titre et de confirmer le jugement déféré sur ce point.

Sur l’indemnité procédurale et les dépens

Il convient d’infirmer les dispositions de la décision déférée relatives aux dépens et à l’indemnité procédurale de première instance.

M. et Mme [U] qui succombent, seront condamnés aux dépens de première instance et d’appel. Il convient en équité de les condamner à verser in solidum à Mme [F] [J] veuve [Y] et M. [V] [Y] la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Infirme partiellement le jugement rendu le 8 février 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris,

Statuant à nouveau sur les chefs du jugement infirmé,

Valide le congé pour vendre que Mme [F] [J] veuve [Y] et M. [V] [Y] ont fait délivrer par acte de commissaire de justice en date du 14 juin 2021 à M. [R] [B] et Mme [A] [H] épouse [B],

Déclare M. [R] [B] et Mme [A] [H] épouse [B] déchus de tout titre d’occupation des lieux loués depuis le 31 janvier 2022,

Fixe l’indemnité mensuelle d’occupation due à une somme égale au montant du loyer dû, outre les charges, si le bail s’était poursuivi,

Condamne in solidum M. [R] [B] et Mme [A] [H] épouse [B] au paiement de cette indemnité d’occupation à compter du 31 janvier 2022 jusqu’à la reprise effective des lieux, matérialisée soit par la remise des clés, soit par l’expulsion.

Condamne in solidum M. [R] [B] et Mme [A] [H] épouse [B] à verser à Mme [F] [J] veuve [Y] et M. [V] [Y] la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. [R] [B] et Mme [A] [H] épouse [B] aux dépens de première instance et d’appel qui pourront être recouvrés directement par M^e Christine Bourgeois Le Meur, conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,