RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D’APPEL DE NANCY

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° 492/14 DU 20 FÉVRIER 2014

Numéro d’inscription au répertoire général : 13/01630

Décision déférée à la Cour : jugement du Tribunal paritaire des baux ruraux d’EPINAL,

R.G.n° 51.12.0015, en date du 15 mai 2013,

APPELANT :

Monsieur Y B, demeurant XXX

Non comparant mais représenté par M^e François GEORGE, avocat au barreau de TROYES

INTIMÉS :

Monsieur E F, XXX

Madame I J veuve X, XXX

Non comparant mais ensemble représentés par M^e Alain BEGEL, avocat au barreau d’EPINAL

Les parties ayant été régulièrement convoquées par lettre recommandée avec accusé de réception, doublée d’une lettre simple, par le greffier.

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 09 Janvier 2014, en audience publique devant la Cour composée de :

Madame Sylvette E-MIZRAHI, Président de chambre,

Monsieur Francis D, Conseiller, qui a fait le rapport,

Madame Sandrine GUIOT-MLYNARCZYK, Conseiller,

qui en ont délibéré ;

Greffier, lors des débats : Madame Juliette JACQUOT ;

A l’issue des débats, le Président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 20 Février 2014, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

ARRÊT : Contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 20 Février 2014, par Madame Juliette JACQUOT, Greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;

signé par Madame Sylvette E-MIZRAHI, Président de chambre, et par Madame Juliette JACQUOT, greffier ;

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 février 1989, Gorges J a donné en location à M. Y B des parcelles à vocation agricole d’une superficie de 12ha 66a 13ca, situées sur le territoire des communes de :

— Sauville, cadastrées section XXX, XXXmais pour cette dernière parcelle, sur une superficie de 68a 98ca seulement),

XXX,

XXX.

Par acte sous seing privé en date du 8 mars 2004, intitulé 'location de terrains supplémentaires derrière la maison', M^me K J a donné à bail à M. Y B des parcelles d’une superficie totale de 2ha 12a 85ca, situées sur le territoire de la commune de Sauville et cadastrées section XXX et 40 (soit le complément de la partie de 68a 98ca déjà donné à bail) et section XXX, 16, 17 et 18.

Par lettre recommandée avec AR datée du 15 juin 2012, maître C D, notaire, agissant pour le compte de M. E F et de M^me I J, venant aux droits des bailleurs décédés, a notifié à M. Y B la décision des propriétaires de vendre pour le prix de 75 000 euros l’ensemble immobilier d’une superficie de 2ha 81a 53ca, constitué par les six parcelles sises à Sauville, cadastrées section XXX, 40 et section XXX, 16, 17 et 18, en ce compris les immeubles bâtis construits sur la parcelle C n°18.

Par lettres recommandées du 19 juillet 2012, M. Y B a répondu qu’il entendait exercer son droit de préemption sur les parcelles XXX, 40, XXX, 16, 17 ainsi que sur le droit de passage grevant la parcelle C n°18 et qu’il sollicitait des vendeurs l’indication du prix de vente à retenir, compte-tenu de l’exclusion de la parcelle C n°18.

N’obtenant aucune réponse des propriétaires, M. Y B a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux d’Epinal par lettre du 9 août 2012, sollicitant la fixation du prix des parcelles afin d’exercer son droit de préemption.

M. E F et M^me I J ont conclu au rejet des demandes de M. Y B, faute par lui d’avoir accepté l’offre faite sur les six parcelles formant un ensemble immobilier indivisible.

Par jugement rendu le 15 mai 2013, le tribunal paritaire des baux ruraux d’Epinal a débouté M. Y B de ses demandes, il a débouté les défendeurs leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et il a laissé aux parties la charge des dépens engagés par elles.

Il a motivé son jugement par le fait que les biens vendus par M. E F et M^me I J forment un ensemble immobilier indivisible et que la notification faite par notaire au preneur a purgé le droit de préemption de ce dernier, faute par lui d’avoir accepté purement et simplement ou à titre conditionnel l’offre qui lui avait été faite.

M. Y B a régulièrement interjeté appel de ce jugement par lettre recommandée avec AR en date du 13 juin 2013. Il demande à la Cour d’infirmer le jugement déféré, de déclarer nulle la notification de vente qui lui a été faite le 15 juin 2012 et de constater que l’exception d’indivisibilité des biens mis en vente n’est pas démontrée. A titre subsidiaire, il demande qu’il lui soit donné acte qu’il a valablement exercé son droit de préemption sur les parcelles de pré qu’il exploite en fermage, qui sont cadastrées XXX, 40, XXX et 16, d’une superficie de 2ha 65a 26ca, que soit désigné un expert avec mission de fixer leur prix et qu’il soit sursis à statuer en attendant le retour du rapport de l’expert. Il sollicite enfin la condamnation de M. E F et de M^me I J à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

A l’appui de ses demandes, M. Y B expose :

— que le droit de préemption, en cas d’aliénation par le bailleur, ne s’applique qu’aux seuls biens donnés en fermage, sauf le cas d’indivisibilité qui doit être interprété strictement et dont la preuve appartient au vendeur,

— que le bail du 8 mars 2004 a été rédigé sommairement, faisant figurer les parcelles C n°17 et 18, alors qu’il n’a jamais exploité la parcelle C n°18 supportant une maison d’habitation qui était occupée par un tiers, ni la totalité de la parcelle C n°17 puisqu’une partie de sa surface était occupée par le jardin d’agrément et le verger de la maison,

— que la parcelle C n°18 n’a figuré à l’acte de location que pour le faire bénéficier du droit de passage sur cette parcelle, seul moyen d’accès aux autres parcelles données à bail (ainsi qu’à une autre parcelle enclavée, la parcelle XXX de M. Z),

— que le rattachement des 2ha 65a 26a de pré qu’il exploite, d’une valeur de 5 000 euros, à la maison et à ses dépendances, d’une emprise de 16a 27ca et d’une valeur de 70 000 euros, constitue une manoeuvre frauduleuse dont le but est de faire échec à son droit de préemption, ce qui justifie l’annulation de la notification de vente que le notaire lui a faite,

— qu’il ne résulte pas du plan cadastral que les parcelles C n°17 et 18, d’une superficie de 1627 m², supportant la maison et son jardin, doivent être rattachées aux parcelles de pré situées à l’arrière, d’une superficie de 2ha 65a 26ca,

— qu’il a valablement exercé son droit de préemption sur les parcelles qu’il exploite, sous réserve de la fixation de leur prix.

M. E F et M^me I J concluent à la confirmation de la décision du tribunal paritaire, ils demandent à la cour de juger que les six parcelles objet du litige forment un ensemble indivisible, de débouter M. Y B et de le condamner à leur payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Ils font valoir :

— que la notification du projet de vente faite le 15 juin 2012 à M. Y B portait sur les six parcelles dont il est preneur selon l’acte sous seing privé en date du 8 mars 2004, lequel précise bien la dénomination et la superficie de chacune des parcelles données en location,

— que l’indivisibilité de ces six parcelles tient en outre à la situation matérielle des lieux : les parcelles XXX et 40 et XXX, 16 et 17 sont toutes contiguës et ne sont accessibles qu’en passant sur la parcelle C n°18,

— que cette indivisibilité est matérielle, mais aussi économique : il est inconcevable de vendre en milieu rural un corps de ferme avec un terrain de seulement 6a 68ca (superficie de la parcelle C n°18), dont une partie sera au surplus grevée d’un droit de passage,

— que la nécessité de ce droit de passage constitue une preuve supplémentaire de cette indivisibilité des parcelles.

La Cour se réfère aux conclusions des parties, visées par le greffier lors de l’audience du 9 janvier 2014, et dont elles ont maintenu les termes lors de cette audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la validité de la notification de la vente

En cas d’aliénation par le bailleur, le droit de préemption du preneur ne s’applique, sauf cas d’indivisibilité, qu’aux biens qui font l’objet de la location.

En l’espèce, l’acte sous seing privé par lequel K J a donné en location à M. Y B les six parcelles litigieuses est intitulé 'location de terrains supplémentaires derrière la maison'. Il ressort de cet intitulé que la location ne portait pas sur la maison (ce qui n’est pas contesté puisque la maison était alors habitée par la bailleresse, qui a continué de l’occuper pendant plusieurs années, jusqu’à son décès en 2007), mais seulement sur les terrains situés derrière cette construction (composée en fait de deux bâtiments : une maison et une grange). En outre, le terme 'maison’ ne doit pas être entendu strictement comme les seuls édifices bâtis, mais comme l’ensemble formé indivisément par les constructions proprement dites et par le jardin d’agrément qui les entoure. Cette interprétation de la volonté des parties résulte notamment de l’usage que M. Y B entendait faire des terrains pris à bail : y faire paître son troupeau de bovins ou y récolter le foin, ce qui ne pouvait être fait dans un jardin d’agrément. Quant au verger annexe à la maison, le contrat écrit du 8 mars 2004 stipule expressément qu’il est mis à disposition gratuitement, ce qui démontre bien que ce verger n’était pas inclus dans le bail (lequel implique une mise à disposition onéreuse).

Il apparaît en outre, au vu des clichés photographiques produits, que le jardin constituait un ensemble affecté à l’usage privatif des occupants de la maison. En effet, il est séparé de la partie prairie par une clôture grillagée.

Dès lors, M. E F et M^me I J ne peuvent valablement prétendre que les bâtiments, ainsi que le jardin et le verger attenants étaient inclus dans l’assiette du bail.

Ils soutiennent toutefois que les six parcelles, bâtiment, jardin et verger inclus, forment un ensemble indivisible tant matériellement qu’économiquement.

Toutefois, l’examen du plan cadastral ne fait pas apparaître ce caractère indivisible : si les parcelles C n°17 et 18 servent de terrain d’assiette aux bâtiments et à leurs annexes indissociables (jardin et verger), les quatre autres parcelles (cadastrées XXX et 40 et XXX et 16) qui sont en nature de pré et qui ont une vocation agricole, peuvent constituer un bloc autonome. Il est exact que pour accéder à ces quatre parcelles il est nécessaire de passer par la parcelle C n°18. Mais le droit de passage créé par cette enclave ne justifie pas de déclarer des prés d’une superficie de 2ha 65a 26ca indissociables d’une maison et de son jardin qui, eux représentent une superficie de 16a 27ca. En outre, les clichés photographiques produits aux débats montrent que ce droit de passage s’exerce sur un chemin créé en bordure de parcelle (sur la parcelle C n°18), côté ruisseau, entre deux haies, ce qui n’entame pas l’unité formée par les deux parcelles C17 et 18. Au surplus, cette servitude de passage n’est pas utilisée seulement par M. Y B, mais aussi par M. Z, propriétaire de la parcelle cadastrée XXX qui est enclavée au même titre que les parcelles C15, 16 et ZH 39, 40, de sorte que même si l’on considérait les six parcelles en litige comme formant un bloc indivisible, ladite servitude de passage devrait subsister pour l’usage de M. Z.

Quant à l’indivisibilité économique, elle n’est pas démontrée par M. E F et M^me I J. En effet, M. Y B ne revendique pas de droit de préemption sur les parcelles C17 et C18, qui représentent une superficie cumulée de 16a 27ca formant un quadrilatère cohérent. L’ensemble immobilier ainsi constitué est composé d’une maison à usage d’habitation, d’une grange-écurie, d’une cour devant, d’un jardin à l’arrière, le tout sur une superficie de 16a 27ca. L’absolue nécessité de joindre à cet ensemble immobilier un pré de 2ha 65a 26ca grevé d’un droit de bail à ferme ne résulte d’aucune démonstration de la part des propriétaires. Ces derniers ont d’ailleurs eux-mêmes prouvé que l’unité économique de leurs parcelles n’existait pas puisque c’est eux (ou leurs auteurs) qui ont pris la décision de procéder à la division de ce fonds en en louant une partie.

Par conséquent, en l’absence d’indivisibilité, tant matérielle qu’économique, M. E F et M^me I J ont violé les dispositions du code rural relatives au droit de préemption du preneur en notifiant à ce dernier leur projet de vente portant sur la totalité des six parcelles litigieuses, au lieu de le faire pour les seules parcelles C15, 16 et ZH 39, 40. C’est pourquoi la notification du 15 juin 2012, faite en fraude des droits du preneur, doit être annulée.

Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

M. E F et M^me I J, qui sont les parties perdantes, supporteront les dépens et seront déboutés de leur demande de remboursement de leurs frais de justice irrépétibles. Mais l’équité n’exige pas pour autant de les condamner sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant par arrêt Contradictoire prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile,

DECLARE l’appel recevable,

INFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau,

DECLARE nulle et non avenue la notification de vente faite le 15 juin 2012 à M. Y B, en sa qualité de preneur, par maître C D pour le compte de M. E F et M^me I J, en leur qualité de bailleurs,

DEBOUTE les parties de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

LAISSE à M. E F et M^me I J la charge des dépens.

Le présent arrêt a été signé par Madame E-MIZRAHI, Président de chambre à la Cour d’Appel de NANCY, et par Madame Juliette JACQUOT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Minute en six pages.