RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D’APPEL DE NANCY

Chambre des Expropriations

ARRÊT N° 1832/2014 DU 12 SEPTEMBRE 2014

Numéro d’inscription au répertoire général : 14/00002

Décision déférée à la Cour : jugement du juge de l’expropriation du département de la Meuse siégeant à BAR LE DUC, R.G. n° 13/00007 en date du 08 janvier 2014 ;

APPELANTE :

XXX Société civile immobilière

dont le siège est XXX, prise en la personne de son gérant, M. Y Z, pour ce domicilié audit siège,

représentée par M^e Clarisse MOUTON, (SELARL LEINSTER-WISNIEWSKI-MOUTON), avocat au barreau de NANCY,

et plaidant par M^e KREMSER, avocat au barreau de BRIEY ;

INTIMÉS :

LE CONSEIL GENERAL DU DEPARTEMENT DE LA MEUSE

Direction des Territoires, pris en la personne de son Président en exercice du Conseil Général, pour ce domicilié Hôtel du Département Place Pierre-François Gossin – XXX

représenté et plaidant par M^e Aline VAISSIER-CATARAME (SCP WISNIEWSKI VAISSIER-CATARAME-DUPIED), avocat au barreau de NANCY ;

LE DIRECTEUR DEPARTEMENTAL DES FINANCES PUBLIQUES DE LA MEUSE Commissaire du Gouvernement- Service France Domaine XXX – XXX

représenté aux débats par M. E-F G, remplissant les fonctions de Commissaire du Gouvernement ;

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 04 Juillet 2014, en audience publique devant la Cour composée de :

Monsieur Francis MARTIN, Conseiller faisant fonction de Président, désigné par ordonnance de M. le Premier Président de la Cour de céans du 06 décembre 2013,

Madame Clarisse TARON, Premier Vice-Président au tribunal de grande instance de NANCY, en qualité de juge titulaire de l’expropriation du département de Meurthe-et-Moselle, désigné par ordonnance de Mme le Premier Président de la Cour de céans du 15 février 2013,

Monsieur C D, Juge au tribunal d’instance d’EPINAL, en qualité de juge suppléant de l’expropriation du département des Vosges, désigné par ordonnance de Mme le Premier Président de la Cour de céans du 28 juin 2013,

qui en ont délibéré ;

Greffier, lors des débats : Madame Catherine DEANA,

ARRÊT : Contradictoire, prononcé publiquement le 12 septembre 2014 date indiquée à l’issue des débats, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile ;

signé par Monsieur Francis MARTIN, Président, et par Madame Catherine DEANA, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ;

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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Après avoir entendu à cette audience :

Monsieur le Président en son rapport,

M^e Kremser, avocat de la Sci Haye Chagrin, en ses observations développant son mémoire,

M^e Vaissier-Catarame, avocat du Conseil Général de la Meuse, en ses observations développant son mémoire,

M. le Représentant du Commissaire du Gouvernement en ses observations à l’appui de son mémoire,

Les débats étant clos, la Cour a mis l’affaire en délibéré et Monsieur le Président a annoncé que l’arrêt serait rendu à l’audience publique du 12 septembre 2014 par mise à disposition de l’arrêt au greffe ;

Et à l’audience publique de ce jour, la Cour a rendu l’arrêt dont la teneur suit :

Exposé du litige :

L’aire du golf de Combles-en-Barrois (55) s’étend sur une superficie d’environ 54 hectares. Le conseil général de la Meuse (ci-après le Département) est propriétaire d’une partie de ces terrains (environ 35,7 hectares), les autres parcelles appartenant aux communes de Combles-en-Barrois, de Bar-le-Duc ou à des personnes privées : la SCI 'la Haye Chagrin’ et M. A Z.

Par acte conclu en la forme authentique le 12 juin 1984, la SCI 'la Haye Chagrin’ a donné à bail emphytéotique au Département, pour une durée de 30 ans courant du 1^er mai 1984 au 30 avril 2014, deux des quatre parcelles lui appartenant et comprises dans le terrain d’assiette du terrain de golf.

Afin d’assurer, au-delà du terme du bail emphytéotique, la pérennité de l’activité du golf de Combles-en-Barrois, le Département a engagé une procédure d’expropriation des quatre parcelles de la SCI 'la Haye Chagrin', cadastrées section AA :

— n° 117 pour une superficie de 16ha 24a 08ca,

— n° 23 pour une superficie de 39a 45ca,

— n° 114 pour une superficie de 68a 74ca,

— n° 24 pour une superficie de 23ca,

soit une superficie totale de 17ha 32a 50ca.

Les enquêtes d’utilité publique et parcellaire ont été lancées par l’arrêté préfectoral du 3 décembre 2012.

Par arrêté du 2 mai 2013, le préfet de la Meuse a déclaré d’utilité publique le projet de pérennisation de l’activité golfique à Combles-en-Barrois et il a déclaré cessibles les immeubles nécessaires à la réalisation de ce projet.

Par ordonnance du 5 novembre 2013, l’expropriation de cinq parcelles, dont les quatre parcelles précitées appartenant à la SCI 'la Haye Chagrin', a été prononcée au profit de le Département.

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Par lettre recommandée du 27 septembre 2013, le Département a saisi le juge de l’expropriation du tribunal de grande instance de Bar-le-Duc afin de voir fixer la valeur des immeubles de la SCI 'la Haye Chagrin’ faisant l’objet de la procédure d’expropriation.

Le Département a demandé au premier juge de fixer les indemnités revenant à la SCI 'la Haye Chagrin’ aux sommes suivantes :

— indemnité principale : 158 000 euros pour les terrains et 35 000 euros pour les bâtiments, soit un total de 194 000 euros,

— indemnité de remploi : 20 500 euros,

et de rejeter toutes les autres demandes de l’exproprié, notamment sa réquisition d’emprise totale portant sur le château situé en limite des terrains expropriés.

La SCI 'la Haye Chagrin’ a sollicité l’emprise totale et la fixation des indemnités lui revenant aux sommes suivantes :

— assiette du terrain : 73 000 euros,

— château : 270 000 euros,

— bureaux-atelier : 193 000 euros,

— club house : 170 000 euros,

— bâtiment UCPA : 40 000 euros,

— tourelle : 6 500 euros,

— espaces boisés : 85 500 euros,

— golf 5 trous : 1 790 000 euros.

Subsidiairement, si l’emprise totale n’était pas prononcée, la SCI 'la Haye Chagrin’ a demandé qu’une indemnité pour dépréciation du surplus lui soit octroyée à hauteur de 100 000 euros.

Enfin, le commissaire du gouvernement a proposé de fixer l’indemnité principale à 304 000 euros et l’indemnité de remploi à 31 400 euros ; il a considéré que les conditions légales n’étaient pas remplies pour accepter la réquisition d’emprise totale.

Par jugement rendu le 8 janvier 2014, le juge de l’expropriation du tribunal de grande instance de Bar-le-Duc a débouté la SCI 'la Haye Chagrin’ de sa demande d’emprise totale et il a fixé comme suit les indemnités dues par le Département :

— indemnité principale : 280 521 euros (dont 158 500 euros pour les terrains et 122 021 euros pour les bâtiments),

— indemnité de remploi : 29 052,10 euros,

— indemnité de dépréciation : 30 000 euros.

Le juge de l’expropriation a, en outre, condamné le Département à payer à la SCI 'la Haye Chagrin’ la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ce jugement a été notifié le 8 janvier 2014 à la SCI 'la Haye Chagrin', qui en a accusé réception le 9 janvier 2014 et qui en a interjeté appel par déclaration du 5 février 2014.

Suivant mémoire initial déposé le 1^er avril 2014 et mémoire complémentaire déposé le 19 juin 2014, La SCI 'la Haye Chagrin’ demande à la cour d’infirmer le jugement déféré et de condamner le Département à lui verser les sommes de :

—  2 628 000 euros au titre de l’indemnité principale,

—  263 800 euros au titre de l’indemnité de remploi,

—  6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En cas de rejet de sa demande d’emprise totale, elle sollicite l’octroi des indemnités suivantes :

—  2 358 000 euros au titre de l’indemnité principale,

—  236 800 euros au titre de l’indemnité de remploi,

—  100 000 euros au titre de l’indemnité de dépréciation du surplus.

A l’appui de son appel, elle expose :

— que le château, situé en pleine campagne, tire une grande partie de sa valeur de son parc et de ses parties boisées ; que le belvédère et les communs qui en constituent le prolongement sont situés sur les terrains expropriés, l’expropriation ne lui laissant qu’un reliquat de terrain d’une surface de 12 ares seulement,

— que ce parc ne peut être évalué comme un simple terrain de loisirs, car il comporte de nombreuses essences boisées de valeur ornementale ou marchande, estimées par son expert, M. X, à 85 500 euros,

— que les bâtiments ont été évalués à leur juste valeur par cet expert,

— que si la propriété ne constitue plus aujourd’hui un golf autonome, c’est parce que le Département a violé les dispositions du bail en transformant le golf à neuf trous qui avait été créé à l’origine sur ses parcelles en un golf à 5 trous seulement, de sorte qu’il y a lieu de l’évaluer comme parcours de golf, dont la valeur moyenne à l’hectare est de 108 000 euros, soit une valeur de 1 790 000 euros pour la totalité de la surface expropriée,

— qu’il faut prendre en compte le fait que le village de Combles-en-Barrois est situé dans un triangle dynamique formé par les villes de Vitry-le-François, Saint-Dizier et Bar-le-Duc, ce qui invalide les termes de référence produits par le commissaire du gouvernement.

Le Département conclut à la confirmation du jugement sur la fixation des indemnités principale et de remploi, mais à son infirmation sur la fixation d’une indemnité de dépréciation du surplus et il sollicite le rejet de ce chef de demande.

Le Département s’oppose à la demande d’emprise totale en relevant que c’est la SCI 'la Haye Chagrin’ elle-même qui a considéré que le parc et le château constituaient deux lots indépendants l’un de l’autre, puisqu’elle a donné à bail emphytéotique le premier tout en conservant l’usage du second ; que la SCI 'la Haye Chagrin’ a néanmoins négligé d’entretenir son château et voudrait désormais se débarrasser de ce bâtiment délabré en le faisant acheter par la collectivité publique ; qu’en outre, les conditions légales de l’emprise totale définies à l’article L13-10 du code de l’expropriation ne sont pas réunies. Le Département ajoute qu’en application de l’article L13-15 3° du code de l’expropriation, l’indemnité d’expropriation doit être fixée en tenant compte exclusivement de la destination sportive de l’immeuble et des installations qu’il comporte, ce qui interdit de prendre en compte le château qui n’est pas une installation sportive, puisqu’il est utilisé uniquement à des fins d’habitation.

Enfin, concernant l’indemnité pour dévalorisation du surplus sollicitée par la SCI 'la Haye Chagrin', le Département fait valoir que le surplus est constitué seulement du château, lequel est divisé en plusieurs appartements, ce qui n’implique pas nécessairement l’adjonction d’un grand parc ; qu’au surplus, ce château, mal entretenu et délabré, n’a plus aucune valeur et se trouve être invendable compte-tenu des travaux nécessaires à réaliser.

Le commissaire du gouvernement conclut également au rejet de la demande d’emprise totale, les conditions légales n’étant pas réunies pour ce faire. Il estime exactes les indemnités principale et de remploi arrêtées par le premier juge. En revanche, il estime qu’il n’y a pas lieu à indemnité pour la dépréciation du surplus, car le château a été aménagé en plusieurs appartements, de sorte que la division de la propriété entre ces appartements d’une part et un parcours de golf d’autre part ne dévalorise pas le château. Enfin, il souligne que du fait de son mauvais état, la valeur du château n’est plus que de 120 000 euros et que les travaux de mise aux normes d’habitabilité actuelles s’élèveraient à 900 000 euros.

Motifs de la décision :

Sur la demande d’emprise totale

L’article L13-10 du code de l’expropriation dispose que lorsque l’expropriation ne porte que sur une portion d’immeuble bâti et si la partie restante n’est plus utilisable dans les conditions normales, l’exproprié peut demander au juge l’emprise totale.

En l’espèce, l’exproprié sollicite l’emprise totale, mais ne démontre pas que la partie restante, qui est constituée par le château proprement dit ne serait plus utilisable dans des conditions normales.

En effet, il résulte de l’expertise produite par l’exproprié que le château a été aménagé en quatre appartements (page 32 du rapport de M. X) : deux appartements au rez-de-chaussée et deux appartements au 1^er étage, outre les annexes constituées de deux garages.

En outre, comme l’a relevé le premier juge, le Département a réservé à la SCI 'la Haye Chagrin’ une zone de stationnement privative d’une dizaine de mètres de large le long de la façade avant du château et a accepté le principe d’une servitude de passage s’exerçant sur le chemin situé sur la parcelle A117 (parcelle expropriée), permettant ainsi l’accès à la façade avant du château depuis l’entrée principale.

Dès lors, l’expropriation du parc est sans effet sur l’utilisation normale du château, auquel l’accès est préservé et qui peut toujours être affecté à l’habitation dans les mêmes conditions que celles qui prévalaient antérieurement à l’expropriation.

Il convient d’ailleurs de relever que c’est l’exproprié lui-même qui a, originellement, scindé l’utilisation du château et l’utilisation du parc, puisqu’en 1984, lors de la conclusion du bail emphytéotique, il a été expressément prévu que le bailleur se réservait le château et ses abords immédiats, ainsi que le garage, de sorte que ces bâtiments n’ont pas été inclus dans l’assiette du bail.

Au surplus, pour requérir l’emprise totale, la SCI 'la Haye Chagrin’ ne se prévaut pas de ce que la partie restante, à savoir le château, ne serait plus utilisable dans les conditions normales, mais qu’elle perdrait beaucoup de sa valeur vénale, ce qui est une autre question, prise en compte dans le cadre de l’indemnisation de la dépréciation du surplus.

Par conséquent, il convient de rejeter la réquisition d’emprise totale formée par la SCI 'la Haye Chagrin'. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Sur l’indemnité principale

Les indemnités d’expropriation doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation et les biens doivent être estimés :

— d’après leur consistance à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété ou, en l’absence d’ordonnance d’expropriation à la date du jugement de première instance),

— selon leur valeur à la date de la décision de première instance,

— et, sous réserve de l’application du II de l’article L13-15, selon leur usage effectif un an avant la date d’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique.

En application de ces principes, il convient d’arrêter comme suit l’indemnisation des différents éléments de la propriété expropriée :

1°/ Les terrains non bâtis :

Il s’agit d’indemniser l’expropriation des terrains qui constituent le parcours de golf et ses abords, à l’exception de tout bâtiment. Ces terrains sont classés en zone NDg du document d’urbanisme de la commune de Combles-en-barrois, à savoir un secteur naturel réservé aux activités de loisirs et sportives du golf.

L’expropriant et le commissaire du gouvernement estiment la valeur du terrain nu à un euro le mètre carré. Cette estimation est corroborée par un terme de comparaison produit : un acte d’échange conclu le 6 avril 2012 et portant sur une surface de 19a 36ca, partie intégrante du parcours de golf de Ruminghem (Pas-de-Calais), évaluée à 1 936 euros.

L’exproprié ne produit aucun terme de comparaison à l’appui de sa réclamation, se bornant à se prévaloir du coût de la création d’un golf, ce qui n’est pas l’objet de ce dossier.

L’exproprié se prévaut également de la valeur des boisements présents sur les parcelles, pour lesquels il demande une indemnisation distincte. Mais ces boisements constituent l’accessoire du terrain de golf, ils en sont inséparables. Tous les terrains de golf comportent un aménagement paysager. Ces boisements ne sont pas destinés à une exploitation sylvicole, mais à rendre attractif le parcours de golf. Ils ne peuvent donc faire l’objet d’une évaluation distincte, leur valeur est incorporée au prix de un euro du mètre carré résultant du terme de comparaison. D’ailleurs, l’évaluation des ces boisements par l’exproprié à 85 500 euros n’est pas incompatible avec la valeur retenue par la cour.

Par conséquent, il convient de confirmer l’évaluation faite par le premier juge à hauteur de un euro du mètre carré, soit une indemnité totale de 158 500 euros.

2°/ Le bâtiment bureaux-atelier :

Il s’agit d’un bâtiment sur deux niveaux (un rez-de-chaussée et un étage), constitué de bureaux, d’un garage et d’un atelier, d’une superficie de 322 m².

Le premier juge a retenu comme terme de comparaison utile la vente sur adjudication, le 3 janvier 2012, d’un bâtiment situé à Bar-le-Duc, à usage de bureaux et de stockage, d’une superficie de 612 m², au prix de 81 500 euros, soit 133 euros/m².

Ce terme de comparaison est particulièrement adapté puisqu’il se rapporte à une vente récente, portant sur un bien qui a le même usage que celui qu’il s’agit d’évaluer et qui est situé à proximité de Combles-en-Barrois ( Bar-le-Duc étant situé à cinq kilomètres de cette commune).

Pour sa part, la SCI 'la Haye Chagrin’ revendique un prix de 600 euros par m², mais sans produire de termes de comparaison précis justifiant ce prix.

Par conséquent, l’évaluation de ce bâtiment sera calculée sur la base de 133 euros par mètre carré, soit :

322 m² x 133 euros = 42 826 euros. Le jugement sera confirmé sur ce point.

3°/ Le bâtiment 'club house’ :

Ce bâtiment, constitué d’un bar, d’une salle de restaurant, d’une cuisine et de leurs annexes, représente une surface de 244 m².

Le premier juge a retenu, pour évaluer cet immeuble et tenir compte de son bon état, une valeur intermédiaire entre le terme de comparaison précédent (133 euros/m²) et le prix de vente à Laneuveville-devant-Nancy, le 9 décembre 2009, d’un immeuble de 980 m² de bureaux au prix de 350 000 euros (357 euros/m²), soit la valeur de 245 euros/m².

La SCI 'la Haye Chagrin’ revendique, quant à elle, une valeur de 700 euros/m², mais sans justifier cette estimation par des termes de comparaison précis.

La valeur de 245 euros/m² apparaît justifiée, notamment par rapport à la valeur de 133 euros/m² retenue pour le bâtiment précédent, car le club-house est un bâtiment en meilleur état et comporte des aménagements dont il convient de tenir compte.

Ce bâtiment sera donc évalué à : 244 m² x 245 euros = 59 780 euros. Le jugement déféré sera confirmé à cet égard.

4°/ Les deux bâtiments UCPA :

Il s’agit de deux bâtiments à ossature bois et à couverture bac-acier. Le plus grand des deux bâtiments est distribué en 12 chambres avec deux blocs sanitaires. Le deuxième bâtiment n’est constitué que de deux pièces et d’un dégagement. La surface totale des deux bâtiments représente 210 m². Ces immeubles sont très dégradés. M. X, l’expert de l’exproprié, relevait lui-même que le grand bâtiment présentait à l’intérieur 'un état d’abandon et de délabrement', tandis que le bois de façade du second bâtiment était 'altéré en profondeur'.

Cet état de délabrement avancé a conduit le premier juge à retenir pour son évaluation la valeur moyenne du prix des granges vendues ces dernières années à Combles-en-Barrois ou dans le village voisin de Brillon-en-Barrois :

— vente le 14 septembre 2012 à Combles-en-barrois d’une grange de 310 m² pour le prix de 74 euros/m²,

— vente le 10 février 2012 à Combles-en-Barrois d’une grange de 2 529 m² pour le prix de 9 euros/m²,

— vente le 18 janvier 2012 à Brillon-en-Barrois d’une grange de 490 m² pour le prix de 40 euros/m²,

— vente le 14 avril 2010 à Brillon-en-Barrois d’une grange de 89 m² pour le prix de 123 /m²,

soit un prix moyen de 61,50 euros/m².

Cette assimilation de ces bâtiments délabrés à des granges apparaît pleinement justifiée.

En revanche, la valeur de 190 euros/m² avancée par la SCI 'la Haye Chagrin’ ne repose sur aucun terme de comparaison et n’est même expliquée par aucun raisonnement particulier.

Dès lors, l’évaluation de ces bâtiments faite par le premier juge à hauteur de 210 m² x 61,50 euros = 12 915 euros sera confirmée.

5°/ La tourelle :

L’ensemble des parties s’accordent pour donner à cette construction une valeur de 6 500 euros, qui avait été également retenue par le premier juge. La cour ne pourra donc que consacrer cette évaluation.

Au total, l’indemnité principale totale de 280 521 euros arrêtée par le premier juge sera confirmée.

Sur l’indemnité de remploi

L’indemnité de remploi est calculée compte-tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale.

En l’espèce, aucun frais inhabituel ne doit être exposé, de sorte que l’indemnité de remploi se calcule en appliquant le barème habituel :

— de 0 à 5 000 euros : 20%, soit 1 000 euros,

— de 5 000 à 15 000 euros : 15%, soit 1 500 euros,

— au-delà : 10% de 265 521 euros, soit 26 552,10 euros,

au total 29 052,10 euros.

Le jugement déféré sera également confirmé sur ce point.

Sur l’indemnité pour dépréciation du surplus

L’indemnité pour dépréciation du surplus est due en cas d’expropriation partielle d’un bien, lorsque la partie non expropriée du bien subit une moins-value causée par l’expropriation.

En l’espèce, la totalité du parc du château de la SCI 'la Haye Chagrin’ est expropriée, ne laissant à cette dernière que le château proprement ainsi que ses abords immédiats (notamment une zone de stationnement privative d’une dizaine de mètres de large le long de la façade avant de l’édifice).

Ce château est implanté en zone rurale, puisque Combles-en-Barrois est un village d’environ 900 habitants et que la ville la plus proche est Bar-le-Duc, située à XXX

Un château en zone rurale amputé de son parc subit nécessairement une moins-value importante. Même si ce parc était donné à bail emphytéotique à un tiers depuis 1984, il avait vocation à revenir en la possession de son propriétaire et constituait avec le château une unité foncière, unité que l’expropriation vient définitivement rompre.

Compte-tenu du mauvais état d’entretien du château et du fait qu’il n’est plus habité, celui-ci est estimé par la commissaire du gouvernement à 120 000 euros seulement. Au vu des différents éléments du dossier, cette estimation est justifiée. Il n’est dès lors pas exagéré de considérer que l’amputation définitive du parc et des annexes s’y trouvant réduit la valeur du château de moitié. La dépréciation du surplus s’élève ainsi à 60 000 euros. Cette somme sera mise à la charge de l’expropriant au titre de l’indemnité pour dépréciation du surplus. Le jugement déféré sera réformé sur ce point.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

L’appel interjeté par la SCI 'la Haye Chagrin’ est partiellement couronné de succès puisqu’elle obtient la revalorisation de l’indemnité pour dépréciation du surplus qui avait été estimée en première instance à 30 000 euros seulement et dont le principe même était rejeté par l’expropriant. Il est dès lors équitable de mettre à la charge du Département une nouvelle indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, s’ajoutant à celle déjà octroyée par le premier juge.

Par ces motifs :

La Cour, statuant par arrêt contradictoire prononcé publiquement par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Déclare l’appel recevable ;

Infirme partiellement le jugement déféré et, statuant à nouveau,

Fixe à soixante mille euros (60 000 euros) l’indemnité pour dépréciation du surplus ;

Confirme le jugement déféré pour le surplus ;

Y ajoutant,

Met à la charge du Département de la Meuse la somme supplémentaire de trois mille euros (3 000 euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Laisse à la charge du Département de la Meuse les dépens.-

Signé : Deana.- Signé : Martin.-

Minute en huit pages.