COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIERE CHAMBRE CIVILE – SECTION B

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ARRÊT DU : 07 AVRIL 2016

(Rédacteur : Madame Elisabeth FABRY, Conseiller)

N° de rôle : 14/03339

Monsieur K X

Madame I J épouse X

Monsieur O A DE B

Madame E H épouse A DE B

c/

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE OCEANIC

Nature de la décision : AU FOND

JONCTION avec dossier RG 14/3380

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 24 avril 2014 (R.G. 11/10711- 1^re chambre civile) par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX suivant déclarations d’appel des 10 et 11 juin 2014

APPELANTS suivant déclaration d’appel du 10 Juin 2014 :

1°/ Monsieur K X né le XXX à XXX, XXX

2°/ Madame I J épouse X née le XXX à XXX, XXX

Représentés par M^e Christophe GARCIA, avocat au barreau de BORDEAUX

APPELANTS suivant déclaration d’appel du 11 Juin 2014 :

1°/ Monsieur O A DE B, né le XXX à XXX, de nationalité Française, demeurant XXX

2°/ Madame E H épouse A DE B, née le XXX à XXX, demeurant XXX

Représentés par M^e Laure GALY, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉ :

LE SYNDICAT DES COPRIETAIRES DE LA RESIDENCE OCEANIC, XXX et XXX, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, agissant par son syndic la S.A.R.L. PICHET IMMOBILIER ET SERVICES (immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de BORDEAUX sous le numéro 432 296'234), elle-même prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis XXX

Représenté par M^e Géraldine FERGEAU, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 912 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 février 2016 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Catherine COUDY et Madame Elisabeth FABRY, Conseillers chargées du rapport,

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Michel BARRAILLA, Président,

Madame Catherine COUDY, Conseiller,

Madame Elisabeth FABRY, Conseiller,

Greffier lors des débats : Madame Marceline LOISON

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

Les époux A de B, X et Rémy sont tous propriétaires de lots au sein de la Résidence Océanic située à XXX et XXX.

Lors de l’assemblée générale du 09 juillet 2011, le syndic, la société C Z, a retiré sa candidature et a quitté l’assemblée générale. L’un des copropriétaires, AA-AB AC, a été élu comme syndic bénévole avec l’approbation de plusieurs copropriétaires et a convoqué une nouvelle assemblée générale qui s’est tenue le 10 septembre 2011. Un nouveau syndic professionnel a été élu à cette date en la personne de la société Pichet Immobilier.

Par exploit d’huissier en date du 19 octobre 2011, les époux A de B, X et Rémy ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de la Résidence Océanic à comparaître devant le tribunal de grande instance de Bordeaux aux fins de voir prononcer la nullité des assemblées générales de la copropriété en date des 09 juillet 2011 et 10 septembre 2011 et voir condamner le défendeur à leur verser à chacun d’eux une indemnité de 2.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et ce avec exécution provisoire.

Par jugement contradictoire en date du 24 avril 2014, le tribunal de grande instance de Bordeaux les a déboutés de toutes leurs demandes et les a condamnés à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure et aux dépens. Le tribunal a par ailleurs condamné E H épouse A de B à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts outre 495.54 € au titre du constat d’huissier du 10 septembre 2011.

Le tribunal a considéré d’une part que la démission inattendue du syndic constituait un cas d’empêchement au sens de l’article 18 dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 ; que la désignation de AA-AB AC, bien que n’arrivant qu’au 5^e rang en nombre de parties communes, était conforme à l’esprit de l’article 15 du règlement de copropriété dès lors qu’il était le seul présent et le seul candidat, de sorte que sa désignation en qualité de syndic provisoire était valable et qu’il avait qualité pour convoquer l’assemblée générale du 10 septembre 2011. Le tribunal a par ailleurs validé le calcul des tantièmes en faisant valoir que le règlement de copropriété ne définissait pas ces lots comme constituant des parties communes même à usage privatif; qu’au contraire il ressortait de ce règlement de copropriété et des titres de propriétés des demandeurs que ces WC étaient leur propriété indivise. Il a enfin fait droit à la demande reconventionnelle de dommages et intérêts ainsi que de condamnation de Madame A de B au paiement des frais de constat d’huissier du 10 septembre 2011 sur le fondement de l’article 1382 du code civil en estimant qu’elle était responsable, de par son comportement, du déroulement houleux de l’assemblée générale, qui avait nécessité l’intervention de la police et la levée de la séance avant l’étude de toutes les résolutions.

Les époux X ont relevé appel du jugement par déclaration du 10 juin 2014.

Les époux A de B ont relevé appel du jugement par déclaration du 11 juin 2014.

Les deux instances ont été jointes le 05 septembre 2014.

Dans leurs dernières conclusions, remises et notifiées le 10 décembre 2014, les époux A de B demandent à la cour de :

— les déclarer recevables et fondés en leur appel

— réformer le jugement;

— considérant les irrégularités affectant la validité des assemblées générales de la copropriété de la résidence Océanic en date des 9 juillet 2011 et 10 septembre 2011, prononcer leur nullité;

— débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence Océanic de sa demande reconventionnelle et de son appel incident

— condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence Océanic à leur verser une indemnité de 4.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Dans leurs dernières conclusions, remises et notifiées le 08 février 2016, les époux X demandent à la cour de :

— à titre liminaire, ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture au jour des plaidoiries;

— à titre principal au fond,

— les déclarer recevables en leur appel ;

— réformer le jugement en toutes ses dispositions

— dire et juger que les assemblées générales des 09 juillet et 10 septembre 2011 sont entachées d’irrégularité;

— en conséquence, prononcer leur nullité;

— condamner le syndicat des copropriétaires de la Résidence Océanic à leur verser une indemnité de 4.500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de leur conseil en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

— enfin, dire et juger qu’en application des dispositions de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, ils ne supporteront pas cette dépense commune des frais de procédure ni des dépens.

Dans ses dernières conclusions comportant appel incident, remises et notifiées le 1^er février 2016, le syndicat des copropriétaires de la Résidence Océanic demande à la cour de :

— déclarer recevable mais mal-fondé les appels interjetés par les époux A de B et X ;

— en conséquence,

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté les époux A de B et X de leurs demandes d’annulation des assemblées générales des 09 juillet 2011 et 10 septembre 2011.

— déclarer recevable et bien-fondé son appel incident

— réformer le jugement en ce qu’il a condamné Madame A de B à lui payer la somme de 3.000 € à titre de dommages-intérêts.

— condamner les époux A de B et X conjointement et solidairement à lui payer les sommes suivantes :

—  4.000 € chacun soit 8.000 € à titre de dommages-intérêts ;

—  60 € de location de salle (paiement par chèque le 13 décembre 2011) qui portera intérêts au taux légal à compter du paiement;

—  495,54 € de frais pour l’établissement du procès-verbal de constat d’huissier réglé le 10 octobre 2011 majorés des intérêts au taux légal à compter du paiement;

—  34,10 € de frais d’affranchissement le 08 août 2011 pour l’envoi de l’ordre du jour de l’assemblée générale du 10 septembre 2011 majoré des intérêts au taux légal à compter du paiement ;

—  72,52 € de frais d’affranchissement pour l’envoi du procès-verbal le 13 septembre 2011 majoré des intérêts au taux légal à compter du paiement

— les condamner à prendre en charge les frais engendrés par cette procédure et exposés par lui au prorata de leurs millièmes

— les débouter du surplus de leurs demandes;

— les condamner conjointement et solidairement au paiement de la somme de 4.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de Maître Géraldine Fergeau, avocat, au titre de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 02 février 2016. Avec l’accord des parties, elle a été révoquée avant l’ouverture des débats à l’audience du 16 février 2016 par mention au dossier.

MOTIFS :

SUR LES DEMANDES PRINCIPALES :

— sur la nullité de l’assemblée générale du 09 juillet 2011 :

Lors de l’assemblée générale du 09 juillet 2011, le cabinet C Z, syndic de la copropriété, a retiré sa candidature et quitté l’assemblée générale. Considérant que le syndic était démissionnaire, et que cette démission inattendue, en cours de séance, constituait un cas d’empêchement prévu par le règlement de la copropriété en son article 15, l’assemblée générale a désigné, en qualité de syndic non professionnel ayant pour mission de convoquer une assemblée générale pour la désignation d’un syndic professionnel, le copropriétaire candidat représentant le plus de tantièmes .

Les appelants soutiennent que compte tenu des conditions du départ du syndic, les copropriétaires n’ont pas été invités à se prononcer sur ce départ, de sorte qu’il ne peut être considéré que l’assemblée générale a constaté et accepté sa démission ; que par voie de conséquence, le syndic ne pouvait être considéré comme démissionnaire; qu’il ne s’agissait donc pas d’un cas d’empêchement au sens de l’article 18 de la loi de 1965 mais d’un cas de carence nécessitant la désignation d’un administrateur provisoire par décision de justice.

L’article 15 du règlement de copropriété est ainsi rédigé : « ' Si le syndic avait l’intention de se démettre de ses fonctions, il devrait en avertir les copropriétaires trois mois à l’avance. Au cas de révocation comme au cas de démission ou de décès du syndic, l’assemblée pourvoira à son remplacement dans le plus bref délai. Pendant la vacance de l’emploi, ses fonctions seront assurées par le propriétaire représentant le plus grand nombre de parties communes. »

Il est établi que la défection du cabinet C Z, le 09 juillet 2011, n’était pas préméditée. Le procès-verbal d’assemblée générale indique notamment, à la résolution n° 25 relative à la désignation du nouveau syndic, « Le cabinet C Z ayant retiré sa candidature en tant que syndic et quitté l’assemblée générale, cette résolution est sans objet. ». Par conséquent, aucun préavis n’a été donné aux copropriétaires, aucune question relative à la nomination d’un nouveau syndic ne figurant non plus à l’ordre du jour. Ce départ impromptu, susceptible d’engager la responsabilité du syndic, ne constituait donc pas une démission. Dès lors, le syndic n’étant ni démissionnaire, ni décédé, ni révoqué, les dispositions de l’article 15 du règlement de copropriété n’étaient pas applicables, sa carence nécessitant, conformément aux dispositions des articles 18 de la loi de 1965 et 46 et 47 du décret du 17 mars 1967, la désignation d’un administrateur provisoire par décision de justice.

En conséquence, sans qu’il soit besoin de répondre aux autres moyens invoqués par les appelants, il y a lieu de déclarer nulle l’assemblée générale de la copropriété du 09 juillet 2011.

— sur la nullité de l’assemblée générale du 10 septembre 2011 :

Cette assemblée générale ayant été convoquée par AA-AB AC, syndic provisoire rétroactivement privé de pouvoir puisque désigné lors de l’assemblée générale du 09 juillet 2011 qui a été invalidée , elle doit aussi être déclarée nulle.

SUR LES DEMANDES RECONVENTIONNELLES DE DOMMAGES ET INTERETS :

Le syndicat des copropriétaires forme à l’encontre des époux A de B et X des demandes de dommages et intérêts qu’il justifie par leur obstruction permanente qui bloque la gestion de la copropriété et génère des frais.

Les époux A de B s’opposent à cette demande en faisant valoir que les griefs formulés ne correspondent pas à la réalité des faits; que l’intimé, qui lui reproche une « attitude inqualifiable », omet de préciser que Madame Q R a mordu M^me A de B laquelle a d’ailleurs déposé plainte le 09 juillet 2011 ; que les échanges et injures qui s’en sont suivi, bien que regrettables, ne peuvent raisonnablement être imputés à M^me A de B seule ; que l’attitude des copropriétaires, par cette seule démarche judiciaire reconventionnelle, atteste d’une animosité résiduelle ou récurrente ; qu’en tout état de cause, la copropriété, personne morale, n’a pas plus pâti des conditions dans lesquelles l’assemblée générale du 09 juillet 2011 s’est déroulée que chacun des copropriétaires y compris eux-mêmes.

Il résulte cependant des pièces produites aux débats, et des innombrables attestations versées par le syndicat des copropriétaires, que l’assemblée générale du 09 juillet 2011 a été particulièrement houleuse, provoquant les protestations des clients et de la direction de l’hôtel où elle se tenait, et nécessitant l’intervention de la police. En dépit des protestations d’innocence de E A de B, il apparaît qu’elle est la principale responsable de cette situation, et que par son comportement, agressif et provocateur, elle a contribué, de manière tout à fait délibérée, non seulement à la dégradation de la situation mais aussi au départ impromptu du syndic et, par voie de conséquence, à la prise des décisions précipitées et irrégulières qui sont à l’origine de la présente procédure. Ses allégations, selon lesquelles elle n’est pas seule responsable des incidents, sont inopérantes compte tenu de la disproportion entre les griefs qu’elle invoque et son comportement hystérique selon les témoins qui, dans des termes particulièrement édifiants, décrivent sa perte totale de contrôle, ses hurlements, invectives et injures, au point que la poursuite de l’assemblée générale s’est avérée impossible. Le comportement de E A de B, et son attitude d’obstruction systématique et affichée ainsi qu’il résulte aussi bien du constat d’huissier établi le 10 septembre 2011 que des courriers dont elle abreuve le syndic actuel et les copropriétaires, non seulement vont à l’encontre des intérêts de la copropriété, empêchée de fonctionner sereinement, mais occasionnent des frais notamment de justice, chaque assemblée générale se déroulant désormais sous le contrôle d’un huissier.

Les pièces produites aux débats ne permettent pas en revanche d’établir que O A de B ni les époux X auraient participé d’une manière ou d’une autre aux débordements dont s’est rendue coupable E A de B. Les divers griefs énoncés contre les époux X au fil des attestations sont sans lien direct avec l’objet de la présente procédure et ne sauraient fonder une condamnation à indemnisation. L’annulation des assemblées générales venant par ailleurs confirmer le bien fondé de leur position, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de condamnation à dommages et intérêts formée à leur encontre par l’intimé.

C’est donc à bon droit que le premier juge a condamné E A de B, seule, sur le fondement des dispositions de l’article 1382 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 495,54 € correspondant au coût du procès-verbal de constat d’huissier établi lors de l’assemblée générale du 10 septembre 2011 ainsi que celle de 3.000 € à titre de dommages et intérêts, montant qui relève d’une exacte appréciation des faits et doit être confirmé.

Comme l’a estimé le tribunal, il n’y a pas lieu cependant de la condamner au paiement des frais administratifs exposés par l’intimé pour l’organisation de l’assemblée générale du 10 septembre 2011 (frais de location de salle, frais d’affranchissement pour l’envoi de l’ordre du jour et pour l’envoi du procès-verbal ), dès lors que cette nouvelle assemblée générale était nécessaire pour désigner un nouveau syndic.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Compte tenu des circonstances particulières de l’espèce, et de la part prise collectivement par les demandeurs en première instance à l’échec de l’assemblée générale du 09 juillet 2011, il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu’il les a condamnés in solidum aux dépens de l’instance et au paiement d’une indemnité de 2.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour les mêmes motifs, il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les sommes exposées par lui dans le cadre de la procédure d’appel et non comprises dans les dépens. E A de B, dont la part de responsabilité apparaît prépondérante dans le litige, sera condamnée seule à lui payer la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

E A de B sera condamnée aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR

Infirme le jugement le tribunal de grande instance de Bordeaux en date du 24 avril 2014 en ce qu’il a déclaré valables les assemblées générales de la copropriété de la résidence Océanic en date des 09 juillet 2011 et 10 septembre 2011

Statuant à nouveau sur ce point, déclare nulles les assemblées générales de la copropriété de la résidence Océanic en date des 09 juillet 2011 et 10 septembre 2011

Confirme le jugement pour le surplus

Y ajoutant,

Condamne E A de B à payer au syndicat des copropriétairesde la résidence Océanic représenté par son syndic la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne E A de B aux entiers dépens de la procédure d’appel.

Signé par Elisabeth FABRY, conseiller, en remplacement de Michel Barailla, président, légitimement empêché, et par Nathalie Belingheri, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier Le président