RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D’APPEL DE NANCY

première chambre civile

ARRÊT N° /2015 DU 21 SEPTEMBRE 2015

Numéro d’inscription au répertoire général : 14/01555 – 15/00119

Décision déférée à la Cour : Déclarations d’appel en date du 26 Mai 2014 et 13 janvier 2015 d’un jugement du Tribunal de Grande Instance de NANCY, R.G.n° , en date du 15 mai 2014,

APPELANTE SUR APPEL DU 26 MAI 2014 ET INTIMEE SUR APPEL DU 13 JANVIER 2015 :

SARL CHAUVELOT IMMOBILIER

dont le siège est XXX, agissant poursuites et diligences de son représentant légal pour ce domicilié audit siège,

Représentée par la SELARL LEINSTER WISNIEWSKI MOUTON LAGARRIGUE, avocat au barreau de NANCY,

INTIMÉ SUR APPEL DU 26 MAI 2014 ET APPELANT SUR APPEL DU 13 JANVIER 2015 :

Monsieur D A C

né le XXX à XXX,

Représenté par la SCP DUGRAVOT KOLB BENOIT OLSZOWIAK, avocat au barreau de NANCY,

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 15 Juin 2015, en audience publique devant la Cour composée de :

Madame Patricia RICHET, Présidente de Chambre, entendue en son rapport,

Monsieur Yannick FERRON, Conseiller,

Monsieur Claude CRETON, Conseiller,

qui en ont délibéré ;

Greffier, lors des débats : Madame DEANA ;

A l’issue des débats, le Président a annoncé que l’arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe le 21 Septembre 2015 , en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 21 Septembre 2015 , par Madame DEANA, Greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;

signé par Madame Patricia RICHET, Présidente, et par Madame DEANA , greffier ;

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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FAITS ET PROCÉDURE :

Le 27 février 2012, la Sarl Chauvelot Immobilier sise à Saulxures les Nancy a signé avec M. A C un mandat exclusif de vente portant sur une maison en construction située XXX à Toul pour le prix de 199 000 €, rémunération du mandataire incluse, sauf accord ultérieur écrit des parties.

Ce mandat conclu pour une durée de 3 mois et renouvelable tacitement pour une durée maximale d’un an, stipulait une clause pénale de 9 000 € à la charge du mandant en cas de non-respect des obligations énoncées au contrat.

M. A C ayant signé le 15 mai 2012 un compromis de vente avec M. Z et M^me X, réitéré par acte notarié du 24 juillet 2012 pour un montant de 184 300 €, la Sarl Chauvelot Immobilier l’a fait assigner par acte du 8 novembre 2012 devant le tribunal de grande instance de Nancy en condamnation à paiement de la clause pénale, de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée et d’une indemnité de procédure outre les entiers dépens.

Par acte du 23 novembre 2012, M. A C a fait assigner en intervention forcée et en garantie M. Z et M^me X.

Les deux procédures ont été jointes et par jugement du 15 mai 2014, le tribunal a débouté la Sarl Chauvelot Immobilier de l’ensemble de ses demandes, débouté M. Z et M^me X de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, ordonné l’exécution provisoire, condamné la Sarl Chauvelot Immobilier à payer à M. A C la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, condamnée M. A C à payer à M. Z et M^me X la somme de 600 € sur le même fondement, condamné la Sarl Chauvelot Immobilier aux entiers dépens dont distraction au profit des avocats intervenants.

Pour statuer ainsi, le premier juge a considéré qu’aucune faute contractuelle ne pouvait être reprochée à M. A C dès lors que le compromis de vente avait été signé par l’intermédiaire de M. Y, employé de Chauvelot Immobilier lequel était également intervenu lors de la négociation du prix de vente. Le tribunal a également estimé qu’il n’était pas établi que M. A C ait agi de mauvaise foi en assignant les acquéreurs en garantie.

La Sarl Chauvelot Immobilier a interjeté appel de cette décision le 26 mai 2014 à l’encontre de M. A C ( RG 14/1555), procédure dans le cadre de laquelle les conclusions de l’intimé ont été déclarées irrecevables par ordonnance du magistrat chargé de la mise en état rendue le 6 janvier 2015.

M. A C a alors interjeté appel du jugement du 15 mai 2014 selon déclaration reçue au greffe de la cour le 13 janvier 2015 ( RG 15/0119).

Les deux procédures ont été jointes par ordonnance du 20 mars 2015 sous le seul n° RG 14/1555.

La Sarl Chauvelot Immobilier demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris, de condamner M. A C à lui verser les sommes de 9 000 € au titre de la clause pénale suite à son manquement à ses obligations contractuelles, 5 000 € pour résistance abusive, 3 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile et, enfin, de débouter M. A C de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires.

Au soutien de ces demandes, elle fait valoir qu’en application du contrat, le mandant s’interdisait de traiter directement avec un acquéreur présenté par le mandataire; que le compromis de vente a été signé avant l’expiration du mandat fixée au 27 mai 2012, ce qui implique nécessairement de la part de M. A C des actes positifs de recherche et de prise de contact avec les acquéreurs; que ce compromis de vente ne mentionnant pas l’intervention de l’agent immobilier, il n’est pas établi qu’une négociation serait intervenue avec ce dernier ou avec un autre professionnel, ce qui justifie l’application de la clause pénale; que le montant de la clause pénale est raisonnable et conforme aux pratiques de la profession; que le comportement de M. A C l’a contrainte à engager des poursuites qui auraient pu être évitées et l’a privée de sa rémunération.

M. A C réplique que les pièces produites par la Sarl Chauvelot Immobilier démontrent que cette dernière n’a pas été tenue à l’écart des négociations relatives à la vente de l’immeuble et que c’est bien l’agence Chauvelot qui a elle-même trouvé les acquéreurs et a négocié le prix à la baisse et, postérieurement à la signature du compromis, négocié avec les banques l’octroi d’un prêt aux conditions posées par les acquéreurs; que l’absence de mention de l’agence Chauvelot au compromis de vente tient au fait qu’elle s’était séparée de M. Y dans les semaines précédant l’acte; qu’il s’ensuit qu’il n’a commis aucune faute.

Subsidiairement, il fait valoir que la nature indemnitaire de la clause pénale ne permet pas l’allocation de dommages et intérêts supplémentaires pour résistance abusive et injustifiée et qu’en outre, le montant de la clause pénale doit être réduit en fonction du prix auquel l’immeuble a été vendu.

Il demande en conséquence à la cour, à titre principal, de confirmer le jugement attaqué, de dire et juger qu’il n’a commis aucune faute avérée au préjudice de la société Chauvelot Immobilier et de débouter cette dernière de toutes ses demandes, fins et conclusions, subsidiairement, de dire et juger que le montant de la clause pénale ne peut excéder 8 335 € et, en toutes hypothèses, de condamner la société Chauvelot Immobilier au paiement de la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens dont distraction au profit de la SCP Dugravot Kolb Benoit Olszowiak dans les termes de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 12 mai 2015.

SUR CE :

Les obligations de la Sarl Chauvelot Immobilier et de M. A C ont été fixées par le contrat de mandat qu’elles ont librement conclu et qui constitue la loi des parties.

Le contrat dont s’agit stipule expressément:

' de convention expresse et à titre de condition essentielle sans laquelle le mandataire n’aurait pas accepté la présente mission, le mandant

a) s’engage à signer aux prix, charges et conditions convenus toute promesse de vente ou tout compromis de vente, éventuellement assorti d’une demande de prêt immobilier avec tout acquéreur présenté par le mandataire,

b) autorise le mandataire , pendant la durée du mandat, à poser en exclusivité un panneau sur les biens à vendre et s’interdit de négocier directement ou indirectement, s’engageant à diriger sur le mandataire toutes les demandes qui lui seront adressées personnellement,

c) s’interdit, pendant la durée du mandat et pendant la période suivant l’expiration indiquée au recto, de traiter directement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui.'

En cas de non-respect des obligations énoncées ci-avant aux paragraphes a, b ou c, il s’engage expressément à verser au mandataire, en vertu des articles 1142 et 1152 du code civil, une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue au recto'.

Le contrat précisait au paragraphe ' rémunération du mandataire-frais exposés': 'La rémunération du mandataire( définie au verso) sera de 9 000 € à la charge de l’acquéreur TVA incluse'.

Le compromis de vente entre M. A C et le couple Z-X signé le 15 mai 2012, soit durant le délai de 3 mois expirant le 27 mai 2012 fixé par le contrat de mandat, stipule expressément au paragraphe 'absence de négociation': 'Les parties déclarent s’être mis en relation directement entre elles et que les présentes n’ont fait l’objet d’aucune négociation ni par un professionnel, ni par un quelconque intermédiaire', ce qui suffit à démontrer que M. A C a violé ses obligations contractuelles.

Les assertions contraires de l’intéressé ne sont pas corroborées par les pièces qu’il produit. En effet, si les bons de visite de l’immeuble en cause, datés des 8 et 19 mars 2012, ont bien été émis par M. Y, il résulte des divers courriels produits que le 16 mars 2912, les futurs acquéreurs ont proposé à l’agent immobilier un prix de 193 000 €, que M. Y a transmis à son mandant le 20 mars 2012 une simulation du notaire des futurs acquéreurs mentionnant ' budget 196 000 € possible 199 000 €' et que le lendemain les futurs acquéreurs ont écrit à M. Y 'vous pourrez présenter notre proposition au vendeur qui s’élèvera à 184 000 € ( frais d’agence inclus)'. Il s’évince de ces termes qu’une négociation sur une baisse du prix de vente est nécessairement intervenue directement entre le vendeur et les futurs acquéreurs, sans que l’agence Chauvelot Immobilier y ait participé. Les autres courriels datés des 29 mai et 8 juin 2012, postérieurs à la signature du compromis de vente sont, à cet égard, totalement dépourvus de force probante.

Il y a également lieu de relever qu’en affirmant dans ses écritures d’appel ne pas savoir pour quelle raison l’agence Chauvelot n’a pas participé à la vente, ce qui vaut aveu de ce que le vendeur l’a expressément exclue des opérations, M. A C, qui procède par voie d’allégations exprimées au conditionnel, ne justifie nullement de ce que l’agence Chauvelot se serait séparée de M. Y.

Par ailleurs, contrairement à ce qu’a estimé le premier juge, M. A C avait un intérêt certain à exclure l’agent immobilier de la signature du compromis de vente, encore bien même sa rémunération était-elle stipulée à la charge des acquéreurs, dès lors que ceux-ci n’ayant aucune commission à verser à l’intermédiaire, ont pu régler au vendeur un prix de vente majoré.

En conséquence, M. A C sera condamné à payer à la société Chauvelot Immobilier une indemnité au titre de la clause pénale, cette peine étant indépendante de la perte du droit à rémunération de l’agent immobilier et dont le montant forfaitaire, contractuellement fixé, qui n’apparaît pas manifestement excessif dès lors qu’il représente un peu moins de 5% du prix de vente, n’a pas à être modéré.

Le comportement de M. A C étant déjà sanctionné par l’application de la clause pénale, la demande de dommages et intérêts complémentaires formée par la société Chauvelot Immobilier au titre de la résistance abusive sera rejetée.

Succombant pour l’essentiel en ses prétentions, M. A C sera tenu aux entiers dépens et condamné à payer à la société Chauvelot Immobilier, au titre des frais irrépétibles, une somme que l’équité commande de fixer à 2 000 €

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe,

Infirme le jugement déféré et statuant à nouveau :

Condamne M. D A C à payer à la Sarl Chauvelot Immobilier la somme de NEUF MILLE EUROS (9.000 €) au titre de la clause pénale ;

Rejette toutes autres demandes ;

Condamne M. D A C à payer à la Sarl Chauvelot Immobilier la somme de DEUX MILLE EUROS (2.000 €) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. D A C aux entiers dépens avec autorisation de recouvrement conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Madame RICHET, Présidente de la première chambre civile de la Cour d’Appel de NANCY, et par Madame DEANA, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Signé : C. DEANA.- Signé : P. RICHET.-

Minute en sept pages.