T R I B U N A L D E GRANDE I N S T A N C E D E P A R I S ■
N° RG : 18/50440 MBN° : 2 Assignation du : 22 Novembre 2017	ORDONNANCE EN LA FORME DES RÉFÉRÉS rendue le 14 février 2018 par F G, Vice-Présidente au Tribunal de Grande Instance de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assistée de D E, Greffier.

DEMANDERESSE

VILLE DE PARIS, prise en la personne de son directeur des affaires juridiques dûment habilité

[…]

[…]

représentée par M^e Fabienne DELECROIX, avocat au barreau de PARIS – #R0229

DEFENDEUR

Monsieur Z X

[…]

[…]

représenté par M^e Gaël PEYNEAU, avocat au barreau de PARIS – #L0092

DÉBATS

A l’audience du 17 Janvier 2018, tenue publiquement, présidée par F G, Vice-Présidente, assistée de Françoise DUCROS, Greffière,

Nous, Président,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil,

Par acte du 22 novembre 2017, la ville de Paris a assigné M. Z X en la forme des référés devant le président du tribunal de grande instance de Paris, au visa des articles 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, L631-7, L632-1 et L651-2 modifié par la loi n°2016-1547 du 18 novembre 2016 du code de la construction et de l’habitation, 9, 10, 11, 132 et suivants, 492-1 du code de procédure civile, aux fins de :

— faire injonction, sous astreinte, à M. X de produire l’historique des transactions recensant les locations effectuées et correspondant à l’appartement situé […] à Paris 3^e,

— constater l’infraction commise par M. X,

— en conséquence, le condamner à l’amende civile de 50.000 euros,

— ordonner, sous astreinte, le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation,

— condamner M. X à lui payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Oralement à l’audience du 17 janvier 2018, la ville de Paris n’a pas maintenu ses demandes tendant, d’une part, à faire injonction de produire aux débats l’historique des transactions recensant les locations effectuées et, d’autre part, à ordonner le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation.

La ville de Paris soutient que M. X a donné en location meublée de courte durée à une clientèle de passage l’appartement constituant le lot n°23 dans l’immeuble du […] à Paris 3^e entre janvier 2016 (date du plus ancien commentaire sur le site booking.com) et juin 2017. La ville de Paris fait valoir que le lot n°23 n’est pas la résidence principale de M. X et que la location meublée de courte durée à une clientèle de passage, sans autorisation préalable, constitue un changement d’usage qui doit être sanctionné.

Dans ses conclusions déposées et développées oralement à l’audience du 17 janvier 2018, M. X a demandé au juge de :

— constater que l’infraction avait cessé avant même le déclenchement de la procédure,

— dire n’y avoir lieu d’ordonner la production de l’historique des locations courte durée effectuées ni fixer l’astreinte sollicitée,

— dire n’y avoir lieu d’ordonner le retour à l’habitation ni fixer l’astreinte sollicitée,

— réduire à de plus justes proportions l’amende sollicitée,

— dire n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

M. X reconnaît qu’il n’a pas sa résidence principale dans l’appartement du […] à Paris 3^e et fait valoir qu’il ignorait qu’il ne pouvait pas donner son bien en location de courte durée. C’est d’ailleurs pour éviter tout écueil qu’il avait donné un mandat d’administration de biens à Y, spécialisée dans ce type de location.

Il fait valoir qu’il a spontanément mis un terme aux locations répétées de courte durée dès réception de la lettre du syndic et, en tout état de cause, avant toute procédure. Il fait également valoir qu’il est de bonne foi, en reconnaissant de lui-même que les locations ont débuté dès décembre 2015 et en versant aux débats l’ensemble des éléments initialement demandés par la ville de Paris. Il fait encore valoir que, depuis le 26 octobre 2017, l’appartement fait l’objet d’un contrat de location meublée d’une durée d’un an renouvelable. Il fait enfin valoir qu’il a déclaré l’ensemble de ses revenus locatifs et qu’il a payé les impôts y afférents.

Conformément aux dispositions de l’article 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé du litige, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux conclusions développées oralement à l’audience.

L’avis du ministère public a été donné le 6 novembre 2017.

A l’audience du 17 janvier 2018, l’affaire a été mise en délibéré au 14 février 2018.

SUR CE,

- Sur le non-respect de l’article L631-7 du code de la construction et de l’habitation

L’article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi 2014-366 du 24 mars 2014 dispose notamment :

«ྭLes dispositions du présent titre sont d’ordre public.

Le présent titre s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation.ྭ»

L’article L631-7 du code de la construction et de l’habitation dans sa rédaction issue de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 prévoit :

«ྭLa présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est, dans les conditions fixées par l’article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable.

Constituent des locaux destinés à l’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L632-1.

Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1^er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1^er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Toutefois, lorsqu’une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1^er janvier 1970 pour changer l’usage d’un local mentionné à l’alinéa précédent, le local autorisé à changer d’usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l’usage résultant de l’autorisation.

Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.

Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article.ྭ»

L’article L651-2 du code de la construction et de l’habitation dans sa rédaction issue de la loi n°2016-1547 du 18 novembre 2016 prévoit également :

«ྭToute personne qui enfreint les dispositions de L631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50.000 euros par local irrégulièrement transformé.

Cette amende est prononcée par le président du tribunal de grande instance, statuant en la forme des référés, sur requête du maire de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l’Agence nationale de l’habitat et sur conclusions du procureur de la République, partie jointe avisée de la procédure. Le produit de l’amende est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé ce local. Le tribunal de grande instance compétent est celui dans le ressort duquel est situé le local.

Sur requête du maire de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l’Agence nationale de l’habitat, le président du tribunal ordonne le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu’il fixe. A l’expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d’un montant maximal de 1 000 € par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé.

Passé ce délai, l’administration peut procéder d’office, aux frais du contrevenant, à l’expulsion des occupants et à l’exécution des travaux nécessairesྭ».

Au regard de l’objectif de ces textes, conçus pour lutter contre la pénurie de locaux offerts à la location aux individus et aux familles cherchant à se loger dans les zones géographiques concernées, la location de courte durée, épisodique, à l’usage d’une clientèle de passage pour des motifs de travail ou touristiques, correspond à un usage hôtelier, différent de l’usage d’habitation.

En l’espèce, M. X est propriétaire, depuis le 27 août 1973, d’un appartement au 5^e étage constituant le lot n°23 dans un immeuble situé […] à Paris 3^e.

Il ressort des investigations menées par M^me A-B C, agent assermenté du service municipal du logement, notamment le 30 mars 2017, lors d’une visite de contrôle faisant suite à un courrier de la ville de Paris du 28 février 2017, que M. X proposait le lot n°23 à la location de courte durée sur les sites internetྭ:

— booking.com (annonce «ྭbeau 42 m², coeur Marais, Beaubourg»); que l’annonce comportait 16 photos, un commentaire et que le tarif de la nuitée était de 148,75 euros ;

— wimdu.es ; que l’annonce comportait 9 commentaires et que le tarif de la nuitée était de 118 euros.

La ville de Paris estime le gain retiré des locations de courte durée entre janvier 2016 et juin 2017, sur la base d’un taux d’occupation présumé de 75%, à la somme de 53.865 euros.

Il ressort toutefois des relevés locatifs de Y produits que M. X a perçu une rémunération nette (cf. la rubrique «ྭnet owner incomeྭ») de :

—  12.631,41 euros en 2016,

—  5957,32 euros en 2017,

et lui-même déclare avoir perçu une rémunération nette de :

—  234 euros en 2015,

—  14.502,41 euros en 2016,

—  5957,32 euros en 2017.

Les déclarations de ses revenus fonciers ne sont toutefois pas versées aux débats. En effet, seuls sont versés des exemplaires vierges du formulaire 2042 C PRO mais il est exact qu’il a transmis à l’administration fiscale en juin 2016 et en juin 2017 une déclaration spéciale des revenus fonciers (n°2044 spéciale) sans qu’on en connaisse le contenu, au vu du seul accusé de réception.

M. X ne conteste pas avoir donné, par l’intermédiaire de Y, le lot n°23 en location meublée de courte durée à une clientèle de passage entre décembre 2015 et juin 2017 alors que, selon les éléments fournis par M^me A-B C, notamment la déclaration H2, le lot n°23 est à usage d’habitation.

En procédant ainsi à la location meublée de courte durée pour une clientèle de passage, M. X a procédé à un changement d’usage du lot n°23 destiné à l’habitation, sans autorisation préalable et a ainsi commis l’infraction sanctionnée par l’article L651-2 du code de la construction et de l’habitation.

Eu égard aux éléments développées précédemment, à la durée des locations (décembre 2015 – juin 2017) et aux revenus retirés de cette activité (environ 30.000 euros bruts et 20.000 euros nets), au fait que le défendeur a cessé les locations de courte durée après le mois de juin 2017, a entrepris les démarches nécessaires à une location de longue durée (mandat non exclusif de recherches de locataires du 4 septembre 2017) et a fourni à la ville de Paris les relevés de transactions de Y relatifs à la location de l’appartement litigieux, M. X sera condamné, en conséquence, à une amende civile de 5000 euros.

- Sur l’article 700 du code de procédure civile

M. X sera condamné à payer à la ville de Paris la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, en la forme des référés, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons que M. Z X a enfreint les dispositions de l’article L631-7 du code de la construction et de l’habitation au titre de l’appartement constituant le lot n°23 dans l’immeuble du […] à Paris 3^eྭ;

Le condamnons à payer à la ville de Paris une amende civile de 5000 euros pour cette infraction;

Condamnons M. Z X à payer à la ville de Paris la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Déboutons les parties du surplus de leurs demandes;

Condamnons M. Z X aux dépens.

Fait à Paris le 14 février 2018

Le Greffier, Le Président,

D E F G

1:

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