RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE NANCY

première chambre civile

ARRÊT N° /2018 DU 22 MAI 2018

Numéro d’inscription au répertoire général : 17/00962

Décision déférée à la Cour : Déclaration d’appel en date du 21 Avril 2017 d’un jugement du Tribunal de Grande Instance de VERDUN, R.G.n° 16/00413, en date du 23 mars 2017,

APPELANTE :

Madame F-G X, née le […] à […]

Représentée par Maître Jean jacques LEININGER, avocat au barreau de MEUSE,

INTIMÉE :

SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE MTL au capital de 1.800 €, dont le siège est 22 Grande Rue
- […], agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

Représentée par Maître Olivier BIENFAIT, avocat au barreau de MEUSE,

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 12 Mars 2018, en audience publique devant la Cour composée de :

Madame Patricia RICHET, Présidente de Chambre,

Monsieur Yannick FERRON, Conseiller, entendu en son rapport,

Monsieur Claude CRETON, Conseiller,

qui en ont délibéré ;

Greffier, lors des débats : Monsieur B C ;

A l’issue des débats, le Président a annoncé que l’arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe le 22 Mai 2018 , en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 22 Mai 2018 , par Madame DEANA, Greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;

signé par Madame Patricia RICHET, Présidente, et par Madame DEANA , greffier ;

Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

FAITS ET PROCÉDURE :

Selon promesse synallagmatique de vente du 28 juin 2006, M^me F-G X a cédé à la S.C.I. MTL, au prix de 5 300 €, un terrain à bâtir, d’une surface de 285 m², séparé, par un mur de 70 centimètres de haut formant jardinière, d’un autre terrain dont elle restait propriétaire, le tout situé Route de Velosnes à Montmédy. Il était stipulé dans cet acte que ce mur séparatif restait la propriété du vendeur.

Par acte authentique du 19 janvier 2007, M^me X a cédé à la société MTL, au prix de 7 000 €, une parcelle de terre en nature de jardin d’une surface de 3 ares et 5 centiares, cadastrée […], et située sur le territoire de la commune de Montmédy.

La société MTL ayant fait construire sur le terrain ainsi acquis une maison d’habitation et un garage attenant, M^me X a dénoncé l’empiétement qui résultait du débordement de l’isolation thermique du garage sur le mur dont elle était propriétaire. Après avoir obtenu de son assureur la désignation d’un expert, qui a déposé son rapport le 17 janvier 2016, elle a fait assigner la société MTL devant le tribunal de grande instance de Verdun pour la voir condamner sous astreinte à mettre fin à l’empiétement constituant une atteinte à sa propriété, et à lui payer des dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance.

La société défenderesse a répliqué que le mur dont M^me X revendiquait la propriété était destiné à retenir les terres de la parcelle qu’elle avait acquise de sorte qu’elle devait au contraire en être réputée propriétaire. Sur ce point, elle a précisé que l’acte authentique de vente ne reprenait pas la mention de l’avant-contrat selon laquelle le mur séparatif restait la propriété du vendeur.

Par jugement contradictoire du 23 mars 2017, le tribunal de grande instance de Verdun a dit que le mur litigieux revêtait un caractère mitoyen, a débouté M^me X de ses prétentions, la société MTL de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive, et condamné M^me X, outre aux dépens, au paiement d’une somme de 1 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses motifs, le tribunal a relevé que les stipulations de l’acte authentique différaient de celles de la promesse de vente, et que la présomption de mitoyenneté prévue à l’article 653 du code civil s’appliquait à un mur qui, comme en l’espèce, n’avait pas pour seule fonction de retenir les terres du fonds supérieur, mais constituait un véritable mur de clôture séparant les deux fonds voisins. Il a conclu que ce mur qui, d’une largeur de 60 cm, était utilisé comme jardinière par M^me X, devait être considéré comme un mur mitoyen à usage commun aux deux parties.

Par déclaration reçue au greffe de la cour, sous la forme électronique, le 21 avril 2017, M^me X a relevé appel de ce jugement ; dans ses dernières écritures, elle demande à la cour de l’infirmer et, statuant à nouveau :

— d’ordonner la destruction du mur édifié en limite de propriété par la société MTL, et l’enlèvement de l’isolation extérieure du mur du garage surplombant le mur séparatif lui appartenant, et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard, une fois passé un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— de condamner la société MTL à lui payer la somme de 5 000 € à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance, ainsi que celle de 1 000 € à titre d’indemnité de procédure.

Au soutien de son recours, elle fait valoir que l’acte authentique du 19 juillet 2007 ne contient aucune disposition emportant révocation des dispositions antérieures, notamment celle relative à la réserve de la propriété du mur, condition essentielle incluse dans la promesse de vente ; qu’en outre, le fait que le mur soit évidé pour servir de jardinière constitue une marque de non-mitoyenneté ; qu’enfin, elle entretient ce mur depuis plus de trente ans, ce qui lui permet d’en revendiquer la propriété par prescription. Elle ajoute que les opérations d’expertise ont confirmé qu’elle était propriétaire du mur litigieux.

L’intimée rappelle que les termes de la promesse de vente et de l’acte notarié sont différents tant en ce qui concerne la chose que le prix, et que la réserve de propriété du mur insérée dans la première n’a pas été reprise dans le second. Dès lors, elle conclut à la confirmation de la décision entreprise, et à la condamnation de l’appelante, outre aux entiers dépens, à lui payer la somme de 2 000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, et celle de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire ayant été clôturée par ordonnance de mise en état du 17 octobre 2017, la demande tendant à la révocation de celle-ci a été rejetée.

MOTIFS DE LA DECISION :

Il résulte de la confrontation des actes versés aux débats que le second ne constitue pas la réitération du premier. En effet, alors que la promesse de vente du 28 juin 2006 avait pour objet un terrain d’une surface de 285 m² vendu au prix de 5 300 €, l’acte authentique de vente du19 janvier 2007 portait sur un terrain d’une surface de 305 m², soit une différence de 20 m², vendu au prix de 7 000 €. M^me X est en conséquence mal fondée à soutenir que la réserve de propriété stipulée en sa faveur dans la promesse de vente, et relative au mur litigieux, doit être considérée comme intégrée à l’acte authentique au seul motif que celui-ci ne contient aucune clause révoquant les dispositions antérieures.

Par ailleurs, le fait que ce mur, d’une hauteur de 70 centimètres, soit conçu de telle façon qu’il peut recevoir des plantations, et servir de jardinière, ne peut être considéré comme une marque de non-mitoyenneté en faveur de l’un ou l’autre des fonds qu’il délimite puisque cette utilisation peut être revendiquée par chacun des deux propriétaires riverains.

M^me X invoque aussi vainement le moyen tiré de la prescription trentenaire en soutenant qu’elle se comporte depuis plus de trente ans comme seule propriétaire du mur en l’entretenant régulièrement. Sur ce point, l’acte de vente du 19 janvier 2007 révèle que le terrain sur lequel était situé ce mur était un bien dépendant de la communauté ayant existé entre M. Y et M^me X, et qu’il n’a été attribué à celle-ci, avec sa part de communauté, que par acte de partage du 2 avril 2004.

Pour établir qu’elle est seule propriétaire du mur, M^me X se réclame encore du rapport établi, le 17 janvier 2016, par M. D E, expert désigné par l’assureur de protection juridique de M^me X. Au cours de ses opérations contradictoirement menées, c’est-à-dire en présence de M. Z représentant la société MTL, cet expert, s’il a constaté que le mur litigieux retenait les terres de la parcelle appartenant à la société MTL, a aussi pris connaissance, devant les parties, du plan d’arpentage tel qu’il avait été dressé par le géomètre-expert, M. A, pour relever qu’un signe d’appartenance du mur litigieux à la propriété de M^me X figurait bien sur ce plan alors qu’il n’était pas visible sur le plan du cadastre, et ce de manière tout à fait compréhensible puisque ce dernier présentait l’ensemble de la propriété de la venderesse avant la cession de l’une des deux parcelles à la société MTL.

Dans son rapport, l’expert indique qu’après avoir clos la réunion à laquelle participaient les deux parties au litige, il a pris contact avec M. A, géomètre-expert, qui lui a certifié que le mur appartenait bien à M^me X, la surface de la parcelle vendue à la société MTL (3,05 ares) ayant été calculée hors la surface du mur. Cette déclaration recueillie hors la présence des parties est de nature à confirmer les constatations qui, faites en leur présence, ont permis de relever sur le plan d’arpentage les marques d’appartenance du mur litigieux au fonds dont M^me X avait conservé la propriété.

Dans ce même rapport, l’expert a constaté contradictoirement qu’il existait un empiétement de l’isolation thermique extérieure du pignon du garage de la maison bâtie par la société MTL sur le mur formant séparation entre les deux fonds.

En conséquence, le jugement sera infirmé en ce qu’il a qualifié le mur litigieux de mur mitoyen, et la société MTL sera condamnée à mettre fin à l’empiétement résultant du débordement, sur ce mur privatif, de l’isolation thermique extérieure du garage qu’elle a édifié sur son fonds, sans qu’il soit nécessaire d’assortir cette obligation d’une astreinte. En revanche, il n’y a pas lieu d’ordonner la destruction du mur proprement dit édifié par elle en limite de propriété puisqu’il n’en résulte aucun empiétement au préjudice du fonds appartenant à M^me X.

S’agissant du préjudice de jouissance dont se réclame M^me X, les photographies versées aux débats révèlent que l’empiétement qu’elle dénonce ne l’empêche pas d’utiliser son mur formant jardinière conformément à sa destination. En l’absence de préjudice le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté sa demande de dommages-intérêts formée à ce titre.

M^me X obtenant pour l’essentiel la satisfaction de ses prétentions, le jugement sera infirmé en ce qu’il l’a condamnée au paiement de la somme de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et une somme de ce même montant lui sera attribuée sur ce même fondement.

Pour le même motif, le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté la société MTL de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive.

Enfin, la société MTL qui succombe sera déboutée de sa propre demande d’indemnité de procédure, et condamnée aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe,

Infirme le jugement déféré en ce qu’il a dit que le mur qui sépare les deux fonds revêt la qualification de mur mitoyen, et condamné M^me F-G X au payement d’une somme de mille euros (1 000 €) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau ;

Dit que le mur qui sépare les deux fonds appartient à M^me F-G X ;

Condamne la société MTL à mettre fin à l’empiétement résultant du débordement, sur ce mur privatif, de l’isolation thermique extérieure du garage qu’elle a édifié sur son fonds ;

Dit qu’il n’y a pas lieu d’assortir cette obligation d’une astreinte ;

Déboute la société MTL de sa demande d’indemnité de procédure ;

Confirme la décision entreprise en ce qu’elle a débouté la société MTL de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive, et M^me F-G X de sa demande de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance ;

Y ajoutant ;

Condamne la société MTL à payer à M^me F-G X la somme de MILLE EUROS (1 000 €) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société MTL aux entiers dépens.

Le présent arrêt a été signé par Madame RICHET, Présidente de la première chambre civile de la Cour d’Appel de NANCY, et par Madame DEANA, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Signé : C. DEANA.- Signé : P. RICHET.-

Minute en sept pages.